Профессиональное управление общим имуществом совместных домовладений в странах ЕС.
По информации экспертов из стран «старой» Европы, членов Международной ассоциации менеджмента недвижимости, законодательство и сейчас предусматривает две формы управления, в том числе самоуправление, но примерно 99% объединений собственников жилья (ОСЖ) предпочли воспользоваться услугами профессиональных управляющих. И в настоящее время энтузиастов, которые готовы взвалить на себя такую ношу, почти не осталось. Без малого 50-летняя история управления показала, что их инициатива не отличается высокой эффективностью. Теоретически человек, проживающий в доме, должен быть больше заинтересован в его процветании. Однако у него нет ни опыта, ни знаний, ни соответствующей практической подготовки. К тому же, на деле неизбежно возникал конфликт с соседями, которые были уверены, что выбранный управляющий из числа жильцов работает лишь для своей выгоды. Необходимо отметить, что часто подобные обвинения не были лишены оснований. Поэтому появились независимые управляющие, которые сохраняли нейтральное отношение ко всем собственникам и не искали для себя каких-либо преференций, кроме предусмотренных соответствующим срочным договором.
Говоря об «управляющих», следует понимать, что речь идет не о физических лицах (что практикуется в Польше и странах Балтии), а об управляющих компаниях с десятками соответствующих специалистов в штате. Спрос на данный вид услуг породил не только предложение, но и жесткую конкуренцию. Соискатель должен быть успешным на рынке, выделяться на фоне других. Это интенсивная борьба за достижения, которая требует постоянного повышения квалификации и является весомой гарантией защиты прав потребителей жилищно-коммунальных услуг. Кроме того, управляющие стараются дополнительно специализироваться с учетом особенностей объекта управления — совместное домовладение, жилищный кооператив или арендный дом.
Законодатели прописали для объединения собственников жилья в совместном домовладении очень простую и понятную процедуру выбора профессионального управляющего. Сначала совет ОСЖ представляет общему собранию собственников три кандидатуры (три разных управляющих компании). Именно такое количество претендентов предусмотрено законодательством Германии (Закон о квартирной собственности) и Австрии. Каждый из представителей выступает с презентацией, рассказывает о достижениях в этой сфере, о предоставляемых гарантиях. После этого проводится тайное голосование, по итогам которого определяется тот, кто получит заказ на управление. На этом же собрании согласовываются срок контракта и размер оплаты за услугу. Кворум при проведении собрания должен составлять 50% плюс один голос, а решение принимается простым большинством голосов. Объединение собственников также застраховано от недобросовестных управляющих. Если работа управляющей компании в дальнейшем не устраивает клиента, то процедуру отстранения управляющих может инициировать группа собственников, обладающая более чем 25% голосов, составив соответствующее заявление. После этого вопрос может обсуждаться на общем собрании, и решение также принимается простым большинством голосов. В случае несогласия управляющей компании с мнением собрания и отказа выполнить законное требование решение о принудительном отстранении принимает суд.
При этом некомпетентность управляющих практически исключена. На общем собрании во время презентации управляющий как представитель управляющей компании подтверждает уровень своего профессионализма соответствующими документами. С августа 2018 года, согласно немецкому законодательству, каждый управляющий должен получить специальный сертификат допуска к этой работе, для чего необходимо засвидетельствовать ежегодное прохождение повышения квалификации. За каждое участие в обучающем мероприятии начисляется определенное количество баллов. Сумма баллов одновременно является и рейтингом специалиста. Кроме того, нужно 4 УПРАВЛЕНИЕ ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТЬЮ. ТРАНСФОРМАЦИОННЫЕ ПРОЦЕССЫ В БЕЛАРУСИ И УКРАИНЕ подтвердить наличие всех необходимых договоров страхования, служащих дополнительной гарантией для потребителя.
Существует два вида договора: страхование причиненного имуществу ущерба и страхование от материального ущерба. К примеру, если управляющий вовремя не заметит необходимость ремонта и это приведет к повреждению какой-либо конструкции, то стоимость работ должна покрываться страховыми выплатами. Третья форма страхования — от ущерба, нанесенного доверию, — по закону необязательна и стоит довольно дорого. Ее могут позволить себе только крупные ассоциации управляющих и группы управляющих компаний.
Все перечисленные меры помогают максимально защитить права членов ОСЖ и практически исключить ошибки в управлении общим имуществом. А главное право состоит в возможности выбора, а не назначении лица, ответственного за состояние жилья. Но при этом выбор осуществляется на конкурсной основе и среди профессионалов, а не среди жильцов дома. Управляющий может назначаться только в двух случаях: застройщиком после сдачи нового дома и судом после снятия старого управляющего, если новый еще не выбран. Экстренный управляющий будет выполнять свои обязанности лишь до проведения процедуры выборов.
Роль управляющего в процессе принятия собственниками помещений решений очень высока. Когда на общем собрании речь идет о планируемых серьезных мероприятиях, то для их утверждения необходимо квалифицированное большинство — 2/3 или 75% собственников. Более простые решения согласовываются обычным большинством. То есть собственники в любом случае имеют возможность влиять на ситуацию. Но профессиональный управляющий при этом выступает в роли своеобразного третейского судьи, следит за законностью процедуры.
Если мы имеем дело с самоуправлением, то такое соблюдение законности гарантировать не получится. Причина и в Австрии, и в Украине одинакова — собственники отличаются друг от друга по взглядам, социальному положению, финансовому состоянию, и им трудно прийти к общей точке зрения. Чтобы привести разные мнения к общему знаменателю, и нужен внешний управляющий. Это менеджер, получивший необходимое профильное (лучше специализированное) образование и работающий по договору возмездного оказания услуги управляющей компанией. Отдельно отметим, что средняя управляющая компания — это, как правило, директор, несколько менеджеров объектов и несколько техников для осмотра зданий. Те управляющие компании, которые сегодня работают в Украине, по немецкому законодательству являются финансовыми и сервисными компаниями, но не управляющими.
Частичная правомочность объединения собственников жилья в Германии и Австрии
В Германии и Австрии нет ни одного такого юридического лица, как объединение совладельцев многоквартирного дома (ОСМД) в Украине и товарищество собственников (ТС) в Беларуси. (Определенную путаницу в терминологию вносит перевод — «совместное домовладение» и «товарищество собственников» переводятся на немецкий одинаково, как «объединение собственников жилья (ОСЖ)»). Причина несоответствия — «частичная правомочность» объединений собственников в Германии и Австрии, в отличие от Беларуси и Украины, где такие объединения собственников являются обычными юридическими лицами (со своими руководителем и бухгалтером, делопроизводством, статистикой и налогообложением, штатным расписанием, печатью организации, юридическим адресом, чего нет у ОСЖ в Германии и Австрии).
Частичная правомочность ОСЖ означает: объединение собственников, являясь не обычным юридическим лицом, а особым объединением собственников жилых помещений, может принимать активное участие в правовых сделках, имеет ряд прав и обязанностей, может подавать судебные иски и может быть привлечено к судебной ответственности. До решения Федерального суда Германии BGH (02.06.2005, Az. V ZB 32/05) относительно частичной правомочности объединения собственников жилья (ОСЖ) и ее законодательного оформления в рамках реформы ОСЖ собственники жилья выступали носителями прав и обязанностей по отношению к управлению общим имуществом лично, т.е. вообще без образования какого-либо юридического лица. ОСЖ как таковое не признавалось независимым правовым субъектом. Это приводило к многочисленным практическим трудностям.
Например, при определении сторон во время судебного разбирательства истец должен был всегда предъявлять актуальный список собственников. Это усложняло ведение судебного процесса, особенно в больших ОСЖ. В случае изменения структуры собственников было непонятно, к кому относятся претензии ОСЖ против третьих лиц: к бывшему или к настоящему собственнику. В результате реформы ОСЖ была законодательно закреплена их частичная правомочность, что позволило облегчить управление общим имуществом.
Согласно немецкому §10 Abs. 6 WEG n.F. (WEG, или Wohnungseigentumsgesetz, — «Закон о жилой собственности» в Германии и Австрии) ОСЖ имеет ряд особенностей:
– может получать и использовать права и обязанности в рамках управления общим имуществом относительно третьих лиц и собственников;
– является владельцем законодательно закрепленных прав и обязанностей;
– наделяется общественными правами собственников; – исполняет общественные обязанности собственников;
– исполняет прочие права и обязанности собственников, если они подразумевают коллективную ответственность или исполнение. При этом необходимо различать следующих правовых субъектов:
– частично правомочное ОСЖ как особый вид объединения собственников (используется в 99% случаев в Германии);
– неправомочное «объединение собственников жилья относительно общей долевой собственности», т.е. субъекта непосредственного управления, как в Беларуси и Украине (здесь полное совпадение с законодательством стран СНГ — простое товарищество);
– отдельные собственники жилья как правомочные физические лица.
Если ОСЖ выступает как частично правомочное, тогда согласно §10 Abs.6 S.4 WEG n.F. оно должно иметь официальное название «Объединение собственников жилья» с указанием данных о земельном участке, например: ОСЖ «Таннштр.100б 80123 Мюнхен». ОСЖ с частичной правомочностью имеет следующие права и обязанности:
– Права и обязанности ОСЖ подразумевают всецелое управление общим имуществом, использование общего имущества (§15 WEG), а также проведение мер с целью лишения собственников прав на имущество (§18 WEG). Это касается внешнего общения ОСЖ с третьими лицами, а также внутреннего общения с собственниками.
– Под внешним общением подразумеваются правовые отношения, в которых ОСЖ ведет диалог с третьими лицами. Сюда относятся все права и обязанности, которые принадлежат ОСЖ согласно закону. Юридические договора заключаются не отдельными собственниками, а ОСЖ как объединением. Управляющий (управляющая компания) является представителем ОСЖ согласно §27 Abs.3 WEG n.F.
Из всех стран с переходной экономикой ОСЖ с частичной правомочностью предусмотрено на законодательном уровне только в Грузии.
Установление правил ОСЖ в Германии и Австрии
В любом совместном домовладении (ОСЖ) должен господствовать устоявшийся порядок взаимоотношений, который беспрекословно соблюдается всеми членами. В Германии и Австрии при покупке квартиры будущий собственник сначала знакомится с правилами, заведенными в этом доме, и в присутствии нотариуса ставит под ними свою подпись, обязуясь выполнять. Поэтому впоследствии общие решения принимать куда проще, тем более что за этим неизменно следит профессиональный управляющий. Такие правила разрабатываются при проектировании многоквартирного дома; в Германии это «Декларация о разделении собственности», а в Австрии — «Соглашения об использовании» (Benüt-zungsregelung, WEG 17; «Gemeinschafts-ordnung», WEG 26) и «Правила дома» («Hausordnung»). Они хранятся в письменном виде.
Следует отметить, что указанная практика не применяется в странах Балтии и Польше, других странах Восточной Европы. Механизмы изменения законодательства этих стран с 1991 года схожи с внедренными в странах СНГ, разница лишь в скорости изменений и стремлении законодателей приблизиться к стандартам ЕС. Тем не менее, в трех балтийских странах (Литве, Латвии и Эстонии) законодательство значительно отличается и «Декларация о разделении собственности» не используется.
На то есть веские причины:
– Германия вынуждена была разработать «Декларацию о разделении» на этапе массового строительства совместных домовладений в 50-х годах прошлого века для упорядочения отношений собственников и упреждения возможных конфликтов.
– В странах Восточной Европы в 90-х годах прошлого века новое строительство практически остановилось, а в старом жилье ввести непопулярные механизмы регулирования управления в условиях кризиса не представлялось возможным.
В табл. 1 приведен сравнительный анализ подходов к управлению совместным домовладением в Австрии и Германии и в Беларуси и Украине по наиболее существенным показателям.
В странах Балтии применяются иные практики.
В Латвии успешно внедрена информативная система «Дело дома» : у каждого собственника
квартиры отдельном ОСЖ под управлением профессионального управляющего есть возможность онлайн через специальный код доступа получать всю необходимую информацию. Система содержит оцифрованную информацию обо всех принятых решениях начиная с этапа строительства дома, копии первичных бухгалтерских документов, отчеты управляющего, в том числе финансовые, акты выполненных работ, и для получения этой информации онлайн согласие управляющего не требуется. В результате все споры разрешаются внутри домовладения или, в самых крайних случаях, в суде, жалобы в органы местного самоуправления не поступают. Возможно проведение общих собраний в электронном виде. Ключевой момент, определяющий развитие такого профессионального вида деятельности, как управление жильем, — законодательное разделение ответственности объединения собственников как владельца МЖК и управляющего как подрядчика, действующего в интересах нанимателя (объединения собственников жилья), установление правил, известных двум сторонам, и доверие между ними.
