Кому: Председателю Комитета по делам
строительства и ЖКХ МПС РК
Жунисбекову Б.М.
От:
представителей профессионального сообщества
в сфере управления и содержания многоквартирных домов
Тема обращения:
Анализ Типового устава кооператива собственников квартир: несоответствия и вопросы к разработчикам
Уважаемый Бахытжан Маратович!
29 сентября 2025 года утверждён Приказ и.о. Министра промышленности и строительства № 403 о внесении изменений в Приказ № 205, которым впервые утверждён Типовой устав кооператива собственников квартир (нежилых помещений).
Задекларированная цель — объединение всех форм управления многоквартирными домами под единым нормативным «зонтиком» и упрощение правоприменения. Однако проведённый профессиональным сообществом анализ выявил ряд несоответствий действующему законодательству и юридико-технических ошибок.
- Несоответствие законам.
В Устав введено понятие Совет кооператива, которому придан статус высшего органа управления, хотя в Законе «О жилищных отношениях» такой термин отсутствует. Это противоречит статье 23 Закона «О правовых актах» и ограничивает участие собственников в управлении. - Нарушение принципов самоуправления.
Совету кооператива переданы полномочия общего собрания, а ревизионная комиссия подчинена исполнительному органу, что прямо противоречит Закону «О жилищных отношениях». - Пробелы и неточности.
В Уставе отсутствует порядок проведения собраний, внесения изменений в устав, порядок перерегистрации потребительских кооперативов, а также правомерное распределение имущества при ликвидации. Эти упущения создают правовую неопределённость и риск судебных споров. - Игнорирование общественных предложений.
Ранее направленные через портал E-Otinish и размещённые в рамках общественного обсуждения предложения профессионального сообщества остались без рассмотрения. Кроме того, отмечались технические сбои на портале открытых НПА, что ограничило доступ граждан к обсуждению документа.
Типовой устав, который должен был упорядочить деятельность КСК и повысить прозрачность управления жильём, фактически содержит противоречия и ослабляет защиту прав собственников.
Просим провести повторную правовую и общественную экспертизу Типового устава кооператива собственников квартир, с обязательным участием представителей профессионального сообщества, и привести его в соответствие с Законом «О жилищных отношениях», Законом «О некоммерческих организациях» и иными НПА.
С уважением,
От имени представителей профессионального сообщества
в сфере управления и содержания многоквартирных домов
Руководитель «GHKH-INFO» Алия Богаева
Контактный номер: +7 771 416 90 44
Электронная почта: gkhsp1@mail.ru
Председатель ПКСК «Чайка» Любовь Горбунова
Контактный номер: + 7 +7 705 768 2585
Электронная почта: lyubov.gorbunova.65@mail.ru
Ответ Комитета по делам строительства и ЖКХ МПС на обращение относительно Устава кооперативов собственников квартир от 9 октября 2025 года
Комитет по делам строительства и жилищно-коммунального хозяйства Министерства промышленности и строительства Республики Казахстан, рассмотрев Ваше обращение, учитывая действующие на сегодняшний день нормы законодательства Республики Казахстан в сфере жилищных отношений, в рамках своей компетенции сообщает следующее.
Предварительно отмечаем, согласно подпунктам 1) и 6) статьи 10-2 Закона Республики Казахстан «О жилищных отношениях» (далее – Закон), Комитет, как уполномоченный орган, формирует и реализует государственную политику в сфере жилищных отношений и жилищно-коммунального хозяйства, а также оказывает информационно – методическую помощь по вопросам применения жилищного законодательства Республики Казахстан.
Сообщаем, что Законом Республики Казахстан от 15 июля 2025 года
№ 207-VIII ЗРК «О внесении изменений и дополнений в некоторые законодательные акты Республики Казахстан по вопросам жилищно-коммунального хозяйства, предпринимательства и деятельности экспортно-кредитного агентства» были внесены изменения и дополнения в Закон Республики Казахстан «О жилищных отнощениях» (далее – Закон).
В связи с этим внесены изменения и дополнения в приказ Министра индустрии и инфраструктурного развития Республики Казахстан от 15 апреля 2020 года № 205 «Об утверждении Типового устава объединения собственников имущества» (Приказ и.о. Министра промышленности и строительства Республики Казахстан от 29 сентября 2025 года № 403. Зарегистрирован в Министерстве юстиции Республики Казахстан 30 сентября 2025 года № 36981) (далее – Устав)
Согласно пункту 1 статьи 24 Закона Республики Казахстан «О правовых актах» в законах устанавливаются основные цели, задачи, принципы, компетенции и полномочия регулирования соответствующей отрасли (сферы).
В реализацию указанных основных положений закона в подзаконных нормативных правовых актах соответствующие нормы могут быть детализированы.
В рамках упорядочения работы компетенция дана для утверждения типового устава, где можно предусмотреть отдельные нормы, которые регулирует вопросы устава кооператива собственников квартир (нежилых помещений),
Справочно
для упорядочения работы кооператива собственников квартир (нежилых помещений) был разработан понятие «Совета кооператива», так как невозможно будет реализация общего собрания по всем домам в составе кооператива собственников квартир (нежилых помещений), (например в случае если в составе КСК двадцать общих домов, чтобы не проводить двадцать общих собраний, которые могли затянутся на несколько месяцев), чтобы ускорить реализацию поставленных задач и упорядочить работу, принято решение ввести понятие «Совета кооператива» , при этом в совет кооператива входят члены инициативной группы от каждого МЖД, делегированные собранием одного дома и в не ограниченном количестве.
Согласно пункту 2.7. Устава ревизионная комиссия (ревизор) осуществляет следующие функции:
— осуществляет проверку финансовой документации Кооператива в рамках осуществляемой им деятельности по управлению объектом кондоминиума;
— выносит на рассмотрение Совета Кооператива отчет Ревизионной комиссии по итогам проверки финансовой документации Кооператива.
Отмечаем, высшим органом является совет кооператива, исполнительным органом является председатель ОСИ.
Проведения собрания и принятия решения регулируется Приказом Министра промышленности и строительства Республики Казахстан от 22 сентября 2025 года № 380. Зарегистрирован в Министерстве юстиции Республики Казахстан 26 сентября 2025 года № 36944 О внесении изменений и дополнения в приказ исполняющего обязанности Министра индустрии и инфраструктурного развития Республики Казахстан от 30 марта 2020 года №163 «Об утверждении Правил принятия решений по управлению объектом кондоминиума и содержанию общего имущества объекта кондоминиума, а также типовые формы протоколов собрания»
Согласно пункту 2 статьи 2 Закона Республики Казахстан «О внесении изменений и дополнений в некоторые законодательные акты Республики Казахстан по вопросам жилищно-коммунального хозяйства, предпринимательства и деятельности экспортно-кредитного агентства» зарегистрированные и осуществляющие деятельность до введения в действие настоящего Закона кооперативы собственников помещений (квартир), потребительские кооперативы собственников квартир, нежилых помещений обязаны привести свою деятельность в соответствие с требованиями настоящего Закона и пройти процедуру перерегистрации в течение одного года после дня его первого официального опубликования.
Согласно пункту 1 статьи 51-6 Закона деятельность кооператива собственников квартир (нежилых помещений) осуществляется в соответствии с настоящим Законом, Законом Республики Казахстан «О некоммерческих организациях», а также на основании типового устава кооператива собственников квартир, утвержденного уполномоченным органом.
А также, согласно пункту 3 статьи 51-6 Закона регистрация (перерегистрация) и ликвидация кооперативов собственников квартир (нежилых помещений) проводится в соответствии с законами Республики Казахстан «О некоммерческих организациях» и «О государственной регистрации юридических лиц и учетной регистрации филиалов и представительств».
Также предложения будут рассмотрены в рамках статьи 50 Закона «Правовых актах» Правовой мониторинг проводится с целью выявления в принятых нормативных правовых актах противоречий законодательству Республики Казахстан, дублирований, пробелов, неэффективно реализуемых, устаревших и коррупциогенных норм права и выработки предложений по их совершенствованию путем прогнозирования, анализа, оценки эффективности реализации принятых нормативных правовых актов.
Государственные органы осуществляют мониторинг нормативных правовых актов, принятых ими, и (или) разработчиками которых они являлись, либо относящихся к их компетенции, и своевременно принимают меры по внесению в них изменений и (или) дополнений или признанию их утратившими силу.
Государственные органы проводят правовой мониторинг с учетом рекомендаций общественных и научных организаций, граждан.
Вместе с тем, в дальнейшем в рамках мониторинга, после совместного изучения и анализа Ваших предложений, будет рассмотрена возможность внесения соответствующих изменений и дополнений.
Согласно статье 91 Административного процедурно-процессуального кодекса Республики Казахстан в случае несогласия с решением органа, участник административной процедуры вправе обжаловать административный акт, административное действие (бездействие) в другой орган, рассматривающий жалобу или в суд.
Заместитель председателя
Комитета по делам строительства
и жилищно-коммунального хозяйства Қ. Мыңбаев
! М.Медетова,( 8 (7172) 57-61-88
Кому:
Председателю Комитета по делам строительства
и жилищно-коммунального хозяйства
Министерства промышленности и строительства
Республики Казахстан
Б.М. Жунисбекову
От:
представителей профессионального сообщества
в сфере управления и содержания многоквартирных домов
ЖАЛОБА
Уважаемый Бахытжан Маратович!
Настоящей жалобой выражаем несогласие с содержанием ответа Комитета по делам строительства и жилищно-коммунального хозяйства на обращение от 9 октября 2025 года № ЗТ-2025-03532824, касающееся необходимости проведения правовой экспертизы и корректировки Типового устава кооператива собственников квартир (нежилых помещений), утверждённого приказом и. о. Министра промышленности и строительства № 403 от 29 сентября 2025 года.Мы полностью согласны с позицией Комитета о том, что «в целях реализации основных положений закона в подзаконных нормативных актах соответствующие нормы могут быть детализированы».
Однако в случае с деятельностью КСК нормы должны быть детализированы в Типовом уставе аналогично Типовому уставу объединения собственников имущества (ОСИ).
КСК является некоммерческой организацией (ст. 2 пп. 24-1 Закона) и осуществляет деятельность в соответствии с Законом Республики Казахстан «О некоммерческих организациях» (п. 1 ст. 51-6). Следовательно, положения Устава КСК должны быть содержательными и соответствовать требованиям Закона «О жилищных отношениях», Закона «О некоммерческих организациях» и Налогового кодекса РК.
Поскольку Комитет в своём ответе ссылается на ст. 50 Закона «О правовых актах», напоминаем, что правовой мониторинг проводится для выявления противоречий, пробелов, дублирований, устаревших и коррупциогенных норм, а также для выработки предложений по их совершенствованию.
1. Неправомерное придание статуса «Совету кооператива»
Комитет подтверждает наличие в Уставе понятия «Совет кооператива» и наделение его статусом высшего органа управления, что противоречит Закону «О жилищных отношениях» (ст. 42), согласно которому высшим органом является общее собрание, а также Закону «О некоммерческих организациях» (ст. 39).
Такое положение нарушает ст. 23 Закона «О правовых актах».
Обоснование статуса Совета ссылкой на «удобство реализации» не может заменить законодательную норму и требует правовой корректировки.
2. Нарушение принципов самоуправления КСК как некоммерческой организации
Согласно ст. 39 Закона РК «О некоммерческих организациях», органами управления являются:
- высший орган (общее собрание, съезд, конференция, учредитель, попечительский совет);
- исполнительный орган (коллегиальный или единоличный);
- контрольный орган (ревизионная комиссия, ревизор, служба внутреннего аудита).
Таким образом, статус и компетенция «Совета кооператива» в утверждённом Типовом уставе подменяет понятие и функции ( ст.2 пп.16-8 Закона РК «О жилищных отношениях» высшего органа управления под предлогом «невозможности реализации общего собрания».
Указанная формулировка не соответствует пункту 2 статьи 34 и пункту 1 статьи 42 Закона «О жилищных отношениях», так как исключает обязанность собственников участвовать в управлении объектом кондоминиума, тем самым нарушая принцип правовой определенности и буквального толкования закона.
Ссылка в ответе Комитета на Правила проведения собраний (приказ № 380 от 22 сентября 2025 года) является некорректной, поскольку указанные Правила регулируют исключительно порядок проведения собраний как высшего органа.
В итоге создаётся опасность признания Совета кооператива и его решений недействительными.
3. Отсутствие ключевых процедур в Уставе
Ответ Комитета не содержит пояснений относительно отсутствия в Типовом уставе:
- порядка проведения общих собраний (п. 5 ст. 39 Закона РК «О некоммерческих организациях»);
- », ст. 42 Закона РК «О жилищных отношениях»,);
- порядка принятия решений по капитальному ремонту и расходованию средств со сберегательных счетов;
- описания источников имущества (ст. 34-1 Закона РК «О жилищных отношениях», ст. 289 Налогового кодекса РК);
- перечня функций и полномочий председателя КСК (право первой подписи, представление интересов без доверенности);
- порядка внесения изменений в устав (п. 8 ст. 22 Закона РК «О некоммерческих организациях»);
- правил перерегистрации потребительских кооперативов;
- механизма ликвидации и распределения имущества (п. 1 ст. 26, абз. 2 п. 1 ст. 28 Закона РК «О некоммерческих организациях»).
Отсутствие этих положений создаёт правовую неопределённость в деятельности КСК.
4. Игнорирование общественных предложений
Комитет сообщил, что предложения будут рассмотрены «в рамках правового мониторинга».
Однако не указаны сроки, ответственные исполнители и порядок участия профессионального сообщества, что делает данное заявление формальным и исключает реальное участие заинтересованных сторон.
В связи с изложенным просим:
1. Признать ответ Комитета от 14 октября 2025 года на обращение № ЗТ-2025-03532824 необоснованным и не соответствующим требованиям Закона РК «О порядке рассмотрения обращений физических и юридических лиц».
2. Провести повторную правовую и общественную экспертизу Типового устава кооператива собственников квартир (приказ № 403 от 29.09.2025 г.) с участием представителей профессионального сообщества, юристов и специалистов в сфере ЖКХ.
3. До завершения указанной экспертизы — приостановить применение действующего Типового устава.
4. Разместить проект изменений на портале «Открытые НПА» с последующим уведомлением инициаторов обращения о результатах рассмотрения.
С уважением,
От имени представителей профессионального сообщества
в сфере управления и содержания многоквартирных домов
Руководитель «GHKH-INFO» Алия Богаева
Контактный номер: +7 771 416 90 44
Электронная почта: gkhsp1@mail.ru
Председатель ПКСК «Чайка» Любовь Горбунова
Контактный номер: + 7 +7 705 768 2585
Электронная почта: lyubov.gorbunova.65@mail.ru
