Размышление о применении повышающего коэффициента к взносам на управление объектом кондоминиума в зависимости от срока эксплуатации и характеристик многоквартирного жилого дома в соответствии с Приложением 2 Методики расчета годовой сметы расходов на управление объектом кондоминиума, а также методики расчета минимального размера взносов на управление объектом кондоминиум (далее Методика). Временные управляющие компании (далее — ВУК) продолжают использовать данный механизм на основании пункта 9 Методики, что по‑прежнему вызывает споры, включая судебные. В значительной мере именно судебные споры между собственниками и управляющими компаниями, которые постоянно осуществляют деятельность по управлению объектами кондоминиума, заставили вновь вернуться к размышлениям над этим вопросом. Управляющие компании оказались обвинены в неверной трактовке нормативных правовых актов и превышении полномочий.
В Законе РК «О жилищных отношениях» (далее — Закон) понятие ВУК отсутствует. В статье 2 пункте 1‑4) дано общее определение управляющей компании как «субъекта предпринимательства, оказывающего услуги по управлению объектом кондоминиума на основании заключенного договора управления объектом кондоминиума или протокола собрания собственников помещений многоквартирного жилого дома». При этом не конкретизируется, какой именно договор имеется в виду и между кем он заключается.
Фактически деятельность компаний, которые затем назначаются ВУК, регламентируется положениями статьи 51‑5 Закона. До назначения на управление конкретным объектом кондоминиума такая компания уже действует на постоянной основе, иначе неясно, с какой целью она создана.
После назначения ВУК для домов, где собственники не выбрали форму управления, жилищная инспекция заключает с ней договор, руководствуясь Правилами определения и назначения жилищной инспекцией временной управляющей компании для управления объектом кондоминиума (далее Правила), при этом, условия договора не должны противоречить действующему законодательству. Следует отметить, что в Правилах определение управляющей компании отличается от того определения, которое теперь в Законе.
Пункт 11 Правил назначения ВУК прямо указывает, что «победителем признаётся потенциальная временная управляющая компания, имеющая наибольший опыт работы в сфере управления объектом кондоминиума». Это подтверждает, что ВУК — это не вновь созданное юридическое лицо, а организация, уже имеющая опыт и функционирующая постоянно. Дополнительно, ВУК назначается на неопределённый срок — «до момента выбора собственниками формы управления» (п.5 статьи 51‑4 Закона). Этот срок может растянуться на годы.
Уместно провести параллель с трудовым правом, где трудовой договор может заключаться на определённый и неопределённый срок (статья 30 ТК РК). Аналогично и здесь: никто не может предсказать, когда собственники активизируются и выберут форму управления. Возникает логичный вопрос: чем ВУК в таком случае отличается от постоянной управляющей компании?
Следовательно, в договоре между жилищной инспекцией и ВУК должно быть чётко прописано: до какого момента она оказывает услуги как временная, и при каких условиях её деятельность далее рассматривается как постоянная.
Но, несмотря на временный статус, ВУК обязана соблюдать требования статьи 51‑5 Закона: организовывать собрания, предоставлять смету, уведомлять о намерении изменить стоимость услуг не менее чем за три месяцаЭто важно, поскольку финансовые вопросы не могут решаться без участия собственников, даже если договор заключён между жилищной инспекцией и ВУК. При этом ВУК вправе применять повышающий коэффициент согласно пункту 9 Методики.
Дополнительный важный аспект, требующий внимания — это появление в подзаконных актах норм и понятий, отсутствующих в самом Законе. Такая же ситуация ранее возникала с «Советом кооператива», упомянутым в НПА, но не предусмотренным Законом, что вызвало множество вопросов у собственников, юристов и органов контроля. Аналогичная проблема наблюдается и с институтом ВУК: статус, права и обязанности временной управляющей компании выводятся из Правил и Методики, но не закреплены напрямую в Законе. Это создаёт юридический дисбаланс, когда подзаконный акт фактически расширяет или подменяет нормы закона, формируя правовую неопределённость и поле для споров.
Такая практика противоречит принципам правовой иерархии: НПА не может включать новые институты или дополнительные механизмы, не предусмотренные законом, особенно если они влияют на финансовые обязательства собственников. Поэтому устранение подобных несоответствий является ключевым шагом для наведения порядка в сфере управления объектами кондоминиума.
Считаю, что уполномоченный орган, разработавший Методику, обязан устранить правовую неопределённость, которая на практике приводит к злоупотреблениям, дезориентации собственников и конфликтам между участниками сферы управления жильём. Сегодня ситуация выглядит так, что применение одного и того же механизма (повышающий коэффициент) трактуется по-разному в зависимости от статуса субъекта управления, что напрямую влияет на размер финансовой нагрузки на собственников.
Если государство стремится обеспечить единые правила игры и честную конкуренцию среди субъектов управления, то необходимо принять одно из двух решений:
- Установить единый подход — разрешить применение повышающего коэффициента всем субъектам управления, включая временные, без необходимости утверждения на собрании. Такой шаг обеспечит одинаковые условия для всех участников рынка и устранит двусмысленность, которой сейчас пользуются отдельные организации.
- Либо полностью отменить повышающий коэффициент как неэффективный инструмент, который на практике стал элементом, лоббирующим интересы ограниченного круга компаний и нарушающим принципы добросовестной конкуренции. С позиции собственников этот механизм выглядит несправедливым и создаёт необоснованную дополнительную нагрузку.
Принципиально важно понимать: пока вопрос не будет законодательно уточнён, споры будут множиться, а собственники — оставаться в уязвимом положении, не имея прозрачной и предсказуемой финансовой модели содержания общего имущества.
Председатель ПКСК «Чайка» Любовь ГОРБУНОВА
