Активность собственников жилья, понимание ими своей роли в управлении многоквартирными домами и общим имуществом, возможности и ограничения для внедрения энергоэффективных мероприятий – все это напрямую связано со сложившимися действующими моделями в управлении жильем. Эксперты проанализировали ситуацию в данной сфере в пяти постсоветских странах, сформулировали основные принципы, на которых стоит национальное жилищное законодательство в каждой из них, и составили коллекцию лучших примеров – практик из Азербайджана, Беларуси, Грузии, Молдовы и Украины и дает представление о том, какова ситуация в сфере ЖКХ в названных странах, какие существуют формы управления жильем, с чем приходится сталкиваться объединениям собственников жилья и каких результатов они способны достичь на данном этапе реформ. На пути к реформам жилищного сектора: повышение потенциала объединений собственников жилья в Азербайджане, Беларуси, Грузии, Молдове и Украине. Проект реализуется при финансовой поддержке Европейского Союза.
Практики управления жильем. Опыт Азербайджана
Жилищные отношения в Азербайджане регулируются «Гражданским Кодексом Азербайджанской Республики», который вступил в действие с 1 сентября 2000 года, и «Жилищным Кодексом Азербайджанской Республики», вступившим в действие с 1 октября 2009 года. В этих законах уже не упоминаются государственные организации по управлению многоквартирными жилыми домами – ЖЭСы, ЖЭУ и т.п. Последнее нормативное упоминание о жилищно-эксплуатационных управлениях (ЖЭУ) содержится в Постановлении Кабинета Министров Азербайджанской Республики «Об утверждении тарифов по оплате за пользование жильем и за жилищно-коммунальные услуги в домах государственного и общественного жилого фонда» от 10 марта 2000 года. В нем говорится, что «в соответствии с Законом Азербайджанской Республики «О приватизации жилищного фонда в Азербайджанской Республике»
- а) в частично приватизированных многоквартирных жилых домах, домах службы до приватизации домов обслуживание осуществляется жилищно-эксплуатационными организациями,
- б) государственные жилищно-эксплуатационные организации и ремонтно-строительные организации могут обслуживать приватизированные квартиры только на основании договора домов (квартир).
Зато в «Гражданском Кодексе Азербайджана» содержится первое упоминание об общем имуществе собственников в многоквартирном доме. Ст.227.1: собственникам составной части жилого дома принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения, несущие конструкции дома, механическое,электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающие более одной квартиры, а также земельный участок, на котором оно расположено. Ст. 235.1: собственники составных частей жилого дома обязаны участвовать в оплате обременений совместной собственности и в расходах по совместному управлению пропорционально своим долям стоимости. В«Жилищном Кодексе Азербайджана» дано определение товариществ собственников жилья. Ст.119.1: «Товариществом Собственников Жилья признается добровольное объединение собственников помещений в многоквартирном здании в целях совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном здании, эксплуатации общего имущества в многоквартирном здании, владения,пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения им». Решение о создании товарищества собственников жилья принимается собственниками помещений в многоквартирном здании на их общем собрании. Это решение считается принятым,если за него проголосовали собственники помещений в многоквартирном здании,обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений. Согласно ст. 141.1 Жилищного Кодекса Азербайджана,«управление многоквартирным зданием должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания жильцов, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном здании, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг жильцам такого здания». В Жилищном кодексе определены следующие способы управления:
- непосредственно собственниками помещений в многоквартирном доме;
- управление товариществом собственников жилья или иным специализированным потребительским кооперативом;
- управление управляющей организацией.
Способ управления многоквартирным зданием выбирается на общем собрании собственников помещений в здании и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения.Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в здании. Несмотря на то, что законодательство определяет права и обязанности обществ (объединений) собственников многоквартирного жилья (ОСМД / ОСЖ), в Азербайджане их создается немного. Это вызвано рядом причин, в том числе отсутствием процедуры сдачи общего имущества при многоэтажных зданиях на баланс собственников этих зданий. Многоэтажные здания по сей день находятся на балансе Объединений Жилищно-коммунального хозяйства.На пути к реформам жилищного сектора: повышение потенциала объединений собственников жилья в Азербайджане, Беларуси, Грузии, Молдове и Украине Проект реализуется при финансовой поддержке Европейского Союза Очень длительная процедура регистрации объединений собственников, поэтому на данный момент зарегистрировано всего 12 ОСМД. Но даже после регистрации ОСМД / ОСЖ продолжается формальное функционирование ЖЭУ и осуществление ими функций по управлению многоэтажными домами.
По материалам МАМН
Главный редактор
Алия Богаева
