В 2015 году законодательство, регулирующее отношения в сфере реализации права собственности в многоквартирном доме, претерпело существенные изменения.
Был принят Закон Украины «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме» от 14.05.2015 г. №417-VIII (далее — Закон), о чем говорилось выше. В свою очередь, его принятие послужило основанием для пересмотра и внесения изменений в законодательство Украины, регулирующее институт объединения совладельцев многоквартирного дома, в частности в закон «Об объединении совладельцев многоквартирного дома» (далее — Закон об ОСМД).
Главная цель нововведений в законе — создание механизма принятия совладельцами решений по содержанию общего имущества в многоквартирном доме и управлению им. Законодательно закреплено, что определиться с формой управления совместным домовладением возможно исключительно путем принятия решения на общем собрании совладельцев многоквартирного дома.
В частности, Законом определены разные методы (формы) управления общим имуществом в многоквартирном доме, а именно: – без создания юридического лица в виде ОСМД («самостоятельное управление» с определением уполномоченного лица); – путем создания ОСМД (согласно Закону об ОСМД);
– путем передачи всех или части функций на основании договора юридическому лицу или физическому лицу — предпринимателю (управляющему).
Но даже при разных формах управления действует единый принцип — право управлять общей совместной собственностью принадлежит исключительно совладельцам дома.
Все или часть функций по управлению многоквартирным домом могут передаваться управляющему или все функции — объединению совладельцев многоквартирного дома (ассоциации объединений совладельцев многоквартирного дома) согласно решению совладельцев, принятому на общем собрании.
Таким образом, совладельцы многоквартирного дома имеют право: – решать все вопросы, связанные с управлением дома, самостоятельно путем решения общего собрания (статья 10 Закона); – создавать объединения совладельцев многоквартирного дома и передавать ему все функции по управлению домом (в порядке, установленном Законом об ОСМД); – передавать функции по управлению домом (все или частично) юридическому лицу или физическому лицу — предпринимателю (управляющему многоквартирным домом).
Остановимся отдельно на каждой из форм управления домом.
Первая форма управления — самостоятельное (осуществляемое совладельцами) управление домом путем проведения собрания.
Данная форма предусматривает, что любые решения по управлению принимаются совладельцами путем созыва и проведения собрания совладельцев. Согласно части 3 ст. 10 Закона собрания совладельцев могут созываться инициативной группой в составе не менее трех совладельцев или управляющим.
Закон определяет, что собрание совладельцев наделено полномочиями принимать решения по всем вопросам управления многоквартирным домом, в том числе по таким:
1) распоряжение общим имуществом многоквартирного дома, установление, изменение и отмена ограничений по пользованию ним;
2) определение управляющего и его отзыв, утверждение и изменение условий договора с управляющим
3) избрание уполномоченного лица (лиц) совладельцев при заключении договора с управляющим, внесении в него изменений и его расторжении, осуществление контроля над его выполнением;
4) определение полномочий управляющего по управлению многоквартирным домом;
5) проведение текущего и капитального ремонтов, реконструкции, реставрации, технического переоснащения общего имущества многоквартирного дома и определение подрядчиков для выполнения таких работ;
6) определение даты и места проведения следующего собрания совладельцев;
7) определение перечня и размера расходов на управление многоквартирным домом.
Решение считается принятым собранием совладельцев, если за него проголосовали владельцы квартир и нежилых помещений, площадь которых превышает 75% от общей площади всех квартир и нежилых помещений многоквартирного дома.
Если решается вопрос определения управляющего или избрания уполномоченного лица при заключении, изменении и расторжении договора (а договор с управляющим может быть заключен по соответствующему решению совладельцев независимо от того, существует ли в доме ОСМД), то для принятия таких решений достаточно, чтобы за них проголосовали владельцы квартир и нежилых помещений, площадь которых превышает 50% от общей площади всех квартир и нежилых помещений многоквартирного дома.
Если во время собрания совладельцев для принятия решения голосов недостаточно, тогда в течение 15 календарных дней с даты собрания проводится письменный опрос совладельцев, которые не голосовали на собрании. Если в течение этого срока необходимое количество голосов не собрано, решение считается не принятым. Порядок проведения опроса определен частью 8 статьи 10 Закона.
Решения собрания совладельцев фиксируются в протоколе, который подписывается всеми совладельцами (их представителями), принявшими участие в собрании. Каждый совладелец ставит подпись под выбранным вариантом голосования («за», «против» или «воздержался»).
Форма протокола разработана центральным органом исполнительной власти — Минрегионом Украины и утверждена его приказом №203 от 25.08.2015 г.
В протоколе указываются фамилия, имя, отчество совладельца, документ, подтверждающий право собственности на квартиру или нежилое помещение, номер квартиры или нежилого помещения, общая площадь квартиры или нежилого помещения, документ, которым предоставляются полномочия голосовать (если совладелец таковые полномочия делегирует).
В случае определения управляющего или избрания уполномоченного лица совладельцев при заключении, изменении и расторжении договора с управляющим протокол собрания совладельцев составляется в двух экземплярах (часть 9 статьи 10 Закона). При этом один экземпляр передается на хранение управляющему, а второй — в исполком местного совета по месту расположения многоквартирного дома. Исполком должен обнародовать результативную часть решения, принятого собранием совладельцев, на своем официальном сайте.
Порядок хранения исполнительными комитетами сельских, поселковых, городских советов протоколов собрания совладельцев и публикации их решений на официальном сайте соответствующего совета определены и утверждены постановлением Кабинета Министров Украины №109 от 24 февраля 2016 г.
Важный и обязательный шаг — информирование о решении собрания совладельцев: оно доводится до каждого совладельца многоквартирного дома в письменной форме не позднее чем в течение 10 дней с момента его принятия.
Решения собрания совладельцев обязательны для всех совладельцев.
Как показывает анализ процедуры принятия решений в рамках самостоятельного (осуществляемого совладельцами) управления домом путем проведения собраний, эта форма достаточно сложная и требует большого количества усилий. Внедрение именно такой формы управления общей собственностью имеет смысл лишь в домах с небольшим количеством квартир, где все соседи живут постоянно и давно знают друг друга.
Форма управления при создании ОСМД и порядок принятия решений в ней детально прописаны в Законе об ОСМД.
ОСМД — юридическое лицо, созданное владельцами квартир и нежилых помещений многоквартирного дома для содействия использованию их собственного имущества и управления общим имуществом, его содержания и использования.
Цель объединения — реализация прав совладельцев на владение и пользование общим имуществом, содержание многоквартирного дома и придомовой территории, содействие в получении качественных жилищно-коммунальных и других услуг по обоснованным ценам и выполнение совладельцами своих обязанностей (обязательств) собственников имущества в многоквартирном доме.
ОСМД — это неприбыльная организация, которая в соответствии с действующим законодательством не ставит целью получение прибыли и ее распределение между всеми совладельцами (статья 4 Закона об ОСМД).
ОСМД создается владельцами квартир и нежилых помещений многоквартирного дома или нескольких многоквартирных домов. Для учредительного собрания, на котором и создается ОСМД, требуется, прежде всего, наличие зарегистрированного надлежащим образом права собственности на более чем 50% квартир и нежилых помещений дома (домов).
Подготовкой учредительного собрания занимается инициативная группа. Также необходимо получить список всех совладельцев жилых / нежилых помещений многоквартирного дома с указанием размера их площади. Запрос на получение списка всех совладельцев многоквартирного дома направляет инициативная группа (к запросу прикрепляется копия протокола о ее создании). Если дом старый, следует обращаться к ЖЭКам или БТИ, если новый (построен после 2012 года) — к уполномоченным органам государственной власти и местного самоуправления.
Проект устава будущего ОСМД следует разрабатывать в соответствии с Типовым уставом, утвержденным приказом Госжилкоммунхоза №141 от 27.08.2003 г., но, безусловно, в него можно вносить и другие положения, регулирующие деятельность объединения. Главное, чтобы они не противоречили требованиям действующего законодательства. Окончательный вариант устава отправляется по электронной почте всем совладельцам жилых / нежилых помещений для ознакомления и внесения правок и замечаний.
Решением общего собрания функции по управлению многоквартирным домом (все или частично) могут быть переданы управляющему. Если данные функции переданы управляющему, отношения регулируются договором между объединением и управляющим, условия которого должны соответствовать положениям типового договора, утвержденного центральным органом исполнительной власти, обеспечивающим формирование государственной жилищной политики и политики в сфере ЖКХ (ст. 13 Закона №2866-III). Договор с управляющим может быть заключен по решению совладельцев независимо от того, существует ли в доме ОСМД.
Сейчас каждый совладелец квартиры или нежилого помещения в доме считается членом ОСМД. Общее собрание совладельцев дома является высшим органом управления ОСМД. Решение общего собрания обязательно для всех совладельцев.
Приглашение на учредительное собрание отправляется заказным письмом не менее чем за 14 дней до проведения учредительного собрания или вручается лично под расписку.
Все сведения о проведении учредительного собрания вносятся в протокол собрания. Решение по вопросу, по которому проводится голосование на учредительном собрании, считается принятым, если за него проголосуют владельцы более 50% площади жилых / нежилых помещений дома.
Если какой-либо вопрос повестки дня не был поддержан владельцами более 50% площади жилых / нежилых помещений дома, можно в течение 15 дней провести письменный опрос при помощи опросников. Типовая форма опросников Кабинетом Министров Украины не утверждена, но при их подготовке можно опираться на положения Закона Украины «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме». Письменный опрос проводит инициативная группа или желающие совладельцы жилых / нежилых помещений дома. С опросом можно обращаться только к тем совладельцам, которые не голосовали на учредительном собрании. Результаты опроса вносятся в протокол учредительного собрания. Все решения, по которым «за» проголосовали совладельцы более 50% площади жилых / нежилых помещений, считаются принятыми.
Отдельно следует отметить, что в соответствии со ст. 6 Закона об ОСМД госрегистрация объединения (ассоциации) осуществляется в порядке, установленном законом для государственной регистрации юридических лиц. Днем создания объединения (ассоциации) считается день его государственной регистрации.
Государственную регистрацию юридического лица осуществляет государственный регистратор по местонахождению юридического лица.
Таким образом, для осуществления государственной регистрации новых объединений совладельцев многоквартирных домов учредитель (учредители) или уполномоченное им (ими) лицо должны подать государственному регистратору по местонахождению юридического лица документы, предусмотренные статьями 24–27 Закона Украины «О регистрации юридических лиц, физических лиц — предпринимателей и общественных формирований».
Что касается третьей форм управления — при помощи управляющего (юридического лица — управляющей компании или физического лица — предпринимателя) — тут следует подчеркнуть, что управление многоквартирным домом осуществляется исключительно на основании договора.
Под управляющим следует понимать физическое лицо — предпринимателя или юридическое лицо (субъект предпринимательской деятельности), на которого на основании договора с совладельцами возлагаются обязанности по ремонту и надлежащему содержанию общего имущества совладельцев многоквартирного дома и придомовой территории указанного дома, обеспечению надлежащих условий проживания и удовлетворению хозяйственно-бытовых нужд (часть первая статьи 1 Закона).
Управляющий осуществляет управление многоквартирным домом на основании договора о предоставлении соответствующих услуг, положения которого должны соответствовать условиям типового договора, утвержденного КМУ. В частности, он обязательно должен содержать:
1) перечень услуг;
2) права и обязанности сторон;
3) цену на услуги;
4) срок действия договора.
Согласно закону срок действия договора на управление многоквартирным домом — 1 год с возможностью пролонгации или досрочного прекращения. Услуги могут предоставляться в условиях как полной, так и частичной передачи функции управления.
В случае полной передачи функций управления средства, получаемые за предоставленные услуги,
накапливаются на счете управляющего, работа с должниками также является ответственностью управляющего.
Во втором случае деньги накапливаются на счете дома, а работа с должниками ложится на плечи совладельцев. Управляющий многоквартирного дома может выступать в роли исполнителя услуг или работ, осуществление которых подтверждается соответствующими актами выполненных работ.
В соответствии с ч. 5 ст. 13 Закона №417 в случае, если совладельцы не выбрали ни одну из трех форм управления, исполнительный орган местной власти самостоятельно назначает управляющего на конкурсной основе.
Расходы собственников на содержание общего имущества в многоквартирном доме
Оплата за услугу управления многоквартирным домом определяется договорными отношениями между управляющим и собственниками жилья и рассчитывается исходя из обязательных видов работ, перечень которых определяется центральным органом власти (Минрегионом), а также из норм времени, необходимых и имеющихся материально-технических ресурсов, норм обслуживания (определяются центральным органом власти) и стоимости работ, заработной платы и др.
Плата за содержание многоквартирного дома ОСМД не является «платой за услуги», т.к. ОСМД не является субъектом хозяйствования и не может предоставлять услуги. В ОСМД содержание дома обеспечивается из поступивших «добровольных взносов» на такие цели. Размер взносов определяется решением общего собрания совладельцев многоквартирного дома и рассчитывается на основании необходимых видов работ и поправки на рыночную стоимость работ, заработной платы и др.
Закон Украины «Про жилищно-коммунальные услуги» предлагает совладельцам многоквартирных домов ряд вариантов во взаимоотношениях с предоставителями жилищно-коммунальных услуг.
Нововведения, которые были запущены с 1 января 2019 года, предполагают следующее:
– потребитель тоже получит право требовать от управляющего и исполнителя коммунальных услуг штраф за некачественно или не в полной мере предоставленную услугу (ст. 7);
– потребитель обязан будет уплачивать пеню в случае задержки платежей за услуги; размер пени не должен превышать 0,01% от суммы долга за каждый день просрочки (ст. 7; ст. 26);
– льготы и субсидии на оплату жилищно-коммунальных услуг выплачиваются потребителю в денежной форме в рамках реализации проекта полной монетизации (ст. 11);
– управляющий обязан иметь в штате сотрудника, который прошел аттестацию по специальности «менеджер (управляющий) жилого дома (группы домов)» (ч. 5 ст. 18).
Согласно закону существенно меняется система взаимоотношений между исполнителями коммунальных услуг и потребителями; определяется возможность выбора совладельцами моделей договорных отношений в многоквартирном доме (до 1 мая 2020 года21) и заключения соответствующих договоров с исполнителями услуг по поставке тепловой энергии и снабжению горячей водой, централизованному водоснабжению и водоотведению, обращению с бытовыми отходами; определяется структура платы исполнителю коммунальной услуги в зависимости от выбранной совладельцами модели договорных отношений в доме; устанавливаются требования к формированию и установлению тарифов на коммунальные услуги.
Все услуги оказываются только на основании договора. Потребитель выбирает, какую услугу он хочет получать и на основании какого договора:
- индивидуального договора;
- коллективного договора с управляющим;
- договора коллективного потребителя — ОСМД;
- прежнего индивидуального договора (ч. 7 ст. 14), в котором поставщик отвечает за подачу не до входа инженерных сетей в квартиру потребителя, как в варианте 1, а до входа этих сетей в дом. Такой вариант остается «по умолчанию».
1 мая 2020 г. — дата, до которой совладельцы МД должны были определиться с формой договоров на коммунальные услуги. Однако в связи с карантинными мероприятиями, объявленными по Украине, этот конечный срок смещен на 5 месяцев относительно официальной даты завершения карантина.
Следует отметить, что для разных коммунальных услуг совладельцы могут выбрать разные виды договоров. При этом ответственность потребителя остается индивидуальной — в случае коллективного договора и задолженности одного жителя перед поставщиком весь дом отключать от услуги не будут, разбирательства будут проводиться с конкретным должником.
Модернизация жилищного фонда
Необходимость санации существующего жилищного фонда, обновления устаревшего и ветхого жилья не подлежит сомнению.
Нереализованная законодательная норма относительно обязательного первого капитального ремонта до создания ОСМД нашла практическое воплощение в других программах и финансовых инструментах. Прежде всего, задача по проведению капитальных ремонтов была трансформирована в проекты обеспечения энергоэффективности и энергосбережения в зданиях и сооружениях, в частности в жилых домах.
Однако дисбаланс между финансовыми возможностями и потребностями в мероприятиях по обеспечению энергоэффективности в жилищной сфере оставался неизменным на протяжении десятилетия.
В январе 2020 года пресс-служба Государственной службы статистики Украины подвела итоги 2019 года: задолженность населения за жилищно-коммунальные услуги увеличилась на 16,4%, что составило 55,1 млрд гривен. И это неудивительно: средние начисления за коммунальные услуги в ноябре-декабре прошлого года составили 2044,70 грн на один лицевой счет. Поэтому одним из наиболее эффективных вариантов снижения расходов на содержание жилья по-прежнему считается повышение его энергоэффективности.
Так, на конец 2016 года эксперты отрасли в основном сходились во мнении относительно положения дел в этом вопросе: «Пока масштаб реализуемых программ по поддержке роста энергоэффективности в ЖКХ не соответствует реальным потребностям.Государст- венных средств недостаточно. Например, в 2016 г. «теплые кредиты» из бюджета составили немногим более 2,3 млрд грн, что составляет только 0,15% от необходимых инвестиций в энергоэффективность. В проекте бюджета на 2017 г. средства на программу «теплых кредитов» пока не заложены. Начало работы Фонда энергоэффективности, концепция которого обсуждалась еще в 2014 г., запланировано только на второй квартал 2017 г.»
Также большим спросом пользуются местные программы софинансирования ремонтов с использованием как средств местного бюджета, так и средств совладельцев и жителей МД. Соотношение участия сторон в различных регионах может отличаться, а также ежегодно пересматриваться местными советами. Так, например, в Киеве этот показатель составляет 70/30, в Харькове — 80/20 (где первая цифра — вклад местного бюджета, вторая — собственников жилья). Такие программы предполагают участие домов любой формы собственности и формы управления.
Таким образом, на сегодня самые развитые инструменты содействия мероприятиям по модернизации жилищного фонда в Украине — программы «Теплые кредиты» и программы кредитования, реализуемые через Фонд энергоэффективности. Они, как правило, предлагаются и реализуются для многоквартирных домов, имеющих юрлицо, т.е. для ОСМД и ЖСК.
Государственная целевая экономическая программа энергоэффективности и развития сферы производства энергоносителей из возобновляемых источников энергии и альтернативных видов топлива на 2010–2020 годы (далее — Государственная программа, программа «теплых кредитов»), утвержденная постановлением Кабинета Министров Украины №243 от 01.03.2010 г., была разработана с целью создания условий для приближения энергоемкости ВВП Украины к уровню развитых стран и стандартам Европейского Союза, повышения эффективности использования топливно-энергетических ресурсов и усиления конкурентоспособности национальной экономики.
Программа «Теплые кредиты», цель которой — помочь украинцам закупить энергоэффективные товары для благоустройства жилья, стартовала в 2014 году. Предполагалось, что украинцы будут использовать меньше ресурсов на отопление, что выведет Украину на новый уровень: страна станет независимой от импортного угля и газа.
Согласно условиям государственной программы участнику (физическому лицу или объединению совладельцев многоквартирного дома — ОСМД) компенсируют часть средств, затраченных на внедрение энергоэффективных мероприятий.
Размеры возмещений остаются неизменными с момента старта программы в 2014 году:
– 20% (но не более 12 тыс. гривен) от стоимости приобретенных негазовых и неэлектрических котлов — для физических лиц;
– 35% (но не более 14 тыс. гривен) от суммы энергоэффективных материалов и оборудования — для физических лиц (владельцев частных домов);
– 40% (но не более 14 тыс. гривен на одну квартиру) — для ОСМД и ЖСК (жилищно-строительных кооперативов).
Таблица 3 Данные по возмещению части суммы кредитов при реализации программы «теплые кредиты» (на примере 2018 г.) Банки- участники
В Госбюджет Украины на 2020 год было заложено без малого 400 млн грн на программу «теплых кредитов». Распределение средств планируется следующим образом:
– 8 млн грн — на приобретение твердотопливных котлов для всех категорий;
– 190 млн грн — на удовлетворение потребностей ОСМД;
– более 200 млн грн — на повышение энергоэффективности частных домов.
По статистике Государственного агентства по энергоэффективности Украины (Госэнергоэффективность), за 2014–2019 годы программой «Теплые кредиты» воспользовались 750 тысяч украинских семей. Частные инвестиции в энергоэффективность составили около 8,3 млрд грн, из которых 3 млрд грн компенсированы за счет программы.
В госбюджете на 2020 год на «теплые кредиты» выделено 400 млн грн. По подсчетам Госэнергоэффективности, для удовлетворения спроса на программу потребуется около 2,2 млрд грн. Таким образом, в 2020 году воспользоваться данной программой смогут около 200 тыс. семей. Внедрение энергоэффективных мероприятий в 2020 году позволит сэкономить более 81 млн кубометра природного газа.
Суть программы «Теплые кредиты» проста: потребитель оформляет целевой кредит, используя полученные средства исключительно на продукцию из списка, утвержденного Государственным агентством по энергоэффективности и энергосбережению Украины. Затем государство возмещает пользователю часть средств путем перевода их на счет банка-кредитора. В программе принимают участие банки-партнеры «ПриватБанк», «Укргазбанк», «Ощадбанк» и «Укрэксимбанк».
По данным Госэнергоэффективности, достигнуто соглашение, что в 2020 году «Укргазбанк» будет предоставлять «теплые кредиты» физическим лицам — на энергоэффективные мероприятия в частных домах, а также на приобретение твердотопливных котлов; ОСМД — на утепление многоэтажек. В свою очередь, «Укрэксимбанк» взял на себя обязательства обеспечивать выдачу «теплых кредитов» семьям, которые планируют внедрить энергосберегающие мероприятия в частных домах. Сводная информация по возмещению части суммы кредитов различного назначения, выданных населению или ОСМД / ЖСК при реализации программы «Теплые кредиты», приведена в таблице 3. Также с 2014 года рассматривалось создание государственного Фонда энергоэффективности, деятельность которого регулируется Законом Украины «О Фонде энергоэффективности»24 (№2095-VIII от 08 июня 2016 г.).
Фонд энергоэффективности — единственное государственное учреждение, созданное правительством с целью поддержки инициатив по энергоэффективности, внедрения инструментов стимулирования и поддержки мероприятий по повышению уровня энергетической эффективности зданий и энергосбережения, в частности в жилом секторе, с учетом национального плана по энергетической эффективности.
Фонд энергоэффективности оказывает поддержку объединениям совладельцев многоквартирных домов (ОСМД) в реализации энергоэффективных мероприятий путем предоставления грантов и внедрения комплексных технических решений с учетом лучших европейских практик термомодернизации зданий. Деятельность Фонда финансируется за счет средств госбюджета Украины, финансовой поддержки ЕС и правительства Германии.
