Прочитала сегодня комментарий на информацию о принятии минимального тарифа на управление и содержание жилья в городе Алматы – «Сейчас прочитал кощунственное: «Введение минтарифа (70 тенге) позволяет акиматам на конкурсной основе определять временные управляющие компании для домов, жители которых не могут или не хотят заниматься вопросами содержания их общего жилья». Теперь все понятно, почему этот тариф принимается в июне, перед окончанием переходного периода. Их принимают не для КСК, которые этого ждали годами, а для временных управляющих компаний, которые придут им на смену.»
(P.S. орфография и пунктуация автора сохранены)
Мы неоднократно поднимали этот вопрос с 2020 года, ссылка: https://gkhsp.kz/tarify-na-upravlenie-mnogokvartirnymi-zhilymi-domami-kogda-metodika-est-a-prozrachnosti-net/
Вопросы направлялись в отраслевое министерство и КДС, поскольку именно ими разрабатываются все НПА, методики и приказы. Полученные ответы были неоднозначными, а порой и противоречили друг другу. Поэтому мы вновь возвращаемся к этому вопросу и постараемся еще раз донести то, что беспокоит управляющих домами независимо от формы и субъекта управления.
Система управления многоквартирным жилищным фондом в Казахстан продолжает оставаться одной из наиболее конфликтных сфер жилищной реформы. Одним из самых обсуждаемых вопросов последних лет стало применение повышающего коэффициента к взносам на управление объектом кондоминиума, особенно после того, как разработчик разрешил использовать данный механизм исключительно временным управляющим компаниям.
Для профессионального сообщества это решение стало источником серьёзных вопросов. Управляющие компании, работающие с тем же жилым фондом, но не имеющие статуса временного управляющего, оказались в иной экономической реальности. В результате на рынке возникла ситуация, когда одинаковые по характеристикам дома могут обслуживаться по разным финансовым правилам исключительно из-за статуса субъекта управления.
Экономическая природа повышающего коэффициента
Сама идея повышающего коэффициента не является ошибочной. Более того, с точки зрения экономики управления недвижимостью она выглядит вполне обоснованной.
Многоквартирный дом — это не универсальный объект с одинаковой стоимостью эксплуатации. Расходы на управление напрямую зависят от: срока эксплуатации здания,
степени физического износа, этажности, наличия лифтового оборудования, сложности инженерных систем, объема общего имущества, количества аварийных ситуаций,
интенсивности работы с подрядными организациями и жильцами.
Старый жилой фонд объективно требует большего объема административной и технической работы. Управление домом 1980-х годов постройки и новым жилым комплексом — это разные уровни нагрузки, рисков и затрат.
Поэтому принцип, «чем сложнее и старше объект — тем выше стоимость управления»
является нормальным и широко применяется в различных формах в мировой практике жилищного управления.
Где начинается проблема
Основной конфликт возник не из-за самого коэффициента, а из-за того, как именно отраслевое министерство встроило его в систему регулирования.
Согласно действующей методике расчёта расходов на управление объектом кондоминиума, повышающий коэффициент разрешено применять временным управляющим компаниям. При этом постоянные управляющие компании, обслуживающие аналогичные дома, такого права фактически не получили.
Именно здесь возникает главный вопрос профессионального сообщества,
почему техническая сложность дома зависит от статуса управляющей организации?
Экономически это выглядит противоречиво. Если дом имеет высокий уровень износа, старые инженерные сети и повышенную аварийность, то эти характеристики сохраняются независимо от того, кто именно им управляет — временная или постоянная компания.
Получается парадоксальная ситуация, дом один и тот же, объем работ одинаковый, риски одинаковые, но механизм финансирования различается.
Для рынка это воспринимается как нарушение принципа равных условий хозяйствования.
Вероятная логика государства
При этом нельзя утверждать, что решение регулятора было полностью лишено оснований. Скорее всего, государство пыталось решить иную задачу.
Предполагается, что временные управляющие компании обычно заходят на наиболее проблемные объекты — дома без избранной формы управления, конфликтные объекты, дома с высокой задолженностью, дома с низкой вовлечённостью собственников, аварийный и социально сложный жилой фонд.
По сути, временное управление часто представляет собой антикризисный режим. Государство заинтересовано в том, чтобы такие дома не оставались без обслуживания, а значит необходимо создать хотя бы минимальную экономическую мотивацию для управляющих организаций.
С этой точки зрения повышающий коэффициент можно рассматривать как форму компенсации повышенных рисков временного управления.
Однако проблема заключается в другом, разработчики методики оформили этот механизм как технический коэффициент, хотя фактически он выполняет функцию административной надбавки.
Смешение понятий как источник кризиса
В текущем регулировании оказались смешаны два разных подхода.
1.Технический подход — если коэффициент отражает сложность дома, то он должен зависеть исключительно от характеристик объекта -возраста, этажности, инженерной нагрузки, технического состояния.
В этом случае любой управляющий субъект должен иметь право применять единые правила расчёта.
2. Компенсационный— если же государство компенсирует временным управляющим повышенные риски работы с проблемными домами, то это должно быть прямо закреплено как — специальная надбавка, антикризисный коэффициент, либо временная компенсационная мера.
Но в действующей модели эти два принципа оказались объединены в одном механизме. Именно это и стало причиной постоянных споров между участниками рынка, жилищными инспекциями и собственниками жилья.
Последствия для рынка управления жильём
Существующая система постепенно формирует несколько негативных эффектов.
Искажение конкуренции. Временные управляющие компании получают финансовый инструмент, который недоступен остальным участникам рынка. Это создает неравные условия работы.
Демотивация профессиональных УК. Компании, работающие со сложным жилым фондом на постоянной основе, фактически несут те же расходы, но не могут законно учитывать их через повышающий коэффициент.
Конфликты с жильцами. Собственники квартир начинают сравнивать размеры взносов между домами и часто не понимают, почему одинаковые дома оплачивают управление по-разному, почему коэффициент зависит не от состояния дома, а от формы управления.
Рост недоверия к реформе ЖКХ. Для населения система становится непрозрачной. Любой дополнительный коэффициент воспринимается как искусственное завышение тарифов, особенно при отсутствии понятного экономического обоснования.
Правовая коллизия и вопросы равенства
С юридической точки зрения ситуация также выглядит неоднозначной.
Можно поставить вопрос:
соответствует ли такая модель принципу равенства субъектов предпринимательства и добросовестной конкуренции?
При одинаковом объекте управления государство фактически устанавливает разные механизмы тарифообразования в зависимости исключительно от статуса управляющей организации.
Это уже не только вопрос жилищного законодательства, но и проблема регуляторной политики.
Почему тема стала особенно болезненной именно сейчас
Причина заключается в незавершенности самой реформы управления жильём в Казахстане. На практике одновременно продолжают существовать- ОСИ, НСУ, КСК, профессиональные управляющие компании, временные управляющие компании мало, но есть)
Переходная модель создала большое количество промежуточных норм и компромиссных решений и повышающий коэффициент оказался одним из наиболее спорных примеров такого компромисса.
При этом споры и вопросы по Уставу КСК – ещё ожидает своего решения, время уже поджимает.
Резюме: Сама идея учитывать техническую сложность многоквартирного жилого дома при расчёте стоимости управления является обоснованной и необходимой. Старый жилой фонд объективно требует больших затрат и более высокой управленческой нагрузки.
Однако действующая модель регулирования вызывает вопросы из-за того, что повышающий коэффициент оказался привязан не столько к характеристикам дома, сколько к статусу управляющей организации.
Именно это создало ощущение несправедливости на рынке и стало причиной постоянных споров между управляющими компаниями, жилищными инспекциями и собственниками жилья.
Вероятно, дальнейшее развитие реформы ЖКХ в Казахстане неизбежно потребует пересмотра данного механизма — либо через унификацию правил для всех управляющих субъектов, либо через более чёткое разделение технических и компенсационных элементов тарифа
