11 сентября 2026 года в Алматы состоялась международная конференция «Жилищные отношения в Казахстане: обновление законодательства, профессиональное управление и энергоэффективность в МЖД». На одной площадке собрались эксперты и спикеры из Казахстана, Узбекистана, Германии и Беларуси. Среди участников представители крупных управляющих компаний Узбекистана, руководители профессиональных ассоциаций и специалисты из разных регионов Казахстана: Алматы, Атырау, Актау, Актобе, Кызылорды, Караганды, Житикары, Экибастуза, Шымкента, Павлодара, Конаева и других городов.
После конференции хотелось не просто рассказать о том, кто выступал и о чём говорил. Такие отчёты, как правило, заканчиваются вместе с последним слайдом презентации. Поэтому хотелось сделать другое, подвести своеобразное резюме того, что осталось «в сухом остатке» после всех выступлений и дискуссий.
Особенно важно, что это был разговор не только экспертов, анализирующих реформы, но и людей, которые непосредственно работают с многоквартирными домами, собственниками, инженерными системами, финансами и теми проблемами, которые каждый день возникают на практике. В программе были законодательные изменения, модернизация МЖД, международный опыт энергомодернизации и управления домами от коллег из Германии, Беларуси и Узбекистана, цифровизация от AULA.KZ, SMART ЖКХ от АО «АЛСЕКО», вопросы теплоснабжения от АлТС, профессиональное управление и подготовка специалистов от ЖКХ-ИНФО, а также процесс признания квалификации от KazQ-Center GKH.
Пересказывать всё по порядку, пожалуй, не стоит и это отдельные темы, к которым мы ещё вернёмся. Гораздо важнее другой вопрос: что же на самом деле осталось после конференции?
Дом — главный показатель любой реформы
Главный вывод оказался очень простым, реформу ЖКХ нужно оценивать не по количеству принятых документов, не по смене организационных форм и даже не по тому, сколько домов перерегистрировано. Её нужно оценивать по тому, как в итоге живёт сам ДОМ. За последние годы в жилищной сфере Казахстана произошло немало изменений. Менялись подходы, формы управления, требования, нормативная база. Появлялись новые инструменты и новые участники рынка. Но за всеми этими изменениями остаётся один неизменный объект — многоквартирный жилой дом. И именно он должен быть главным показателем эффективности любой реформы.
Собственнику квартиры в конечном счёте не так важно, как называется организация, управляющая его домом. Ему важно другое: работает ли лифт, нет ли протечек, в каком состоянии крыша, подвал и инженерные сети, как проходит отопительный сезон, убирается ли территория, куда уходят деньги, выполняются ли решения собственников и есть ли кому отвечать за результат.
Поэтому наша позиция остаётся прежней: форма управления — это инструмент. Главное, это результат для дома и его жителей.
Можно создать ОСИ, сохранить КСК, выбрать управляющую компанию или использовать другую предусмотренную законом модель. Но ни одна из форм сама по себе не гарантирует качественного управления.
Форма не управляет домом. Управляет человек. И именно здесь начинается главный разговор.
Энергоэффективность начинается не только с утепления
Отдельный большой блок конференции был посвящён энергоэффективной модернизации МЖД. Мы услышали опыт Казахстана, Беларуси, Германии и Узбекистана. И здесь ещё раз подтвердилось: энергоэффективность, это не только утепление фасада или замена отдельных инженерных элементов. Можно вложить значительные средства в модернизацию, установить современное оборудование, утеплить дом, поставить автоматизированную систему регулирования. Но если после этого домом управляют непрофессионально, значительная часть эффекта может быть потеряна. Энергоэффективность начинается с понимания самого дома. Нужно знать его техническое состояние, особенности инженерных систем, фактическое потребление ресурсов, проблемные места и историю ремонтов. Нужно уметь планировать расходы и объяснять собственникам, зачем предлагается то или иное решение. Только тогда модернизация становится не красивым проектом, а реальным инструментом снижения расходов и повышения комфорта.
Собственнику нужен не лозунг, а понятный результат
Мы часто говорим о необходимости модернизации, энергоэффективности, цифровизации. Но если мы действительно хотим вовлечь собственников, с ними нужно говорить на понятном языке.
Не просто сказать «Ваш дом необходимо модернизировать». Ачто именно нужно сделать? Сколько это будет стоить? За счёт каких средств? Какой результат получит дом? Когда этот результат можно будет увидеть?
Собственник должен понимать экономику решения.
И здесь особенно важна роль профессионального управляющего. Он должен не только увидеть и технически оценить проблему, но и объяснить её собственникам, предложить варианты решения, посчитать затраты и организовать выполнение работ.
Международный опыт не инструкция, а возможность посмотреть на себя
Было особенно интересно слушать коллег из стран СНГ и зарубежья.
Беларусь, Германия и Узбекистан имеют разные условия, законодательство, финансовые возможности и традиции управления. Поэтому мы не сторонники механического копирования чужих моделей.
Но международный опыт даёт нам возможность посмотреть на собственную систему со стороны.
Что у нас работает? Что не работает? Где мы усложняем то, что можно сделать проще? Что давно стало нормой в других странах, а у нас пока воспринимается как что-то новое и сложное?
Именно поэтому международные профессиональные дискуссии нужны не для того, чтобы сказать: «Давайте сделаем, как у них».
Они нужны для другого:
давайте посмотрим, что из этого опыта действительно может работать у нас.
Может ли дом «думать»?
Очень интересным продолжением этого разговора стала тема SMART ЖКХ — «Дом, который думает: от проблем к решениям», представленная спикером Асель Донец, АО «АЛСЕКО». Сегодня цифровизация уже перестала быть просто модным словом. Датчики, автоматизация, цифровые платформы, искусственный интеллект постепенно становятся частью управления недвижимостью.
Но и здесь важно не впадать в крайности.
Никакой искусственный интеллект не заменит профессионального управляющего, который не знает свой дом.
Технология может своевременно показать проблему, собрать данные, проанализировать потребление, предупредить об аварийной ситуации.
- Но кто примет решение?
- Кто определит приоритеты?
- Кто объяснит собственникам необходимость расходов?
- Кто организует работу подрядчиков?
- Кто будет отвечать за результат?
Поэтому SMART ЖКХ нужно воспринимать не как замену человеку, а как инструмент, который позволяет профессионалу управлять лучше.
Главный вопрос — кто отвечает за качество дома?
Этот вопрос звучал на конференции в разных формулировках.
И здесь нам необходимо избавиться от одной опасной иллюзии: если ответственность передана собственникам, это ещё не означает, что проблема управления автоматически решена. Собственник — хозяин своего дома. Это абсолютно правильно.
Но собственник квартиры не обязан одновременно быть инженером, энергетиком, бухгалтером, юристом, сметчиком и специалистом по эксплуатации зданий.
Можно передать собственникам право выбора. Можно дать им возможность самостоятельно определять модель управления. Но вместе с этим должна существовать профессиональная инфраструктура, которая позволит этому выбору работать.
Иначе мы получаем ситуацию, когда от людей требуют результата, но не создают достаточных условий для его достижения.
Управлять — значит понимать сам дом
Современный управляющий МЖД должен знать не только жилищное законодательство. Он должен понимать, как устроен конкретный дом.
- Где проходят инженерные сети.
- В каком состоянии кровля.
- Что происходит с подвалом.
- Как работает система отопления.
- Какие проблемы повторяются из года в год.
- Как формируется бюджет.
- Какие ремонты необходимы сегодня, а какие можно запланировать на следующий период.
Он должен уметь работать с собственниками и подрядчиками, понимать экономику содержания дома и отвечать за принятые решения.
Именно поэтому разговор о профессиональном управлении невозможно отделить от разговора о профессиональных кадрах.
Теплоснабжение — тоже вопрос профессионального управления
Отдельно на конференции говорили о цифровизации и профессиональном управлении в сфере теплоснабжения МЖД.
Для Казахстана это особенно актуально. Каждый отопительный сезон показывает реальное состояние наших домов. Это уже не секрет.
И здесь уже недостаточно просто предъявлять претензии теплоснабжающей организации или друг другу. Нужно понимать, где заканчивается ответственность поставщика услуги и где начинается ответственность за внутридомовые системы; кто должен контролировать состояние оборудования; кто обязан своевременно подготовить дом к сезону; кто должен работать с обращениями жителей.
Когда эти вопросы заранее распределены и ими профессионально занимаются, отопительный сезон перестаёт быть ежегодной борьбой с последствиями.
Даже хороший закон не работает без профессионалов
В финальной части конференции говорили о профессиональных знаниях и квалификации специалистов, работающих в сфере управления и содержания жилья.
Тема принципиальная. Мы можем совершенствовать законодательство, менять требования и создавать новые правила. Но если человек, которому доверили управление домом, не знает, что именно и как он должен делать, один закон ситуацию не изменит.
При этом неправильно сначала передавать людям ответственность за управление домом, а потом удивляться, почему они не умеют этим управлять.
Сначала должна быть возможность получить знания, понять профессию, научиться работать с домом, и только после этого спрашивать за результат.
Именно поэтому учебные центры и система профессиональной подготовки должны рассматриваться не как дополнительная услуга, а как часть инфраструктуры самой реформы.
Документ важен. Но компетенции важнее
Сегодня много споров идёт вокруг документов, подтверждающих квалификацию.
Мы не против требований к квалификации. Наоборот, профессиональная деятельность должна иметь понятные критерии. Но хотелось бы, чтобы за документом всегда стоял реальный специалист.
Можно получить сертификат, удостоверение или иной документ. Но собственнику от этого не станет теплее в квартире, если управляющий не умеет разобраться в причине проблемы, составить план работ, рассчитать расходы и организовать их выполнение.
Поэтому идеальная формула выглядит так:
документ подтверждает квалификацию, а результат работы подтверждает профессионализм.
И эти два понятия не должны подменять друг друга.
Что в итоге?
После конференции осталось ощущение, что мы слишком долго обсуждаем форму, хотя давно пора сосредоточиться на содержании.
Как назвать субъект управления? Как его зарегистрировать? Какой документ должен получить специалист? Какую платформу использовать? Какой будет следующая редакция закона? Эти вопросы важны.
Но над всеми ними должен стоять один и самый важный вопрос — что в результате получит конкретный многоквартирный жилой дом?
Если дом содержится качественно, собственники понимают, за что и сколько они платят, инженерные системы работают, ремонты планируются заранее, аварий становится меньше, энергия используется эффективно, а управляющий способен профессионально отвечать на вопросы собственников, значит, система работает. Если этого нет, никакая красивая конструкция реформы не сможет заменить реальный результат.
И ещё одна мысль
Мы уже много лет занимаемся обучением людей, работающих в сфере управления и содержания жилья, и хорошо понимаем, насколько непростой является эта профессия.
В учебный центр «ЖКХ-ИНФО» приходят люди с разным уровнем подготовки. Кто-то уже много лет работает в отрасли, кто-то только начинает свой профессиональный путь. Но всех их объединяет одно — необходимость постоянно учиться и пополнять свои знания, чтобы качественно управлять домом.
Потому что управление и содержание жилья, это не та сфера, где можно один раз получить знания и следующие десять лет работать по старой схеме.
Меняется законодательство, появляются новые технологии, повышаются требования к эксплуатации, финансовому управлению и энергоэффективности.
Поэтому профессиональное обучение должно стать постоянной и неотъемлемой частью отрасли. И прежде чем требовать от управляющего высокого результата, необходимо дать ему возможность этот результат обеспечить знаниями, инструментами и доступом к профессиональному обучению.
И здесь я ещё раз хочу подчеркнуть: профессионалами своего дела должны быть не только управляющие, но и служащие государственных органов, которые принимают решения, регулируют отрасль и контролируют её работу.
Критикуешь — предлагай
Не хочется заканчивать эту статью критикой. Проблем в жилищной сфере много. Мы все их знаем. О них говорят собственники, управляющие, ассоциации, эксперты и государственные органы. Но если просто перечислять проблемы, ничего не изменится. Моя позиция остаётся неизменной: критикуешь — предлагай. Поэтому необходимо сместить акцент всей реформы от реформирования форм к повышению качества управления.
- Не просто создать новую организационную конструкцию, а обеспечить её профессиональным человеком.
- Не просто принять новые требования, а дать возможность им соответствовать.
- Не просто говорить об энергоэффективности, а считать экономический результат.
- Не просто внедрять цифровые технологии, а использовать их для решения реальных проблем дома.
- Не просто передавать ответственность собственникам, а создать условия, при которых они смогут этой ответственностью эффективно распоряжаться.
Отдельная благодарность
И, конечно, хочется отдельно поблагодарить всех спикеров, экспертов и участников конференции.
Спасибо каждому, кто поделился своим опытом, знаниями, профессиональным взглядом и готовностью открыто говорить о проблемах и возможных решениях. Особая ценность таких встреч именно в том, что на одной площадке встречаются представители разных стран, отраслей и профессиональных направлений. Казахстан, Узбекистан, Германия и Беларусь у каждого свой опыт, свои условия и свои подходы к управлению жильём. Но вопросы, которые волнуют собственников и профессионалов, во многом схожи.
Спасибо нашим зарубежным коллегам за то, что приехали в Алматы и поделились практическим опытом.
Спасибо казахстанским экспертам, управляющим, представителям профессиональных организаций и отраслевых компаний за открытый и содержательный разговор.
И отдельное спасибо всем участникам конференции, которые нашли время приехать из разных городов Казахстана. Именно ваша ежедневная работа с домами, собственниками и реальными проблемами отрасли делает такие профессиональные встречи действительно значимыми.
Для нас эта конференция стала не просто мероприятием с выступлениями и презентациями. Это был живой профессиональный диалог, возможность услышать разные точки зрения, сравнить опыт и ещё раз убедиться: развитие жилищной сферы возможно только тогда, когда государство, профессиональное сообщество и собственники готовы не только обсуждать проблемы, но и вместе искать решения.
Спасибо всем, кто был частью этого разговора. Надеюсь, это далеко не последняя наша встреча.
P.S. Ниже фото с конференции
Вместо заключения
Международная конференция закончилась. Остались презентации, фотографии, новые знакомства и, надеюсь, продолжение профессионального диалога.
Но главный результат ещё раз убедиться, что у всех нас, несмотря на разные страны, разные модели и разные подходы, одна конечная точка отсчёта — ДОМ.
И если через несколько лет мы сможем сказать, что наши многоквартирные жилые дома стали лучше содержаться, стали теплее и энергоэффективнее, собственники стали лучше понимать свои права и обязанности, а управлением занимаются профессионалы — значит, реформа действительно состоялась.
А пока нам всем есть над чем работать.
И, наверное, самое главное, что вынесено из этой конференции:
- хороший дом начинается не с закона, не с формы управления и даже не с цифровой платформы.
- Хороший дом начинается с профессионального управления.
Руководитель
учебного центра «ЖКХ-ИНФО» Алия Богаева
