Новые критерии оценки риска в сфере управления жилищным фондом фактически формируют чек-лист состояния МЖД от банковского счета и сметы до крыши, отопления, отчетности и квалификации управляющего
16 и 22 июля 2026 года приняты совместные приказы №364 и №112, которыми обновлены критерии оценки степени риска и проверочный лист в сфере управления жилищным фондом. Документ важен не только для жилищных инспекций. Его необходимо внимательно изучить председателям ОСИ, советам домов и субъектам управления многоквартирными жилыми домами.
Почему?
Потому что теперь достаточно четко видно, что именно государство считает нарушением в управлении домом и какие из этих нарушений относятся к значительным, а какие к грубым.
Причем речь идет не только о документах. В проверочный лист включено состояние общего имущества, инженерных систем, наличие счетов, подготовка к отопительному сезону, отчетность перед собственниками, соблюдение сроков полномочий органов управления, квалификация работников и даже порядок передачи документации при смене управляющего.
Иными словами, государственный контроль постепенно выходит за рамки проверки «есть ли ОСИ и документы» и начинает оценивать саму систему управления многоквартирным жилым домом.
Что конкретно будет проверяться?
В новом проверочном листе 17 позиций.
Причем все они разделены по степени нарушения. Значительные нарушения
К ним отнесены:
- отсутствие договора между ОСИ и субъектом управления, одобренного соответствующим решением собственников или совета дома в предусмотренных случаях;
- отсутствие регистрации объекта кондоминиума;
- отсутствие утвержденной годовой сметы расходов;
- отсутствие документов о проведении дезинфекции, дезинсекции и дератизации;
- несоответствие протоколов собраний собственников типовым формам;
- отсутствие в составе субъекта управления работников, имеющих ДОКУМЕНТ о признании профессиональной квалификации для осуществления функций по управлению объектом кондоминиума.
Последний пункт заслуживает отдельного внимания.
Квалификация управляющего теперь прямо попадает в проверочный лист
Профессиональная подготовка управляющих давно является одним из наиболее обсуждаемых вопросов отрасли. Теперь отсутствие в составе субъекта управления работников с документом о признании профессиональной квалификации прямо отнесено к значительному нарушению.
То есть квалификация перестает быть исключительно вопросом профессионального развития.
Она становится одним из элементов, которые могут оцениваться в рамках государственного жилищного контроля. При этом важно не делать из этой нормы более широкого вывода, чем написано в документе, формулировка касается именно наличия в составе субъекта управления работников, имеющих соответствующий документ.
А вот отсутствие счетов уже грубое нарушение
В документе четко разделены два счета:
- сберегательный счет на объект кондоминиума;
- текущий счет на объект кондоминиума.
Отсутствие каждого из них отдельно отнесено к грубому нарушению.
Это принципиальный момент, поскольку банковская инфраструктура дома становится не просто финансовым инструментом, а частью системы государственного контроля.
И здесь возникает вполне практический вопрос:
готовы ли банки обеспечить открытие и полноценное обслуживание необходимых счетов по каждому объекту кондоминиума?
Особенно если речь идет о домах, где меняется форма управления, происходит переход от одного субъекта управления к другому или идет перерегистрация ранее существовавших организаций.
Если требование является обязательным, должен быть понятен и механизм его практической реализации.
Отсутствие годовой сметы считается значительным нарушением. А отсутствие счета грубое
Такое разграничение тоже показательно. Годовая смета расходов должна быть утверждена протоколом собственников. То есть государство фактически требует документально подтвердить:
- сколько дом планирует собрать и на что эти деньги будут направлены.
А наличие текущего и сберегательного счетов показывает уже финансовую инфраструктуру исполнения этой сметы.
Получается связка:
решение собственников → смета → счет → расходы → отчет.
Если одного звена нет, управление домом становится уязвимым.
Отопительный сезон отдельная зона ответственности
Еще одно грубое нарушение,это отсутствие акта обследования по подготовке инженерных сетей и оборудования к отопительному сезону.
Это особенно актуально сейчас, когда начинается очередной отопительный период.
Документ фактически закрепляет принцип, подготовка дома к зиме должна иметь не только фактический результат, но и документальное подтверждение.
Для собственников это означает, что вопрос подготовки дома к отопительному сезону не должен заканчиваться формальным сообщением: «Дом готов».
Должен существовать документ, подтверждающий проведенное обследование.
Отчетность становится доказуемой
Еще один важный пункт,это наличие подтверждающих документов о предоставлении ежемесячного и годового отчета по управлению объектом кондоминиума.
Причем отсутствие подтверждения относится к грубому нарушению.
Это принципиально меняет подход к отчетности. Недостаточно просто подготовить отчет.
Необходимо иметь подтверждение того, что он был предоставлен.
То есть постепенно формируется важная управленческая формула: не только сделать, но и документально подтвердить.
Ежегодный осмотр дома тоже не формальность
К грубым нарушениям отнесено отсутствие подтверждающих документов о проведении ежегодного осмотра объекта кондоминиума на основании инвентарного перечня общего имущества.
И здесь возникает важный вопрос: что именно обнаружил управляющий во время этого осмотра?
Потому что сам акт осмотра должен быть не просто отчетным документом.
Он может стать основой для:
- формирования перечня необходимых работ;
- подготовки годовой сметы;
- определения приоритетов ремонта;
- планирования накоплений;
- обоснования расходов перед собственниками.
То есть технический осмотр должен становиться исходной точкой планирования содержания дома.
А теперь самое серьезное — неисправности общего имущества
Пункт 10 проверочного листа относится к грубым нарушениям.
И перечень здесь очень широкий.
Это: фасады, подъезды, вестибюли, холлы, коридоры, лестницы, лифты, крыши, козырьки входных групп, чердаки, технические этажи, подвалы, общедомовые инженерные системы, оборудование, почтовые ящики, земельный участок, придомовая территория, элементы благоустройства и другое имущество общего пользования.
Получается важный вывод: проверять будут не только папки ОСИ, но и сам дом. И это, пожалуй, одно из наиболее существенных изменений в философии контроля.
Кто сегодня управляет домом тоже предмет контроля
Грубым нарушением является осуществление функций управления юридическими лицами, которые не являются ОСИ или субъектами управления объектами кондоминиума.
Отдельно предусмотрено грубое нарушение за управление домом без направления информации в жилищную инспекцию о начале деятельности по управлению объектом кондоминиума.
Таким образом, государству важно понимать: кто фактически управляет конкретным домом.
Для собственника это тоже принципиальный вопрос,кто отвечает за:
- содержание дома;
- заключение договоров;
- работу с поставщиками;
- финансовые операции;
- техническое состояние;
- отчетность;
- аварийные ситуации;
- передачу документации?
Новая система контроля фактически требует, чтобы на эти вопросы существовал однозначный ответ.
Смена управляющего больше не должна означать потерю истории дома
Еще один пункт, который особенно важен в условиях нынешней перестройки системы управления. Несвоевременная или неполная передача документации, технических средств и оборудования при:
- смене формы управления;
- смене субъекта управления;
- прекращении деятельности по управлению
отнесена к грубому нарушению.
Это правильный с точки зрения управляемости дома принцип: дом не должен начинать свою историю заново каждый раз, когда меняется управляющий.
У нового субъекта управления должны быть документы, техническая информация и оборудование, необходимые для продолжения нормальной эксплуатации.
А что с председателем ОСИ?
Отдельным пунктом закреплено соблюдение сроков полномочий:
- председателя ОСИ;
- совета дома;
- ревизионной комиссии.
И это также относится к грубым нарушениям.
Следовательно, органы управления домом не могут существовать в неопределенном статусе годами. Здесь возникает важный практический вопрос для ОСИ:
необходимо отслеживать не только сроки договоров и смет, но и сроки полномочий собственных органов управления.
Безбарьерная среда: пока незначительное нарушение, но уже часть проверочного листа
Отсутствие безбарьерной среды для лиц с инвалидностью и других маломобильных групп населения отнесено к незначительным нарушениям. Но сам факт включения этого требования в проверочный лист важен. Потому что доступность входной группы теперь становится одним из официально оцениваемых параметров объекта. И здесь интересен еще один момент.
В системе субъективной оценки риска наличие безбарьерной среды также выделено в отдельный показатель.
Как формируется субъективный риск?
В Приложении 2 вводит три показателя:
- наличие регистрации объекта кондоминиума;
- наличие подтверждающих документов о предоставлении ежемесячного и годового отчета;
- наличие безбарьерной среды на входной группе.
Каждому показателю установлен удельный вес 50 баллов.
При этом одновременно указано, что сумма удельных весов не должна превышать 100 баллов. И вот здесь документ требует внимательного прочтения.
Если воспринимать таблицу буквально, возникает вопрос о методике применения этих показателей: как именно рассчитывается итоговая степень риска, если каждому из трех показателей установлен вес 50 баллов?
Для практики жилищного контроля этот механизм должен быть понятен инспектору и проверяемому субъекту одинаково. И именно здесь особенно важны разъяснения уполномоченного органа или опубликованная методика расчета.
Проверочный лист фактически готовая карта самопроверки дома
И вот здесь, появляется наиболее полезная сторона нового документа.
Председателю ОСИ не обязательно ждать жилищную инспекцию.
Можно взять эти 17 пунктов и провести самостоятельную проверку своего дома.
Например:
| № | Вопрос | Что должно быть |
| 1. | Есть договор с субъектом управления? | Да |
| 2. | Зарегистрирован объект кондоминиума? | Да |
| 3. | Есть годовая смета? | Да |
| 4. | Есть сберегательный счет? | Да |
| 5. | Есть текущий счет? | Да |
| 6. | Есть акт подготовки к отопительному сезону? | Да |
| 7. | Есть подтверждение ежемесячной и годовой отчетности? | Да |
| 8. | Есть ежегодный акт осмотра? | Да |
| 9. | Есть документы по дезинфекции, дезинсекции и дератизации? | Да |
| 10. | Исправно общее имущество? | Да |
| 11. | Соблюдены сроки полномочий органов управления? | Да |
| 12. | Протоколы соответствуют типовым формам? | Да |
| 13. | Есть безбарьерная среда? | Да |
| 14. | Есть квалифицированный специалист в составе субъекта управления? | Да |
| 15. | Управляет именно надлежащий субъект? | Да |
| 16. | Направлена информация о начале деятельности в жилищную инспекцию? | Да |
| 17. | Документы и оборудование переданы при смене управления? | Да |
Но здесь есть принципиальный нюанс. Не все 17 пунктов одинаковы по правовым последствиям. Именно поэтому председателю ОСИ недостаточно поставить напротив каждого пункта галочку.
Нужно понимать степень нарушения.
Что особенно важно для собственников?
Новый документ показывает, что ответственность за состояние дома постепенно становится более конкретной. Но одновременно возникает вопрос о границах ответственности. Например, выявлена неисправность крыши. В проверочном листе она есть. Но дальше возникает целая цепочка вопросов:
- Есть ли у дома деньги?
- Есть ли утвержденная смета?
- Принимали ли собственники решение о ремонте?
- Накоплены ли средства на сберегательном счете?
- Если денег недостаточно,то принималось ли решение о дополнительных взносах?
- Есть ли техническое обследование?
- Если собственники не утвердили расходы, то кто и каким образом должен обеспечить устранение нарушения?
Вот здесь проходит граница между контролем состояния дома и реальной возможностью обеспечить его ремонт.
И это очень важный вопрос, который нельзя оставлять без ответа.
17 пунктов, это уже практически «паспорт управляемости» дома
Если посмотреть на документ целиком, получается довольно логичная конструкция:
| ВОПРОС | ОТВЕТ |
| 1. Кто управляет? | ОСИ или надлежащий субъект управления. |
| 2. На каком основании? | Есть договор, решение собственников, уведомление жилищной инспекции. |
| 3. Есть ли деньги? | Текущий и сберегательный счета. |
| 4. Есть ли план? | Утвержденная годовая смета. |
| 5. Есть ли техническая информация? | Инвентарный перечень и ежегодный осмотр. |
| 6. Есть ли подготовка к зиме? | Акт обследования инженерных систем. |
| 7. Есть ли отчетность? | Ежемесячная и годовая. |
| 8. Есть ли техническая исправность? | Общее имущество и инженерные системы. |
| 9. Есть ли профессиональные кадры? | Документ о признании профессиональной квалификации. |
| 10. Есть ли преемственность? | Передача документации и оборудования при смене управления. |
Это уже не просто проверка документов, а целая система оценки управляемости многоквартирного дома.
Но остается главный вопрос: что будет после проверки?
Именно этот вопрос, необходимо сегодня обсуждать отрасли. Потому что новый проверочный лист подробно отвечает на вопрос: «Что является нарушением?»
Но для собственников не менее важен другой вопрос: «Что происходит после того, как нарушение выявлено?»
- Если инспектор установил неисправность кровли,то кто и в какой срок обязан ее устранить?
- Если нет сберегательного счета, каковы действия управляющего и банка?
- Если нет квалифицированного работника, сколько времени предоставляется для устранения?
- Если отсутствует акт осмотра, когда он должен быть проведен?
- Если бывший управляющий не передал документацию, каким образом новый субъект ее получает?
Если собственники не принимают решение о финансировании необходимого ремонта какой механизм применяется дальше?
Именно ответы на эти вопросы покажут, станет ли новый риск-ориентированный контроль инструментом реального улучшения состояния домов или преимущественно системой выявления нарушений.
РЕЗЮМЕ: Новые критерии безусловно важный сигнал для всей системы управления МЖД. Государство фактически сформировало 17 контрольных точек, по которым можно оценивать деятельность ОСИ и субъектов управления.
И среди них есть как административные вопросы, как регистрация, договоры, протоколы, уведомления, сроки полномочий, так и вопросы непосредственного содержания дома: отопление, инженерные системы, крыша, подвалы, подъезды, лифты, придомовая территория и другое общее имущество.
Поэтому председателю ОСИ/КСК и управляющему сегодня уже недостаточно знать только жилищное законодательство. Необходимо уметь управлять документами, финансами, техническим состоянием и рисками дома одновременно.
А собственнику, в свою очередь, важно понимать новый проверочный лист, что это не только инструмент жилищной инспекции. Это готовый чек-лист, по которому каждый дом уже сейчас может задать себе 17 простых вопросов:
- Кто нами управляет? На каком основании? Где деньги? Где смета? Где отчеты? Где технический осмотр? Готов ли дом к зиме? Кто отвечает за неисправности? Есть ли квалифицированный специалист? И что произойдет с документами, если управляющий завтра уйдет?
И если хотя бы на несколько из этих вопросов в доме сегодня нет четкого ответа значит, проблема находится уже не только в документах. Она находится в самой системе управления домом.
Руководитель УЦ «ЖКХ-ИНФО» Алия БОГАЕВА
