СИТУАЦИЯ: Мы – жители нового жилого комплекса, введённого в эксплуатацию 8 января 2024 года. На момент заселения большинство собственников ещё не успели оформить документы купли-продажи. Этим воспользовался застройщик: он оформил часть квартир на своё ИП и от имени этих «собственников» сам назначил председателя ОСИ сроком на 1 год, без проведения голосования среди реальных жильцов.
Далее этот председатель, избранный фактически застройщиком, передал полномочия управляющей компании (УК), которую также выбрал сам застройщик.
По истечении года полномочий председателя ОСИ мы, жители, обнаружили, что этот человек продолжает занимать должность председателя и управлять домом без каких-либо выборов или согласия собственников.
РАЗБОР СИТУАЦИИ: ОСИ (объединение собственников имущества) создаётся решением собственников квартир и нежилых помещений (ст. 42–1 и далее Закона РК «О жилищных отношениях»).
- Председатель ОСИ избирается общим собранием собственников, голосованием (50%+1).
- Застройщик действительно может зарегистрировать ОСИ, если на момент сдачи дома он является собственником части квартир. Но его доля обычно не даёт права единолично решать за всех.
- Полномочия председателя ОСИ ограничены сроком, определённым решением собрания (до 15 сентября — 1 год, по новым поправкам с 15 сентября – на 3 года). Продолжение деятельности без переизбрания — это нарушение.
- Делегировать полномочия УК председатель может только по решению общего собрания собственников, а не по своей личной воле.
Как должен проходить выбор председателя ОСИ:
1.Созвать общее собрание собственников: собрать инициативную группу.
- Уведомить всех собственников о собрании (в письменном виде, под роспись или через объявления).
Вынести вопросы:
- о переизбрании председателя ОСИ,
- об утверждении или замене управляющей компании,
- об утверждении отчёта по расходам и тарифам.
- Проверить регистрацию ОСИ в юстиции: кто заявитель, кто председатель, на основании чего зарегистрирован устав.
- Потребовать отчёт от действующего председателя ОСИ и УК: куда тратились деньги, на основании какого договора они управляют.
Если председатель и УК отказываются признавать собрание жильцов:
- обратиться в жилищную инспекцию акимата (они контролируют соблюдение закона в сфере ОСИ/УК);
- подать жалобу в юстицию (если регистрация ОСИ проведена с нарушениями);
- при необходимости — в суд (например, о признании решений председателя недействительными).
В данной ситуации: Председатель назначен без голосования жильцов. Управляющая компания выбрана не собственниками, а застройщиком/председателем. По истечении года полномочия председателя не были подтверждены собранием. Собственники не имеют возможности влиять на управление домом, хотя это их законное право.
Для удобства изучения предлагаем сравнительную таблицу, в которой отражены виды голосования, инициаторы, порядок его проведения и компетенция участников в соответствии с поправками, вступающими в силу с 15 сентября 2025 года.
И принять к сведению, что чем дольше затягивать собрание собственников, тем сложнее потом сменить УК и председателя: они будут ссылаться на «устоявшийся порядок», и не менее важный момент, что именно собственники имеют решающий голос.
Будьте грамотными и ответственными управляющими и собственниками!
Руководитель «GHKH-INFO» Алия БОГАЕВА
