В Мангистауской области, как и по всему Казахстану, действует механизм капитального ремонта многоквартирных домов. Средства выделяются из государственного бюджета на условиях возврата, при этом проценты за их использование не взимаются. Несмотря на доступность программы и отсутствие долговой нагрузки, жители Актау пока не проявляют большой заинтересованности в её использовании, из-за чего многие дома продолжают оставаться в изношенном состоянии.
Согласно статье 32 Закона «О жилищных отношениях», собственники помещений в многоквартирных домах несут ответственность за содержание общего имущества кондоминиума. Они обязаны обеспечивать его безопасную эксплуатацию, а при необходимости организовывать текущий или капитальный ремонт. Тем не менее, распространено ошибочное мнение, что все работы по ремонту должен выполнять акимат за счет бюджетных средств. С 2011 года в Мангистауской области работает программа, позволяющая получить финансирование на капитальный ремонт жилых домов за счет государственного бюджета. Средства предоставляются на условиях возврата, фактически в форме рассрочки сроком от 7 до 15 лет. По информации городского отдела жилищной инспекции Актау, последний капитальный ремонт, осуществлённый при поддержке государственных программ, был проведён в 2021 году. Возникает закономерный вопрос: какие механизмы есть у самих собственников, чтобы накопить средства на капитальный ремонт своего многоквартирного дома?
Копят все
Для накопления средств на капитальный ремонт общего имущества объекта кондоминиума председатель объединения собственников имущества (ОСИ) либо доверенное лицо простого товарищества открывает специальный сберегательный счёт в банке второго уровня. Каждый собственник квартиры или нежилого помещения обязан ежемесячно перечислять на этот счёт средства в размере не менее 0,005 МРП (19 тенге в 2025 году) в расчёте на один квадратный метр полезной площади принадлежащей ему квартиры. То есть, если квартира площадью 100 квадратных метров, то ежемесячно на капремонт оплачивается 2000 тенге. По желанию жильцов путем голосования можно увеличить размер взноса, чтобы копить быстрее — например, сделать 35 или 100 тенге за квадратный метр. Для принятия решения нужно набрать более 50% голосов «за». Любой вопрос, касающийся общего имущества, объекта, экономики, определяется методом собрания.
Собственники имеют право на собрании увеличить размер обязательного ежемесячного взноса. Такое решение может быть принято, если на собрании присутствует более половины всех собственников, и большинство из них поддержит увеличение. ОСИ или простое товарищество предоставляет банку информацию по каждой квартире и нежилому помещению: номер, полезную площадь и размер ежемесячного взноса.
При продаже квартиры или нежилого помещения накопленные прежним собственником средства автоматически переходят новому владельцу. При этом новый собственник не вправе требовать выделения или возврата части общей накопленной суммы. Продавец, в свою очередь, обязан погасить все имеющиеся задолженности по взносам до момента перехода права собственности.
Если собственник не оплачивает взносы в установленный срок, председатель ОСИ или доверенное лицо простого товарищества вправе обратиться к нотариусу или в суд для принудительного взыскания задолженности. Каждый собственник может получать информацию о накопленных средствах по своему помещению. Банк осуществляет автоматизированный учёт средств по каждой квартире и помещению, а также регулярно размещает информацию о состоянии сберегательного счёта в соответствии с установленными формами отчётности. Дополнительно ОСИ или простое товарищество ведёт собственный учёт поступлений и предоставляет данные по запросу собственников, соблюдая требования законодательства о банковской и иной охраняемой законом тайне.
Решение принимает большинство
Собственники жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах принимают решение об участии в программе капитального ремонта общего имущества кондоминиума посредством открытого голосования на общем собрании. В том числе этим решением может быть предусмотрен ремонт лифтового оборудования за счет бюджетных средств. Жильцы должны оформить протокол, в котором фиксируется согласие на участие, указывается предполагаемая сумма финансирования и срок её возврата. С данным пакетом документов представители дома обращаются в жилищную инспекцию или к региональному оператору программы. В Мангистауской области эти функции выполняет ГКП «Ақтау тұрғын үй».
Далее местные исполнительные органы либо уполномоченная организация проводят техническое обследование здания и готовят проектно-сметную документацию за счет средств местного бюджета. На основании подготовленных материалов составляется смета. После её получения жители определяют перечень работ, которые они хотят выполнить. Существуют обязательные виды ремонта: установка автоматизированного теплового пункта (АТП), обновление кровли, ремонт подъездов и подвала. При желании собственники могут добавить дополнительные работы — например, ремонт фасада или замену окон. На выполненные работы предоставляется гарантия сроком до двух лет.
Жители многоквартирного дома самостоятельно определяют организацию, которая будет выполнять капитальный ремонт. Договор на проведение работ оформляется в формате трёхстороннего соглашения между акиматом, ГКП «Ақтау тұрғын үй» и выбранной подрядной компанией.
Средства можно использовать исключительно на капитальный ремонт общего имущества. Расходование накопленных средств допускается только по решению собрания собственников. Совет дома контролирует целевое использование денег, а ОСИ или простое товарищество расходуют средства только безналичным способом на основании официально оформленных документов. После завершения работ составляется акт целевого использования средств, к которому прилагаются акты выполненных работ, платежные документы и подтверждающие материалы.
Итоговая стоимость капитального ремонта распределяется между всеми собственниками, учитывая их доли в общем имуществе. Возврат осуществляется в течение 7–15 лет без начисления процентов. Для семей из социально-уязвимых категорий предусмотрена возможность получения жилищной помощи. Фактически государство предоставляет жителям беспроцентную рассрочку, условия которой недоступны в обычных банковских организациях. При этом никаких обременений на недвижимость не накладывается. Если квартира продаётся, обязательства по дальнейшим выплатам автоматически переходят к новому владельцу. В случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу порядок дальнейшего обращения с накопленными средствами определяется отдельными нормами законодательства.
Но желающих нет
Для того чтобы разъяснить условия участия в программе, представители местных исполнительных органов совместно с ГКП «Ақтау тұрғын үй» регулярно проводят встречи с населением. По словам специалистов предприятия, в старых домах чаще всего возникают проблемы с протечками кровли, разрушением плит перекрытия, коррозией арматуры и износом лестничных маршей. Все эти признаки указывают на необходимость капитального ремонта. Тем не менее, многие владельцы жилья по-прежнему уверены, что такие работы должно финансировать государство. В организации отмечают, что у акимата нет отдельной бюджетной статьи для ремонта общедомового имущества, потому что его содержание — это ответственность собственников.
По словам руководителя городского отдела жилищной инспекции акимата Актау Нурадина Кучербаева, последний капитальный ремонт по действующей программе в городе был проведён в 2021 году. Жители нередко проявляют интерес, запрашивают информацию, начинают собирать документы, но затем энтузиазм постепенно угасает, и дело до реального ремонта так и не доходит.
Нурадин Кучербаев отмечает, что процесс действительно требует ответственности и участия всех собственников. Даже при наличии активной инициативной группы необходима поддержка более половины всех жильцов — нужно собрать письменное согласие свыше 50%. После этого следует подготовка документов и прохождение нескольких этапов согласования. Не у всех хватает настойчивости, чтобы довести процесс до конца и убедить остальных жителей принять участие. Одним из главных препятствий остаётся нежелание людей оплачивать ремонт: многие ошибочно считают, что акимат должен выполнить работы бесплатно. Бывали случаи, когда дома полностью отказывались от капитального ремонта. В одном из них жильцы даже обратились в прокуратуру с просьбой отменить проведение ремонта.
Интерес к программе наблюдается и в Жанаозене, где износ жилого фонда особенно высокий. Некоторые дома рассматривают возможность замены лифтового оборудования — программа позволяет реализовать и такой вид работ.
Согласно нормам эксплуатации, многоквартирный дом должен проходить капитальный ремонт раз в 20–25 лет. Тем не менее, большинство домов в Актау не ремонтировались со времени ввода в эксплуатацию. В отдельных зданиях степень износа достигает 70%, что уже близко к аварийному состоянию. Государственная программа капитального ремонта многоквартирных домов действует до 2029 года, и у собственников по-прежнему есть шанс продлить срок службы своих домов.
Напомним, один из символов Актау — дом с маяком «Меловой» отчаянно нуждается в ремонте.
