Делают ли ипотечные госпрограммы жильё действительно доступным, и как они повлияют на рынок и банковскую систему?
Госпрограммы должны помочь превратить кажущуюся для многих казахстанцев несбыточной мечту о своём собственном жилье в реальность с ежемесячными платежами.
Эти программы предлагают сниженные ставки по ипотеке. По ним можно купить либо только новое, недавно введённое в эксплуатацию жильё («7-20-25», «Нурлы жер»), либо вторичное (например, по недавно появившейся программе «Баспана хит»). Informburo.kz рассказывает, как жилищные госпрограммы меняют рынок и влияют на цены квартир.
Что будет с ценами на жильё?
Социальные жилищные программы, с одной стороны, признак заботы государства, с другой, показатель того, что существующие банковская и рыночная системы не могут обеспечить казахстанцев доступной ипотекой. Безусловно, это означает ещё большее огосударствление рынка.
Так, программа «Жилстройсбербанка» со ставкой 5% в 2017 году обеспечила более 70-80% всей ипотеки в стране. Госпрограмма «Нурлы жер» (ставка 10%) вобрала в себя программы «Развитие регионов», «Доступное жильё – 2020» и «Развитие моногородов на 2012-2020 годы».
«Сейчас в сегменте ипотеки рынок практически тотально определяется государственной политикой, государственными инвестициями, – прокомментировал директор центра прикладных исследований «Талап», экономист Рахим Ошакбаев. – Других особых ресурсов доступной ипотеки нет, с учётом того, что мы имеем крайне неэффективную монетарную политику с непредсказуемым волатильным курсом тенге и с имитацией инфляционного таргетирования».
Ипотечные программы должны сформировать спрос на рынке жилья, что закономерно может сказаться на ценах квадратных метров в сторону повышения. Застройщики в связи с тем, что ипотека стала доступнее, также могут захотеть поспекулировать на этом и поднять цены.
Когда в марте текущего года Президент заявил о запуске программы «7-20-25», к примеру, цены на жильё поднялись в среднем почти на 1%. Однако ажиотаж почти сразу спал, и в следующем месяце цены приблизились к предыдущим показателям.
В компании BI group говорят о том, что последующее развитие программы «7-20-25» может вызвать рост цен на рынке первичного жилья.
«Говоря о спросе, мы понимаем, что он есть и сейчас, важно, чтобы покупка недвижимости была доступной. И такого рода программы позволяют снизить конечную ставку по ипотечному кредиту, а это значит, что ипотечный рынок ждёт оживление. В Казахстане стагнация рынка недвижимости в конце 2017 года прекратилась, а значит, наступил момент подъёма. С учётом всех принятых программ стимулирования жилищной отрасли, а также прогнозируемого роста экономики в среднесрочной перспективе мы ожидаем и роста цен на рынке недвижимости».
Цены на рынке стройматериалов также могут подскочить в связи с ростом импорта. На себестоимость жилья существенно влияют затраты на стройматериалы. По данным BI Group, если в 2017 году та же арматура стоила 170 тысяч тенге за тонну, то в этом году она уже стоит 215 тысяч, то есть на 25% дороже.
«Большой ассортимент продукции завозится из Европы и азиатских стран: это насосы, теплообменники, радиаторы, трубы, фитинги, фасадные материалы, лифты и многое другое. Всё это закупается за доллары и евро, которые заметно прибавляют в последнее время», – говорит директор департамента закупок BI Development Ерсын Салимбаев.
Нет подходящих квартир
Другой вопрос, стоит ли ожидать реального влияния на цены той же программы «7-20-25», если учесть, что квартир, которые подходят под её условия, крайне мало. Компания Bazis-A, например, по программе «7-20-25» может предложить лишь квартиры в жилом комплексе «Алмалы» в Алматы и в жилом комплексе Millennium Park и в жилом районе «Ак Дидар» в Астане.
По данным компании BI Group в Астане, менее 15% предложения на первичном рынке жилья отвечает требованиям программы. Мы позвонили в справочный центр строительной компании, чтобы получить более точные сведения. Нам сказали, что в Астане BI Group может предложить соответствующие параметры лишь один ЖК «Камал», где есть подходящие под программу «7-20-25» квартиры. В Алматы пока нет ни одного такого жилого комплекса, но два будут сданы в следующем году. Однако в справочной уточнили, что жильё вполне может быть распродано ещё на этапе строительства, что в нашей стране зачастую и происходит.
Подчёркивая, что квартир, подходящих под госпрограммы недостаточно, застройщики говорят, что субсидии лучше выдавать уже на стадии строительства.
«Да, действительно, по нашим данным, предложений, отвечающих условиям программы, недостаточно. Отсюда и ограниченный выбор у покупателей, и завышение цен на объекты, которые можно приобрести в рамках программы. И именно поэтому мы поддерживаем инициативу Ассоциации застройщиков Казахстана по включению строящегося жилья в программу субсидирования. У населения появится более широкий выбор, возможность приобретения качественного строящегося жилья дешевле в среднем на 20%», – говорит аналитик Управления развития ТОО «Build investment city» Галия Омарова.
Программа «Баспана хит» даёт возможность купить жильё на вторичном рынке, правда, под больший процент. Повлияет ли новое ипотечное предложение на цены на вторичном рынке, будет зависеть от количества сделок.
«Если «Баспана хит» сдвинет конъюнктуру рынка в сторону увеличения количества сделок, корректировки могут быть, в любом случае это зависит от самих продавцов, как они хотят продать, – говорит заместитель руководителя службы внешних коммуникаций АО «Ипотечная компания «Баспана» Айбар Олжаев. – То есть на вторичном рынке больше каких-то спекулятивных ажиотажных действий, чем на первичном рынке, потому что на первичном всё-таки изначально всё планируют, и маржа посчитана, и их действия просчитаны, всё-таки жилья первичного мало, на вторичном, конечно, объём большой».
В чём разница между жилищными госпрограммами?
Если учесть, что уже существуют ипотечные предложения от государства, то может возникнуть вопрос: зачем понадобилось множить сущности? Однако официальные лица утверждают, что конфликта между уже существующими и новыми программами эксперты не прогнозируют – у них немного разные сферы приложения.
Особенно интересна ситуация с программой «Нурлы жер». По ней предусматривалась выдача ипотеки под 10 %. После того как появилась программа 7-20-25 у населения возникли резонные вопросы, а как две концепции льготного кредитования будут сосуществовать.
Министр по инвестициям и развитию Женис Касымбек сделал два взаимоисключающих заявления. Например, в апреле он говорил, что две программы будут работать параллельно:
«Нурлы жер» продолжит работать. Программы не будут мешать друг другу. Те же самые 10% остаются. Но она будет идти параллельно с программой «7-20-25″, – говорил министр.
Уже в сентябре текущего года Женис Касымбек заявил, что необходимость в такой помощи от государства отпала из-за внедрения программы «7-20-25» с более выгодными условиями кредитования. Сейчас программа «Нурлы жер» продолжает работать по другим направлениям: строительство арендного жилья с выкупом и без выкупа, развитие индивидуального строительства, стимулирование строительства частными застройщиками.
Программа «Жилстройсбербанка» на сегодняшний день предлагает самую низкую ставку в стране – 5%. Но при этом должны быть выполнены определённые условия: гражданин должен быть вкладчиком этого банка и в течение трёх лет копить в нём средства.
Для создания социальных жилищных программ наше государство использовало две готовые ипотечные модели – немецкую и американскую.
Опыт Германии использовал Жилстройсбербанк. Суть модели – аккумулирование денежных долгосрочных ресурсов для ипотечного кредитования. Строительно-сберегательные кассы выдают кредиты по ставкам ниже рыночных, при этом они сами привлекают средства по ставкам ниже рыночных.
«Дело в том, что вкладчиками и заёмщиками строительно-сберегательных касс являются одни и те же люди – члены кассы. Низкая доходность депозита – своего рода плата за право получить ипотечный кредит по низкой ставке. Это хорошая система. Когда разразился кризис, многие банки отказались от ипотеки, и только Жилстройсбербанк работал без перебоя, выдавал ссуды под очень низкие проценты», – рассказал заместитель руководителя службы внешних коммуникаций АО «Ипотечная компания «Баспана» Айбар Олжаев.
Казахстанская ипотечная компания (КИК), оператор программы «Нурлы жер», создавалась по образцу американских компаний Fannie Mae и Freddie Mac. С 2000 года КИК занималась рефинансированием жилищных займов.
«После того как компания начала работать, ставки на ипотечные ссуды упали на 7-12%. КИК прекрасно работал до кризиса 2008 года. После обрушения жилищного рынка государство приняло решение перепрофилировать КИК в компанию, которая предоставляет арендное жильё, – говорит Айбар Олжаев. – Так как структура занимается и строительной, и арендной частью, на текущий момент у Казахстанской ипотечной компании на балансе есть определённое количество недвижимости, которое представляло дополнительный риск для инвесторов в случае выпуска облигаций. КИК активно развивается в своём направлении, поэтому и было принято решение не смешивать ипотечные займы со строительством и арендой».
Как госпрограммы сказываются на банковской системе
Ставки по ипотеке в Казахстане довольно высоки – 12-18 %. Для сравнения, в Швейцарии это 1,4%, в Финляндии – 1,5%. Высокие ставки по ипотеке в РК эксперты объясняют инфляцией, к тому же банки должны учитывать собственную маржу и риск невозврата при выдаче кредитов. По данным Ranking, на конец июня 2018 года казахстанцы задолжали по ипотеке почти шесть триллионов тенге.
Новая программа «7-20-25» предусматривает выкуп кредитов у банков второго уровня специально созданным оператором «Баспана». БВУ будут получать комиссию за доверительное управление кредитами. С одной стороны, банки получают деньги от Нацбанка всего под 3% годовых и выдают их же населению под 7%. С другой стороны, маржа в 4% для многих банков не самое выгодное условие, это позволит от силы покрывать операционные расходы.
Также в начале октября на KASE начались торги облигациями «Баспаны», доход от которых планируется направить на выкуп ипотечных кредитов. Номинальная стоимость облигаций – 1000 тенге. Купонная ставка по ним – 8,5 %. Если учесть, что «Баспана» будет выплачивать банкам 4%, а по облигациям – 8,5%, выходит, что расход ипотечной компании будет равен 12,5 %, а доход – 7%.
Заместитель руководителя службы внешних коммуникаций АО «Ипотечная компания «Баспана» Айбар Олжаев признаёт, что программа «7-20-25» убыточна для её оператора и не слишком выгодна БВУ.
«7-20-25″ сознательно убыточна для оператора. Если мы будем работать на прибыль, тогда население будет в убытке, если у населения льготы, тогда, если где-то прибывает, откуда-то убывает. Базовый закон экономики. С другой стороны, это длинные деньги на 25 лет. Плюс часть убытков мы будем покрывать облигациями. А в будущем, если рынок будет зрелым, мы можем перейти уже на модель прибыльности».
Рахим Ошакбаев считает, что ощутимого эффекта для банковской системы РК от программы «7-20-25» не будет.
«В целом это даёт возможность людям получить доступную ипотеку. Я не думаю, что будет ошеломляющий эффект для нашей банковской системы. Охват этих программ не такой уж большой, за пять лет 60-62 тысячи человек смогут воспользоваться этим предложением, тогда как в очередях на получение социального жилья стоит свыше 200 тысяч человек», – говорит Рахим Ошакбаев.
Сможете ли вы купить квартиру по госпрограмме?
Президент в своём очередном послании народу Казахстана раскритиковал то, как реализуется программа «7-20-25». Он был недоволен тем, что на сегодняшний момент одобрено только 2000 заявок.
После выступления Назарбаева компания «Баспана» объявила, что 50 000 казахстанцев получат депозитные сертификаты в размере миллиона тенге в качестве помощи на сбор первоначального взноса по ипотеке. Решать, кто получит сертификаты, будут местные акиматы, а как они это будут делать, пока неизвестно.
Сейчас те, кому адресована социальная помощь в виде жилищных госпрограмм, всё ещё должны прикладывать усилия, чтобы получить долгожданное жильё.
Программа Жилстройсбербанка
Если предположить, что вы казахстанец, который получает среднюю заработную плату (это, как сообщило в июле Министерство национальной экономики, 162 751 тенге), то вы можете себе позволить стать участником программы Жилстройсбербанка, но при условии, что у вас есть первоначальный взнос. На кредитном калькуляторе на сайте Жилстройсбербанка можно подсчитать, что если вы приобретаете квартиру за 25 миллионов и, к примеру, вносите первоначальный взнос в размере 5 000 000, то при условии, что вы в течение 8 лет пополняете свой депозит на 100 000 тенге ежемесячно, вам дадут ипотеку по довольно низкой ставке – всего 3,8% годовых сроком на 11 лет. Ежемесячный платёж – 92 000 тенге.
Программа «7-20-25»
Если вы купите квартиру за 12 миллионов, к примеру, то ежемесячная выплата составит 85 тысяч тенге. Однако в Алматы и Астане квартиры за такую сумму вы найдёте только на окраинах.
А если вам удастся найти жильё за 25 миллионов в хорошем районе, то ежемесячный платёж составит уже более 130-135 тысяч тенге. Ваша заработная плата для участия в программе по данным Halyk bank должна быть как минимум 200 тысяч тенге для Алматы и Астаны, Актау и Атырау и 120 тысяч тенге для остальных городов.
Программа «Нурлы жер»предусматривает аренду жилья с последующим выкупом для социально незащищённых слоёв населения. Срок аренды – до 20 лет, стоимость в Алматы и Астане от 1120 тенге за квадратный метр и 924 тенге – в других регионах.
«Самрук-Казына» в рамках программы «Доступное жилье – 2020» также предлагает арендное жильё с выкупом, на срок от пяти до 15 лет. Если вы купите в Алматы по этой программе, например, «однушку» площадью 40 м2, то в месяц вам нужно будет платить по 65 тысяч тенге. Но эта программа пока не работает, так как жильё по ней ещё на стадии строительства. Встать в онлайн-очередь на участие в ней можно будет, ориентировочно, в 2019 году, для этого вам понадобится ЭЦП.
«Рынок должен действовать на рыночных условиях»
Председатель правления АО «Halyk Finance» Мурат Темирханов считает, что программы, подобные «7-20-25» создают искусственные условия на рынке и не дают импульса строительству жилья. По его мнению, программу нужно было строить другим образом.
«Пусть банки выдают кредиты на рыночных условиях, а государство пусть помогает не тем, что вмешивается в рынок и выдаёт под 7% кредиты, искажая рыночные отношения, а лучше помогает непосредственно заёмщикам, кому положена социальная помощь. Как пример можно привести депозитные сертификаты. Пусть заёмщики, которым социально сложно платить по ипотеке, получают такие сертификаты: например, чтобы уменьшить общую сумму кредита или уменьшить первоначальный платёж. Рынок должен действовать на рыночных условиях. Иначе вместо развития рыночной ипотеки мы получим маленький рост социальной программы». Выходит, несмотря на то, что социальные программы действительно делают жильё более доступным (но далеко не для всех), они могут негативно влиять на формирование здорового ипотечного рынка страны.
