Выступление РАУ А.П.
Поправки в Закон «О жилищных отношениях» открывают новые возможности для повышения эффективности управления многоквартирными домами и внедрения профессионального подхода.
13 декабря 2024 года в Алматы состоялась конференция в гибридном формате, посвящённая обсуждению актуальных вопросов:
- обновления законодательства в сфере жилищных отношений
- профессионализации управления многоквартирными домами
- развития телекоммуникационной отрасли и взаимодействия операторов связи с формами управления кондоминиумами
- повышения энергоэффективности жилищного фонда Казахстана.
В мероприятии приняли участие руководители ассоциаций, управляющих и сервисных компаний, председатели различных форм управления домами из разных городов Казахстана, представители застройщиков, биллинговых компаний и других ключевых организаций отрасли.
Цель конференции — предоставить разъяснения по ключевым изменениям, а также создать площадку для диалога между представителями государственных органов, специалистами в сфере ЖКХ, профессиональными управляющими, телекоммуникационными компаниями, экспертами по энергоэффективности и собственниками жилья.
С приветственным словом выступил заместитель Председателя Мажилиса Республики Казахстан Альберт Павлович РАУ. В своём выступлении он отметил ключевые аспекты, которые были учтены при разработке и принятии Законопроекта о жилищных отношениях в РК.
С учётом важности поднятых вопросов и в интересах всех сторон представляем полное выступление.
«Мы заинтересованы в эффективной реализации поставленных перед нами задач, заложенных в новом пакете законодательных инициатив. Пять лет назад правительство инициировало масштабные реформы в сфере жилищных отношений. Кооперативы собственников квартир (КСК), созданные в 90-е, долгое время оправдывали себя. Однако многочисленные обращения граждан и жалобы на работу КСК в разных регионах стали поводом для реформ. В рамках действующего законодательства этих проблем не удавалось решить эффективно.
Местные исполнительные органы часто говорили жильцам: «Это ваш кооператив, ваш председатель. Не нравится — переизбирайте». Но при этом собрать общее собрание жильцов многоквартирного дома, состоящего из сотен квартир, было практически невозможно. В итоге Правительство пошло на радикальные изменения, направленные на прозрачность и подотчётность органов управления, которые должны избираться напрямую жильцами. При этом деятельность Объединений собственников имущества (ОСИ) и Простых товариществ (ПТ), должны быть чётко регламентированы.
К сожалению, пандемия и локдаун затормозили процесс внедрения новых форм управления. Хотя на бумаге реформа шла, по отчетам 90% домов перешли в форму ПТ, но на практике ничего не менялось. Как и раньше, дома обслуживали те же КСК. Только 10% МЖД зарегистрировали ОСИ в Министерстве юстиции – это реальное количество.
Когда пришло время завершать реформу, стало понятно, что одномоментная ликвидация КСК была бы безответственным решением. Мы предложили отменить жёсткую дату завершения перехода, учитывая реальную ситуацию на местах. Да, за эти пять лет не решены проблемы с законодательным регулированием КСК, и мы фактически вернулись к исходной точке. Однако это не значит, что эти годы прошли зря. Мы приобрели важный опыт, и это позволило нам понять, что дальнейшие изменения законодательства должны быть гибкими и учитывать реальные потребности жильцов и управляющих структур.
Наработанный опыт деятельности ОСИ очень ценен. Отработаны ключевые вопросы: порядок выборов органов управления, формирование тарифов, принятие решений по ним и отчетность. Сегодня для нас норма, когда собственники ежемесячно получают отчеты в чатах или на досках объявлений. При этом в силу объективных причин форма управления ПТ не нашла своего применения.
Однако, как я уже говорил, КСК остаются объективной реальностью. Острота этого вопроса снижается, и сегодня в акиматах жильцам, недовольным своим КСК, предлагают законный путь: «Отделяйтесь, переходите на ОСИ или ПТ». Но чаще всего недовольные КСК жильцы отвечают: «КСК не устраивает, но и брать на себя ответственность мы тоже не хотим».
Исходя из практики мы считаем, что Законы должны отвечать реальной ситуации и отношениям между людьми. Мы, депутаты, при разработке новых инициатив, исходили из нескольких принципов:
- Выбор формы управления — право собственников. Нельзя навязывать требования, как это было в первом варианте закона, когда жильцам за шесть месяцев нужно было избрать совет дома. Люди в новом доме не успевают даже познакомиться. Поэтому если жители довольны работой управляющей компанией, то пусть так и будет. Не довольны – общим собранием могут её поменять или зарегистрировать ОСИ.
- Единые требования к управлению. Независимо от формы управления (УК, ОСИ или КСК), должны быть соблюдены принципы легитимности, прозрачности и отчетности для защиты интересов собственников и жильцов. При любой форме управления за тариф должно проголосовать большинство собственников в МЖД. Собственники должны понимать из чего складывается тариф и как ежемесячно тратятся взносы на содержание общедомового имущества.
- Профессионализм в управлении. Управление домом — это не задача для энтузиаста-любителя. Даже в пятиэтажке есть инженерные системы, тепловые узлы, которые требуют профессиональных знаний. Управляющий должен быть квалифицированным по техническим, юридическим и финансовым вопросам. И подтверждать это профессиональным сертификатом. Это требование должно быть обязательным для всех форм управления.
- Накопительный счет. Несмотря на дискуссии, накопительный счет должен быть при любой форме управления. Это необходимо для проведения своевременного ремонта конструктивных частей МЖД.
Мы должны придерживаться этих принципов, чтобы создать эффективную систему управления многоквартирными домами, которая будет учитывать потребности жильцов и профессионализм управляющих.
Кроме того, исходя из более чем трёхлетнего опыта функционирования ОСИ отсутствие желающих взять на себя управление домом приводит к тупиковой ситуации, когда дом остаётся без управления. Жалобы жильцов показывают злоупотребления со стороны председателей ОСИ. Например, перегон средств на личные счета — такие случаи уже есть, и они неприемлемы. В настоящее время единственная мера воздействия на председателя — его переизбрание, но желающих на эту роль практически нет, что опять создаёт тупиковую ситуацию.
Поэтому по многочисленным обращениям предложено изменить схему для МЖД, а именно Совет дома нанимает управляющего или управляющую компанию. Легче найти три человека в совет дома. Даже если кто-то выпишется, совет может избрать из своего состава председателя, который будет организовывать работу совета: собирать заседания, контролировать исполнение сметы, подписывать договор найма с профессиональным управляющим. Если управляющий не устраивает, совет может инициировать расторжение договора.
КСК по-прежнему вызывает споры. Некоторые предлагают закрыть их, но мы отвечаем: «Если у вас устраивает ваше ОСИ и всё хорошо, давайте делиться вашим положительным опытом. Но зачем опять революция с разрушением до основания, а затем…». Звучат идеи превратить КСК в сервисные компании. Но для этого нужно, чтобы в каждом доме был совет, который заключит с компанией договор. Опять круг замкнулся: в большинстве домов жители и на это не готовы. Поэтому жители должны будут проголосовать за вхождение в действующие КСК и делегировать представителя в правление КСК.
Мы считаем, что нужно совершенствовать форму КСК, а не ликвидировать её. Реформа должна учитывать реальные потребности людей, и мы готовы продолжить работать в этом направлении, опираясь на конструктивные предложения.
На реализацию этих принципов и направлен внесенный нами Законопроект»
P.S. В продолжении готовится материал о «Профессиональных стандартах по управлению жилыми и нежилыми зданиями», о взаимоотношениях с телекоммуникационными компаниями, общая информация по жилому фонду и его энергоэффективности в Казахстане, информация по сравнительной таблице по поправкам а Закон о жилищных отношениях.
Руководитель УЦ «ЖКХ-ИНФО» Алия Богаева
