В преддверии конференции по управлению жильём проектом PRO Hоuse при поддержке ПРООН (Программа развития ООН), которая состоится 11-12 сентября 2018 года в г. Алматы, где будут представлены доклады и практический опыт стран Средней Азии –Казахстана, Кыргызстана, Узбекистана, Таджикистана, Туркменистана, а также Германии и других европейских стран, мы начинаем публиковать серию материалов немецких коллег, опыт деятельности которых в ЖКХ и КСК представляет интерес как управляющим компаниям, так и собственникам жилища.
Информация из немецкого законодательства
В рамках Европейского Союза нет единой жилищной политики и единого жилищного законодательства. Но работают европейские и интернациональные ассоциации, напр. Европейская ассоциация маклеров и управляющих (European Association of Real Estate Professions CEPI-CEI). Согласно немецкому законодательству собственники квартир в многоквартирных жилых домах, состоящих как минимум из двух квартир, создают объединение собственников жилья (ОСЖ) (Wohneigentümergemeinschaft WEG) с целью совместного управления элементами и имуществом здания, которые предназначены для пользования всеми сособственниками жилья и обеспечения их надлежащей эксплуатации. Охарактеризуем ситуацию в Германии следующими основными положениями:
- Немецкое законодательство устанавливает, что членство в ОСЖ наступает автоматически, вместе с приобретением права собственности на квартиру. Ни один из собственников не может отказаться от вступления в ОСЖ.
- Все собственники квартир совместно создают общество гражданского права. ОСЖ несёт солидарную ответственность относительно общего имущества, а члены объединения несут ответственность в пределах своей доли в праве на общее имущество.
- Общее собрание членов является высшим органом ОСЖ, своего рода «парламентом» объединения. Оно осуществляет свои полномочия путём решений, которые принимаются общим собранием ОСЖ и выполняются в соответствии с Уставом объединения.
- Как правило, большинство ОСЖ не осуществляют самостоятельно управление домом. На общем собрании члены ОСЖ принимают решение по выбору квалифицированного профессионального управляющего (Verwalter), который управляет домом ОСЖ на договорной основе. Управляющий является ответственным за выполнение, принятых на общих собраниях решений и проводит необходимые работы в соответствии со своим договором.
- Расходы, связанные с управлением и содержанием общего имущества, возмещаются собственниками квартир совместно, согласно их доли в общей собственности дома.
- Члены ОСЖ избирают из своего круга Совет собственников (Beirat), который правомочен консультировать управляющего и оказывать ему поддержку. Далее приведем обзор законодательной базы, регулирующей взаимоотношения собственников квартир между собой и управляющей компанией. Уже в самом основном законе Германии (Конституции) указано, что наличие собственности предполагает наличие обязанностей. ПРОЕКТ: «Реформы в жилищном секторе — повышение потенциала объединений домовладельцев для энергоэффективной эксплуатации и модернизации МЖД» 6Законодательной основой является «Закон о жилой собственности» (далее «ЗЖС») (Wohnungseigentumsgesetz) от 1951 г., последнее обновление от 2014 г. В соответствии с ЗЖС нельзя изменить следующие положения:
- Совместное домовладение нельзя распустить. У собственников нет права, этого требовать. Исключением является только случай полного или частичного разрушения здания, когда нет обязанности его восстановления.
- Собственник при продаже квартиры должен получить согласие всех остальных собственников или третьего лица (напр. управляющей компании). Отказать в продаже разрешается только из-за уважительных причин § 12 ЗЖС.
- Совместное домовладение может потребовать от собственника продать квартиру, если собственник не выполнил обязанности в такой степени, что совместное проживание в доме нетерпимое (§ 18 ЗЖС).
- Нельзя исключить привлечение управляющего (§ 20 абз. 2 ЗЖС).
- Решение вне рамок общего собрания правомочное, при условии, что все собственники дали письменное согласие § 23 абз. 3 ЗЖС).
- Управляющий обязан созывать общее собрание, при условии, что этого требует более четверти собственников в письменном виде, указывая на цель собрания и причины требования (§ 24 абз. 2 ЗЖС).
- Права и обязанности управляющего определены договором. Никто из собственников (совета собственников) не может ограничить управляющего в его действиях и особенно в реализации решений общего собрания (высший орган ОСЖ). Правовые отношения между ОСЖ и управляющей компанией регулируются на основании договора согласно § 662 Гражданского кодекса (описаны основные положения договорных отношений). В соответствии с параграфом 8 ЗЖС разрабатывается «Декларация о разделении собственности» (далее Декларация) (Teilungserklärung) многоэтажного дома. Документ называется Декларацией (пример Декларации см. приложение 1), потому что в ней заявляют перед ведомством, которое ведёт поземельные книги, что соответствующий земельный участок будет разделён между разными собственниками. В Декларации точно описаны размер и границы собственности жилья.
В Декларации разделяются понятия индивидуальная и общая собственность. Через цветное маркирование в поэтажных планах технического паспорта на дом и в дополнительных текстовых пояснениях устанавливаются границы жилых и нежилых помещений, которые находятся в собственности членов объединения, и устанавливается величина долевого соучастия каждого собственника квартиры в общей собственности. Декларация в частности может содержать, например, следующее:
Часть I. Декларация о разделении собственности § 1 — Описание участка § 2 — Декларация о разделении собственности и план местности с разбивкой на участки
Часть 2 – Устав совместного домовладения § 3 — Основное положение § 4 — Общая собственность и индивидуальная собственность § 5 — Правила пользования § 6 — Особые правила пользования § 7 — Сдача в аренду § 8 — Строительные изменения индивидуальной собственности § 9 — Ответственность за причинение ущерба § 10 — Передача жилой собственности § 11 — Текущий и капитальный ремонт индивидуальной собственности § 12 — Текущий и капитальный ремонт общей собственности § 13 — Отчисления на текущий ремонт § 14 — Страхование § 15 — Восстановление и реконструкция § 16 — Эксплуатационные и коммунальные расходы § 17 — Большинство обладающее правом собственности § 18 — Собрание собственников § 19 — Совет управления и управление § 20 — Права и обязанности управляющего
Часть 3 — Заявление о внесении в поземельную книгу и соответствующая доверенность § 21 — Разрешение на регистрацию и заявление § 22 – Доверенность
Часть 4 — Общие положения § 23 — Частичная недействительность § 24 — Место исполнения обязательства и юрисдикция § 25 — Внесение изменений в Устав Декларация содержит подробное описание отдельных квартир, а также планы всего дома. Составной частью Декларации является «план разделения». Он содержит все необходимые для изображения дома чертежи в 1:100 (горизонтальный и поперечный разрез, фасад). Также содержит «удостоверение замкнутости» (все квартиры должны быть раздельные и иметь собственный вход). «Удостоверение замкнутости» является юридической основой разделения собственности. Создаётся индивидуальная собственность квартир, а также нежилых помещений. Частью «Декларации о разделении собственности» является Устав совместного домовладения (Miteigentümerordnung) (часть II Декларации, см. приложение 1) регулирует права и обязанности собственников квартир между собой и управляющим. Устав дополняет, конкретизирует предписания Закона о жилой собственности. Как правило, Устав регулирует следующее:
- Право пользования общей собственностью. Общая и индивидуальная собственность
- Право на пользование общей собственностью на особых основаниях (напр. сад, место парковки автомашин)
- Сдача в аренду
- Конструктивные изменения индивидуальной собственности
- Животные в квартире
- Ответственность за ущерб
- Право голоса на общем собрании
- Обязанность, информировать о существующих дефектах
- Текущий и капитальный ремонт общей собственности
- Страхование дома
- Получение согласия управляющего при продаже квартиры
- Отчуждение жилой собственности
- Привлечение управляющего
- Права управляющего
- Назначение Совета собственников (общее собрание выбирает три собственника в качестве членов Совета. Они консультируют управляющего
- Разработка хозяйственно плана, включая отчисление на капитальный ремонт и т.д. Изменения Декларации и Устава (как составной части Декларации) возможно лишь при условии, что все собственники дали на это свое согласие (в некоторых случаях необходимо согласие кредитных учреждений). Изменённый Устав вновь заверяется нотариусом. Как правило, Декларацию и Устав разрабатывает и определяет застройщик (собственник) земельного участка и будущего дома (квартиры), который он хочет продать, до формирования совместного домовладения. Будущим собственникам квартир, перед тем как они выкупают квартиры в доме, рекомендуется тщательно изучить положения Декларации и Устава и проанализировать, какие проблемы для них могут возникнуть в будущем. Возможно также, что Устав будет составлен позже, после того, когда все квартиры в доме распроданы. Тогда все собственники должны заверить у нотариуса своё письменное согласие с Уставом. После того как соответствующие органы перепроверили и согласовали данные планы, Декларация о разделении собственности, включающая Устав совместного домовладения, а также после того, как данные документы были зарегистрированы в ведомстве земельного кадастра (причислены к актам поземельной книги), выдаётся разрешение на строительство, и квартиры могут быть проданы. По всем вопросам совместной эксплуатации дома, на основе выше описанных законодательных документов, решение принимает общее собрание собственников. Роль государства по всем вопросам ОСЖ ограничено созданием необходимых законодательных рамочных условий. Государство частично вмешивается, когда имеются искажения на рынке. Например, в г. Берлине администрация ограничивает сдачу квартир в качестве мини-отелей туристам (речь идёт о собственниках квартир, которые сдают свои квартиры) в центральном районе, где не хватает жилья для населения. Вопросы и ответы к главе 1, статья 4 Интересующие вопросы по этому разделу: в Европе практикуется выяснение согласия собственников квартир в МЖД при переводе жилого помещения в нежилое? Как это происходит (организуются ли слушания, или просто собирают подписи жильцов – кого именно – только близлежащих квартир или всех жильцов дома)? В Германии при переводе жилого помещения в нежилое необходимо выяснить два аспекта: Сначала следует выяснить, существует ли в соответствующем муниципалитете правовое предписание о запрете перевода жилого помещения в нежилое и перевод запрещён на основе публичного права.
- Если такого запрета не существует и перевод жилого помещения в нежилое возможен, необходимо внести соответствующие изменения в «Декларацию о разделении собственности» данного дома. Для это необходимо заключение собрания собственников, где собрано 100 % голосов в пользу такого изменения. Т.е. все собственники должны проголосовать ´за´.
Вопрос: Если вместо квартиры планируется увеселительное заведение (кафе или прочее) практикуется ли компенсации жителям за неудобства? Как государство регулирует этот процесс? Есть ли какие-либо ограничения по переводу жилого в нежилое помещение (например, запрет на открытие в доме кафе, ночных клубов и пр.)?
Ответ: Компенсации жителям за неудобства, как правило, не практикуются. Государство не вмешивается в процесс принятия решения собственников дома (объединений собственников жилья).
Вопрос: Если произошел перевод жилого в нежилое помещение, имеется ли дифференциация в оплате за пользование общим имуществом объекта кондоминиума (в РК, как правило, нежилые помещения платят выше взносы в КСК, хотя во многих случаях идут большие споры и доходит до суда этот вопрос). Как в Европе? Кто это устанавливает?
Ответ: При переводе жилого помещения в нежилое (коммерческое), как было указано выше, необходимо заключение собрания собственников, где собрано 100 % голосов в пользу такого изменения. При этом сразу должно быть принято предписание/обязательство для нового собственника коммерческих помещений, обязывающее его нести более высокие эксплуатационные затраты или перенять эти расходы на себя, исключив их из общедомовых расходов. Напр., заранее известно, что у собственника коммерческого помещения, будет больше отходов, для которых нужны специальные контейнеры. Предписание собрания собственников, приложенное к заключению собрания по поводу перевода жилого помещения в нежилое (коммерческое), может гласить, что собственник сам ответственен за устранения своих отходов.
Главный редактор
Алия Богаева
ПРИМЕЧАНИЕ Данный документ был подготовлен в рамках проекта ПРООН
