После повышения в Казахстане базовой ставки до 18% часть банков временно приостановила ипотечные программы. На этом фоне Отбасы банк фактически остался основным источником жилищного кредитования. Остальные игроки выдают займы точечно и на более жестких условиях, что уже отразилось на спросе и динамике цен на жилье. Где сегодня можно взять ипотеку, кроме Отбасы банка, корреспондент inbusiness.kz узнал у президента Казахстанской Федерации недвижимости Ермека Мусрепова.
Кто все еще выдает ипотеку
Как отмечает Ермек Мусрепов, повышение базовой ставки и приостановка ипотечных программ рядом коммерческих банков привели рынок недвижимости Казахстана к стадии вынужденной паузы. Но ипотека остается основным инструментом приобретения жилья, поэтому любое ее замедление мгновенно отражается на спросе и строительной активности. Несмотря на общее ужесточение условий, отдельные банки продолжают выдавать ипотечные кредиты.
«Несмотря на ограниченность кредитных предложений, ряд банков – Freedom Bank, Altyn Bank, Нурбанк, Банк ЦентрКредит – продолжают выдачу ипотечных займов на индивидуальных условиях. Однако доступность ипотеки для населения заметно снизилась. Отбасы банк по сути стал главным и наиболее стабильным источником жилищного финансирования, играя роль «якоря» ипотечного рынка», – сказал он.
По словам Ермека Мусрепова, приостановка ипотечных программ уже оказала заметное влияние на рынок недвижимости, проявившись сразу в нескольких направлениях. В первую очередь снизился спрос на жилье. Сейчас многие потенциальные покупатели предпочитают отложить сделки до возобновления кредитных программ. Девелоперы в свою очередь начали активно перестраивать стратегию продаж – предлагают рассрочки, гибкие графики платежей и скидки, чтобы удержать клиентов.
На вторичном рынке наметилась стагнация: число сделок сокращается, а цены постепенно корректируются вниз. На первичном рынке застройщики ограничивают запуск новых проектов, сосредотачиваясь на завершении текущих проектов.
«В краткосрочной перспективе мы ожидаем умеренную ценовую коррекцию в сторону понижения в диапазоне 7-15 % по всем регионам и классам жилья. Однако массового обвала цен не предвидится – рынок скорее «остынет», чем рухнет», – пояснил эксперт.
Прогноз до конца года
По оценке Ермека Мусрепова, если базовая ставка сохранится на текущем уровне, рынок недвижимости может развиваться по одному из трех сценариев.
Сценарий 1 – стагнация (наиболее вероятный).
В этом случае объем ипотечных сделок может сократиться на 15-20% по сравнению с 2024 годом. Активность покупателей останется минимальной, а цены будут постепенно корректироваться вниз.
Сценарий 2 – частичное восстановление.
При возвращении коммерческих банков в ипотечный сегмент с ограниченными программами возможно постепенное оживление спроса, однако это не приведет к росту стоимости жилья. Некоторое движение на рынке ожидается ближе к концу четвертого квартала.
Сценарий 3 — вмешательство государства.
Если правительство решит запустить программы субсидирования ставок или компенсации части процентной нагрузки, рынок может получить импульс к восстановлению уже к концу 2025 года.
Предложения по стабилизации ипотечного рынка
По мнению Ермека Мусрепова, стабилизировать ипотечный рынок можно только через системные меры, которые позволят одновременно поддержать и покупателей, и строительный сектор.
«Мы предлагаем ввести временные субсидии по ипотечным ставкам. Государство могло бы компенсировать банкам 3-4% годовых, чтобы снизить нагрузку на заемщика и удержать конечную ставку для него на уровне 12-13% при базовой ставке 18%. Кроме того, мы предлагаем создать механизм государственных гарантий по ипотечным портфелям, чтобы снизить риски банков и позволит им возобновить выдачу кредитов даже в условиях высокой ставки. Важно также расширить программы Отбасы банка. Необходимо увеличить лимиты кредитования и охват регионов, включить сегмент «комфорт» и объекты долевого участия», – сказал эксперт.
Среди альтернативных инструментов Федерация предлагает разработать новые формы финансирования жилья. А именно внедрить схему «аренда с правом выкупа» (lease-to-own), а также развивать жилищные кооперативы и фонды, которые могут стать доступной заменой классической ипотеке.
«Отдельное внимание стоит уделить поддержке застройщиков. Для девелоперов с высокой степенью готовности объектов можно рассмотреть временное снижение налоговой нагрузки и упрощение доступа к кредитам. Еще одной мерой могло бы стать введение налоговых стимулов для покупателей – разрешение вычета процентов по ипотеке из налогооблагаемого дохода, чтобы повысить привлекательность покупки жилья в кредит», – добавил он.
По словам Ермека Мусрепова, ипотека сегодня является не просто финансовым инструментом, а одной из ключевых основ социальной стабильности и развития городов.
Приостановка кредитования, по его мнению, не должна превращаться в долговременный барьер для семей, которые копили средства и планировали приобретение собственного жилья.
«Поэтому государство, банки и строительный бизнес должны действовать согласованно – не ждать улучшения, а создавать его», – считает эксперт.
