Мининдустрии и инфраструктурного развития «родило» новую Концепцию развития жилищно-коммунальной инфраструктуры на 2023-2029 годы. Предварительное резюме — очередной документ «ни о чем».
Креативный кабмин Алихана Смаилова довыборного образца больше госпрограммы не разрабатывает, теперь всякие фундаментальные документы обзываются концепциями. Разница между двумя этими понятиями — миллиарды тенге. Потому что госпрограммы обязательно сопровождаются бюджетным финансированием, а концепции — нет. Следовательно, за их провалы нет и материальной ответственности чиновников. Конечный результат — тот же «никакой», но без денежной нагрузки на налогоплательщиков. Из серии «гладко на бумаге да забыли про овраги».
Примерно по такому сценарию, считает эксперт в вопросах управления кондоминиумами Аркадий Рубцов, будет реализована новая Концепция развития ЖКИ до 2029 года. Ее публично обсуждали на сайте открытых НПА в начале марта, а теперь документ готовят к принятию.
Реформируем реформу
— Аркадий, нынешняя концепция — далеко не первый документ такого масштаба. Давайте вспомним, сколько их было всего и какой КПД мы имеем?
— Самое серьезное изменение, которое касается всех собственников жилья — изменение формы управления с КСК и ПКСК на ОСИ. Так вот, впервые о регистрации объектов кондоминиума заговорили в 2009 году. Была и соответствующая программа с целями популяризации объектов кондоминиума и необходимости их регистрации.
В 2011 году создали и приняли концепцию и программу модернизации ЖКХ. Тогда государство начало входить в капитальный ремонт домов — выделять собственникам деньги под 0,1%. С 2011 года эта программа претерпела три изменения, всякий раз называясь по-разному — от программы модернизации до программы развития регионов. В каждой много разных цифр, особенно общей статистики о количестве проведенных капитальных ремонтов жилых домов с участием местных исполнительных органов.
Минус всего этого бардака заключается в том, что нигде в Казахстане нет ни одного программного продукта, который бы мог дать сведения о деталях этих капремонтов — сметах, протоколах собраний собственников, актах выполненных работ.
За счет государственных инвестиций отремонтировано 3571 многоквартирных жилых домов, говорится в отчетных данных. Стало быть, должны были состояться столько же собраний собственников, столько же экспертиз и актов выполненных работ. Этой информации нет и не планируется
О чем это говорит? В сфере ЖКХ по-прежнему нет прозрачности, несмотря на внедрение цифровых технологий. Государство как было самым большим хулиганом на этом рынке, так и продолжает им оставаться. Потому что все эти эффективные технологии и капитальные ремонты сразу дорожают процентов на 30, как только о них начинают говорить. Отчетности же никакой.
— Что самое интересное, эти капремонты домов оплачиваются самими жильцами в длинную рассрочку, но никто не знает их реальной себестоимости. Так?
— Именно, потому что отсутствует единая система и правовой документ, которые заставили бы уполномоченный государственный орган вносить все данные по каждому капремонту. Речь, между прочим, идет о миллиардах. Государство феноменально отказывается быть прозрачным, и в этой концепции на 2023-2029 годы об этом вообще ничего не говорится.
Более того, наш знаменитый «Е-Шанырак» — информационная система централизованного сбора и хранения электронных информационных ресурсов в сфере жилищных отношений и жилищно-коммунального хозяйства — не работает с уполномоченными государственными органами и не собирает эту информацию даже сейчас. Она работает с поставщиками коммунальных услуг, забирает у них информацию по поставкам тепла, горячей воды, снимает показания. Но кому нужны эти показания, представляющие собой мертвый груз, синхронизация которого оплачивается потребителями с тарифов. Никаких проблем эта информационная система не решает. Например, на тарифообразование не влияет. А вот почему государство не идет в нормальный, прозрачный документооборот, у меня ответа нет.
Адресаты субсидий
— Если посмотреть в общем, какие сейчас основные проблемы в системе ЖКХ? Авторы концепции пишут, что есть проблемы с газификацией, чистой водой, теплом, электричеством и так далее. А каков процент износа коммунальной инфраструктуры реально? Жилого фонда? Сколько из общей массы проблем в ЖКХ должно решить государство?
— Когда мы говорим о коммунальной инфраструктуре, подразумеваем поставщиков коммунальных услуг, а не собственников энергообъектов. Принципиальный вопрос сейчас в том, чтобы снизить дотации государства в коммунальную сферу. В Казахстане традиционно очень дешевые электричество и тепло. Примерно до 10% бюджета Алматы улетает просто на субсидии, деньги сжигаются.
Нам нужно сделать все возможное для введения энергосбережения. Но тогда необходимо определиться и выдержать развеселый удар 90-х, когда стоимость гигакалории равнялась ее реальной себестоимости. Ее платили собственники.
Нам нужно полностью перенастроить систему субсидирования, потому что сейчас субсидии получают монополисты. А реальные субсидии должны доходить до собственников, которые платят по конечной цене. И когда гигакалория будет, условно, стоить 45 тысяч тенге, тогда пойдет реальная модернизация объектов жилищно-коммунальной инфраструктуры. Это прошли многие страны мира
Сейчас в Алматы, например, не работает куча приборов учета, никто этим и не занимается. Утепление фасадов зданий — кому оно нужно? А если каждый собственник получит квитанцию в 40 тысяч тенге и реально действующий механизм субсидирования его расходов на коммуналку со стороны государства, система начнет умное развитие.
В концепции развития ЖКИ 2023-2029 ничего этого я не увидел. Потуги что-то ремонтировать и реанимировать есть, но это временное латание дыр.
Земля — главная ценность квартир
— По строительству нового жилья и реновации что-то меняется?
— Концептуально — нет, хотя реновация серьезная проблема. Государство не хочет включить самую главную составляющую и ценность — землю — в оценку тех объектов, которые сейчас сносятся. И реновация, которую задумал аким Досаев «аля-Москва», это огромный лохотрон. Потому что если вы введете реальную стоимость земли в оценку, жители при сносе квартир в многоквартирных домах будут получать совсем другие деньги.
«Стоимость реализации одного квадратного метра общей площади жилья определяется уровнем комфортности строящегося жилья, сложившейся конъюнктурой рынка недвижимости на момент реализации, но не ниже себестоимости строительства» — из текста концепции. Это лукавство.
Потому что самое главное, что покупает собственник, это не квадратные метры и не воздух в бетонной коробке, а доля земельного участка. Во всем мире она самое главное. Но авторы новой казахстанской концепции пишут, что стоимость квадратного метра определяется уровнем комфортности. Ничего подобного
У нас даже бедные собственники могут нанять богатого, который переутвердит проект в ГАСКе вырастит на их земельном участке, условно говоря, из 4-этажки 10-этажный дом. И каждый получит условную возможность прирастить на одном и том же клочке земли свою квартиру на 100% в квадратах. Вот главная ценность, а то, что реально происходит, это подмена понятий.
Жилищная реформа фактически превращается в административную. Собственники потеряли право на выбор формы управления — у вас либо ОСИ, либо ОСИ. А если у вас нет ОСИ, придет какой-то дядя из жилищной инспекции и определит управляющую компанию по своему усмотрению.
Желание есть, возможности нет
— Ну так надо создавать ОСИ и все, чтобы не ждать потом этого «дядю».
— Речь идет о том, что перейти на новую форму управления должны 47 614 многоквартирных жилых домов (МЖД). И судя по отчетам, таковые созданы в 97,2%. Формально ОСИ созданы в 11% случаев от необходимого количества, а реально работают хорошо если 5%. На бумаге будут созданы 40 тысяч простых товариществ, но они не будут работать.
Реально же МЖД как жили по старым управляющим формам КСК и ПКСК, так и работают. И вот так на самом деле расшифровывается цифра в 97,2%
«Основной проблемой регистрации кондоминиума является присутствие при регистрации всех собственников для письменного заверения размеров долей правообладателей в общей собственности» — из текста концепции. Автор концепции не помнит или не знает, что уже с 7 января 2020 года вступили поправки в законодательство о жилищных отношениях, согласно которым для регистрации объекта кондоминиума достаточно обращения двух собственников квартир в ЦОН с заявлением, подтверждением права собственности и квитанцией об уплате пошлины в 1 МРП. Откуда Министерство индустрии взяло эту проблему спустя три года реформирования?
Проблемы с регистрацией действительно есть, но они совсем другие. И заключаются в том, что как только обязанность регистрации объектов кондоминиума переложили на государство, оно сразу стало не готово — в базах не оказалось нужных документов либо всплыли какие-то несоответствия. В результате до 80% собственников ЦОНы просто отказывают в регистрации кондоминиумов.
— С 1 июля 2023 года КСК прекращают существование. Управление полностью переходит к ОСИ. И с чем мы приходим к июлю?
— Только с тем, что через изменение формы управления МЖД государство просто увеличит собираемость налогов. Формально зарегистрируют кучу простых товариществ на ближайшие два года, которые будут работать на договорных условиях с управляющими компаниями в форме ТОО.
И если раньше собственники платили расходы на капремонт и содержание общедомового имущества в КСК или ПКСК, и эти взносы не облагались корпоративным подоходным налогом, то в ТООшках деньги собственников сразу редеют на 20% КПН
Нам говорили, что КСК и ПКСК кровопийцы, нужны ОСИ. Но ОСИ не занимаются содержанием домов, им законодательно запретили это делать, еще и бьют за это по рукам. ОСИ по закону занимается управлением и финансированием содержания, на которое уходит ничтожно мало — 30% от взносов собственников. Остальные деньги — в ТОО, куда свои руки засунуло государство. То есть реформа управления жилым фондом есть, но рассчитана на очень богатых собственников и совершенно не подходит для вторичного жилого фонда.
Июль будет жарким
— Каковы в целом ожидаемые результаты реализации концепции до 2029 года?
— Никаких. До 2025 года будут существовать простые товарищества. Потом про эту концепцию забудут и напишут что-нибудь другое.
Следующий абзац из концепции хочу упомянуть обязательно: «Кроме того, на сегодня собственниками квартир по различным причинам не осуществляются накопления денежных средств на капитальный ремонт жилья. Наблюдается их низкая активность в принятии решений по управлению домом».
И что? Скоро вступят в силу последние поправки в законодательство о жилищных отношениях. А там черным по белому написано, что если собственники не выбрали форму управления сами, им назначат временную управляющую компанию, которая вообще имеет право не открывать никаких счетов на накопления на капитальный ремонт.
Кто будет копить деньги, если есть законный способ уйти к временной управляющей компании от государства и вообще ничего не делать? Авторы концепции, вы серьезно? 40 тысяч простых товариществ не могут открыть счета — им не дают БИН, чтобы копить на капитальный ремонт. А тех, кто прорвался, ничтожно мало
Как решить эту проблему? А нужно включить мозги, потому что кооперативы собственников квартир копят сразу на 100 домов, и работа идет. Но с 1 июля потребительских кооперативов не станет. Придут другие управленцы, заключат договоры с какими-то третьими лицами, переведут деньги на расчетные счета и будут ими распоряжаться. И плакали все собранные накопления. Кто-нибудь решал эту проблему?
То есть концепция противоречит сама себе. Предполагается, что жильцы должны копить на ремонт, но они не копят. Предлагается, что финансовые инструменты государства по модернизации в сфере ЖКХ должны в этом помогать, но они дорогие, коррупционные, запутанные и непрозрачные. Соответственно, собственник должен помогать себе сам.
Концепция нерабочая, ее невозможно реализовать, потому что действующее законодательство с поправками, которые скоро вступят в силу, сделает обслуживание жилья еще дороже, а накопления на капремонт будут невыгодными из-за 20% налога. Вот по этой причине эпопея с регистрацией ОСИ не дает результатов. И да, мы «хороним» ОСИ каждый день. Чуда не произойдет.
Мы хороним ОСИ каждый день — эксперт о реформе ЖКХ
