1 августа 2020 года вступил в силу Закон Республики Узбекистан «Об управлении многоквартирными домами», принятый 7 ноября 2019 года.
О сути и значении этого документа мы попросили рассказать руководителя пресс-службы Министерства жилищно-коммунального обслуживания Республики Узбекистан Алипашу АХМЕДОВА.
Закон — требование времени
— Алипаша Халисович, скажите, почему возникла необходимость принятия данного закона?
— Думаю, что это требование времени, и данный документ был давно необходим для того, чтобы урегулировать управление многоквартирными домами. В Узбекистане имеется 34 584 жилых дома, в которых проживают около 5 млн человек. Мы, конечно же, имеем ввиду только те дома, которые уже приняты в эксплуатацию и заселены. Ими управляют 4437 товариществ частных собственников жилья (ТЧСЖ), в том числе в Ташкенте — 2103, и 162 управляющие компании, в том числе в Ташкенте — 89.
Надо отметить, что до сих пор в законодательство не были введены такие основные понятия, как многоквартирный дом, объекты и субъекты управления многоквартирным домом, земельный участок, прилегающий к многоквартирному дому, места общего пользования и так далее. Не определены полномочия органов государственного управления и контроля. Серьезным пробелом являлось и то, что никакими документами не предусматривались другие механизмы управления многоквартирными домами, кроме ТЧСЖ. Все вопросы вплоть до создания Министерства жилищно-коммунального обслуживания по Указу Президента «О мерах по дальнейшему совершенствованию управления системой жилищно-коммунального обслуживания» от 18 апреля 2017 года находились в ведении местных органов власти и, судя по состоянию определенной части многоквартирного жилого фонда, последние не всегда уделяли им должное внимание.
Все гладко только на бумаге
— А ТЧСЖ не оправдали надежд, которые на них возлагались?
— Принятый в 2006 году Закон Республики Узбекистан «О товариществах частных собственников жилья» подразумевал, что сами жители примут активное участие в содержании своих домов и прилегающих территорий, а ТЧСЖ будут работать по принципу самоуправления. Собственники жилья на общих собраниях станут принимать решения о плате за эксплуатационное обслуживание, брать или не брать кредиты и на что направлять полученные средства, какой делать ремонт и так далее.
Но, как говорится, гладко было только на бумаге. Как показала практика, к такому самоуправлению далеко не все оказались готовы. В большинстве ТЧСЖ граждане не только не регулируют и не направляют их деятельность, но и даже не являются на собрания для обсуждения актуальных тем. В результате руководители товариществ практически самолично принимают все решения. И гражданам остается только удивляться, случайно узнав, что на что-то взят банковский кредит, и чтобы своевременно его вернуть, повышается оплата эксплуатационных расходов. То, что в просторечье называется квартплатой.
А потом не могут понять, на что же были использованы кредитные средства. Нередко выяснялось, что деньги, собранные с жильцов четырех домов из состава ТЧСЖ, пошли на решение проблем пятого дома того же товарищества, жители которого своевременно не оплачивают деньги и накопили большие долги.
До сих пор есть и такие товарищества, которые только числятся на бумаге и вообще не следят за состоянием домов. Многие из них остались фактически и вовсе без управления. И если в собственных квартирах хозяева стараются поддерживать порядок, то места общего пользования, которые никакими правовыми актами не определены, находятся в плачевном состоянии. Как следствие, по республике набралась более 29 000 «многоквартирников», нуждающихся в капитальном и текущем ремонте и только с принятием 24 апреля 2017 года Постановления Президента Республики Узбекистан «О мерах по дальнейшему совершенствованию системы содержания и эксплуатации многоквартирного жилищного фонда на период 2017 — 2021 годы» это ситуация постепенно стала меняться.
Стоит отметить и то, чтонесмотря на наличие нормативно-правовых актов, регулирующих сферу управления многоквартирными домами, многие вопросы до сих пор не были отражены ни в них, ни в самом законе. А полномочия государственных органов были ограничены, чтобы хоть как-то направлять и контролировать деятельность товариществ.
Все это и привело к необходимости принятия документа, который бы подвел правовую базу, необходимую для решения всех проблем, связанных с управлением многоквартирными домами, и предусматривающего все способы регулирования этой деятельности.
С принятием закона устранены многие юридические «провалы» в жилищном законодательстве, обеспечен контроль управления жилыми домами государственными органами.
Что теперь изменится?
— Какие конкретно изменения произойдут в связи с вступлением в силу данного документа?
— Самое важное то, что теперь собственники жилья в многоквартирном доме на общем собрании могут сами выбрать способ управления своим многоквартирным домом. Например, они могут решить, что управлять будут непосредственно сами без образования юридического лица. Это предусмотрено статьей 24 Закона. Тогда на этом же собрании избирается совет многоквартирного дома из числа собственников помещений.
При непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений договор на оказание организациями сферы жилищно-коммунального обслуживания услуг по содержанию, эксплуатации и ремонту общего имущества заключается председателем совета многоквартирного дома на основании решения общего собрания. От имени собственников помещений в отношениях с третьими лицами вправе выступать один или несколько человек, владеющих квартирами в этом доме, уполномоченных на то общим собранием. Надо отметить, что таким способом можно будет управлять только одним многоквартирным домом.
Несколько вариантов управления
Управление многоквартирным домом может осуществляться управляющей организацией или управляющим, что тоже решается на общем собрании собственников помещений многоквартирного дома. В этом случае они несут ответственность перед собственниками помещений за оказание услуг и выполнение работ, которые обеспечивают содержание общего имущества на уровне, предъявляемом требованиям технических регламентов и установленных правил.
Если управление домом доверено физическому лицу, то оно обязано в установленном порядке зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя. Кроме того, этот человек должен иметь квалификационный (аттестационный) сертификат.
В штате управляющей организации должно быть не менее двух специалистов по управлению многоквартирным домом, имеющих соответствующие сертификаты. При любом из этих видов управления должен быть обеспечен собственникам помещений, совету многоквартирного дома, правлению и ревизионной комиссии товарищества свободный доступ к информации об оказываемых услугах и о выполняемых работах по содержанию, эксплуатации и ремонту общего имущества, их стоимости.
Управляющая организация или управляющий в случае предоставления услуг и выполнения работ по управлению, техническому обслуживанию и ремонту общего имущества, а также по благоустройству земельного участка, прилегающего к многоквартирному дому, освобождается от уплаты всех видов налогов в части оказания услуг и (или) выполнения этих работ.
Между управляющей организацией или управляющим и каждым собственником помещений заключается договор управления многоквартирным домом в письменной форме на условиях, указанных в решении общего собрания. В соответствии с ним управляющая организация или управляющий по заданию собственников помещений в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и (или) выполнять работы по управлению, надлежащему содержанию, эксплуатации и ремонту общего имущества, осуществлять иную деятельность, направленную на достижение целей управления многоквартирным домом.
В договоре должен быть указан адрес многоквартирного дома, состав общего имущества, в отношении которого будет осуществляться управление. А также отражен перечень услуг и работ по содержанию, эксплуатации и ремонту общего имущества. Установлен порядок изменения этого перечня, определения цены договора, сроки внесения платы. Договором устанавливается и порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией или управляющим своих обязательств, порядок и сроки отчетности за выполненные работы и оказанные услуги. Договор управления многоквартирным домом заключается на срок не менее чем один год, но не более чем на пять лет.
ЮРИДИЧЕСКИЕ ТОНКОСТИ
— Если собственники помещений останутся недовольны работой управляющей организации, могут ли они расторгнуть с ней договор?
— Конечно. Собственники помещений многоквартирного дома на основании решения общего собрания в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация или управляющий не выполняет условия такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или управляющего.
Управляющая организация или управляющий в течение трех рабочих дней со дня прекращения договора управления многоквартирным домом обязаны передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением домом документы, остаточные денежные средства, ключи от помещений, входящих в состав общего имущества, и иные технические средства и оборудование, необходимые для эксплуатации и управления многоквартирным домом, вновь выбранной управляющей организации либо управляющему или собственнику помещения в многоквартирном доме, указанному в решении общего собрания.
А ЕСЛИ ВСЕ-ТАКИ ТОВАРИЩЕСТВО?
— Остается ли вариант, когда многоквартирным домом может управлять товарищество?
— Да, управление многоквартирным домом может осуществляться и товариществом, созданным по инициативе собственников помещений и действующим на основе самоуправления.
Товарищество является юридическим лицом и имеет в собственности обособленное имущество, учитываемое на его самостоятельном балансе, вправе от своего имени приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные права, исполнять обязанности, быть истцом и ответчиком в суде.
Решение о создании товарищества принимается на учредительном собрании собственников помещений, на котором присутствует более пятидесяти процентов всех собственников помещений каждого многоквартирного дома или их представителей.
Учредительное собрание созывается по инициативе не менее десяти процентов собственников помещений каждого многоквартирного дома, желающих объединиться в товарищество.
Решение о создании товарищества считается принятым, если за него проголосовало более 50% всех собственников помещений или их представителей, участвующих в учредительном собрании.
Членами товарищества являются юридические и физические лица — собственники помещений в многоквартирном доме.
При создании товарищества, объединяющего собственников помещений нескольких многоквартирных домов, должно быть получено согласие более 50% собственников помещений или их представителей в каждом из этих домов. Допускается учет голосов собственников помещений, поданных на учредительное собрание в письменной форме, с указанием решения собственника по вопросу создания товарищества и адреса, принадлежащего ему помещения.
Товарищество обязано сохранять и содержать в надлежащем порядке общее имущество, земельные участки, прилегающие к многоквартирным домам, и имущество товарищества. Оно должно выполнять решения общего собрания членов товарищества, обеспечивать своевременное поступление обязательных взносов, определять ежегодно план работ по содержанию общего имущества, в том числе для каждого многоквартирного дома отдельно, и составлять отчет о его исполнении, составлять ежегодно смету доходов и расходов товарищества и отчет по ее исполнению, в том числе по каждому многоквартирному дому отдельно. Обеспечивать постоянную готовность инженерных коммуникаций и другого оборудования, входящих в состав общего имущества, для предоставления коммунальных услуг.
Товарищество приобретает права юридического лица с момента его государственной регистрации в установленном порядке. Оно создается без ограничения срока его деятельности, если иное не установлено его уставом.
ЕСЛИ ЕСТЬ СОМНЕНИЯ…
— Как быть в ситуации, когда жители многоквартирного дома не могут принять решение о том, кто будет управлять домом?
— Статьей 22 вышеназванного закона предусмотрено, что собственники помещений в трехмесячный срок со дня принятия многоквартирного дома в эксплуатацию на общем собрании обязаны принять решение о способе управления многоквартирным домом.
Если вопрос о выборе способа управления многоквартирным домом не решается в указанный срок, территориальное подразделение Министерства жилищно-коммунального обслуживания Республики Узбекистан определяет управляющую организацию или управляющего, который осуществляет функции органа на трехмесячный период. Если и за это время соответствующее решение не принято, то проводится открытый конкурс по отбору управляющей организации либо управляющего.
Следует отметить, что способ управления многоквартирным домом может быть изменен в любое время на основании решения общего собрания. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников имеющихся в этом доме помещений.
КТО КОНТРОЛИРУЕТ?
— Есть ли какая-то организация, которая будет вести контроль за управлением многоквартирными домами?
— Законом предусматривается осуществление государственного контроля в области управления многоквартирными домами. Этими полномочиями наделена Инспекция по контролю в сфере эксплуатации многоквартирного жилищного фонда при Министерстве жилищно-коммунального обслуживания Республики Узбекистан и ее территориальными инспекциями (Жилфондинспекция).
Она контролирует соблюдение норм технической эксплуатации многоквартирных домов, требований по содержанию прилегающих к ним земельных участков, соблюдение установленных правил и системного проведения ремонтно-восстановительных работ общего имущества, фасадов многоквартирных домов, внутридомовых инженерных коммуникаций.
Также жилфондинспекция следит за целевым использованием средств собственников помещений в многоквартирных домах, аккумулируемых для проведения капитального ремонта. Ей предоставляются полномочия выдачи обязательных для исполнения предписаний. Инспекция наделена полномочиями выдачи предписаний органам управления многоквартирными домами либо собственникам помещений — по устранению имеющихся нарушений правил содержания и технической эксплуатации.
Сурия МАГДЕЕВА
