06.05.2020 г. в Бундестаг Германии был внесен проект Закона о модернизации жилой собственности (WEMoG), который с целью консультаций был передан в Комитет Бундестага по правовым вопросам. Несмотря на то, что несколько ораторов, выступивших на открытии дебатов, указали на необходимость доработки законопроекта, желание его одобрить, по-видимому, преобладало – особенно среди депутатов от ХДС/ХСС9, СДПГ10 и Зеленых*. Немецкий Бундесрат провел переговоры по поводу данного законопроекта 15.05.2020, т. е. уже после 1-го чтения в Бундестаге! Согласно Основному закону Германии, такая процедура предусмотрена только для «особо срочных законопроектов». Но ни кризис, связанный с коронавирусом, ни продвижение электромобильности не являются оправданием для ускоренной процедуры. Действительно ли существовала необходимость столь срочно проталкивать через обе палаты парламента закон, предусматривающий радикальную реструктуризацию Закона о праве собственности на жилье и сопряженный с высоким риском для собственников, причём делать это без участия общественности и без освещения в СМИ?
Ассоциация WiE отреагировала нашумевшим пресс-релизом под названием «Закон о праве собственности на жилье: галопом через Бундесрат и Бундестаг?» Представители ХДС/ХСС из-за выбранного нами «тона» почти что разорвали с нами дружеские отношения. Однако в итоге как раз благодаря данной публикации политики начали менять свою позицию.
Комитет Бундестага по правовым вопросам принял решение провести общественные слушания по вопросам реформы 27.05.2020, на которые в качестве эксперта была приглашена также глава ассоциации WiE Габриэле Хайнрих. Ассоциация снова представила свое вновь актуализированное заявление. Не только ассоциация WiE, но и другие эксперты критиковали законопроект во время этих слушаний. Также были высказаны позиции Германской ассоциации судей, Германской ассоциации юристов и Федерального верховного суда Германии, в которых было четко указано на недостатки законопроекта.
Затем последовала реакция и со стороны правящих партий. Вместо того, чтобы принять закон согласно плану до ухода на летний перерыв, СДПГ и ХДС/ХСС 19.06.2020 в различных пресс-релизах сообщили об изменении законопроекта в интересах собственников. Политики договорились сохранять в течение лета молчание по поводу переговоров.
Быстрое завершение законодательного процесса: однако не всё идеально
В начале сентября ассоциация WiE была удивлена и обрадована тем фактом, что фракции СДПГ и ХДС/ХСС Бундестага еще во время летней паузы действительно согласовали важные изменения в законопроекте. Некоторые важные требования собственников (к сожалению, не все), были учтены.
«В последнюю секунду» было значительно ограничено полномочие управляющих по принятию решений без согласия собственников. Кроме того, на совет жильцов теперь прямо возложена задача контроля деятельности управляющего. Также было добавлено положение, согласно которому совместные домовладения могут в любой момент отозвать управляющих, деятельностью которых они недовольны. Предусмотренные договором права управляющих на получение оплаты за свои услуги истекают не позднее чем спустя шесть месяцев после их отзыва – это особенно важное улучшение законопроекта с точки зрения собственников жилья, которое было согласовано позднее. Тем самым был вновь восстановлен баланс сил в секторе жилой недвижимости в пользу собственников.
Итоги реформы: множество новых правил игры в секторе жилой собственности Германии
17.09.2020 в Бундестаге были объявлены результаты переговоров и был принят новый Закон о праве собственности на жилье. Бундесрат одобрил этот закон 10.10.2020. После публикации в Федеральном вестнике законов Германии Закон о модернизации жилой собственности вступил в силу 1 декабря 2020 г.*
Объединение собственников жилья (ОСЖ) стало субъектом управления совместным имуществом. Управляющие во внешних отношениях повысили свой статус до представителей ОСЖ. Это означает, что они теперь могут заключать всевозможные договоры – вплоть до сделок с участком земли и кредитных сделок – которые будут иметь силу для ОСЖ. Новая система характеризуется более четкой структурой, дополненной новыми правами собственников в области управления и контроля*.
Новые положения касательно конструктивных изменений зданий привели к тому, что теперь совместные домовладения должны разрешать реализацию определенных строительных проектов отдельным собственникам – если речь идет о безбарьерной среде, электромобильности, защите от взломов и скоростном интернете. Сейчас достаточно простого большинства для принятия всевозможных решений по модернизации и энергетической санации. Однако такая ситуация приведет к множеству сложных положений, касающихся расходов прав пользования в совместных домовладениях. В то же время был упущен шанс решить другие практические проблемы, связанные с управлением жилой собственностью:
- Годовые отчеты останутся непрозрачными и будут по-прежнему содержать множество ошибок. Требования по определению в законе конкретных правил отчетности или, что более желательно, требования по внедрению установленной формы отчетности в рамках постановления не были реализованы либо были реализованы в недостаточной степени.
- Не было введено обязательство по средне- и долгосрочному планированию мероприятий по сохранению здания наряду с планом финансирования, хотя такое обязательство было бы крайне разумным и необходимым для сохранения ценности объекта жилой собственности, а также для социально приемлемого финансирования строительных мероприятий.
- Предложено недостаточно стимулов для цифровизации совместных домовладений. Таким образом, остается открытым вопрос сочетания защиты данных и интересов собственников.
- Отсутствуют необходимые особые положения для малых и небольших совместных домовладений, а также для больших домовладений, состоящих из нескольких частей.
- Исключена возможность выдвигать прямые претензии отдельных собственников жилья в отношении других совладельцев общего имущества или в отношении управляющего, так как такие претензии не вписываются в новую правовую систему.
- Самоуправление было не упрощено, а скорее усложнено.
Обзор важнейших изменений в новом Законе о праве собственности на жилье
- Все виды парковочных мест – в гаражах или во дворе – могут быть объявлены частной собственностью. Террасы и части садовых площадей в будущем могут совместно с соответствующими квартирами переходить в частную собственность (§ 3 Закона о праве собственности на жилье).
- Объединение собственников жилья (ОСЖ) создается при внесении в кадастр как домовладение, состоящее из одного человека. Договоры, заключенные организацией, осуществляющей разделение ОСЖ/застройщиком, таким образом, имеют затем силу для всех собственников. Тем не менее, применяются положения о защите прав потребителей согласно Общим условиям ведения коммерческой деятельности (§ 9a Закона о праве собственности на жилье).
- Управляющие безо всяких «но» и «если» представляют ОСЖ перед всеми деловыми партнерами (исключение: сделки по земельным участкам и кредитам). Председатель совета собственников представляет ОСЖ перед управляющим, например, при наличии жалоб против него (§ 9b Закона о праве собственности на жилье).
- Существует больше возможностей в соответствии с решением собственников распределять расходы иначе, чем пропорционально долям в общей собственности (§ 16 Закона о праве собственности на жилье).
- Каждый собственник или собственница квартиры получает законное право на ознакомление с документами, касающимися управления общей собственностью (§ 18 абз. 4 Закона о праве собственности на жилье).
- После продолжительного переходного периода каждый собственник или собственница квартиры в ОСЖ, насчитывающем более 8 единиц частной собственности, может требовать назначения управляющего, имеющего сертификат Объединения торгово-промышленных палат Германии. Детали сертификации будут изложены в специальном юридическом постановлении (§ 19 абз. 6 и 26a Закона о праве собственности на жилье).
- По поводу всех конструктивных изменений общей собственности решение принимает простое большинство собственников на собрании. Благодаря этому значительному облегчению процедуры должны уменьшиться сроки ожидания модернизации (§ 20 абз. 1 Закона о праве собственности на жилье).
- Каждый собственник или собственница квартиры может требовать осуществления за свой счет конструктивных изменений общей собственности, которые служат достижению безбарьерной среды, электромобильности, защите от взломов или доступу к скоростному интернету (§ 20 абз. 2 Закона о праве собственности на жилье).
- При прочих конструктивных изменениях расходы в принципе распределяются между теми собственниками, которые согласны с проведением данных строительных мероприятий – однако есть 2 исключения. Расходы распределяются между всеми собственниками, если мероприятие предполагает амортизацию (как правило, в течение 10 лет), или если собрание собственников принимает решение осуществить мероприятие, сопряженное с непропорционально высокими расходами, большинством, составляющим более двух третей поданных голосов и половину всех долей в общей собственности (§ 21 Закона о праве собственности на жилье).
- Собрание собственников в будущем всегда будет считаться правомочным с точки зрения принятия решений, поэтому срок, за который должны быть разосланы приглашения, был увеличен с 2 до 3 недель. Собрание может принять решение о том, чтобы позволить собственникам участвовать в собрании онлайн, а также о том, чтобы решения по конкретным вопросам (например, выбор между тремя коммерческими предложениями) принимались большинством голосовом путём поголовного опроса всех собственников. Процедура принятия решений остается прежней (§ 23, 24 Закона о праве собственности на жилье).
- Управляющих можно отозвать в любой момент – в том числе без веской причины. Договоры с управляющими истекают не позднее, чем спустя 6 месяцев после отзыва управляющих (§ 26 абз. 3 Закона о праве собственности на жилье).
- Управляющие в будущем смогут без решения собрания собственников принимать меры второстепенного значения, не ведущие к значительным обязательствам совместного домовладения. Совместные домовладения могут своими решениями ограничивать или расширять все права и обязанности управляющих – это важное новое право на адаптацию законодательной нормы к индивидуальной ситуации (§ 27 Закона о праве собственности на жилье).
- Решения по хозяйственному плану и годовой отчетности ограничиваются платежными обязательствами, что призвано сократить количество случаев оспаривания решений управляющего. Кроме того, управляющие должны представлять совместному домовладению отчет об активах (§ 28 Закона о праве собственности на жилье).
- Совет собственников может состоять из любого количества членов. Они действуют на общественных началах и несут ответственность лишь в случае умышленных действий и при грубой халатности. Кроме того, совету собственников поручается задача контролировать управляющего (§ 29, см. также 9b Закона о праве собственности на жилье).
* Название законодательного акта «Закон о праве собственности на жилье», 15.03.1951г. было заменено на «Закон о модернизации жилой собственности», 01.12.2020г. 13 Важно отметить: управляющий действует исключительно в рамках полномочий, определённых решениями общего собрания собственников. (Примечание ИВО).
Продолжение следует:
2020 Ассоциация Wohnen im Eigentum (WiE)
