По итогам первого квартала 2026 года ипотечный рынок Казахстана показал формально позитивную динамику: объем новых выдач вырос до 438 млрд тенге, что на 12,3% выше аналогичного периода прошлого года. Однако за этими цифрами скрывается важная структурная трансформация — рынок все меньше развивается как рыночный механизм и все больше становится зависимым от государственных программ поддержки.
Ключевой показатель, который заслуживает особого внимания: 85,1% всех новых ипотечных кредитов сегодня приходится на льготные программы. Год назад этот показатель составлял 73,9%. Фактически четыре из пяти новых ипотек выдаются не на рыночных условиях.
Рост есть, но это не рост рынка
На первый взгляд ситуация выглядит благоприятной: ипотечное кредитование продолжает расти даже в условиях высокой базовой ставки и охлаждения потребительского кредитования.
Но если посмотреть глубже, становится очевидно: рост обеспечен преимущественно одним институтом и механизмом государственной поддержки.
Практически весь прирост новых выдач пришёлся на Отбасы Банк, который увеличил объем ипотечного кредитования сразу на 54,3% до 347,5 млрд тенге. Одновременно объем рыночной ипотеки банков второго уровня сократился более чем наполовину на 53,6%.
Это означает, что ипотечный рынок сегодня поддерживается не конкуренцией банковских продуктов, а масштабом государственных механизмов.
Почему банки уходят из рыночной ипотеки
Причины понятны и лежат на поверхности.
Среда для коммерческой ипотеки остается крайне сложной:
- высокая базовая ставка (18%);
- дорогое фондирование;
- усиление регуляторных требований;
- снижение платежеспособного спроса населения.
На этом фоне рыночная ипотека становится дорогой как для банков, так и для заемщиков. Государственные программы фактически компенсируют этот разрыв, позволяя сохранять активность на рынке жилья.
Средневзвешенная ставка по новым ипотечным займам снизилась до 10% против 11,4% годом ранее, это существенно ниже уровня базовой ставки и даже инфляции. Это показывает, что значительная часть рынка работает в режиме субсидируемого кредитования.
Но становится ли жильё доступнее?
Именно здесь возникает главный вопрос.
Рост льготной ипотеки не всегда означает рост доступности жилья.
Несмотря на увеличение выдач:
- количество ипотечных заявок сократилось на 20,7%;
- количество сделок купли-продажи жилья снизилось на 4,5%
- доля сделок с использованием ипотеки уменьшилась с 65,2% до 51,6%.
Параллельно меняется профиль заемщика.
Растёт доля кредитов свыше 20 млн тенге, а количество займов на суммы до 10 млн тенге снижается. Это может говорить о том, что рынок постепенно смещается в сторону более обеспеченных покупателей, способных накопить первоначальный взнос и обслуживать более дорогие объекты недвижимости.
Есть ли риски для государства и рынка жилья
Доминирование льготной ипотеки решает краткосрочную задачу, таким образом поддерживает спрос и строительную отрасль.
Но одновременно создаёт несколько долгосрочных вызовов:
Первый риск — зависимость рынка от бюджета.
Если объёмы господдержки сократятся, рынок может столкнуться с резким снижением спроса.
Второй риск — вытеснение коммерческих продуктов.
Банки теряют мотивацию развивать полноценную ипотечную линейку.
Третий риск — давление на цены жилья.
Когда дешёвые деньги поддерживают спрос быстрее, чем растёт предложение, это может дополнительно стимулировать рост стоимости квадратного метра.
Четвёртый риск — снижение устойчивости системы в долгосрочном периоде.
Что может стать следующим этапом реформ
Судя по текущей динамике, ключевой задачей ближайших лет становится уже не увеличение объёмов выдачи ипотеки, а восстановление баланса между социальной поддержкой и рыночными механизмами.
Возможные направления:
- развитие промежуточных ипотечных продуктов;
- расширение инструментов арендного жилья;
- стимулирование конкуренции банков;
- поддержка предложения жилья наряду со стимулированием спроса;
переход от массовых льгот к более адресным механизмам.
Резюме: Показатель в 85% льготной ипотеки — это не просто статистика рынка жилья.
Это сигнал о смене модели жилищного финансирования в Казахстане.
Пока государственная поддержка удерживает рынок от охлаждения. Но стратегический вопрос уже другой: сможет ли ипотечный рынок в будущем развиваться самостоятельно или льготная ипотека станет его постоянной опорой.
Материал составлен по информации по ссылке:
Руководитель УЦ «ЖКХ-ИНФО» Алия БОГАЕВА
