«Поставить елку макушкой вниз и удивляться, что она постоянно падает»
Что не так с белорусскими объединениями собственников жилья
Можно сказать, что в Беларуси сфера управления жильем только начинает развиваться, и на сегодня в стране существует несколько способов управления многоквартирными жилыми домами. Эксперт — исполнительный директор Международной ассоциации менеджмента недвижимости Геннадий КАЛЕНОВ рассказывает, в чем плюсы и минусы такой системы и в каком направлении нужно двигаться Беларуси, чтобы достичь успехов в этой сфере.
— Геннадий Геннадьевич, многие собственники считают, что все, что находится за пределами квартиры, их не касается. Правильно ли это?
— Обязанность содержать общее имущество есть у всех участников совместного домовладения, в том числе и собственников нежилых помещений — в этом смысле все равны. Общее имущество — это то, что является основой каждого многоквартирного дома, и без него даже невозможно существование квартир. Общее имущество составляет от 90 до 95 % стоимости всего дома. Если собственник приобретает квартиру, то он становится совладельцем всего многоквартирного жилого дома, ему принадлежит виртуальная часть общего имущества, равная доле площади его квартиры в общей площади всех жилых и нежилых помещений. Эту долю высчитывают, чтобы распределять расходы на содержание общего имущества — стен, кровли, перекрытий, лифтов, инженерного оборудования и многого другого.
— Как в Беларуси управляют общим имуществом?
— В нашей стране все многоквартирные жилые дома, за исключением арендных домов местных органов власти, являются совместными домовладениями, и законодатель установил три способа управления ими — непосредственный (если ими управляют сами собственники — обычно в небольших многоквартирных домах), через создание организации собственников (некоммерческого юридического лица), а если собственники не выбрали способ управления домом, то общим имуществом дома управляет государственная организация, которую определяет местная власть (так называемая служба заказчика, в Минске — КУП «ЖКХ»). Организации собственников-товарищества собственников и жилищно — строительные потребительские кооперативы-можно создавать для управления общим имуществом еще до того, как дом ввели в эксплуатацию. Что же касается многоквартирных домов старой постройки, то там товарищество собственников можно создать по инициативе более чем 2/3 жильцов. В любых других случаях местная власть назначает внешнее управление.
— И в чем оно заключается?
— Служба заказчика вправе только управлять — заключать от имени собственников договоры на оказание услуг на конкурентной основе, организовывать через процедуру государственной закупки текущий и капитальный ремонт дома, его модернизацию, контролировать объем и качество выполненных работ. Услугу по управлению имуществом оказывают на основе договора с каждым собственником помещения, и с июля следующего года она будет выделена в отдельную в уведомлении об оплате. На настоящий момент ее стоимость распределена среди прочих жилищно-коммунальных услуг.
— А чем государственная компания отличается от того же товарищества собственников?
— В товариществах собственников часто звучит такая фраза: «Если не найдем председателя правления, то пойдем в ЖЭУ». И вот это неправильно и бессмысленно, это эхо девяностых годов. ЖЭУ — это подрядная организация, которая оказывает сервисные услуги, и не имеет никакого отношения к многоквартирному дому или управлению им. Заключить договор может как товарищество собственников, так и служба заказчика. Однако товариществу для этого достаточно процедуры переговоров, а служба заказчика должна провести процедуру государственной закупки услуг для дома. Товарищество вправе самостоятельно оказывать услуги, а служба заказчика — нет, так как является лишь управляющей государственной компанией. При этом тендер на оказание услуг может выиграть организация любой формы собственности, и в Минске это случается все чаще. Поэтому преимущество такой системы — четкое распределение на управление и сервис, признание управления главным видом деятельности, оказание услуг только на конкурентной основе и контроль за их выполнением, возможность для граждан в любое время принять решение о создании организации собственников для самоуправления.
— Но ведь определенные недостатки существуют?
— Главный недостаток служб заказчика заключается в том, что они назначаются местной властью (а в перспективе их должны выбирать собственники на конкурентной основе) и имеют территориальный принцип деятельности. Это значит, что если семья живет в Первомайском районе Минска, то управлять их домом может только КУП «ЖКХ Первомайского района», выбора у них нет. Что же касается товариществ и ЖСПК, то они требуют дополнительных расходов на их содержание как юридических лиц. В успешных странах мира такие объединения являются юридическими лицами с частичной правомочностью, не имеют штатных сотрудников и дополнительных расходов. Кроме того, у нас очень тяжелая процедура смены руководителя товарищества, и бывает, что процесс затягивается даже на годы. Более того, отсутствует система обучения тех руководителей — у нас это просто повышение квалификации в течение трех дней, а должно быть обучение по специальности в профтехучилище, колледже или вузе.
— Не проще ли тогда создать какое-то единое юридическое лицо, которое будет управлять многоквартирными домами?
— Такого не только нельзя делать в рамках нашего законодательства, но и не требуется. Это все равно что сделать ЦУМ единственным пунктом продажи стирального порошка для всей страны. Наоборот, нужно создать больше возможностей, которые будут предусматривать выбор на конкурентной основе. Это может быть создание законодательных условий для профессионального управления недвижимостью, таких как в Австрии или Швейцарии, например. Вообще, главное в управлении жильем — профессиональный руководитель, информированный собственник и доверие между ними. И только при этих условиях система управления жильем будет соответствовать целям устойчивого развития ООН.
— А что насчет правил — должны ли они быть?
— Да, для надлежащего управления общим имуществом в целях гражданской безопасности и для соблюдения прав потребителей. Когда человек приобретает квартиру, он должен заранее знать потребительские качества дома, что можно и что нельзя там делать, за что необходимо платить, знать процедуру принятия решений. Если после заселения в многоквартирный дом собственники начинают сносить перегородки, менять инженерные коммуникации, ссориться и спорить на общих собраниях, чтобы установить определенные правила, — это не самоуправление, это варварство, которому нет места в «зеленой» экономике века.
— Можно ли здесь взять на вооружение зарубежный опыт?
— В успешных странах мира, в том числе и в Китае, правила и ответственность будущих собственников формируются еще на этапе проектирования и строительства многоквартирного дома. Когда человек приобретает квартиру там, он нотариально уверяет, что правила конкретного дома и условия оплаты услуг ему известны и он будет их выполнять. Объединения собственников как юридические лица с частичной правомочностью создаются во всех многоквартирных домах — совместных домовладениях. В банке открывают два счета на имя объединения, один из них является текущим, второй — накопительным. Для управления общим имуществом и счетами на конкурентной основе привлекают профессиональных управляющих. Чаще всего это юридические лица, частные или муниципальные, реже — физические лица, такие как индивидуальные предприниматели. Приблизительно 95 % менеджеров в таких компаниях или ИП проходят обучение в специализированных техникумах и колледжах и только 5 % — в вузах. Более того, каждый год все они должны повышать свою квалификацию в течение 20–30 учебных часов.
— И каким образом происходит найм таких менеджеров?
— Как минимум трех приглашают на общее собрание членов объединения собственников, где они представляют свои компании. Далее идет тайное голосование, и общее собрание поручает председателю совета дома, который действует на общественных началах, заключить договор управления с определенной компанией на пять лет. Далее всю работу — поиск сервисных компаний, контроль, организацию общих собраний, протоколирование, ведение «дела дома» в электронном виде, подготовку отчетов и планов по ремонту — выполняет менеджер компании и несет за это ответственность. Только перечень обязанностей менеджера, как правило, составляет 2–3 страницы в договоре, и перечислить вкратце особенности этой профессии невозможно.
— В странах СНГ не так?
— В тех же Австрии, Германии или Швеции главное — многоквартирный дом, квартиры же отходят на второй план. Именно поэтому сначала даются правила, в том числе по управлению общим имуществом и страхованию всего дома от пожаров и стихийных бедствий, и только потом происходит заселение. В странах СНГ все наоборот. Здесь главными являются квартиры и их собственники, вокруг которых, как вокруг центра галактики, должны вращаться подрядчики, общее имущество, руководители сервисных компаний и чиновники, отвечающие на жалобу. Это как поставить елку макушкой вниз и удивляться, что она постоянно падает.
— И именно решение этого вопроса в компетенции государства?
— Роль государства очень большая, страны СНГ и некоторые страны ЕС, решившие самоустраниться, уже об этом пожалели. Государство не должно допускать, чтобы жилой фонд разрушался и приходил в аварийное состояние. При этом она должна не вмешиваться в жизнь каждого объединения собственников, а заранее устанавливать известные и понятные правила для них. Необходимо создавать условия, простые и лаконичные правила, начиная с проектирования дома и до его утилизации, которые будут основаны на порядке и общественной безопасности. Обычно, если говорить об успешных странах, конструктивный диалог по поводу таких правил с властями ведут не политики, а профессиональные сообщества, которые детально владеют вопросом.
Автор
Валерия КИСЛАЯ
Источник: zviazda.by
