Выбор способа управления многоквартирным домом — решение важное. Для выбора способа управления многоквартирным жилым домом необходимо внимательно изучить Закон Республики Казахстан «О жилищных отношениях». Без знания основных положений жилищного законодательства будет сложно выполнять свои обязанности и отстаивать интересы.
Согласно жилищному законодательству Казахстана в многоквартирном жилом доме (или его части), который имеет единую систему инженерного и коммунального обеспечения, может применяться только одна из форм совместного управления объектом кондоминиума. Форма управления объектом кондоминиума определяется соглашением его участников.
Такими формами могут быть:
1) непосредственное совместное управление всеми собственниками, если их количество не превышает двадцати;
2) кооператив собственников помещений (квартир);
3) управление объектом кондоминиума третьими (сторонними) лицами: выборными или наемными физическими лицами управляющими жилыми домами (менеджерами) или юридическими лицами;
4) иные формы, не противоречащие законодательству Республики Казахстан.
Способы управления многоквартирным домом:
• Непосредственное совместное управление всеми собственниками, если их количество не превышает двадцати этот способ обычно подходит небольшим домам не более 20 квартир. В таких случаях нет необходимости формировать сложный управленческий аппарат, достаточно изредка собираться всем вместе и сообща обсуждать насущные вопросы.
Таким образом, при выборе данного способа управления собственники помещений (квартир) в многоквартирном жилом доме могут осуществлять управленческую деятельность по организации эффективного использования своего имущества без привлечения каких-либо посредников.
При непосредственном управлении многоквартирным жилым домом собственники самостоятельно осуществляют свои права по управлению общим имуществом объекта кондоминиума, инициативным образом формируют все договорные отношения, участвуют во всех организационно-управленческих процедурах. Данный способ управления предполагает организацию самоуправления любыми процедурами (общее собрание, поквартирный письменный опрос жильцов, выборы старшего по подъезду и т.д.) в любых договорных формах, создаваемых самими жильцами с целью достижения задач управления многоквартирным жилым домом.
Основным преимуществом при непосредственном совместном управлении многоквартирным жилым домом в том, что функция управления своим жильем сохраняется за собственниками, не передается какой-то организации, отсутствие на содержание штата или расходов, связанных с привлечением к управлению управляющего/управляющей организации, поскольку управление в данном случае осуществляется непосредственно инициативными собственниками многоквартирного жилого дома.
Существенный недостаток непосредственного управления многоквартирным домом состоит в том, что объем работ по содержанию и ремонту многоквартирного жилого дома может быть значительным, и одному человеку, уполномоченному собственниками дома, будет сложно контролировать объем и качество выполненных работ по ремонту и содержанию дома. Эффективно непосредственно управлять домом можно, если он небольшой и технически в хорошем состоянии. Чем больше дом, чем больше в нем общедомового имущества, тем больше может возникнуть проблем с его управлением, содержанием и урегулирования разногласий между жильцами.
При непосредственном управлении вся ответственность за несвоевременное исполнение многочисленных законов, правил, постановлений ложится на собственников помещений (квартир). Им придется самостоятельно выполнять нормы, закрепленные в законодательных актах, содержать свой дом в надлежащем состоянии, проводить мероприятия по энергосбережению.
И самое главное, за данную работу нельзя выплачивать заработную плату.
• Кооператив собственников помещений (квартир) КСП (К) – это объединение жителей дома – собственников жилых и нежилых помещений. КСП (К) –это некоммерческие организации. Они могут заниматься предпринимательской деятельностью, а всю полученную прибыль тратить на содержание и обслуживание дома и придомовой территории.
Преимуществом данной формы управления является самостоятельное планирование, использование общедомовых помещений и придомовой территории под свои нужды. Например, размещение наружной рекламы на стенах дома (дополнительный заработок), сдача в аренду цокольных помещений, магазинов, технические помещения, сдача земли под объекты малого бизнеса. Доход от данных сделок идет на содержание дома и проведение текущего и капитального ремонта.
Недостатки: дефицит высококвалифицированных кадров, не во всех домах (в зависимости от технического состояния) позволяют условия получать достаточный доход.
• Управление объектом кондоминиума третьими (сторонними) лицами: выборными или наемными физическими лицами-управляющими жилыми домами (менеджерами) или юридическими лицами Управляющий жилыми домами/управляющая организация принимает объекты на доверительное управление.
Особенностью доверительного управления является то, что право собственности на недвижимое имущество не переходит к управляющему/ управляющей организации, а остается у собственников помещений (квартир). Управляющий домом/управляющая организация решает все вопросы по управлению домом.
Преимуществом данной формы перед другими:
– способность более оперативно реагировать на изменения внешней среды;
– использование возможностей для извлечения прибыли от своей деятельности;
– использование придомовых территорий и мест общего пользования зданий, встроено-пристроенных нежилых помещений для организации дополнительных услуг (автостоянки, ремонтно-отделочные фирмы и.т.д.).
Привлечение для исполнения управленческих функций управляющей организации или специалиста-управляющего, обладающих профессиональной квалификацией и опытом работы, навыками стратегического планирования и финансового управления, опытом взаимоотношений с клиентами – собственниками помещений (квартир) разного социального и доходного уровня, с ресурсоснабжающими организациями, субъектами сервисной деятельности, позволяет обеспечить наибольшую эффективность управления многоквартирным жилым домом. То есть достижение целей и решение текущих задач с наименьшими затратами (и помогает избежать потерь вследствие неграмотных управленческих решений). В этом главное преимущество профессионального управления.
Кроме того, привлечение к управлению управляющую организацию или специалиста управляющего снижает расходы за управление, за счет увеличения числа клиентов (объема оказываемых услуг).
В условиях конкуренции управляющие заинтересованы в приобретении новых клиентов и сохранении имеющих. Опыт разных стран показывает, что стоимость услуг управляющей организации может составлять 6-8% в структуре затрат на содержание дома, в то время как доля управленческих расходов КСП (К), в котором управленческие расходы выполняет правление может достигать от 18 до 20%.
В зависимости от того, какой перечень функций управления собственники помещений (квартир) поручают управляющей организации услуги управления и заключают с ней договор на управление. Таким образом, заключая договор управления многоквартирным жилым домом, собственники помещений (квартир) могут снять с себя максимально большее количество вопросов и переложить ответственность на управляющую организацию в соответствии с условиями договора управления.
У этой формы управления есть как плюсы, так и минусы. Основной плюс в том, что участие жильцов в решении вопросов минимально. Правда, эффективность обслуживания многоквартирного дома отследить труднее.
В случае если выбрали форму управления кооператив собственников помещений (квартир) – (КСК), то от всех своих членов потребуется активное участие и соответствующие затраты. Не говоря уже о правлении кооператива, в которое должны вступить не только энтузиасты, но и люди, обладающие достаточным количеством сил, желания и свободного времени. Если собственники многоквартирного жилого дома понимают, что заниматься делами дома будет некому и некогда, лучше отдать предпочтение управляющей компании.
Сплоченность — тот фактор, который определяет, будет ли дому польза от кооператива. Если жильцы не готовы идти на контакт, если часто возникают распри и размолвки — КСК будет крайне затруднительно выполнять свои функции по управлению многоквартирным жилым домом.
Насколько велик многоквартирный жилой дом? Если в доме не одна сотня квартир, и вы понятия не имеете, кто живет в соседнем подъезде, договориться о чем-то будет сложно — даже просто созвать всех собственников на собрание. Не говоря уж о постоянном решении каких-то вопросов. В таком случае лучше довериться управляющей компании.
Каково соотношение молодых и пенсионеров? Если многоквартирный дом заселен в основном молодыми семьями, которые работают, учатся, водят детей в садик и школу — вряд ли у них будет оставаться время и желание на КСК. А вот если у вас в доме много пенсионеров и неработающих, которые готовы заниматься домом — образование КСК не станет проблемой.
Но даже если избранный способ управления многоквартирным домом по каким-то причинам не удовлетворил, его всегда можно поменять. Осуществляется это в любое время на общем собрании, где по решению большинства собственников помещений (квартир) многоквартирного жилого дома форма управления объектом кондоминиума может быть изменена.
Директор Департамента жилищного хозяйства АО «КазЦентрЖКХ»
Мадина Оралбековна
