Пристально наблюдая за судьбой законопроекта, мы видим, как трансформируются его нормы. После множества вопросов поставленных перед разработчиками в администрации президента Республики Казахстан, поправки вновь были переработаны авторами и представлены на суд экспертов и жителей.
Хотя, по правде говоря, поправки на суд собственников представили мы и отмечаем очень бурную реакцию на прочтение данного документа.
Постараемся потихоньку дать развёрнутый анализ всему произошедшему.
Главным достоинством внесённых замечаний из администрации президента, явилось понимание того насколько чувствительным данный законопроект может стать для всех жителей нашего государства.
Таким образом, при вышеуказанных обстоятельствах решено не торопиться, и как показала практика, это пошло всем нам на пользу.
Порадовало отсутствие в Кодексе РК «Об административных правонарушениях» новых статей, закрепляющих административную ответственность на собственников квартир за наличие задолженности за коммунальные и эксплуатационные расходы включая капитальный ремонт.
В своё время данную норму пытались включить работники исполнительной власти, но из этого ничего не вышло, по крайней мере, пока.
Очень порадовались эксперты, когда увидели, что их постоянные предложения о необходимости элементарного упорядочения действий «Объединения собственников имущества» были приняты и включены в замечания обязательность исполнения которых, никто не подвергает сомнению.
Так было обращено внимание на необходимость управления коттеджными посёлками, и жилыми комплексами в которых на одном земельном участке располагается не один дом и регистрация ОСИ по принципу, предложенному разработчиками в принципе невозможна. Соответственно появился термин жилой комплекс, теперь это:
«Совокупность многоквартирных жилых домов с встроено — пристроенными, встроенными помещениями или без таковых, отдельных зданий общественного назначения, объединенных единой, специально спланированной территорией, построенных в едином архитектурном стиле и образующих единую территориально -пространственную целостность».
Также удалось укрепить роль именно управляющих компаний, с которыми можно будет заключать договоры сроком до трёх лет после сдачи дома в эксплуатацию.
Для тех, кому интересно, появилось определение управляющей компании, теперь это:
«Коммерческая организация, созданная или привлеченная для управления и/или эксплуатации, технического, санитарного и пожаробезопасного содержания многоквартирных жилых домов, а также обеспечения возможности использования общего имущества объекта кондоминиума по его назначению, на основе возмездного договора с собственниками».
К сожалению, сам бизнес по управлению общедомовым имуществом у нас в стране находится в зачаточном состоянии и принимаемыми поправками вообще никак не регламентирован, что в свою очередь обязательно аукнется нам, но это будет совсем другая история.
К числу плюсов можно отнести и правильный шаг по появлению такого термина как» общедомовые инженерные системы, Теперь это: «Системы холодного и горячего водоснабжения, состоящие из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков, указанных отключающих устройств, коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, первых запорно регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков, а также механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, расположенного на этих сетях».
В судах довольно часто, были споры о том, что именно собой представляют общедомовые инженерные системы.
Норма, которая нравилась мне лично по регламентации доступа в квартиру, в случае отсутствия собственника, была подвергнута критике, но после поправок существенно не была изменена и теперь в случае отсутствия доступа всё предельно ясно.
Привожу эту норму статьи 38 законопроекта дословно, так как зачастую именно в этих правоотношениях есть много неясностей, а риски очень велики:
«По получении заблаговременного письменного уведомления собственники, члены их семей или наниматели (арендатор) обязаны допускать представителей жилищной инспекции, сервисной организации или исполнительного органа объединения собственников имущества в квартиры и нежилые помещения, если необходима проверка состояния общего имущества, при ремонте или замене общего имущества, которые могут быть произведены лишь из квартиры или нежилого помещения собственника. В случае сдачи квартиры в наем или выезда за пределы населенного пункта собственник в обязательном порядке должен оставлять актуальные контактные данные исполнительному органу объединения собственников имущества или управляющей компании, позволяющие своевременно связываться с ним по возникающим вопросам. В аварийных случаях или при иных чрезвычайных обстоятельствах, создающих угрозу здоровью или жизни человека, доступ может быть осуществлён в отсутствие собственников, с уведомлением собственников посредством голосового сообщения по мобильной связи или СМС и получения подтверждения о его доставке. В этом случае необходимо составить акт о вскрытии квартиры или нежилого помещения с участием участкового инспектора, а после устранения аварии сохранность собственности проживающих в этой квартире до возвращения собственников обеспечивается исполнительным органом объединения собственников имущества. В случае если собственник отсутствуют более 24 часов исполнительный орган объединения собственников имущества вправе, с согласия собственника, данного письменно или посредством мобильной связи (СМС) заключить договор на услуги охранного агентства за счет средств собственника квартиры».
При этом особо обращаю Ваше внимание, что данные поправки смогли существенно модернизировать существующий Закон без внесения вредных и непонятных норм о обязательной регистрации Объединений собственников имущества».
Сам факт наличия данной нормы делает весь законопроект недееспособным.
Попытка обобщить международный опыт в данном случае идёт во вред нашим собственным национальным интересам.
Сложившаяся система стабильна, и прекрасно модернизируема, так как её потенциал далеко не исчерпан.
Погоня за реформой и новизной в данном случае, сыграет против общества и самое главное не будет достигнуто ни одной из тех целей, к которой должны привести эти реформы.
Количество жалоб не сократится. Количество денежных средств направляемых на ремонты домов не увеличится, Качество управления домами от распыления данной функции по многочисленным ОСИ точно проиграет.
В итоге собственник квартиры не оценит, то хорошее, что заложено в обсуждаемые поправки.
Продолжение следует…
Председатель Ассоциации КСК
г. Алматы Рубцов А.А.
