Тарифы на управление многоквартирными жилыми домами: когда методика есть, а прозрачности нет

В Казахстане действует утвержденная Методика расчета годовой сметы расходов на управление объектом кондоминиума и методика расчета минимального размера взносов на управление объектом кондоминиума. Документ принят приказом исполняющего обязанности Министра индустрии и инфраструктурного развития Республики Казахстан от 30 марта 2020 года №166, зарегистрирован в Министерстве юстиции Республики Казахстан 2 апреля 2020 года №20284. Методика регулярно актуализируется, последняя редакция вступила в силу 18 октября 2025 года. https://adilet.zan.kz/rus/docs/V2000020284

Документ подробно описывает порядок формирования расходов, перечень обязательных услуг и работ, а также механизм определения минимального размера взносов на управление многоквартирными домами.

На первый взгляд система выглядит достаточно логичной: все расходы должны быть рассчитаны по установленной формуле, обоснованы коммерческими предложениями и отражать реальный объем работ по содержанию дома. Однако на практике при утверждении минимальных тарифов местными исполнительными органами возникает серьезная проблема — отсутствие прозрачности расчетов.

Методика прямо указывает, что минимальный размер взносов формируется на основе стоимости обязательных услуг и работ и должен подтверждаться не менее чем тремя коммерческими предложениями. Кроме того, в документе закреплен минимальный перечень услуг и их периодичность: уборка подъездов, обслуживание инженерных систем, санитарная обработка, противопожарные мероприятия и другие обязательные работы.

Тем не менее, при принятии решений о минимальных тарифах многие маслихаты публикуют только итоговую цифру тарифа, не раскрывая:

1. структуру расходов;
2. расчетные показатели;
3. перечень услуг, входящих в тариф;
4. коммерческие предложения, на основании которых проводился расчет.

В результате собственники жилья, ОСИ и управляющие компании фактически не видят экономического обоснования тарифа. Возникает закономерный вопрос: откуда взялась конкретная цифра и какие услуги она покрывает?

Разная практика применения методики

Дополнительную путаницу создает различная практика применения методики в разных городах.

В документе предусмотрены коэффициенты, учитывающие срок эксплуатации и характеристики многоквартирного дома. Их применение вполне логично: чем старше дом, тем выше расходы на его содержание. Инженерные сети, лифтовое оборудование, кровля и другие элементы инфраструктуры требуют более частого ремонта и обслуживания.

Поэтому в некоторых городах коэффициенты действительно применяются при расчете минимальных тарифов. Такой подход позволяет учитывать реальное состояние жилищного фонда, особенно если речь идет о старых домах вторичного рынка.

Однако в других регионах применение этих коэффициентов стало предметом судебных разбирательств. В судах рассматриваются вопросы о правомерности их использования, и это создает правовую неопределенность: в одних городах коэффициенты применяются, в других — оспариваются.

Парадокс методики: коэффициент только для временных управляющих

Особое недоумение вызывает положение методики, согласно которому повышающий коэффициент прямо предусмотрен для временных управляющих компаний, назначаемых в тех случаях, когда собственники не смогли выбрать форму управления домом.

Согласно формуле, временная управляющая компания вправе применять коэффициент к минимальному тарифу в зависимости от возраста и характеристик здания. При этом для обычной практики управления домом такой механизм прямо не прописан.

Возникает логичный вопрос: почему коэффициент допускается только для временного управления? Мы неоднократно поднимали эту тему и направляли запросы через «eOtinish» в Министерство промышленности и строительства РК, однако получали  неоднозначные ответы. До сих пор остается неясным: применяется ли этот коэффициент для всех или только для компаний с временным управлением? https://gkhsp.kz/povyshayushhij-koefficzient-dlya-vseh-ustranenie-neravenstva-v-upravlenii-domami/

Равные возможности для управляющих МЖД в РК: необходимость пересмотра правил

С точки зрения экономики содержания жилья это выглядит противоречиво. Если дом старый и требует больших затрат на обслуживание, то эти расходы возникают независимо от того, кто управляет домом,  временная управляющая компания,УК/ ОСИ или профессиональный управляющий. Физическое состояние здания не меняется в зависимости от формы управления.

Таким образом, фактически методика признает необходимость учитывать возраст и состояние дома, но делает это только в ограниченном сценарии,  когда управление осуществляется временной компанией.

Реальность старого жилищного фонда

Для многих городов Казахстана эта проблема особенно актуальна. Значительная часть жилого фонда относится к домам, построенным десятилетия назад. Износ инженерных систем, необходимость регулярных ремонтов и обслуживание оборудования требуют гораздо больших затрат, чем в новых домах.

При этом минимальные тарифы, утверждаемые без учета реальных факторов, зачастую не покрывают даже базовые расходы на содержание. Управляющие организации оказываются в ситуации, когда выполнить весь обязательный перечень работ за установленный тариф практически невозможно.

Именно поэтому применение коэффициентов для домов с большим сроком эксплуатации выглядит не только логичным, но и экономически обоснованным. Тем более что формальный механизм повышения тарифа через собрание собственников в реальности практически не работает. Теоретически жильцы могут принять решение увеличить взносы, если минимальный тариф не покрывает расходы. Но на практике провести собрание, собрать необходимый кворум и убедить большинство собственников проголосовать за повышение платежей  крайне сложная задача. Многие дома годами не могут принять даже элементарные решения. В результате минимальный тариф становится фактически единственным источником финансирования содержания дома. Когда этот тариф устанавливается без учета возраста здания и реальных затрат, система начинает работать в режиме хронического недофинансирования. И тогда возникает парадоксальная ситуация: государство утверждает перечень обязательных работ, но одновременно устанавливает такой уровень оплаты, при котором выполнить эти работы полноценно становится просто невозможно.

Нужна прозрачность и единый подход

Сегодня можно говорить о том, что сама методика содержит необходимые инструменты для объективного расчета тарифов. Проблема заключается не столько в нормативной базе, сколько в практике ее применения.

Для того чтобы система управления жилищным фондом работала эффективно, необходимо:

1. публиковать детальные расчеты минимальных тарифов;
2. раскрывать структуру расходов;
3. указывать перечень услуг, входящих в тариф;
4. обеспечить единообразное применение коэффициентов по сроку эксплуатации домов.

Без этого тарифы будут продолжать вызывать вопросы у жителей и управляющих организаций, а вопросы их обоснованности все чаще будут решаться уже не на уровне обсуждений, а в судах.

Руководитель УЦ «JKH-INFO»                             Алия БОГАЕВА