В 2020 году между одним из жильцов и ПКСК «Алмалы» было заключено мировое соглашение, среди прочего, о проведении капитального ремонта подъездов дома по адресу Карасай батыра, 76/62. Источник финансирования в документе указан не был. Ответчик в лице ПКСК взял на себя обязательство по проведению качественного капитального ремонта во всех 4 подъездах жилого дома с согласованием приемки с жильцами и «советом дома». В соответствии с законодательством такие работы выполняются за счёт собственников жилья.
Суд первой инстанции не смутил тот факт, что совет дома — это коллегиальный орган управления, избираемый на собрании, и в ПКСК совета дома быть не может.
Также было очевидно, что денежных средств для проведения ремонта имеющихся на доме категорически недостаточно, то есть жители не обеспечили законную возможность для ПКСК исполнения ремонта. Именно при наличии вводных данных был гарантирован конфликт интересов, разрешать который пришлось судебной коллегии по административным делам 06 ноября 2025 г.
Исполнительное производство и затраты
22 июля 2021 года судом выписан исполнительный лист по вышеуказанному судебному акту.
В 2024 году частный судебный исполнитель (ЧСИ) по обращению того же жильца возбуждает исполнительное производство. Несмотря на отсутствие финансирования работ собственниками квартир дома, как того требует закон, под угрозой дальнейших санкций, оплатив пеню в размере 1,7 млн тенге, ПКСК вынужден выполнить ремонт фактически за счёт накоплений других собственников. Общая сумма расходов превысила 5,5 млн тенге.
После проверки качества ремонта, подписания акта выполненных работ и частичного акта приёмки жильцами, ЧСИ закрыл исполнительное производство, признав обязательства исполненными.
Новый иск спустя год
Спустя год после окончания ремонта собственник вновь обращается в суд. Новые претензии сводятся к следующему: ремонт и выбор подрядчика якобы не были согласованы с «советом дома», как указано в мировом соглашении, в который он входит, а качество работ его не устраивает.
Мнение жильцов при этом разделилось.
- Одна часть собственников заявила, что выполненный ремонт их полностью устраивает.
- Другая часть настаивает на повторном ремонте, но обсуждать его финансирование категорически отказывается. Повторное собрание также подтвердило отсутствие готовности жильцов финансировать работы.
Судебные решения на основе норм, которых не было
Суды первой и апелляционной инстанции применили правовые нормы в отношении законности совета дома при ПКСК, которые на момент спора не существовали. Это произошло несмотря на официальные разъяснения уполномоченных государственных органов, подтверждающих, что «в многоквартирных жилых домах с формой управления КСП(К) совет дома не может быть избран и осуществлять деятельность по управлению объектом кондоминиума». В результате дело пошло на второй круг в поисках согласования «совета дома», вопрос финансирования остался за кадром.
Тупиковая ситуация
ЧСИ снова выписывает уведомление о необходимости выполнения ремонта подъездов до 18 декабря 2025 года, иначе ПКСК будет применена пеня за каждый день просрочки в 10 МРП. При этом, дом не заинтересован финансировать повторный ремонт, ни истец, ни ЧСИ требования не конкретизируют. Что именно и за чей счет требуется от ПКСК? ПКСК снова оказавшись под санкциями ЧСИ, вновь вынужден нарушать финансовую дисциплину, используя без протокольного решения дома средства, принадлежащие другим собственникам. Напомним, ПКСК — некоммерческая организация, а её средства состоят из накоплений жильцов. Фактически пеня, ремонт и повторный ремонт ложатся на плечи добросовестных жильцов.
Фото: как было и как стало
Опасный прецедент для всей системы
В данном случае, в суде не смогли исправить ошибку и признать очевидный факт незаконности совета дома при ПКСК, как это подтверждалось законом и ответами государственных органов.
Причины возникшей ситуации, жертвой которой стали не только собственники квартир дома по адресу Карасай батыра 76/62, но и других домов, и конечно же сам ПКСК «Алмалы» следующие:
— Районные суды первой инстанции при заключении мировых соглашений могут вынести мировое соглашение с заведомо невыполнимыми условиями.
— Низкая правовая грамотность руководителей органов управления приводит к невозможности адекватного представления интересов собственников.
— Постоянные реформы жилищного законодательства привели к правовой чехарде и даже судебные органы не всегда могут ориентироваться в меняющейся обстановке.
Вывод один. Учиться, учиться и ещё раз учиться.
Автор: Серикбаев А.К.
