Опубликовав в предыдущем номере нашей газеты проект новой концепции реформирования системы управления многоквартирными жилыми домами, мы начинаем диалог по данной теме так как наличие ошибок и просчётов в фундаменте будущего здания может привести к его разрушению.
Нам бы не хотелось, чтобы какая-либо реформа в ходе реализации забуксовала и оказалась ещё одним несбывшимся проектом.
Публикуем в этой статье своё видение, а также замечания с целью внести изменения в концепцию и вдохнуть в неё жизнеспособности.
Итак, авторы предлагают следующую модель управления многоквартирными домами:
«Видение новой модели управления МЖД»
По принципу «Один дом – одно объединение» в каждом отдельном МЖД создается объединение собственников помещений (квартир) (далее – ОСИ), которое будет осуществлять контрольно-надзорные функции, представлять и защищать интересы собственников помещений (квартир) в каждом МЖД, хранить документацию по МЖД (правоустанавливающие, финансовые, бухгалтерские документы)».
Таким образом, собственникам квартир предлагают зарегистрировать на каждый дом общественное объединение, со своим уставом, и управляющими органами.
При этом видимо на учредительном собрании будет приниматься «Решение об избрании председателя ОСИ и Совета ОСИ, что отражается в соответствующем протоколе.
В состав Совета ОСИ входят старшие по подъезду.
Председатель ОСИ и старшие по подъезду избираются исключительно из числа собственников помещений (квартир) данного МЖД (при выбытии их из числа собственников помещений (квартир) данного МЖД – переизбираются)».
Будет ли у данного объединения ревизионная комиссия неизвестно, но все имеющиеся законы РК предполагают создание таковой, для проведения работ за рациональным использованием денежных средств самого объединения.
Главной целью создания ОСИ, по мнению авторов, является надлежащий контроль за выполнением договора по управлению и содержанию с управляющей организацией (с достаточной материально-технической базой и наличием профильных специалистов).
При этом само решение о заключении договора принимается на общем собрании.
Далее авторы предлагают весьма спорную норму о передаче посредством доверенности право на распоряжение текущим счётом многоквартирного жилого дома.
Авторы оставляют право на расходование средств со счета при наличии письменного согласования председателем ОСИ.
Данная мера с их точки зрения позволит исключить такие проблемные вопросы как:
1) претензии и судебные разбирательства между ОСИ и управляющей организацией по задолженности собственников помещений (квартир) по ежемесячным эксплуатационным платежам, так как управление средствами на текущем счете будет в ведении управляющей организации;
2) исключение расходов на заработную плату персонала ОСИ (бухгалтер, юрист, инженер и т.д., за исключением заработной платы председателя ОСИ с текущего счета МЖД, управляемого управляющей организацией), так как работы по управлению и содержанию МЖД будут отнесены к компетенции управляющей организации.
Однако в ходе реализации этой реформы возникают вопросы о том, кто же будет решать вопросы налогового администрирования ОСИ, так как данная организация также должна сдавать отчёты и платить заработную плату председателю ОСИ.
- Что делать если председатель ОСИ отозвал доверенность на расходование денежных средств со счёта, а обязательства по договору обслуживания возникли не по решению председателя, а по решению общего собрания?
В такой ситуации платежи невозможны ибо, председатель ОСИ их не согласовал, новую управляющую организацию собственники не выбрали.
- Кто будет платить по счетам за дежурное освещение подъездов?
Также делегирование прав по доверенности не даёт никаких гарантий от судебных исков и претензий, так как в данном случае ответственность возникает у ОСИ, а не у обслуживающей компании.
Более того, в случае наличия претензий у председателя ОСИ к управляющей компании только распоряжающийся денежными средствами председатель ОСИ получит право на фактическое управление деньгами жителей.
Я сильно сомневаюсь, что работники управляющих компаний будут довольны получить схему работы по доверенности, когда её отзыв в любой момент может лишить финансирования и сделает рискованным любые дорогостоящие работы, проводимые по дому.
Также в данном случае желая сэкономить на бухгалтере ОСИ, инженере и прочем персонале авторы концепции смогут реально реализовать контрольные функции председателя ОСИ.
Кого он может проконтролировать, если его налоговые отчёты по ОСИ сдаёт бухгалтер управляющей компании.
Здесь есть прямая зависимость, лишающая председателя ОСИ самостоятельности.
- Что делать если в доме дорогое оборудование и реальный контроль требует привлечения других работников?
- Где их взять, если авторы концепции все эти работы передают в управляющую компанию?
Что могут проконтролировать избранные старшие по подъезду не имеющие специальных навыков также очевидно.
На практике сложившаяся модель, при которой в КСК есть свои специалисты показала надёжность при контроле, за действиями управляющих компаний и реально привела к снижению затрат собственников квартир.
Зачем избавляться от этого механизма контроля я не знаю, но альтернативы данному порядку нет.
Идём дальше и видим реальную картину того, кто в каких организациях обслуживает сейчас многоквартирные дома.
«Жилищный фонд в городских населенных пунктах составляет 908 311 единиц (домов), в том числе индивидуальных домов – 759 457 единиц (83,6 %), МЖД – 148 874 единиц (16,4 %).
Жилищный фонд в сельских населенных пунктах составляет 1 386 540 единиц (домов), в том числе индивидуальных домов – 1 199 453 единиц (86,5 %), МЖД – 187 087 единиц (13,5 %).
Формы управления объектом кондоминиума:
- кооперативы собственников квартир (КСК) – 3 553 единиц;
- управляющих организаций – 1 126 единиц;
- совместное управление – 867 единиц;
- иные формы – 3 121 единиц».
Таким образом, кооперативов по республике занимающихся управлением с больше всего 3 555 штук. Данная картина сложилась исторически с 1996 года и отражает реальное положение дел.
Что будет если концепция один дом-один ОСИ, будет воплощена в жизнь смотрим ниже.
Итак, мы знаем, что авторами концепции предлагается на каждый дом зарегистрировать ОСИ. Если учесть, что жилищный фонд в городах равен 148 тысячам единицам плюс жил фонд сельских населённых пунктов 187 тыс. единиц, получаем нехитрую цифру в 335 тысяч жилых домов, в которых надо зарегистрировать ОСИ.
Однако в данном случае, это огромная проблема так как, надо где- то избрать 335 тысяч председателей данными объединениями.
Допустим страшный сон переходящий в кошмар сбылся, и эта огромная армия председателей появилась на свет божий.
Что будет делать эта армия неизвестно, но вот Трудовой Кодекс РК и авторы концепции предполагают, что все эти лица должны иметь право хотя бы на минимальную заработную плату, за счёт жителей своих домов.
Если учесть, что со всеми вычетами минимальная заработная плата с налогами обойдётся в 24 000 тенге за одного председателя, все бедолаги, живущие в многоквартирных домах, ежемесячно только на председателей будут платить около 8 миллиардов тенге.
В данном случае авторы концепции выполняют работу иных государственных органов, занимающихся вопросами занятости и трудоустройства, но не как не эффективного управления домами.
Если на всю Республику в настоящий момент приходится всего 8 667 руководителей, занимающихся обслуживанием общедомового имущества в многоквартирных домах, зачем увеличивать их штатную численность в геометрической прогрессии?
Как мне кажется, после приведённых цифр говорить о серьёзности предлагаемых изменений в этой части нецелесообразно.
Количеством номинальных лиц-председателей ОСИ порядка не наведёшь.
Если есть иные точки зрения прошу их изложить.
Начальник юридического отдела
Ассоциации КСК г. Алматы
Рубцов А.А.
