В процессе деятельности организаций собственников, коими по белорусскому законодательству являются товарищества собственников и жилищные потребительские кооперативы, очень часто происходит путаница между понятиями «общее имущество совместного домовладения и «имущество организации собственников». Между тем понятия эти абсолютно разные.
Общее имущество совместного домовладения
Определение общего имущества совместного домовладения содержится в п. 31 ст. 1 Жилищного кодекса Республики Беларусь (далее — ЖК) — это помещения, расположенные за пределами квартир и (или) нежилых помещений и предназначенные для обслуживания двух и более жилых и (или) нежилых помещений в многоквартирном жилом доме, нескольких одноквартирных, блокированных жилых домов, а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, обслуживающее два и более жилых и (или) нежилых помещения и находящееся внутри или за пределами многоквартирного жилого дома, одноквартирных, блокированных жилых домов, иных капитальных строений (зданий, сооружений), групповые приборы учета расхода воды, тепловой и электрической энергии, газа, а также объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства нескольких одноквартирных, блокированных жилых домов, иных капитальных строений (зданий, сооружений), находящихся на смежных земельных участках, либо многоквартирного жилого дома, иных капитальных строений (зданий, сооружений), расположенных на придомовой территории, переданной в аренду или для обслуживания жилых домов организациям собственников, организациям, имеющим в собственности, владении либо пользовании объекты жилищного фонда.
Эксплуатация общего имущества и управление им — это, в общем-то, и является главной целью создания и деятельности организации собственников. Организация застройщиков (жилищный потребительский кооператив) и товарищество собственников — это один из возможных способов управления общим имуществом, перечисленных в п. 1 ст. 151 ЖК.
Общему имуществу совместного домовладения посвящена ст. 150 ЖК, в которой установлено, что:
- собственникам объектов недвижимого имущества общее имущество совместного домовладения принадлежит на праве общей долевой собственности (ч. 1);
- доля участника совместного домовладения в праве собственности на общее имущество совместного домовладения пропорциональна доле общей площади принадлежащих ему объектов недвижимого имущества в общей площади жилых и (или) нежилых помещений жилого дома, иного капитального строения (здания, сооружения), расположенного на смежных земельных участках либо придомовой территории, всех участников совместного домовладения (ч. 2);
- доля участника совместного домовладения в праве собственности на общее имущество совместного домовладения не может быть отделена от права собственности на принадлежащие ему объекты недвижимого имущества и при переходе права собственности на объекты недвижимого имущества к другим гражданам или организациям переходит исключительно вместе с ним (ч. 3,4);
- участник совместного домовладения не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество совместного домовладения, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на объект недвижимого имущества (ч. 4);
- расчет доли участника совместного домовладения в праве собственности на общее имущество совместного домовладения осуществляется уполномоченным лицом, председателем правления организации собственников или председателем общего собрания участников совместного домовладения (ч. 5);
- участник совместного домовладения пользуется общим имуществом совместного домовладения согласно целевому назначению этого имущества, не препятствуя осуществлению прав на это имущество другим участникам совместного домовладения;
- отчуждение части общего имущества совместного домовладения, находящегося в долевой собственности, производится по решению общего собрания участников совместного домовладения с согласия двух третей от общего количества участников совместного домовладения (ч. 6);
- споры, возникающие при определении долей в праве собственности на общее имущество совместного домовладения, рассматриваются в судебном порядке (ч. 7).
При этом отметим, что согласно абзацу 14 п. 1 ст. 167 ЖК изменение размера общего имущества совместного домовладения в процессе реконструкции объектов недвижимого имущества путем надстройки и (или) пристройки (за исключением случаев, когда надстройка и (или) пристройка объектов недвижимого имущества при реконструкции объектов недвижимого имущества планируются соответствующим местным исполнительным и распорядительным органом согласно законодательным актам) либо отчуждение или передача общего имущества совместного домовладения во владение и пользование одному или нескольким членам организации собственников, иным лицам в случае, если это не нарушает прав и законных интересов членов организации собственников и собственников объектов недвижимого имущества, не являющихся членами организации застройщиков, относится к исключительной компетенции общего собрания членов организации собственников.
Иными словами, решать судьбу общего имущества может только общее собрание членов организации собственников.
При этом, общее собрание членов организации собственников, в том числе проводимое в форме письменного опроса, по вопросам отчуждения части общего имущества совместного домовладения одному или нескольким участникам совместного домовладения, иным лицам, уменьшения размера общего имущества совместного домовладения в процессе реконструкции объекта недвижимого имущества путем надстройки и (или) пристройки является правомочным, если в нем приняли участие более двух третей членов организации собственников от общего количества членов организации собственников, обладающих не менее чем двумя третями голосов всех членов организации собственников (ч. 1 п. 4 ст. 166 ЖК).
А принятым будет считаться такое решение, если на правомочном общем собрании членов организации собственников либо при правомочном голосовании, проведенном в форме письменного опроса с учетом требований пунктов 4 и 8 ст. 166 ЖК, за их принятие проголосовали две трети членов товарищества собственников или членов организации застройщиков и собственников объектов недвижимого имущества, не являющихся членами организации застройщиков, от общего количества членов товарищества собственников или организаций застройщиков и собственников объектов недвижимого имущества, не являющихся членами организации застройщиков (ч. 1 п. 4 ст. 167 ЖК).
Имущество организации собственников
В свою очередь, имуществу организации собственников посвящена ст. 163 ЖК, в п. 1 которой установлено, что имущество организации собственников формируется в соответствии с ее уставом:
в организации застройщиков — за счет вступительных, паевых (при финансировании строительства (реконструкции, капитального ремонта) или приобретения жилых домов, иных капитальных строений (зданий, сооружений) организацией застройщиков), членских, целевых взносов и иных источников, не запрещенных законодательством;
в товариществе собственников — за счет вступительных, целевых, членских взносов, обязательных платежей его членов, доходов от деятельности товарищества, государственных социальных гарантий, предоставления отдельных видов жилищно-коммунальных услуг и иных источников, не запрещенных законодательством.
Иными словами, организация собственников как юридическое лицо имеет в собственности свое имущество — это может быть мебель, оргтехника, инвентарь и пр. Но это — не общее имущество совместного домовладения, это — имущество конкретного юридического лица (ТС или ЖПК).
Напомним, что согласно п. 1 ст. 44 Гражданского кодекса Республики Беларусь юридическим лицом признается организация, которая имеет в собственности, хозяйственном ведении или оперативном управлении обособленное имущество, несет самостоятельную ответственность по своим обязательствам, может от своего имени приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные права, исполнять обязанности, быть истцом и ответчиком в суде, прошедшая в установленном порядке государственную регистрацию в качестве юридического лица либо признанная таковым законодательным актом.
При этом стоит отметить, что ЖК никак не регулирует вопросы распоряжения имуществом организации собственников как юридического лица, не относит это ни к компетенции общего собрания, ни к компетенции правления, ни к компетенции председателя. Во всяком случае, вопросы распоряжения этим имуществом точно не могут регулироваться нормами ч. 1 п. 4 ст. 166 и ч. 1 п. 4 ст. 167 ЖК. Если все-таки исходить из того, что такие вопросы может решать только общее собрание, то они должны решаться как общие вопросы (иные вопросы):
- общее собрание членов организации собственников по иным вопросам является правомочным, если в нем приняли участие более половины членов организации собственников от их общего количества, обладающих не менее чем половиной голосов всех членов организации собственников, а проводимое в форме письменного опроса — если в нем приняли участие более половины всех членов организации собственников от их общего количества, обладающих не менее чем двумя третями голосов всех членов организации собственников (ч. 2 п. 4 ст. 166 ЖК);
- решения по иным вопросам, отнесенным законодательством к исключительной компетенции общего собрания членов организации собственников, считаются принятыми, если на правомочном общем собрании либо при правомочном голосовании, проведенном в форме письменного опроса с учетом требований пунктов 4 и 8 ст. 166 ЖК, за их принятие проголосовали более половины членов организации собственников, принявших участие в общем собрании, обладающих не менее чем половиной голосов членов организации собственников, принявших участие в голосовании, если иное не установлено законодательными актами (ч. 4 п. 4 ст. 167 ЖК).
Однако при этом мы вполне допускаем, что уставом решение таких вопросов вообще может быть отнесено к компетенции правления. Во всяком случае, ЖК данные вопросы к исключительной компетенции общего собрания не относит. Это полностью будет отвечать абзацу 9 ст. 169 ЖК, согласно которому к компетенции правления организации собственников относятся другие вопросы, отнесенные к его компетенции уставом организации собственников и решением общего собрания (собрания уполномоченных) членов организации собственников.
Есть нюансы
Отдельно стоит отметить, что не совсем корректно, по нашему мнению, в п. 1 ст. 163 ЖК указаны источники формирования имущества организаций застройщиков, в частности, в числе таких источников указаны паевые взносы.
Если бы мы имели классические жилищные потребительские кооперативы, то оно так и было бы, поскольку в классическом кооперативе именно из паев формируется имущество кооператива и весь дом является имуществом кооператива, а не совместным домовладением.
Но у нас в стране, как мы уже писали ранее, жилищные кооперативы неправильные, п. 1 ст. 173 ЖК говорит, что член организации застройщиков, внесший паевые взносы в полном объеме за объект недвижимого имущества, предоставленный ему во владение и пользование (оплативший стоимость этого объекта недвижимого имущества), приобретает право собственности на этот объект недвижимого имущества с даты государственной регистрации такого права в порядке, установленном законодательством.
А когда два члена жилищного кооператива оформили право собственности на жилые или нежилые помещения, возникают отношения совместного домовладения, и это уже фактически не кооператив, а товарищество собственников.
Но напомним, что согласно ЖК:
паевой взнос — это денежные средства, единовременно или периодически вносимые организации застройщиков ее членом на финансирование строительства (реконструкции, капитального ремонта) или приобретения жилого дома, иного капитального строения (здания, сооружения) (при финансировании строительства (реконструкции, капитального ремонта) или приобретения жилого дома, иного капитального строения (здания, сооружения) организацией застройщиков) (п. 38 ст. 1);
паенакопления — это сумма денежных средств, внесенных организации застройщиков ее членом на конкретный календарный месяц и год на финансирование строительства (реконструкции, капитального ремонта) или приобретения жилого дома, иного капитального строения (здания, сооружения) (при финансировании строительства (реконструкции, капитального ремонта) или приобретения жилого дома, иного капитального строения (здания, сооружения) организацией застройщиков) (п. 39 ст. 1).
То есть паевой взнос идет именно на строительство жилого (нежилого) помещения и приходящегося на его долю общего имущества совместного домовладения. Таким образом, паевой взнос никак не может служить источником формирования имущества организации застройщиков — это источник формирования имущества члена организации застройщиков и общего имущества совместного домовладения.
Александр ГОРБАЧ, юрист
Источник: gkx.by
