Вот и подходит к концу год, унося с собой различные испытания и достижения. В этом году у меня выпала возможность пообщаться с человеком, в адрес которого многие высказывают критику за несовершенство Закона о жилищных отношениях. При том, что не все осведомлены, что работа по усовершенствованию этого закона продолжается, и в этом процессе возникают свои сложности. Как я уже отмечала ранее, именно этот человек проявил открытость к диалогу, «слышит» общественное мнение, отвечает на комментарии и вопросы. Речь идет о Депутате, Заместителе Председателя Мажилиса Парламента Республики Казахстан Альберте Павловиче РАУ. Хочу заранее выразить благодарность за то, что он выделил время в своем насыщенном графике, чтобы ответить на мои вопросы.
ВОПРОС: В обществе обсуждаются предполагаемые изменения в жилищном законодательстве, касающиеся статуса Объединения собственников кондоминиума (ОСК) как особой формы юридического лица без финансово-хозяйственной деятельности. Правильно ли я понимаю?
ОТВЕТ: Этот проект находится в правительстве, и именно норма о ОСК стала причиной задержки заключения. Важно подчеркнуть, что Объединение Собственников Кондоминиума» (ОСК) представляет собой форму собственности, а не управления.
Это должно стать основой для последующего выбора собственниками формы управления своим многоквартирным жилым домом (МЖД). В аналогии присвоению ИНН при рождении человека, предлагается регистрировать МЖД с присвоением «ИИН». Но согласно текущему Гражданскому кодексу, это невозможно из-за обязательности наличия руководителя при регистрации юридического лица, что вызывает трудности.
О необходимости существенной доработки Закона мы говорили сразу, когда вносили норму, что Кооператив собственников квартир (КСК) остается и надо по ним принять нормы, аналогичные действующим Объединениям собственников имущества (ОСИ). Кроме того, как показала практика в деятельности ОСИ еще есть проблемы, поэтому предложены нормы по совершенствованию их работы. Алгоритм видится следующим: после ввода дома в эксплуатацию, акимат регистрирует ОСК в госорганах. До заселения дома застройщик может управлять им, но в случае отказа, жилищная инспекция может назначить свою управляющую компанию. Если в доме заселены 51% жильцов, они имеют право (но не обязаны) создавать форму управления. В случае, если собственники удовлетворены своими управляющими компаниями, никто не навязывает им иную форму управления. ОСИ или КСК могут создаваться по желанию жителей, подтвержденному на общем собрании, путем голосования.
ВОПРОС: Что значит особая форма собственности, чем она особенна?
ОТВЕТ: Хочу подчеркнуть, что ОСК предлагается как особая форма собственности, предназначенная для регистрации жилого фонда. Когда Вы покупаете квартиру, Вы вместе с правами собственника приобретаете и обязательства по содержанию общедомового имущества, общего дома. В соответствии с Гражданским кодексом (ГК), юридическое лицо регистрируется только при наличии руководителя. Однако в случае ОСК, где руководитель отсутствует и может так и не появиться если дом будет обслуживаться управляющей компанией, необходимо присвоить статус самому дому.
Напомню, что при рассмотрении Простых товариществ (ПТ) стремились упростить процесс, чтобы избежать создания множества юридических лиц. В связи с этим, без наличия руководителя не удавалось присвоить БИН, а также возникали трудности в получении 100% согласия собственников для уполномочивания представителя ПТ. Поэтому эта форма не прижилась. ОСК предоставляет возможность учета всех МЖД в Республике Казахстан. Регистрация без дополнительных затрат, поскольку этим будут заниматься государственные органы.
Кроме того, мы считаем, что необходимо следовать принципам разделения представительных и исполнительных полномочий органов управления МЖД при любой форме управления и при КСК и при ОСИ. Будем откровенны, в ряде ОСИ уже проявляются проблемы, характерные для КСК, когда совмещены эти функции. Поэтому с представителями КСК мы договорились еще до 1 июля 2023 года, что будет председатель правления КСК и будет профессиональный управляющий, имеющий соответствующую квалификацию и сертификат. По ОСИ уже возникли проблемы, когда никто не хочет быть Председателем ОСИ или нет сертифицированного собственника. Поэтому предполагается, что текущая работа должна организовываться также управляющим или управляющей компанией по договору с советом дома.
ВОПРОС: Правильно-ли я понимаю, если поправки предусматривают обязательное создание ОСК местными исполнительными органами для каждого многоквартирного жилого дома, то число ОСК будет равно числу МЖД в стране?
ОТВЕТ: Да, это логично, также как и количество людей.
ВОПРОС: ОСК – форма собственности, а формой управления могут быть КСК, ОСИ, управляющие компании итд. А также согласно предполагаемым поправкам субъекты формы управления могут заниматься как управлением, так и содержанием домами.
ОТВЕТ: Пока, да, но ещё будем обсуждать.
ВОПРОС: Существующие ПКСК и КСК, которые работают с 1996 года могут иметь общее имущество (трактор, инструменты, слесарный цех итд), будет ли какой то переходный период для перерегистрации и передачи имущества в новую форму управления?
ОТВЕТ: Имущественные отношения не регулируются законом о жилищных отношениях. В случае принятия поправок в закон процедуры принятия решений для всех форм управления станут едиными. Это предполагает приведение уставов в соответствие с типовым образцом и проведение голосования с участием 51%, где собственники могут выбрать форму управления, оставаясь в своем кооперативе, заключив договор на сервисное обслуживание или включив своего представителя в правление кооператива для управления им. Следовательно, возникнет переходный период, когда каждый дом должен принять решение о участии в КСК. Важно отметить, что в этом контексте не предусматривается возникновение новых имущественных прав. Они могут возникнуть лишь в случае выхода из кооператива, который может быть разрешен добровольно или через суд. Важно подчеркнуть, что эта тема не подлежит обсуждению в рамках нашего законопроекта.
ВОПРОС: Согласно предполагаемым поправкам, потребительскому кооперативу (ПК) запрещено заниматься управлением, как имеющего статус некоммерческой организации, в то время как общественные объединения (ОО) тоже являются некоммерческой? Не приведет ли это к коллизии в регулировании деятельности некоммерческих организаций, и необходимо ли внести соответствующие изменения для других некоммерческих предприятий, таких как ОО?
ОТВЕТ: Готовы обсуждать не только нормы, касающиеся потребительских кооперативов, но и рассмотреть возможность запрета для общественных объединений, так как их природа отличается. В настоящее время потребительские кооперативы могут воспользоваться как положениями закона о потребительских кооперативах, так и статьями о жилищных отношениях в Республике Казахстан. Однако важно учесть, что мы должны работать в рамках единого законодательного поля. Согласен с тем, что общественным объединениям, которые попадают под Закон об общественных объединениях, следует запретить заниматься управлением и обслуживанием домов.
ВОПРОС: Почему, несмотря на существующие законы, нормативные правовые акты (НПА) и установленные методики расчета минимальных тарифов на управление и содержание жилья многие областные города и села утверждают тарифы, в то время как две столицы до сих пор не выполнили эту работу? Можно ли считать это саботажем?
ОТВЕТ: Встречный вопрос: это правильная норма, что мы законодательно должны регламентировать в законе минимальный тариф?
ОТВЕТ на ВОПРОС:
Считаю, что введение минимального тарифа, утвержденного Маслихатом, имеет свои преимущества и это надо делать. Это упростит процесс принятия решений для управляющих, позволяя опираться на утвержденные тарифы. Тем более, собственники на собраниях могут решать поднимать эти тарифы или оставлять действующие. Такой подход позволит снизить напряжение вокруг вопросов тарифов на обслуживание и управление домами. А также, в случае бесхозности дома, когда назначаются управляющие компании, также необходимо опираться на установленные тарифы. Если они будут приняты на уровне Маслихата, это сократит возможные споры и разногласия.
ОТВЕТ: Разделяю Вашу точку зрения. Дом — сложное инженерное сооружение, требующее постоянного обслуживания. Нельзя допустить его плачевного состояния связанного с недофинансированием – это в интересах всех жителей регулярно проводить все необходимые работы. Методика расчета тарифа на управление и содержание жилья разработана так, чтобы ни одна статья расходов на содержание дома не была упущена. В случае упущений возможны дискомфорт, финансовые потери и физические усилия для обеих сторон — как собственников, так и управляющих.
Что касается Астаны, известно, что на общественном совете возникали вопросы к утверждению тарифа на уровне 56 тенге/кв.м, при этом приводились примеры домов, содержание которых обходится в 35 тенге/кв.м. Но надо реально оценить состояние этих домов. Возможно не принятие тарифа — это скорее популизм, чем саботаж.
ВОПРОС: Какие проблемы на Ваш взгляд не решены в разработанном проекте поправок?
ОТВЕТ: Нет предела совершенству. Если мы говорим о содержании МЖД, то это прежде всего люди, соседи. Само собой предполагается, что все они объединены общей идеей, как сделать дом лучше, удобней, безопасней. Потому что это не только комфорт, но и собственно цена вашей квартиры. Какой бы вы не сделали ремонт внутри нее, но если будет грязь в подъезде, течь кровля и трубы, то и цена на вашу квартиру будет адекватной. Это я к тому, что мы так и не решили проблемы упрощенного порядка взыскания задолженности по квартплате, проблемы, связанные с посуточной сдачей квартир. Об этих и других проблемах нам постоянно пишут наши сограждане и это то, над чем надо будет нам всем вместе поработать в рабочей группе по законопроекту.
ВОПРОС: В настоящее время часто пишут о кодификации, в частности много писали о градостроительном кодексе, теперь пишут о строительном кодексе. Какая необходимость и нужно ли это нам?
ОТВЕТ: Кодификация законов, ключевой инструмент для систематизации и упорядочения нормативных актов. Ее важность проявляется в улучшении доступа к правовым текстам, обеспечении удобства их применения, предотвращении противоречий, развитии правовой культуры граждан, повышении эффективности судопроизводства и обеспечении гибкости системы в случае необходимости изменений. Именно такая кодификация способствует созданию стабильной, справедливой и развитой правовой системы. Но при этом, надо учитывать, что это процесс не быстрый, на это нужно время.
ВОПРОС: Вы подчеркнули важность выбора профессионального управляющего, обладающего соответствующим сертификатом и имеющим знания по техническим, финансовым и юридическим вопросам. Однако с 4 сентября сертификационные центры, ответственные за этот процесс, оказались неактивными. Это связано с тем, что в Законе о профессиональных квалификациях предусмотрена как добровольная, так и обязательная основа признания квалификации. Квалификация «Управляющий многоквартирным жилым домом» обязательна для признания, однако на сегодняшний день ни один управляющий не может получить соответствующий сертификат. Отраслевое министерство МПС не разработало механизма аккредитации сертификационных центров, а информация о создании и формировании отраслевого совета по этим вопросам отсутствует на официальном интернет-ресурсе. Почему так получилось?
ОТВЕТ: Профессионализм является ключевым аспектом. Следовательно, руководящие должности должны занимать квалифицированные, сертифицированные специалисты, способные эффективно решать технические, юридические и финансовые вопросы. Хочу попросить Вас предоставить дополнительную информацию о ситуации с центрами сертификации для определения дальнейших шагов.
Пользуясь случаем, поздравляю Вас Альберт Павлович с наступающим Рождеством, с Новым годом, желаю крепкого здоровья и успехов в вашей деятельности.
Поздравляю всех участников Вашего портала. Выражаю искреннюю признательность всем активным, неравнодушным участникам за совместную работу!
Главный редактор Алия Богаева
