Вернер Меркель
Вернер Меркель- член президиума DDIV,координирующего союза немецких земельных ассоциаций сервисных компаний, председатель правления ассоциации управляющих недвижимостью в федеральной земле Гессен, председатель правления Международной ассоциации менеджмента недвижимости(МАМН),Германия.
Вопрос: Как Вам атмосфера конференции, впечатления от мероприятия?
Ответ: Я был очень приятно удивлен, потому что это первая конференция на котором представлено очень много разных мнений из разных стран. Для меня лично было интересно, что чем больше услышишь о проблемах, тем больше есть возможность делиться консультациями и помогать в этом важном деле.
Вопрос: На ваш взгляд какая из стран СНГ наиболее продвинулась в модернизации и улучшении управления жилищным фондом?
Ответ: Интересно, у меня сложилось впечатление, что Украина продвинулась больше. Следующий пункт, который хотелось бы отметить, что Узбекистан готов перенять опыт по декларации о разделении имущества. С этой целью я встречался с представителями министерств и депутатами в парламенте Узбекистана. Предстоит встреча с представителями министерств в Астане, которые хотят послушать информацию как действительно построена эта декларация о разделении имущества.
Вопрос: В связи принятием нового законопроекта в частности про ОСИ, где один дом-один счёт, один управитель, у наших собственников есть страх, как руководить домом, где мало квартир, не будет ли нагрузки, смогут ли финансово содержать свой дом?
Ответ: Я считаю, что это не очень хорошо, это нехорошо. Нужно прийти к тому, чтобы предпочитали частное управление, которое может руководить несколькими ОСИ, потому, что их опыт работы может применяться в различных домах. Например, таких ОСИ у меня в управлении 250.Каждое ОСИ дало нам под заказ управление. Т.е. Управляющий Я, у них нет 250 управляющих каждого дома).
Вопрос: Это 250 квартир или домов?
Ответ: Домов с квартирами. Путём большинства голосов дали управление моей компании.
Вопрос: Как на ваш взгляд, тот факт, что накопления собственников на капитальный ремонт облагаются налогом?
Ответ: Для меня тоже непонятное явление, как связаны налоговая с КСК?
Для меня они как бы наказаны, они копили и их наказали ещё, это невозможно.
Это ведь не бизнес компании или предприятия, это накопления собственников жилья
У нас государство не интересуется чем занимается ОСИ.
Виталий Времиш
Виталий Времиш-Заместитель Постоянного Представителя в Казахстане
Вопрос: Какие мероприятия проводит ПРООН РК для модернизации и улучшения жилищных условий в Казахстане?
Ответ: Совместно с правительством Казахстана есть несколько мероприятий, одно из мероприятий — это улучшение законодательства с участниками менеджмента управления и жилищного хозяйства и есть демонстрационный проект один в жилищном квартале г. Астаны и грантовая программа, по которой мы объявили конкурс, гранты ещё не выданы, предстоит их ещё подписывать, когда будет реализация будем делать оценку эффективности данного мероприятия. В этом проекте- это первый грант именно в управлении жилищным хозяйством.
Самый важный проект, который дополняет нашу работу – это масштабный проект – «Устойчивые города», финансируемый геоэкологическим фондом и Министерством инноваций и развития РК.
Вопрос: Что ожидать в конечном итоге от этих мероприятий?
Ответ: Достигаем улучшение стандарта и уровня жизни наших жильцов, комфортнее жить, теплее, удобнее. Также мы покрываем экономическую составляющую, выполняются уменьшения затрат собственников, выполняются энергоэффективные меры в здании, т.е. экономическая составляющая проекта улучшаются кровли, окна, тогда уменьшается затраты на коммунальные услуги и также мы сокращаем выбросы в атмосферу экологическими мерами, т.е. Получается третья составляющая устойчивого развития. Мы в программе развития ООН говорим об улучшении жизни и смотрим на эти три параметра.
Вопрос: Насколько Казахстан интересен для осуществления на деле данных проектов?
Ответ: Казахстан является во многих областях с которыми мы работаем лидером в регионе, является страной с уровнем дохода выше среднего по данным международным стандартам и исследованиям банка развития, имеет долгосрочные цели развития войти в состав 30-ти развитых стран мира, и наша деятельность помогать в этом.
Проекты ОНН со финансируются с правительством, а также теми партнёрами, которых интересует региональное перспективное развитие. В данный момент мы реализуем 5-летнюю стратегию ПРООН Казахстан 2016-2020 годы, но в будущем когда будем формировать новую стратегию будут уже эти элементы.
Геннадий Калёнов
Геннадий Калёнов –Исполнительный директор МАМН(международная ассоциация менеджмента недвижимости)
Вопрос: Что является основой для комфорта проживания собственников в МЖД?
Ответ: Основой самых лучших мировых практик является порядок, жёсткие правила и ограничения, но не самоуправление и не демократия. Демократия строго ограничена, там, где её много, а мы видим это на примере Грузии, дома выглядят ужасно и исправить это в ближайшие 50—60 лет просто невозможно и всё это будут расхлёбывать политики через 2-3 поколения. Введение жёстких правил – это непопулярная мера и политики её не используют и не хотят использовать и успеха добьётся больше та страна, которая как говорится наступит на горло »своим политикам популистам и пойдет на принятие жёстких мер и ограничений. Все многочисленные разговоры о воспитании чувства собственности — это не более чем демагогия.
Вопрос: Стоит ли рассчитывать на помощь государства?
Ответ: Почему-то считается, что чем меньше государство вмешивается, тем лучше. Как раз наоборот. В Германии государство создало очень жёсткие правила ограничения, бюрократии там гораздо больше, прописано там всё до мельчайших подробностей, вплоть до того, что 5 мм штукатурки на потолке — это индивидуальная собственность, а дальше начинается общее имущество, расписано всё детальнейшим образом, шаг влево, шаг вправо штраф.
Вопрос: Вы считаете это правильно, должны ли и мы следовать таким правилам?
Ответ: Это неизбежность, там, где есть коллективная собственность в МЖД без таких жёстких правил ничего работать не будет, потому, что прийти к согласию невозможно. И самый лучший вариант, когда эти правила устанавливаю ещё до строительства. И тогда состав будущих собственников однороден за счёт того, что все они были согласны с этими правилами. Тот механизм, который существовал ещё с советских времён во всех странах СНГ, что сначала строили дом, потом создавали коллектив собственников, а потом они пытались установить правила — это тупиковый путь, никогда они к согласию не придут.
Вопрос: Из стран СНГ кто наиболее близок к тому чтобы быть «зеркально» похожим на Германию по управлению жилфондом?
Ответ: Зеркально быть похожим на Германию невозможно, и не нужно, потому как задним числом ввести правила в существующем жилом фонде невозможно и лучше не пытаться это сделать, а вот начинают использовать такую практику в новостройках Беларусь, есть понимание в Узбекистане и есть понимание в Казахстане, лет через 15, этот новый сектор своим порядком, идеальной чистотой и внешним видом зданий подтянет за собой всех остальных . Но ни в коем случае вводить эти правила в старых жилых фондах, это будет буря возмущения и ни к чему хорошему это не приведёт.
Когда люди видят, что вводимое в новостройках — это и есть хорошо, тогда они осознанно захотят ужесточать правила в старом жилье, но это должен быть их выбор.
Худяков Сергей
Худяков Сергей Герольдович – директор, магистр экономики и бизнеса. Институт развития местного самоуправления
Вопрос : Какие положительные стороны Вы видите, в свете последних изменений вносимых в жилищный законопроект, нет КСК, есть ОСИ(объединение собственников квартир) -«один дом -один счёт, как содержать собственникам дом, где допустим 7-9 квартир?
Ответ: Это сложный вопрос, в перспективе это правильно, вопрос как туда прийти, это наша цель. 7 квартир или бараки двухэтажные, но это их проблема содержание дома, никто помогать не будет, за исключением жилищной или адресной социальной помощи. В ОСИ меня волнует, то, что можно разрушить КСК и всё по закону и завтра их не будет, а кто будет создавать ОСИ, вот если бы те люди, которые хотели создать в своём отдельно стоящем доме один КСК, то они это сделали и могли это сделать всегда, поэтому много домов в одном КСК только в той ситуации, где в каждом доме нет инициативных людей, которые не хотят брать ответственность на себя за свой дом. Вот сейчас эту систему, которая сложилась за 20 лет просто разрушат, росчерком пера, надеясь на то, что жители пойдут и возьмут эту ответственность на себя, а они не возьмут. Это чревато тем, что у нас было в 1994 году, когда развалили советские домоуправления и жителям сказали берите ответственность на себя и мы 10 лет мучались, пока хоть какую-то кривенькую, критикуемую систему не выстроили и эта система работает сейчас, работает без акима, т.е.люди выбирают председателя, сами всё это делают, эта система самодостаточна, чтобы она стала лучше собственники должны понимать, что если больше платить, контролировать тогда и система станет лучше.
Вопрос: Больше платить у нас не хотят, как решать эту проблему?
Ответ: Да люди хотят платить как в Казахстане, а жить как в Германии, это наш крест с вами, людям надо объяснять, что вот за те деньги, которые они платят, они получают адекватную услугу, если хотите услугу лучше, давайте поговорим об этом, сколько это будет им стоить. Будут платить больше, будут жить лучше. Люди должны понять взаимосвязь между теми деньгами, которые они сдают на содержание имущества, безопасность и то, что получают. А пока они хотят только жаловаться, наводить проверки на КСК, не понимая, что штрафы, накладываемые на КСК, это же их деньги, они к сожалению, не понимают этого. Когда можно было эти деньги направить на ремонт подъезда, на благоустройство двора, а они ушли как штрафы в бюджет.
Вопрос: Считаете ли Вы, что на руководителей управляющих компаний нужны специально обученные люди?
Ответ: Если мы говорим о председателе ОСИ, то это не профессия, это должность выборная, человек работает на доверии, который в меру своего понимания защищает интересы собственников. Если нужно организовать производственный процесс, то это уже управляющие, этому нужно учиться, это необходимо уметь, например, организовать ремонт сетей в подвале, это нужно уметь, если нужно набрать персонал — это тоже надо уметь, проинструктировать по технике безопасности, дать задание, обеспечить их какими-то материалами, контролировать выполняемую работу, это уже совершенно другой уровень знаний и это разные люди. Когда человек управляет производственным процессом, то этому ему нужно и необходимо учиться.
Вопрос: Правильно ли я поняла, что управляющий это тот, кто будет контактировать с сервисными компаниями, заключать договора и курировать их работу, а скажем руководитель ОСИ занимается обеспечением своевременной оплаты за услуги7
Ответ: По новому законопроекту предполагается, что в каждом МЖД будет создано юридическое лицо(ОСИ), и в этом ОСИ люди могут выбрать себе председателя, а могут и не найти человека, который бы захотел им стать. И тогда они могут его нанять как ИПшника, который должен учиться и доказать людям, то что он умеет, чтоб его наняли на эту работу. Если в доме найдётся человек, который захочет представлять все интересы, быть т.н. исполнительным органом ОСИ, тогда он будет из жителей. По новому законопроекту он может быть индивидуальным, а может быть коллегиальным. Т.е. может быть управление, а может быть председатель, это решают люди. Как будет принято в законе в окончательном варианте мы ещё не знаем. Есть внешние управляющие, которые могут заключить договор либо с председателем, либо с наёмным ИПшником, который будет со стороны ОСИ, и они по договору будут проводить какой-то комплекс услуг, например, собирать деньги и положить на счёт ОСИ, это работа, за которую они возьмут деньги, но деньги они получат не на свой счёт, а на счёт ОСИ. Могут договориться, что будут работать с неплательщиками, судебные работы, за это они тоже будут брать оплату и тоже положат на свой счёт, но деньги, которые они получат с неплательщиков, они положат на счёт ОСИ, они могут договориться взять на себя бухучёт к примеру, и это тоже деньги, это уже договорные отношения. Они могут договориться проводить собрания в доме среди собственников квартир, писать протоколы и подписывать у председателя, проводить организационные работы, это всё сервисные услуги по управлению, которые не имеют отношения к содержанию. Также и по содержанию МЖД, их могут обслуживать разные сервисные компании.
Вопрос: Были ли ранее прописаные регламенты в КСК?
Ответ: Всегда был устав, где всё было прописано. Когда собирается правление, сколько человек в правлении, какие вопросы решает правление. Это и есть регламентация.
Вопрос: Я имела ввиду регламент верхнего уровня управления, среднего и вплоть до технологических инструкций рабочего места?
Ответ: Вот чтобы это было, за это надо платить, все хотят это иметь, но никто не хочет платить, например, диспетчерская служба это 24 часа в сутки ,4 дежурных на телефоне в отапливаемом помещении, чтоб кто-то реагировал, нужна смена, как минимум 2 человека с машиной, посменно сутки через трое, за это за всё надо платить. А люди хотят просто позвонить в 3 часа ночи, и чтобы к ним пришли помогли и за это ничего не платить.
Вопрос: Как вы считаете, нужна такая регламентация процессов поуровневая в КСК?
Ответ: Это нужная вещь, этим занимаются в разных городах по-разному, пытаясь создать эту систему предоставления комплексных услуг по управлению, в КСК это по-другому – на двери объявление – к кому в каких случаях обращаться, а уже председатель КСК делает доплаты людям, которые «на подхвате» за каждый выход согласно их отчёту, будет ли у них это как-то работать?
Вопрос: Законопроект будет принят, в мегаполисах это будет как-то работать, а как быть маленьким населённым пунктам на периферии?
Ответ: Если они захотят это создать у себя, то это будет работать. Ни аким, никто не сможет заставить это создать, потому что это разорится. Наша задача объяснять людям, что, если вы хотите хорошо жить, тогда заплатите за это и требуйте грамотного управления.
Правильная постановка вопроса — Сколько мне надо заплатить, чтобы в нашем дворе стало комфортно? Сколько мне надо заплатить, чтобы через год у меня был капитальный ремонт кровли? Сколько надо заплатить, чтобы раз в четыре года был ремонт подъезда, причем качественный с уборкой? Когда мы правильно ставим вопросы – проблемы решаются!
Вопрос: Как мы заметили по итогам конференции у всех одни и теже вопросы, как собирать деньги на ремонт, проблемы с не понимаем, проблемы со злостными неплательщиками,
Ответ: Я сижу на ответах на вопросы, ко мне приходят люди и сообщают об аварийной крыше. Задают вопрос — должен ли КСК ремонтировать, мой ответ – должен! Но хватает ли Ваших сбережений на ремонт кровли, ведь накопления приходят, и ежемесячно уходят, для того чтобы вы комфортно жили в своем доме, чтобы была вода, убирался двор, ремонтировался подъезд в вашем доме, ведь кто-то за этим следит, посмотрите в отчёте сколько у вас денег осталось на ремонт, надо правильно задавать вопросы вот и всё.
Алия Богаева
Я 20 лет занимаюсь вопросами КСК, вот допустим собрание собственников и какую бы сумму взноса не предложил все будут против. Единственный способ ответить вопросом на вопрос – А у вас проблем в доме много или мало? Они дорогостоящие или нет? И глазах уже видишь понимание и разговор переходит в другое русло.
Надо задавать правильные вопросы!
Автор: Главный редактор портала
Алия Богаева
