Собственники помещений вправе заключить индивидуальные договоры об оказании жилищно-эксплуатационных и коммунальных услуг с организациями, предоставляющими такие услуги.
Информация из немецкого законодательства
Договор заключается между ОСЖ и управляющим, а не с отдельными собственниками, Отдельные собственники не являются сторонами договора. Договор служит целью обеспечения правовой безопасности сторон в отношении взаимных прав и обязанностей. Договор возникает не только назначением управляющего на собрании собственников. Уполномоченные представители собственников (например, совет жильцов, инициативная группа) должны его заключить с управляющим. Решением, принятым в обязательном порядке простым большинством голосов на общем собрании объединения § 26 абз.1 ЗЖС большинство имеет право, заключить договор и от имени меньшинства, которое проголосовало ´против´.
Необходимо учесть:
- привлечение управляющего и заключение с ним договора юридически являются двумя разными актами
- срок работы управляющего и срок действия договора с ним были одинаковыми.
Договор с управляющим возможно заключить на срок до 5 лет. Федеральный суд Германии принял это решение с учётом интереса совместного домовладения в беспрерывной работе управляющего в течение более длительного срока. Однако, при первом назначении управляющего после формирования совместного домовладения разрешается срок договора только максимально на 3 года.
первом назначении управляющего после формирования совместного домовладения разрешается срок договора только максимально на 3 года.
Ассоциации управляющих компаний рекомендуют образцы договоров. Минимальное содержание договора:
- точное название и место нахождения недвижимости
- персональные данные управляющего управляющего
- срок действия договора и срок расторжения договора
- статья о продлении договора в случай повторного назначения управляющего
- задачи, права и обязанности управляющего
- гонорар управляющего
- перечень основных услуг управляющего
- перечень дополнительных услуг управляющего
- гонорары возможных услуг, не входящих в перечень услуг
- регулировка об оплате затрат
Также в договоре рекомендуется отразить следующие требования: к порядку ведения счёта; к передаче документов в связи с управлением дома в случае окончания работы управляющего; право всех собственников дома просмотра документов. Рекомендуется, чтобы договор регулировал ответственности управляющего, например, его обязанность заключить договора страхования, предъявление страховых полисов собственникам и другим лицам по необходимости, регулировки за случай изменения юридической формы управляющей компании, а также сотрудничество с консультативным советом собственников.
Задачи управляющего (в соответствии с № 27 ЗЖС):
Управляющий работает как «связывающее звено» между совместным домовладением и поставщиками/подрядными фирмами. Он осуществляет все необходимые для эксплуатации недвижимости сделки в отношении общей собственности. Покупает напр. энергию. В частности, выполняет следующие задачи:
- коммерческие
- технические
- юридические
- организационные
Дополнительная информация:
О технических задачах (техническое управление)
- Обход объекта и документация
1.1 наружные строительные элементы (фасады, фронтоны, окна, двери, крыша, балконы, террасы, изоляция подвалов, подземный гараж, отдельно расположенные строительные сооружения (гаражи и т.п.), наружные сооружения, настилы пола, элементы ограждения (заборы, стены и т.д.), площадки для мусоросборников, детские площадки
1.2 внутренние строительные элементы (лестничные клетки, перила, напольные покрытия, освещение, электроаппаратура освещения, указатели аварийных выходов, аварийное освещение, лифты, замки, запирающие устройства, огнетушители, входные двери квартир, электрические подключения, предохранители, отопительные установки (вкл. все подсобные устройства), теплоснабжение, водоснабжение, канализация, кабельные каналы для телефонных линий, телевидения и радио, устройства для открывания дверей, переговорные устройства)
1.3 документирование (всех данных строительного сооружения, всех его элементов, всех технических установок/сооружений, их состояния и вероятную необходимость текущего или капитального ремонта, фотографии к документации)
- Обязанности управляющего по обеспечению безопасности
2.1 устранение/предотвращение источников опасности, чреватых несчастным случаем
2.2 противопожарная охрана (например, наличие бензиновых канистр в подземных гаражах или котельных)
2.3 освещение (например, освещение лестничных клеток)
2.4 обеспечение свободного доступа к аварийным выходам
2.5 защита от угрозы падения (например, отсутствующий или не укрепленный балконный парапет)
2.6 лифт (например, открывание наружных дверей лифта без ее наличия кабины на этаже)
2.7 обеспечение безопасности пешеходных дорог в зимнее время (например, уборка снега или меры обеспечения безопасности при гололеде)
2.8 осмотр здания, определение трещин на фасаде (возможное исследование статики здания)
- 3. Определение необходимости текущего и/или капитального ремонта
3.1 изоляция наружной поверхности (кровля, примыкание кровли, внутренние водостоки, примыкание дымовых труб, окна, швы строительного сооружения, поверхность фасадов, дренажные сооружения, гидроизоляция строительного сооружения в участках соприкосновения с грунтом, изоляция в местах прохождения, фундаментная плита)
3.2 техническое оснащение здания (лифт: мотор, двери кабины, приводной диск, тормоза, освещение; отопление: горелки, часы с выдержкой времени, подача жидкого топлива/газа, техника управления, расширительный резервуар)
3.3 вентиляционная установка; домофон; прием теле- и радиопрограмм; освещение/светосигнальное устройство, реагирующее на движение/автоматическое устройство лестничного освещения
3.4 прочий ущерб общей собственности (повреждения водопроводной системы, повреждения, обусловленные воздействием влажности, повреждения, вызванные воздействием конденсата, повреждения бетона)
3.5 определение ущерба (путем личного контроля строительного фонда и технического оснащения, по заявлениям жильцов, в результате происшествий, нанесших ущерб)
3.6 контроль договоров на техническое обслуживание (очистка внутренних водостоков, отопительные системы/установки, лифты, обеспечение пешеходной безопасности в зимнее время, вентиляционные установки, компрессорные устройства и др.)
- Контроль исполнителей работ (хаусмастер, мастера, строительная фирма и др.)
ВОПРОС: В Европе (Германии) управляющая компания заключает договоры с каждым собственником по отдельности, или договор с инициативной группой, которая представляет интересы жильцов? Если договора
индивидуальны – что прописывается в договорах? Есть ли специальные формы договоров? Как быть если жилец отказывается подписывать какой-либо договор?
ОТВЕТ: ОСЖ заключает договор с управляющим на содержание/управление домом, а управляющий заключает договора на обслуживание дома с фирмами подрядчиками от имени ОСЖ. (подробно см. выше «Информация из немецкого законодательства» к главе 7, статье 42). Формы договор предоставляют по просьбе профессиональные профилирующие союзы, ассоциации.
Самый важный вопрос: в Европе поставщики услуг (тело, вода, канализация, электричество) закладывают в свой тариф услуги по доставке тепла, воды. Электричества и пр. благ до каждой квартиры, либо до стенки здания? А внутри за доставку (от стенки здания до конкретной квартиры) отвечает управляющая компания? И она имеет там свои тарифы? Либо поставщики услуг компенсируют часть затрат управляющим компаниям за транспортировку по внутридомовым сетям? Дело в том, что в крупных МЖД протяженность внутренних коммуникаций (тепло, вода, электричество) доходит до километров – а их надо обслуживать, менять, проверять и пр. – жильцы в Казахстане уверены, что за эти коммуникации отвечает поставщик услуги (как в советское время) и все заложено в тариф. На самом деле поставщик несет ответственность только за доставку услуги до стены здания, а внутри отвечает управляющая компания. Но владелец квартиры имеет договор на поставку услуги с поставщиков (электро-, тепло-, и водоснабжающей компанией) и требует от них доставку до квартиры. В этом есть серьезное противоречие! Как в Европе этот вопрос отрегулирован?
ОТВЕТ: Поставщики закладывают в свой тариф услуги по доставке тепла, воды до стенки здания. Внутридомовые сети являются общей собственностью соответствующего дома. Следовательно, собственники жилья на основе закона обязаны обеспечить контроль, текущий, капитальный ремонт и замену инженерных систем. Для выполнения этой ответственности они пользуются услугами управляющего. Собственник квартиры не имеет договоров на поставку услуги с поставщиков (тепло-, и водоснабжающей компанией), а именно управляющий, который заключает договора на основе решения собрания собственников от их имени. Исключением являются договора о поставке
электричества и газа, когда работает отопительная установка на основе нефтегаза для отдельной квартиры/отдельного этажа. В этих случаях собственники заключают прямой договор с поставщиком. Но это не заменяет ответственность совместного домовладения за электроустановку дома. Собственники могут самостоятельно на рынке выбрать поставщика электричества и напрямую заключают с ним договор о поставке электричества и газа, когда работает отопительная установка на основе нефтегаза для отдельной квартиры/отдельного этажа. В этих случаях собственники заключают прямой договор с поставщиком. Но это не заменяет ответственность совместного домовладения за электроустановку дома. Собственники могут самостоятельно на рынке выбрать поставщика электричества и напрямую заключают с ним договор о поставке электричества.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
За последние годы в Казахстане был накоплен значительный опыт по реформированию жилищно-коммунального хозяйства, его различных областей, в том числе и такой области как управление жилой недвижимостью.
Управление жилым фондом – одна из болезненных проблем в ЖКХ (не только в Казахстане, а и во всех странах постсоветского пространства!). Массовая приватизация квартир 90-х годов по нулевому тарифу, к сожалению, не сопровождалась параллельным развитием структур рыночной экономики в области управления жильём. Сейчас этот процесс развивается более интенсивно. При этом совершенствование законодательных документов играет важную роль. Они должны постоянно совершенствоваться и изменяться в соответствии с требованиями сегодняшнего дня и с учётом опыта других стран.
В связи с этим рекомендуем казахским коллегам разработать и провести проект по усовершенствованию жилищного законодательства. Полезно было бы привлечь к работе в таком проекте специалистов из нескольких регионов Казахстана, чтобы у них была возможность обменяться опытом внутри страны. Наверняка этот опыт различен в зависимости от специфики региона. Рекомендуем пригласить в проект, в качестве специалистов, юристов, управляющих жильём, представителей объединений собственников жилья МЖД как из стран Западной Европы (Германии, Австрии, Швеции…), так и Восточной (Литвы, Латвии, Эстонии, Украины…), чтобы обогатить законодательство новыми инновационными идеями.
В таком проекте рекомендуем сочетать аналитическую компоненту (работу над законодательными актами) с практической компонентой (опыт по функционированию
определённых законов и постановлений на практике). Полезно во время работы проекта собрать каталог лучших примеров управления жильём из других стран, описать их и распространить в Казахстане. А в заключительной фазе проекта организовать конкурс на мини-проекты (до 5.000 — 10.000 евро) по улучшению управления жилыми домами в регионах-партнёрах в Казахстане.
Считаем, что такой проект был бы очень полезен для собственников квартир, управляющих жильём, а также для местных областных и городских администраций.
Желаем успехов!
Главный редактор
Алия Богаева
ПРИМЕЧАНИЕ Данный документ был подготовлен в рамках проекта ПРООН
