Покупая квартиру, человек становится собственником и доли в общем имуществе дома. Вместе с правом пользоваться подъездом, лифтом, крышей и двором возникает обязанность участвовать в их содержании. Отсутствие регистрации объекта кондоминиума не освобождает от этой обязанности. При этом обязательная регистрация имеет самостоятельное правовое значение и влияет на возможность совершать сделки с общим имуществом.
Именно с этого стоит начинать разговор об управлении многоквартирным домом. Пока собственники и управляющие не понимают, какое имущество относится к дому и какими документами это подтверждается, трудно обоснованно составить смету, определить объём обслуживания и защитить права на спорный подвал или участок земли.
Закон РК «О жилищных отношениях» связывает возникновение собственности в форме кондоминиума с наличием в многоквартирном доме двух и более собственников квартир, нежилых помещений, парковочных мест, кладовок. Объект кондоминиума объединяет индивидуальные объекты и общее имущество. Это следует из подпункта 11) статьи 2 и пункта 1 статьи 31 Закона РК «О жилищных отношениях»
Собственниками общего имущества остаются и владельцы индивидуальных объектов. Объединение собственников имущества (ОСИ), кооператив собственников квартир (КСК) и управляющая компания выполняют предусмотренные законом функции по управлению. Создание ОСИ или смена обслуживающей организации не передают им право собственности на крышу, фасад и землю дома. Поэтому вопрос о принадлежности имущества нужно рассматривать отдельно от выбора формы и субъекта управления.
Состав общего имущества определён подпунктом 14) статьи 2 Закона. В него входят фасады, подъезды, лестницы, лифты, крыши, чердаки, технические этажи, подвалы, общедомовые инженерные системы и оборудование, почтовые ящики, соответствующий земельный участок, элементы благоустройства и другое имущество общего пользования. Закон исключает из этого состава объекты, находящиеся в индивидуальной собственности.
На практике именно подвалы, технические этажи и паркинги становятся предметом споров. И здесь опасны поспешные выводы. Наличие отдельной двери или длительное пользование помещением не доказывают права собственности. Вместе с тем нельзя объявлять весь подвал общим только потому, что через него проходят трубы. Общедомовые коммуникации могут находиться и внутри законно оформленного частного помещения.
Для проверки нужны сведения о зарегистрированных правах и основаниях регистрации, проектная документация с корректировками, акт приёмки в эксплуатацию, технический паспорт и исполнительная документация. Их сопоставляют с инвентарным перечнем общего имущества и результатами осмотра. Каждый документ отвечает на свой вопрос, кто указан собственником, для чего помещение спроектировано, что принято в эксплуатацию и какое оборудование фактически размещено.
Особое значение имеет пункт 8 статьи 31 Закона. Он запрещает отчуждение в индивидуальную собственность общего имущества, предусмотренного проектно-сметной документацией. Поэтому запись о частном собственнике технического этажа требует проверки законности её оснований. Но и решение собрания само по себе не отменяет зарегистрированное право другого лица. Спор о принадлежности имущества разрешают в установленном порядке, при необходимости в суде.
Статья 38 Закона регулирует доступ к общему имуществу, расположенному внутри индивидуального объекта. Если в частном помещении проходят общедомовые сети, собственник обязан обеспечить предусмотренный законом доступ для проверки, ремонта или замены. Для аварийных случаев установлен порядок доступа без заблаговременного уведомления. Принадлежность помещения и обязанность допустить к общим коммуникациям нужно оценивать раздельно.
У каждого собственника есть доля в праве на всё общее имущество. Её нельзя выделить конкретной частью крыши или подвала и продать отдельно от квартиры либо другого индивидуального объекта. При переходе права на этот объект соответствующая доля, а также права и обязанности по её содержанию переходят к новому собственнику. Таков смысл статьи 33 Закона.
Размер доли рассчитывается по соотношению полезной площади квартиры или площади нежилого помещения, парковочного места, кладовки к сумме полезных площадей всех квартир и площадей всех остальных перечисленных индивидуальных объектов. Парковочные места и кладовки из расчёта исключать нельзя.
Порядок голосования и начисления взносов закон регулирует отдельно.
Статья 34-1 различает текущие взносы квартир и нежилых помещений, взносы на содержание парковочных мест и кладовок, накопительные и целевые взносы.
Регистрация объекта кондоминиума обязательна. Она закрепляет сведения о доме, составе общего имущества и долях. Порядок установлен статьёй 39 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество» и Правилами, утверждёнными приказом № 241. При этом регистрация самого дома, права на отдельную квартиру, объекта кондоминиума и юридического лица ОСИ являются разными процедурами.
После первоначальной регистрации сведения также нужно поддерживать в актуальном состоянии. Предусмотренные законом изменения состава общего имущества и размеров долей подлежат государственной регистрации. При изменении идентификационных характеристик объекта корректировку правоустанавливающих и идентификационных документов оплачивает лицо, инициировавшее изменение. Это следует из пункта 7 статьи 31 и пункта 2 статьи 33 Закона.
Отсутствие регистрации объекта кондоминиума не превращает фасад, крышу и общедомовые сети в бесхозное имущество. Пункт 3 статьи 34 Закона возлагает на собственника бремя содержания как индивидуального объекта, так и общего имущества. Отсутствие записи само по себе также не аннулирует все начисления. Законность конкретного платежа проверяют по его основанию, принятому решению и применимому порядку расчёта.
Однако считать регистрацию простой формальностью тоже нельзя. По пункту 8 статьи 31 до неё сделки с общим имуществом не приобретают юридической силы. Закон предусматривает исключение для сделки с долей, совершаемой вместе со сделкой с индивидуальным объектом.
Для функционирующего дома регистрацию могут инициировать не менее двух собственников предусмотренных законом индивидуальных объектов, председатель ОСИ или местный исполнительный орган. В новом доме соответствующая обязанность возложена на заказчика или застройщика. Такой порядок не ставит регистрацию старого дома в зависимость исключительно от предварительного создания ОСИ.
Пункт 4 статьи 31 обязывает местные исполнительные органы за счёт местного бюджета обеспечить государственное техническое обследование функционирующих МЖД с составлением инвентарного перечня, а также формирование и представление документов для регистрации. Эта обязанность не ограничена только домами без документов на землю. Собственникам следует письменно инициировать необходимые действия и контролировать рассмотрение обращения.
Если в правовом кадастре нет сведений о праве на земельный участок, регистрирующий орган использует сведения государственного земельного кадастра. Если сведения отсутствуют и там, он направляет уведомление местному исполнительному органу для оформления прав. Этот механизм предусмотрен пунктом 3 статьи 39 Закона о регистрации недвижимости.
Срок подготовки землеустроительных и технических материалов нужно отличать от срока самой регистрационной услуги. Официальная карточка услуги указывает три рабочих дня при обращении через Госкорпорацию, без дня приёма документов, и один рабочий день через портал с поступления подтверждения оплаты в систему регистрирующего органа. Эти сроки не означают, что за тот же период должны быть выполнены все недостающие подготовительные работы. Рассмотрение обращения в акимат также имеет отдельные сроки по статье 76 АППК.
В новом доме особенно важно различать обязанности застройщика и события, с которых исчисляются сроки. До начала продаж он обязан обеспечить государственную регистрацию МЖД, продажа незарегистрированных индивидуальных объектов не допускается. Объект кондоминиума принятого в эксплуатацию дома застройщик регистрирует не позднее тридцати календарных дней с регистрации права первым собственником квартиры, нежилого помещения, парковочного места или кладовки.
Пункт 8 статьи 31 отдельно регулирует запрет продажи объектов, не отражённых в акте приёмки и проектно-сметной документации, а также не зарегистрированных в объекте кондоминиума, и содержит исключение для первой продажи. Его нельзя толковать как разрешение продавать помещения, отсутствующие в проекте, или общее имущество. Последовательность регистрационных действий необходимо проверять по документам конкретного дома.
При регистрации кондоминиума застройщик обязан включить предусмотренное проектом общее имущество. Паркинг может относиться к общему имуществу или находиться в индивидуальной собственности, его статус выясняют по проекту и правоустанавливающим документам. Включение земельного участка в общее имущество осуществляется за счёт застройщика. Закон также предусматривает прекращение соответствующего права застройщика на землю в связи с её включением в общее имущество.
Наружные инженерные сети и сооружения застройщик обязан безвозмездно передать в коммунальную собственность в течение шести месяцев с регистрации МЖД согласно проектно-сметной документации. Именно поэтому при приёмке документов нужно выяснять границы ответственности за сети и подтверждать, какая их часть относится к дому, а какая передаётся в коммунальную собственность.
После выбора формы управления либо субъекта управления при непосредственном совместном управлении у застройщика есть тридцать календарных дней на передачу предусмотренной законом документации по акту. В пакет входят заверенные проектной организацией копии проектно-сметной документации, копии экспертного заключения и корректировок, исполнительной технической документации, акта приёмки с приложениями, документа на землю, а также паспорта оборудования и инструкции. К акту должен прилагаться инвентарный перечень общего имущества.
Если в течение шести месяцев с регистрации объекта кондоминиума управление в предусмотренном законом порядке не выбрано, застройщик передаёт документы жилищной инспекции. Здесь начало отсчёта отличается от срока передачи наружных сетей, в одном случае речь идёт о регистрации объекта кондоминиума, в другом о регистрации МЖД.
Например: Здание зарегистрировали 1 марта, а кондоминиум зарегистрирован 15 апреля. Тогда шестимесячные периоды отсчитываются соответственно до 1 сентября и 15 октября.
Смешение этих событий мешает правильно определить просрочку
Земля требует отдельного внимания и в новом, и в давно заселённом доме. Площадь двора нельзя определять по привычке жителей или расположению забора. Границы, площадь и правовой режим проверяют по земельным и кадастровым документам. Детская площадка, проезд или парковка рядом с домом не всегда входят в его участок.
Статья 62 Земельного кодекса регулирует включение необходимого для размещения, эксплуатации и содержания дома участка в общее имущество. Общий участок является неделимым, если Кодексом не предусмотрено иное. Закон допускает передачу части общего имущества в ограниченное пользование по договору аренды в установленном порядке, но запрещает отчуждение общего земельного участка третьим лицам. Поэтому решение о шлагбауме, парковке или использовании части двора должно опираться на подтверждённые границы и полномочия собственников с соблюдением обязательных норм.
При смене управления состояние документов становится проверкой того, насколько дом действительно готов к передаче. Новый председатель или субъект управления должен получить сведения о самом здании, финансах, действующих договорах и решениях собственников. Одних ключей от подвала недостаточно для проверки расходов и планирования ремонта.
Пункт 4 статьи 51-1 и пункт 8 статьи 51-4 Закона устанавливают срок не более десяти рабочих дней для передачи предусмотренных законом документов и имущества при прекращении соответствующей деятельности по управлению. Передаются также ключи, электронные коды доступа, технические средства, оборудование и материальные ценности, приобретённые за счёт взносов. Форму акта и состав передаваемых материалов уточняют по Правилам управления, утверждённым приказом № 108.
Если часть документов отсутствует, это нужно прямо отразить в акте, что передано, чего не хватает и какие замечания имеются. Приём имеющихся материалов с фиксацией недостатков позволяет продолжить работу и предъявить конкретные требования о недостающем. Ожидание полного комплекта не должно становиться причиной прекращения необходимых действий по содержанию дома.
Для смены субъекта управления при непосредственном совместном управлении пункт 9 статьи 51-4 отдельно предусматривает сохранение остатка накоплений и его перевод на сберегательный счёт нового субъекта в течение трёх рабочих дней. Этот порядок относится к указанной в законе ситуации, его нельзя автоматически переносить на любую смену председателя ОСИ.
За нарушение застройщиком сроков передачи документации предусмотрена часть 7 статьи 320 КоАП. Для нарушения сроков передачи прежним председателем ОСИ или субъектом управления, а также отказа подписать акт предусмотрена часть 8. Однако ссылкой на статью 320 нельзя подменять определение ответственности за любое нарушение, связанное с кондоминиумом, для каждого случая нужно установить соответствующий состав.
В этой работе у участников разные задачи. Регистрирующий орган оформляет регистрационные сведения. Акимат обеспечивает предусмотренные законом действия по технической подготовке и земле. Жилищная инспекция выполняет свои контрольные полномочия и в установленных случаях принимает документацию. Собственники выбирают управление и участвуют в содержании дома. Передача всех вопросов одному председателю не заменит исполнение обязанностей остальных участников.
Собственникам не требуется становиться проектировщиками, строителями и специалистами по всем инженерным системам. Им необходимо организовать обслуживание с привлечением компетентных исполнителей и понимать, на основании каких документов принимаются решения. Когда состав имущества установлен, границы земли подтверждены, а документация передана, становятся понятнее и смета, и распределение обязанностей, и предмет возможного спора.
Забота об общем доме начинается с признания своей доли ответственности. Регистрация, инвентарный перечень и техническая документация помогают эту ответственность реализовать, определить, какое имущество нужно содержать, кто должен его обслуживать и с кого требовать исполнения конкретной обязанности.
В статье использована информация по ссылкам:
1.Закон РК от 16 апреля 1997 года № 94-I «О жилищных отношениях».
2. Закон РК от 26 июля 2007 года № 310 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество».
3. Приказ и.о. Министра юстиции РК от 24 августа 2007 года № 241.
4. Государственная регистрация объекта кондоминиума.
5. Административный процедурно-процессуальный кодекс РК от 29 июня 2020 года № 350-VI.
6.Земельный кодекс РК от 20 июня 2003 года № 442-II.
7. Приказ Министра национальной экономики РК от 19 февраля 2015 года № 108.
8. Кодекс РК об административных нарушениях от 5 июля 2014 № 235-V https://adilet.zan.kz/rus/docs/K1400000235
Материал подготовила,
Руководитель УЦ «ЖКХ-ИНФО» Алия БОГАЕВА
