Условия формирования Национальной системы управления и содержания общим имуществом в Республике Казахстан.
Рубцов А.А. — председатель Комитета по жилищной реформе при НАК СРО РК.
Реформа жилищных отношений, старт которой был положен в связи с утверждением: «Концепции проекта Закона Республики Казахстан.
«О внесении изменений и дополнений в некоторые законодательные акты Республики Казахстан по вопросам жилищно-коммунального хозяйства» в конце 2018 г. несмотря на все трудности её реализации, привнесла некоторые положительные моменты.
Так Концепцией предполагалось, что на законодательном уровне будут созданы условия для развития сервисной деятельности по содержанию МЖД.
Профессиональная деятельность по управлению общим имуществом получит новый импульс и приведёт к созданию рабочих мест.
В настоящее время в 2022 г. можно констатировать, что профессиональная деятельность по управлению и содержанию недвижимости в Республике Казахстан успешно сложились в единую Национальную систему управления и содержания общего имущества.
Действуя как сложный механизм, данная система имеет многочисленный состав предпринимателей, предоставляющих услуги по всему спектру сервиса необходимого как для управления, так и для содержания недвижимости.
Усложняясь и постоянно совершенствуясь, единый механизм получил возможность для обучения, повышения квалификации и сертификации специалистов для повышения качества предоставления своих услуг.
Новой ступенью в развитии стал осознанный выбор модели, саморегулирования в рамках которой, стал возможен тесный диалог регионов, и представителей государственных органов для выработки решений по продвижению жилищной реформы.
В настоящее время Национальная система управления и содержания общим имуществом прошла испытания на прочность доказав свою жизнеспособность во время январских беспорядков и в период пандемии.
Создав рабочий орган для обсуждения и принятия решений на базе Комитета по реформированию ЖКХ, представители регионов получили инструмент для реализации своих целей.
Продолжая наращивать свои усилия, наш коллектив с благодарностью воспринял возвращение ранее утраченного профессионального праздника.
Участвуя в рабочей группе по рассмотрению поправок в жилищное законодательство нами подготовлены поправки с обоснованием необходимости их внесения в Закон РК «О жилищных отношениях».
Понимая что, развитие отрасли возможно только при создании соответствующих условий, вызывает тревогу попытка передачи функций по определению управляющих компаний сотрудникам жилищной инспекции.
Предлагаемая редакция п. 4 ст. 42 предусматривает что:
«При недостижении соглашения между собственниками квартир, нежилых помещений о выборе формы управления объектом кондоминиума, определенных пунктом 1 настоящей статьи, а также, если были использованы возможности определенные пунктом 3 настоящей статьи, при создании нескольких форм управления в одном многоквартирном жилом доме, жилищная инспекция в установленном законодательством порядке определяет сроком до шести месяцев управляющую компанию либо управляющего многоквартирным жилым домом в соответствии с правилами определения и назначения жилищной инспекцией временной управляющей компании либо управляющего многоквартирным жилым домом для управления объектом кондоминиума многоквартирного жилого дома, утвержденным уполномоченным органом.
Выбранная управляющая компания или управляющий многоквартирным жилым домом должны открыть на данный многоквартирный жилой дом отдельный текущий счет в банке второго уровня.
Собственники квартир, нежилых помещений обязаны в период управления управляющим многоквартирным жилым домом или управляющей компанией выбрать одну из форм управления согласно пункту 1 настоящей статьи».
В данном случае считаем, что собственники квартир и нежилых помещений реализуя своё право на выбор управляющей компании либо управляющего жилым домом вправе осуществить выбор управляющей компании, даже если форма управления не была ими выбрана на собрании.
Соответственно необходимо включать в п. 4 данной статьи дополнительное условие, для вмешательства государства ограничивая выбор управляющих, только теми домами, в которых не выбрана как форма управления, так и управляющая компания.
Зачастую форма управления в доме не работает или не выбрана, а управляющая компания уже одобрена на собрании. Передел рынка управления в данном случае приведёт к усилению роли жилищной инспекции, что негативно скажется на развитии конкуренции.
Также вызывает вопросы намерение законодателей по увеличению функций членов Совета дома с одной стороны и отсутствие ответственности за принятые решения с другой.
Так передавая Совету дома функцию по принятию решения о выборе субъектов сервисной деятельности, и о заключении договоров об оказании услуг по содержанию общего имущества объекта кондоминиума сроком на один календарный год, а также об их изменениях или расторжениях, необходимо предусмотреть персональную ответственность за сделанный выбор.
Совет дома, принимая решения о выборе субъекта сервисной деятельности об аренде части общего имущества берет ответственность исполнительного органа и соответственно его члены должны нести персональную ответственность за принятые решения. Арендатор может ухудшить имущество, сервисная компания может бездействовать и причинить ущерб имуществу и здоровью. Если эту компанию нанимал Совет дома, то его члены взяли на себя обязанности исполнительного органа в этой части и должны нести за это ответственность.
Председатель ОСИ, как руководитель исполнительного органа, выбирая сервисную компанию, несёт персональную ответственность, что может отразиться в его нежелании, подписывать договор с сервисной компанией, выбранной Советом дома.
Необходимо определиться с тем, какие именно функции имеет Совет дома и председатель ОСИ.
Представительские функции Света дома не могут перетекать в функции исполнительного органа.
Если председатель ОСИ представляет без доверенности юридическое лицо в гражданском обороте право на заключение договора должно остаться у первого руководителя.
Альтернативной может стать выбор субъекта сервисной деятельности собранием собственников, что происходит в настоящее время.
Другим немаловажным моментом является фактическая невозможность реализации выбора собственниками формы управления своим домом.
Все многоквартирные жилые дома, в которых находится более 30 квартир вынужденно и безальтернативно должны перейти в ОСИ (Объединение Собственников Имущества), выгода от создания которого в малоквартирных домах отсутствует.
Закрепляя данный статус, законодатель, лишается плюсов от выборов иных форм и своими руками сокращает число работоспособных ОСИ, передавая эстафету выбора из ниши форм управления, в нишу выбора управляющих компаний.
Другим немаловажным моментом является наличие пробелов в профильном законе, так как не урегулированы отношения собственников в рамках коттеджных городков, имеющих общие инженерные сети. Фактически происходит регулирование по аналогии с правилами для многоквартирных домов.
Необходимо осознать, что развитие индивидуального строительства требует внесения изменений и включения новых понятий в Закон РК «О жилищных отношениях».
Предлагаем внести новое понятие:
Коттеджный комплекс – объект, состоящий из разных типов жилой и нежилой недвижимости, расположенные в пределах общего периметра и объединенных единым планом застройки, имеющие единую инфраструктуру, включающую в себя, службу круглосуточной охраны, эксплуатационную службу, контролирующую исправность инженерных сооружений и коммуникаций с обособленной территорией.
Устраняя пробел, необходимо признать за коттеджные комплексами права на самостоятельный выбор формы управления и решения их вопросов в рамках Закона РК «О жилищных отношениях». В настоящий момент данные комплексы, находясь в городской черте и имея в своём составе разные виды недвижимости, формально выведены из-под действия данного закона. Формы управления, перечисленные в Законе РК для этих объектов недвижимости, не подходят.
Другим понятием необходимым для закрепления должно стать понятие:
«Апартаменты — обособленные нежилые помещения (е) размещающиеся в зданиях гостиничного типа и объектах административно-делового назначения, в которых возможно постоянное проживание без получения соответствующей регистрации».
Строительство данного вида недвижимости идет достаточно активно.
Однако регулирование данных правоотношений требует определения понятия данного вида недвижимости.
Следствием правового пробела может явиться повышение социальной напряжённости, так как лица приобретающие права собственности в апартаментах, не смогут реализовать права на регистрацию по месту жительства и претендовать на социальные услуги по месту проживания.
Другой проблемой требующей решения является необходимость урегулирования правоотношений собственников коммерческой недвижимости.
Бизнес центры также нуждаются в регистрации объектов кондоминиума, ввиду распродажи коммерческой недвижимости. Собственники коммерческой недвижимости также имеют право, на урегулирование своих правоотношений, включая право на объективный выбор управляющих компаний.
Все эти вопросы также решаются по аналогии с жилищным законодательством, что объективно неправильно.
Включение отдельной главы в Закон РК «О жилищных отношениях» регулирующих права собственников нежилой недвижимости должна стать частью отраслевого закона.
Исключение ст. 37 из Закона РК «О жилищных отношениях» повлекло за собой обязанность для собственников нежилых помещений оплачивать расходы на содержание общедомового имущества за те его части, которыми они объективно не пользуются.
Необходимо устранить данную несправедливость и исключить, обязанность по оплате ими всех расходов на содержание общего имущества.
Взаимоотношения собственников коммерческой недвижимости, требуют более гибкого подхода и должны включать дифференцированные подходы при регулировании данных отношений.
В целом, необходима большая гармонизация правовых норм и создания механизма преференций для различных форм управления общим имуществом.
Отчасти неудачи жилищной реформы, наблюдаемые в настоящее время, объясняются отсутствием каких-либо законодательных преимуществ, при переходе на новые формы управления.
Считая необходимым озвучить данные вопросы, мы открыты к диалогу и со своей стороны сделаем все необходимое для достижения разумного компромисса.
