Что происходит на рынке недвижимости в пригородной зоне столицы с перспективой, выяснял inbusiness.kz.
Цены на жилье в Астане продолжают расти, и, похоже, это надолго. По данным бюро национальной статистики, за год (март 2025-го к марту 2024-го) стоимость нового жилья в Казахстане выросла на 5,9%, вторичное подорожало на 6,7%. Средняя цена за квадратный метр на первичном рынке — 508 тысяч тенге, на вторичке — 539 тысяч. И это усредненные цифры по стране. В Астане, как и в других городах республиканского значения, цены выше.
На Левом берегу столицы сегодня квадратный метр нередко доходит до 800 тысяч тенге. И если сравнивать это с ценами в пригородах — а они стартуют от 300 тысяч и редко превышают 450 тысяч, разница выглядит более чем ощутимой. Именно поэтому многие горожане все чаще задумываются о покупке жилья за чертой города. Но насколько это разумное вложение?
Inbusiness.kz проанализировал пригороды Астаны по ключевым критериям — уровню развития, инфраструктуре, транспортной доступности — и обсудил тенденции с экспертами.
Пригород как альтернатива: кто переезжает и почему?
Растущие цены на городское жилье вынуждают многих смотреть в сторону пригорода. Одни рассчитывают сэкономить, другие — получить больше пространства и тишины. Но при всей кажущейся однородности загородное жилье делится на два ключевых сегмента — и это важно понимать до покупки.
Эксперт в сфере инвестиций и недвижимости Лев Тетин подчеркивает:
«Если мы говорим о многоэтажных жилых комплексах, строящихся в пригородах, то это, как правило, жилье эконом- или комфорт-класса. Здесь играют роль доступность и цена, но при этом страдает инфраструктура — школы, поликлиники, логистика. Такая недвижимость интересна определенной прослойке населения, прежде всего тем, кто ограничен в бюджете».
А вот коттеджные поселки — это уже совсем другая история:
«Коттеджи в Ильинке, например, могут стоить от 35-40 миллионов тенге — это уже цена хорошей трехкомнатной квартиры в Астане. Такие проекты рассчитаны на обеспеченного покупателя, который выбирает не столько экономию, сколько качество жизни».
Таким образом, в пригороде сегодня можно найти жилье как для тех, кто ищет компромисс между ценой и локацией, так и для тех, кто ценит приватность, воздух и простор. Главное — понимать, что за каждой категорией стоят свой уровень комфорта и чаще всего — свои компромиссы.
Косшы — фаворит инвесторов?
Если говорить об инвестиционной привлекательности, Косшы в глазах экспертов выделяется особенно. Это один из немногих пригородов, где темпы развития инфраструктуры идут почти в ногу с застройкой.
“Если рассматривать все четыре пригородных направления, наиболее перспективным на сегодняшний день, пожалуй, выглядит город Косшы. Здесь уже наблюдается активное развитие инфраструктуры: фонд Булата Утемуратова построил современную школу и комьюнити-центр — многофункциональное пространство в центре города, ориентированное на подростков, детей и всех желающих. Это говорит о системном подходе к развитию территории. Кроме того, здесь ведется более комфортная и продуманная застройка — достаточно взглянуть на проект «Лесная поляна», чтобы понять, как быстро и качественно меняется облик города. Население Косшы уже превышает 50 тысяч человек, и в перспективе он, скорее всего, войдет в состав Астаны”, — говорит Лев Тетин.
Это делает Косшы интересным вариантом для тех, кто рассматривает недвижимость как долгосрочную инвестицию. Близость к столице, перспективы административного вхождения в черту города, современные проекты и наличие базовой инфраструктуры — все это играет на руку.
Среди других направлений, по словам эксперта, можно отметить район Кургальжинки и территорию вдоль Астраханской трассы, включая Коктал — здесь также наблюдается рост. А вот Жибек Жолы и Мичурино пока заметно отстают.
Где лучше жить и вкладываться: сравнительный анализ пригородов
Чтобы разобраться, какой из пригородов Астаны сегодня выглядит наиболее привлекательным для жизни и инвестиций, мы обратились к исследованию, проведенному компанией Landjer. Эксперты оценили четыре наиболее популярных направления — Косшы, Коянды, Талапкер и Караоткель — по ключевым параметрам: транспортная доступность, наличие социальной инфраструктуры, экологическая ситуация, стоимость земельного участка (10 соток) и потенциал развития.
Результаты представлены в виде сравнительной таблицы — для тех, кто выбирает не только «где дешевле», но и «где перспективнее».
Инфраструктура: ахиллесова пята пригорода
Но даже в самых «продвинутых» пригородах инфраструктура — это нечто, что пока строится скорее «вдогонку», чем на опережение. Лев Тетин не скрывает:
“Несмотря на активное развитие, пригороды Астаны, в том числе и тот же Косшы, по-прежнему полностью зависят от столицы. Здесь остро ощущается нехватка базовой социальной инфраструктуры. Если по школам и детским садам ситуация постепенно выравнивается — их сейчас активно строят, то с поликлиниками, больницами и особенно экстренными службами остаются серьезные проблемы. Пожарные станции, службы скорой помощи — все это либо отсутствует, либо работает с задержками. То есть уровень комфорта жизни в пригородах пока уступает городу: инфраструктура не поспевает за темпами застройки и приростом населения”.
Это особенно важно учитывать семьям с детьми, пожилыми родителями или тем, кто рассчитывает на быстрый доступ к медицине и соцуслугам.
Финансы решают многое
И все же, какой бы ни была локация — ключевой вопрос остается финансовым. Мнение эксперта здесь предельно прагматично:
“Самый главный вопрос, который стоит перед каждым покупателем недвижимости: какими средствами вы располагаете и каким способом планируете приобрести жилье. Это базовая точка отсчета. Я бы рекомендовал сначала накопить хотя бы 50% от стоимости будущего жилья, а уже потом рассматривать покупку. До этого момента — снимать в аренду, даже если это не так удобно. Стереотип о том, что «лучше иметь свое», часто мешает принимать рациональные решения”, — отмечает Тетин.
Он также подчеркивает, что решение должно исходить из понимания ежедневной логистики:
“Если добираться до работы полтора часа, а еще нужно развозить детей в сад и школу, это создает серьезную нагрузку на время и ресурсы. Покупать недвижимость в пригороде имеет смысл только тогда, когда там действительно есть вся нужная инфраструктура. Если ее нет — разумнее сначала арендовать жилье в месте, где все под рукой, и только после этого принимать окончательное решение”.
Разумная альтернатива, но не универсальный рецепт
Переезд в пригород — это не просто попытка «сэкономить». Это смена образа жизни, логистики и даже привычек. Сегодняшние пригороды Астаны — это динамично развивающиеся, но все еще зависимые от столицы территории. Некоторые направления уже показывают серьезный потенциал, особенно если рассматривать вложения на горизонте 5-10 лет.
Но универсального ответа на вопрос «куда вложиться» не существует. Все упирается в ваш бюджет, приоритеты и готовность мириться с определенными ограничениями. Недвижимость за городом — это не панацея, а один из возможных сценариев. Выигрывает тот, кто умеет просчитывать наперед.
