Жилищная реформа расширила возможности собственников при выборе управления домом и одновременно усилила ответственность за его содержание. Но воспользоваться этими возможностями можно только тогда, когда понятно, кто принимает решения, кто их исполняет и как собственники контролируют результат.
Для собственников главное понять, как эти правила повлияют на их дом. Можно ли продолжить работу с КСК? Обязательно ли создавать ОСИ? Кто будет открывать счета, готовить дом к зиме и отвечать за документы? Именно с этих вопросов и следует начинать разъяснение реформы.
Прежде всего необходимо различать форму управления домом и субъект, которому поручают управление. В новой системе предусмотрены две формы: объединение собственников имущества — ОСИ и непосредственное совместное управление — НСУ.
Для сведения: Простое товарищество исключено из числа форм управления.
Выбор ОСИ или НСУ не ограничивается прежними порогами количества квартир, однако для НСУ установлены отдельные условия привлечения субъекта управления. ОСИ регистрируется как некоммерческое юридическое лицо, а НСУ не требует создания отдельного юридического лица.
КСК и управляющая компания выступают субъектами управления. Их привлекают для выполнения работы по дому. Поэтому вопрос «ОСИ или КСК?» требует уточнения: собственники могут сохранить ОСИ и поручить управление КСК по договору. При НСУ они также могут выбрать КСК либо управляющую компанию. Согласно действующему Закону РК «О жилищных отношениях».
Это существенное разъяснение для практики. Для тех, кто утверждает, что «КСК – убрали», поясняем законодательство предусматривает деятельность КСК, определяет их обязанности и некоммерческий статус.
Следовательно, при обсуждении будущего конкретного дома нужно оценивать работу кооператива и решение собственников. Само наименование организации не показывает, насколько хорошо обслуживается дом.
При ОСИ избираются председатель, совет дома и ревизионная комиссия или ревизор, открываются текущий и сберегательный счета. Предусматривается несколько вариантов работы. Можно самостоятельно организовать управление и содержание, наняв необходимый персонал. Можно привлечь управляющего многоквартирным жилым домом по трудовому договору. Можно оставить управленческую работу за ОСИ, а обслуживание поручить сервисным организациям. Наконец, можно заключить договор с субъектом управления, который будет выполнять предусмотренный договором комплекс обязанностей. (это КСК/УК).
Привлечение КСК или управляющей компании само по себе не означает ликвидацию ОСИ. У объединения сохраняются его органы, а распределение обязанностей необходимо закреплять в договоре в пределах требований закона. Собственники должны понимать, какие вопросы решает собрание, какие полномочия имеет совет дома и какую работу выполняет привлеченная организация.
При НСУ отсутствие отдельного юридического лица не отменяет необходимости организовать содержание общего имущества. Порог обязательного привлечения субъекта управления определяется количеством квартир и нежилых помещений. Если их больше 36, собственники обязаны на основании протокола собрания привлечь субъект управления. Считать здесь только квартиры было бы неправильно. Закон отдельно допускает НСУ без открытия, текущего и сберегательного счетов и без привлечения субъекта управления для домов, в которых квартир и нежилых помещений менее 36. Эти условия нужно читать буквально. Формулировки «менее 36» и «превышает 36» нельзя произвольно заменять выражением «до 36 включительно».
Что касается домов, включенных в ОСИ, где 200 и более собственников квартир и нежилых помещений, переход при желании в НСУ допускается не ранее чем через год со дня принятия решения о выборе ОСИ. Здесь речь идет о количестве собственников, а не квартир. При подготовке решения о переходе эту разницу необходимо учитывать.
Для ликвидации ОСИ по решению собственников учесть порог не менее двух третей от общего числа собственников квартир и нежилых помещений. Решение собрания запускает дальнейшую процедуру прекращения юридического лица. Одновременно необходимо решить вопросы передачи документов, обязательств и денежных средств, чтобы дом продолжал обслуживаться.
Возможность совмещать управление и содержание возвращает собственникам более гибкий выбор организации работы. При этом возможность выполнять обе функции не освобождает от необходимости показывать их стоимость. В смете должно быть понятно, сколько требуется на организацию управления, оплату труда, обслуживание инженерных систем, уборку и ремонт. Если все выполняет одна организация, собственникам по-прежнему нужны обоснованные расходы и отчет о выполненных работах.
Перечень обязанностей субъекта управления достаточно широкий:
- формирование списков собственников;
- организация собраний;
- исполнение решений собрания и совета дома;
- заключение необходимых договоров на коммунальные услуги;
- готовит проекты годовой сметы и годового отчета;
- представляет их совету дома;
- отслеживает поступление текущих;
- накопительных и целевых взносов;
- предоставляет ежемесячную отчетность и сведения для предусмотренных законодательством информационных систем.
Отдельно хочется отметить подготовку инженерных сетей и оборудования к отопительному сезону, надлежащая эксплуатация лифтов и подъемников для маломобильных граждан, систем дымоудаления, пожарной сигнализации и внутреннего противопожарного водопровода. Это работа, от которой зависит безопасность людей. Она требует подготовленных специалистов и финансирования, предусмотренного сметой.
Ещё один важный момент, это требование о наличии у работника субъекта управления Документа о признании профессиональной квалификации для выполнения функций по управлению объектом кондоминиума. Для КСК и управляющей компании это кадровое требование. Его нужно отличать от отдельного порядка привлечения физического лица — управляющего МЖД по трудовому договору с председателем ОСИ.
КСК и управляющая компания должны уведомлять жилищную инспекцию о начале или прекращении деятельности по управлению МЖД в течение трех рабочих дней. Это связано с ведением реестров: информация о том, кто управляет домом, должна своевременно обновляться.
Финансовая основа системы — учет средств по каждому дому. При НСУ, текущий и сберегательный счета, открывает привлеченный субъект управления в предусмотренных законом случаях. При ОСИ счета относятся к объединению, а полномочия привлеченной организации по работе с ними необходимо оформлять надлежащим образом. Один договор на обслуживание не дает произвольного доступа к банковскому счету.
Для собственников смысл такого порядка простой: они должны видеть поступления и расходы своего дома, понимать назначение платежей и иметь возможность проверить отчет. Само наличие банковского счета еще не обеспечивает прозрачности, если за цифрами невозможно установить, какие работы выполнены.
Особого внимания требуют дома, где собственники еще не выбрали способ организации управления. В новых домах предусматривается возможность привлечения управляющей компании застройщиком на срок до двух лет, до выбора собственниками формы либо субъекта управления. Это предельный срок для такой ситуации, но в тоже время это не означает, что собственники обязаны ждать два года, прежде чем принять собственное решение.
Временная управляющая компания работает в доме, пока собственники сами не выберут форму управления или управляющую организацию.
Услуги временной управляющей компании связываются с минимальным размером взносов на управление объектом кондоминиума. Отсюда возникает практический вопрос: достаточно ли этих средств для необходимых работ в конкретном доме? Особенно если инженерные сети изношены, есть задолженность и требуется ремонт. Назначение организации должно сопровождаться понятным порядком финансирования и контроля исполнения ее обязанностей.
Нововведения также уточняют порядок принятия решений. Среди инициаторов собрания могут быть совет дома, председатель ОСИ, ревизионная комиссия или ревизор, инициативная группа из не менее 10% собственников квартир, нежилых помещений и жилищная инспекция. Для вопросов содержания парковочных мест инициатива от 10% их собственников. Собственники парковочных мест и кладовок рассматривают вопросы содержания этих объектов в пределах своей компетенции. Право участвовать в таких решениях не следует автоматически переносить на все вопросы управления домом.
Уведомлять о собрании необходимо не менее чем за пять дней. Объявление о собрании следует размещать общедоступных местах, через информационные системы, электронную почту и сотовую связь. Собрание может проводиться в явочном или заочном формате, указанном в уведомлении. Письменный опрос и электронное голосование относятся к заочному формату.
Итоги голосования подводятся коллегиально и оформляются протоколом. Копии протоколов по письменному требованию предоставляются в течение пяти рабочих дней. Помимо соблюдения сроков уведомления и выдачи копий, необходимо также правильно определить круг голосующих, кворум и число голосов для каждого вопроса повестки.
Для собственника протокол имеет прямое значение: именно на основании принятых решений выбирают управление, утверждают расходы и организуют работы. Поэтому доступ к нему необходим для проверки того, как оформлена воля собственников.
Переход к расчету минимального размера взносов в МРП требует понятных разъяснений о составе расходов. Полномочие по утверждению минимального размера взносов сохраняется за маслихатами. Для расчета платежей необходимо использовать действующее решение соответствующего маслихата, установленный в нем порядок и единицу расчета. Минимальный размер взносов сам по себе не объясняет, сколько необходимо конкретному дому. Собственникам нужна смета с объемами работ, периодичностью обслуживания и стоимостью. Через нее становится понятно, за что они платят и какие услуги получат. Привязка к МРП не заменяет такой расчет.
Одновременно расширяются задачи жилищной инспекции, это контроль открытия счетов на каждый дом, подготовки к отопительному сезону, надлежащей эксплуатации лифтов, подъемников и противопожарных систем. Предусмотрено ведение реестров домов по формам и субъектам управления, а также размещение сведений об управляющих организациях на интернет-ресурсе местного исполнительного органа.
Для собственников открытый и актуальный реестр означает возможность проверить, кто управляет домом и как связаться с этой организацией. Для самой инспекции это основа учета и работы с домами. Поэтому обновление сведений должно происходить при смене управления, а опубликованные данные должны соответствовать фактической ситуации.
Ответственность за нарушения становится ощутимее. В статье 320 КоАП теперь четко прописаны штрафы за нарушения, которые ранее либо не были конкретизированы, либо предусматривали более мягкое наказание.
Основные нововведения по штрафам: Несвоевременное открытие счетов
Если председатель ОСИ или субъект управления (в том числе при непосредственном совместном управлении) нарушает сроки открытия:
- текущего счета для управления домом,
- или сберегательного счета для накоплений на капитальный ремонт,
предусмотренные жилищным законодательством — штраф составит 50 МРП.
Задержка с отчетностью. За несвоевременное представление ежемесячных или годовых отчетов по управлению объектом кондоминиума, также штраф 50 МРП.
Более жесткие штрафы для застройщиков. Введена новая часть 7 статьи 320, по которой застройщики или заказчики строительства/реконструкции МЖД обязаны вовремя передавать по акту приема-передачи всю необходимую документацию (в бумажном и/или электронном виде) после выбора собственниками формы управления или при передаче данных в жилищную инспекцию.
Размер штрафов:
- физические лица — 100 МРП;
- субъекты малого бизнеса или НКО — 120 МРП;
- субъекты среднего бизнеса — 150 МРП;
- субъекты крупного бизнеса — 200 МРП.
Передача документации при смене управления. Теперь прямо предусмотрена ответственность за нарушение сроков передачи:
- документации,
- технических средств,
- оборудования
при смене формы управления или субъекта управления, либо при прекращении его деятельности.
Также штрафуется отказ подписать акт приема-передачи.
Размер штрафа:
- физические лица — 50 МРП;
- юридические лица — 100 МРП.
Повторные нарушения — двойная ответственность. Если указанные в частях 7 или 8 действия (или бездействие) совершаются повторно в течение года после наложения штрафа:
- по части 7 — штрафы возрастают до 200-400 МРП в зависимости от категории нарушителя;
- по части 8 — до 100 МРП для физлиц и 200 МРП для юрлиц.
Запрет на оплату штрафов за счет средств дома. Внесено важное примечание: штрафы, наложенные по частям 4, 5, 6, 8 и 10 статьи 320 КоАП, не могут быть оплачены за счет средств текущего счета дома,или сберегательного счета, предназначенного для накоплений на капремонт.
Для собственников же особенно значима ответственность за передачу документации. Смена председателя или управляющей организации должна сопровождаться передачей предусмотренных законом документов, технических средств и оборудования. Отказ подписывать акт также включен в состав нарушения. Это дает правовой механизм для ситуаций, когда решение о смене управления принято, а документы удерживаются.
В налоговой части закреплен некоммерческий статус КСК/ОСИ с освобождением от НДС в рамках деятельности по управлению объектом кондоминиума. Для собственников это имеет значение при формировании расходов на управление. При применении этой нормы необходимо учитывать действующий Налоговый кодекс и характер конкретных операций.
Некоммерческий статус требует соответствующего учета и отчетности. Взносы собственников, доходы от иных операций и налоговые обязательства необходимо рассматривать по установленным для них правилам. Формулировку о налоговом облегчении нельзя трактовать как освобождение организации от бухгалтерской работы и всех налоговых обязанностей.
Собственникам необходимо знать, как выбрать управление и контролировать расходы. Председателям, КСК и управляющим компаниям нужны понятные процедуры работы. Жилищной инспекции, органам юстиции и банкам необходим единый подход к применению норм, чтобы одно решение собственников не получало разные оценки в разных учреждениях.
Поэтому считаем необходимым сопровождать реформу практическими разъяснениями и обучением. И давно уже пришла необходимость давать комментарии к отраслевому законодательству.
Министерству следует совместно с профессиональным сообществом разбирать типовые ситуации: привлечение КСК при действующем ОСИ, переход в НСУ, порядок работы со счетами и передачу документов, подтверждение квалификации работников. Участники должны получать согласованные ответы до возникновения спора.
Право выбора собственников должно быть обеспечено понятной процедурой. При смене управления необходимо заранее определить, кто примет документы и обязательства, продолжит обслуживание инженерных систем и обеспечит сохранность средств. Тогда принятое решение можно будет оценить по состоянию дома, выполненным работам и доступной собственникам отчетности.
P.S.В материале использована информация по ссылке: https://prg.kz/document/?doc_id=1007658,
https://prg.kz/document/?doc_id=31577399&pos=409;172, https://prg.kz/document/?doc_id=31794210
Руководитель УЦ «ЖКХ-ИНФО» Алия БОГАЕВА
