12 марта на пленарном заседании Мажилиса депутаты в первом чтении рассмотрели законопроект по вопросам жилищно-коммунального хозяйства.
О причинах внесения очередных изменений в законодательство, а также о ключевых аспектах реформы управления многоквартирными домами в интервью рассказала одна из инициаторов документа, депутат Екатерина Смышляева.
Реформа 2019 года, затем пакет поправок 2023-го, почему депутаты вернулись к проблемам управления многоквартирными жилыми домами сегодня?
У каждого из этих пакетов изменений своя практическая основа.
Реформа 2019 года была обусловлена накопившемся в обществе недовольством работой КСК и ПКСК. Наряду с непрозрачностью их деятельности, десятилетиями не меняющемся руководящем составе, имелась и значительная «усталость» жилого фонда, накопились серьезные капитальные проблемы. Случился кризис доверия и кризис модели управления.
В чем была главная проблема КСК? В том, что в кооперативе собственников квартир, даже в самом его названии, не было ничего о конкретном доме и тем более о кондоминиуме. А ведь собственники объединяются именно по поводу управления общим имуществом на основании права совместного владения. Которое, к слову, не оформлялось и не регистрировалось. У кооперации собственников квартир из разных домов по факту нет ничего общего, кроме проблем с качественным сервисом. В совокупности с общим нежеланием большинства жителей участвовать в решении проблем домов такая организация не способствовала созданию ячеек самоуправления на отдельных домах. Появилась система управления группой домов с крайне низкой осведомлённостью и вовлеченностью в эти процессы самих жителей.
Целью реформы 2019 года стало привлечение жителей к управлению своими домами. Именно поэтому была введена новая форма — Объединение собственников имущества (ОСИ), а также его более простая альтернатива — простое товарищество (ПТ). Этот шаг был крайне важен для восстановления справедливости в вопросах управления жилым фондом. И я не согласна с оценкой, что это не получилось. Кроме того, что сегодня мы видим сотни успешных ОСИ, на тысячи многоэтажек в разных формах вернулось то самое самоуправление, о котором все благополучно забыли в бытность КСК. На самом деле мы сегодня на середине пути и, если провести его коррекцию с учетом реальных обстоятельств и сроков – все получится, но не так быстро и решительно, как этого хотели авторы реформы.
Второй пакет изменений касался деятельности ОСИ. Не забывайте, что в момент их создания, не было практики управления отдельным кондоминиумом. Поэтому возникло много проблем от регистрации до отчетности и ответственности, сложно было строить отношения между собственниками. Закон в этот момент был основной опорой, ведь никакого самоуправления выстроено еще не было, пришлось детализировать многие статьи и отдельные нормы. Все они сегодня работают. Мы внимательно следим за правоприменением, анализируем судебную практику.
И вот сейчас мы с Вами говорим о третьем пакете изменений. Он преследует две основные цели. Первая связана с деятельностью КСК. Сегодня их в стране порядка 1500. Мы говорим о действующих организациях. Те, кто годами обманывал доверие жителей, в основном, ушли. Кто-то реорганизовался в управляющую компанию и остался на рынке с честным статусом. В 2023 году было признано, что упразднение КСК больше не является приоритетной задачей, поскольку их существование — это осознанный выбор жителей. Однако сделано это было с одним условием: КСК и требования к ним не будут прежними. Чтобы остаться, они должны измениться. Эти изменения сегодня и рассматриваются в нашем законопроекте.
Вторая задача проекта несколько шире. Анализируя, как проходит реформа на практике, мы отметили одну, на мой взгляд, самую важную ее особенность. В сжатые сроки в систему общественных отношений были запущены десятки принуждений и ограничений. Даже то, что трактовалось, как свобода выбора на практике таковой не являлось. До 30 квартир можно только ПТ, после 30 только ОСИ. ОСИ не может самостоятельно управлять. На каждом этапе «должен», «нельзя».
На практике эти жесткие рамки не сработали. Люди выбрали удобные для себя решения, а закон оказался в роли догоняющего инструмента. Поэтому текущие изменения зафиксируют сложившуюся практику, уберут излишние ограничения и предоставят жильцам максимальную свободу выбора. Мы действуем по старому рецепту строителей — асфальтируем тропинки там, где их уже протоптали. Если дать людям возможность самостоятельно выбирать оптимальные механизмы управления, система будет работать эффективнее. В противном случае они продолжат действовать так, как им удобно, но в обход формальных требований.
Иногда нам говорят, что мы якобы делаем шаг назад в задуманной в 2019 году реформе. Еще раз подчеркну, что это не так. Предпринимаемые изменения — это корректировка траектории ее поступательной реализации/
Получается, что при декларировании выбора, по факту его у жителей не было. Будет ли он после принятия обсуждаемых изменений?
Да, после принятия законопроекта у жителей действительно появится реальный выбор в управлении своими домами. Ранее, несмотря на формально закрепленное право выбора, система оставалась негибкой: жители вынуждены были подстраиваться под заранее заданные модели, не всегда соответствующие реальным условиям.
Сейчас законопроект предусматривает две формы управления кондоминиумом: объединение собственников имущества (ОСИ) и непосредственное совместное управление. Прошу сразу не волноваться действующим простым товариществам. ПТ будут работать в прежнем режиме, поскольку подпадают под все признаки непосредственного совместного управления.
Также в управлении многоквартирными домами смогут участвовать три субъекта: профессиональный управляющий, управляющая компания (УК) и кооператив собственников квартир (КСК).
После изменений собственники смогут свободно выбирать форму управления, а также менять ее в любое время. Это позволит жителям определять, как именно организовать процесс управления домом, и адаптировать систему к своим потребностям.
Как это будет работать на практике:
- Если дом создал ОСИ, он сможет управляться несколькими способами:
- Самостоятельное управление – жители избирают председателя из числа собственников, который отвечает за организацию работы, нанимает персонал и следит за домом.
- Профессиональный управляющий – ОСИ заключает договор с профессиональным управляющим, а председатель и Совет выполняют контрольные функции.
- Передача управления на аутсорсинг – ОСИ может оставить за собой только надзорные полномочия, передав все вопросы специализированному субъекту управления — управляющей компании.
- Если дом выбрал непосредственное совместное управление (или оно установлено по умолчанию при отсутствии собрания), порядок работы будет следующим:
- Жильцы на общем собрании определяют управляющий субъект и утверждают тариф.
- Протокол собрания подтверждает заключение договора, условия которого адаптированы под конкретный дом.
- Если собрание жильцов не состоялось, дом формально считается «бесхозным», и субъект управления назначает жилищная инспекция. В этом случае обслуживание ведется по минимальному тарифу, пока жителей устраивает качество услуг. Однако в любой момент жильцы могут собраться и выбрать другой вариант управления.
Таким образом, после принятия нового законопроекта собственники квартир получат возможность реально управлять своим домом, а не действовать в рамках жестко регламентированной системы. Это не только устранит бюрократические барьеры, но и сделает управление жилым фондом более прозрачным, гибким и адаптированным к реальным условиям.
Можно чуть подробнее, что в итоге будет с КСК? Какое место им отведено в сегодняшней системе управления жилищным фондом?
КСК не будет формой управления. Это ошибка считать таковой многодомное формирование, поскольку мы ведем речь об управлении кондоминиумом. Управление домами останется за домами.
По текущему функционалу КСК – это типичный субъект управления, в работе которого участвуют жители домов. Это тот случай, когда разные дома «скооперировались» для решения хозяйственных вопросов. Именно из-за участия жителей, КСК остается некоммерческой организацией. Все доходы кооператива должны будут идти на решение уставный целей.
При этом требования к ним остаются такими же строгими как к ОСИ или УК. Это касается заключения договора, отдельных счетов, прозрачности деятельности и других вопросов. Также как в случае с управляющей компанией жители дома должны будут определиться: проголосовать за выбор КСК и тариф управление и содержание дома. Кроме того, все действующие сейчас кооперативы должны будут пройти перерегистрацию с новыми типовыми уставами, разработанными регулятором.
Чем обусловлено введение института профессионального управляющего?
Практикой. Сегодня мы видим, как складываются отношения во многих ОСИ. Председатель далеко не всегда готов профессионально управлять домом. Фактически так уже происходит во многих домах. Работают нанятые люди, не проживающие в доме, не являющиеся собственниками.
После принятия законопроекта они смогут делать это легально, по договору, нести материальную ответственность. Кроме того, профессиональный управляющий должен будет иметь подтверждение своей квалификации. Это необходимо, чтобы защитить жильцов от мошенников. Жилищная инспекция при этом наделяется компетенцией контролировать наличие у профессиональных управляющих соответствующего сертификата.
Подчеркну, что если жители решили управлять домом самостоятельно под руководством избранного председателя, то никого нанимать не нужно и к председателю отдельных требований не предъявляется из уважения к выбору жильцов.
Возвращаясь к вопросу о роли управляющих компаний в системе управления кондоминиумами, что меняется для них?
Так же, как и КСК, управляющие компании – это данность. Многие дома в мегаполисах управляются УК много лет. Но необходимо урегулировать вопрос по тарифам, вводятся некоторые уточнения во взаимоотношениях с собственниками жилья, типовые договоры. Усиливается ответственность за непредставление отчетов, нарушение сроков передачи документов, несвоевременное открытие счетов.
Для временных управляющих компаний, которые назначаются акиматами, снимается ограничение по срокам. Они смогут работать до того момента, пока жители не решат поменять компанию.
Для управляющих компаний застройщика вводится запрет на расходования средств текущих и накопительных счетов домов на ликвидацию гарантийный случаев. Это часто происходит в тот период, когда они обслуживают новые дома в первые несколько лет после сдачи.
По прежнему сложным вопросом для всех субъектов управления, не только управляющих компаний, являются должники.
Сегодня от экспертного сообщества звучит много предложений, довольно жестких, в отношении тех, кто не платит. Это и блокировка счетов, и сокращение периода взыскания, и увеличение пени. Все они активно обсуждаются, но пока универсального решения нет.
Но точно могу сказать: вне зависимости от формы управления, требование к должнику можно выставить только на основании решения общего собрания жителей о утверждении тарифа.
Касается ли проект закона вопросов тарифообразования в коммунальной сфере?
Да. Мы уточняем, что всего жители платят три вида взносов: текущие, накопительные и целевые. Первые два вида жители домов должны платить по умолчанию. Решение о сроках и сумме целевых взносов решается коллегиально, собранием.
Также обсуждается предложение экспертного сообщества о минимальных тарифах. Во-первых, есть проблема с их переутверждением. В некоторых регионах дома жили без минимальных тарифов по нескольку лет. Есть примеры, когда минимальный тариф не пересматривается по три-четыре года. Понятно, что маслихаты неохотно идут на непопулярные меры. Но и содержать жилищный фонд по таким ставкам просто невозможно.
Сейчас предложено исчислять и утверждать минимальный тариф в привязке к МРП. Тогда он будет индексироваться ежегодно, автоматически. Кроме того, при определении минимального тарифа для конкретного дома к базовому тарифу обязательно применять коэффициенты. А вот если жители решат сделать тариф выше с учетом дополнительного сервиса, необходимо будет голосовать.
Были у жильцов вопросы, связанные с тем, куда относить платежи по льготным кредитам на капитальный ремонт. Пока в проекте мы остановились на том, что такие платежи относятся к целевым взносам и решения по ним должны приниматься коллегиально.
Очень часто можно слышать возмущение жителей, связанное с подделкой подписей и непрозрачностью бумажного голосования? В связи с этим возникает вопрос, неужели цифровизация так и не добралась до сферы ЖКХ?
Это действительно одна из главных причин недоверия к системе управления кондоминиумами. Люди часто возмущаются тем, что за них кто-то «проголосовал» без их ведома, а решения принимаются кулуарно, без реального участия собственников.
Казалось бы, в эпоху цифровых технологий эти проблемы должны остаться в прошлом. Однако в сфере ЖКХ цифровизация пока идет не так быстро, как хотелось бы. С одной стороны, уже существуют электронные реестры ОСИ и ПТ, цифровая отчетность, онлайн-платежи за коммунальные услуги и возможность подачи жалоб через интернет. На рынке представлены в ассортименте цифровые приложения по управлению домами. Но в реальной жизни по-прежнему преобладает бумажный формат работы, что создает пространство для манипуляций.
Проблема не только в технических сложностях, но и в консерватизме системы. Далеко не все жильцы готовы активно пользоваться цифровыми платформами, особенно пожилые люди, которые привыкли к традиционному формату собраний. Есть сопротивления и у субъектов управления. Сами продукты тоже пока еще находятся в стадии доработки.
Но это вопрос времени. В ближайшие годы можно ожидать, что онлайн-голосование станет стандартом, а подделка подписей и непрозрачные схемы управления останутся в прошлом.
В законопроекте мы внесли ряд норм, которые способствуют более быстрому внедрению цифровых инструментов. Например, обязательства субъекта управления предоставить доступ к цифровому голосованию и отчетности. Кроме того, мы работаем с министерством цифрового развития для совершенствования бесплатного онлайн-голосования на портале электронного правительства для тех случаев, когда собрание проводится впервые и дом еще не выбрал свое приложение.
Какова роль государства во всех этих процессах? Действительно ли оно стремится переложить бремя по содержанию жилищного фонда на плечи собственников
Когда мы говорим об управлении многоквартирными домами, важно помнить, что это частная собственность. Покупая квартиру, человек становится владельцем не только своего жилья, но и части всего дома – крыши, подвала, лифта, двора. А раз это собственность жильцов, значит, они и должны заботиться о ее состоянии.
В последние годы государство действительно дало людям больше самостоятельности в управлении домами. Но это не значит, что оно полностью устранилось от этих вопросов. Просто его роль теперь другая: оно больше не навязывает одну схему управления, а регулирует этот процесс и следит, чтобы все работало честно и прозрачно.
Во-первых, государство устанавливает правила. Законы определяют, как жильцы могут управлять своим домом, какие у них есть права, а какие – обязанности. Благодаря этому процесс становится понятным и упорядоченным.
Во-вторых, оно контролирует управляющие организации. Если жильцы не могут договориться о том, кто будет управлять домом, специальная жилищная инспекция может назначить управляющую компанию. Она же следит за тем, чтобы управляющие компании и кооперативы честно выполняли свою работу. Если возникают жалобы, именно инспекция разбирается с нарушениями.
В новом законопроекте жилинспекция получит еще больше полномочий. Теперь она сможет проверять, насколько профессиональны управляющие, следить за регистрацией домов, контролировать выполнение обязательств и штрафовать за нарушения.
Кроме контроля, государство продолжает помогать жильцам в содержании общего имущества. Например, существуют программы, по которым можно получить льготный кредит на капитальный ремонт дома. Это особенно важно для старых домов, где нужно менять трубы, лифты или кровлю.
Также государство отвечает за коммунальную инфраструктуру за пределами домов. Это означает, что, если проблемы касаются, например, наружных сетей водоснабжения, дорог или освещения во дворах, эти вопросы остаются в зоне ответственности государства. К слову, в новом законопроекте уточняется, где проходит граница между тем, что должны обслуживать жильцы, а за что отвечает город или район. Сегодня в этих вопросах часто возникают споры.
Таким образом, нельзя сказать, что государство перекладывает все проблемы на жильцов. Оно хоть и дает больше свободы, но не исчезает из этой сферы.
Законопроект, безусловно, вызывает большой интерес и массу споров. Чем обусловлена такая активность и в чем основной повод дискуссий?
Обсуждаемый законопроект вызвал широкий общественный резонанс и стал предметом активных дискуссий. Это обусловлено значимостью сферы жилищно-коммунального хозяйства и множеством противоречивых интересов, которые затрагивает документ.
Однако в обсуждении участвуют не только профессиональные эксперты, но и люди, распространяющие недостоверную информацию. Вокруг проекта формируются различные «теории заговора», зачастую не имеющие отношения к его реальному содержанию. Эти искажения быстро распространяются через «домовые» чаты, создавая заблуждения как среди профессионального сообщества, так и среди жителей многоквартирных домов.
Кроме того, нас регулярно обвиняют в лоббировании чьих-либо интересов, что не соответствует действительности. Как авторы законопроекта и члены рабочей группы, мы остаемся равноудаленными от всех институтов управления жилищным фондом. Наша главная цель — защита прав жителей многоквартирных домов и сохранение жилищного фонда в надлежащем состоянии. Для этого важно не допускать деструктивного противостояния и сосредоточиться на конструктивной работе.
В этом процессе мы особенно ценим поддержку коллег и профессионалов отрасли. Наиболее продуктивное обсуждение ведется в регионах, где сосредоточена высокая экспертность в вопросах жилищно-коммунального хозяйства. Мы поддерживаем прямой диалог с региональными специалистами, работаем без посредников, что позволяет учитывать их опыт и практические рекомендации.
Законопроект обсуждался с общественностью и практиками с самого начала его формирования и продолжает обсуждаться до сих пор. Для этого по мере возможности стараемся выезжать на места, вести прием, работаем в зуме (благо, есть такая возможность). Все, кто имеет конструктивные, конкретные практические предложения имеют возможность их дать. Сейчас мы работаем в основном в формате фокус-групп. Важные предложения фиксируются и анализируются: одни из них могут стать частью окончательной редакции проекта, другие – основой для будущих подзаконных актов.
Что касается поводов для дискуссий, то они достаточно хорошо известны. Противостояние ОСИ и КСК, недоверие управляющим компаниям, чрезмерное регуляторное давление на формы и субъекты управления. Еще многие эксперты считают, что государство излишне самоустранилось от содержания жилищного фонда и нужно восстанавливать систему государственного контроля в этой области. В каждой дискуссии есть доля правды, наша задача найти эффективный компромисс среди зачастую совершенно полярных мнений.
Мажилиса Парламента РК
