Какие обязанности налагаются на владельцев недвижимости в Израиле? Сколько придется тратить на налоги и сборы, а также оплату коммунальных услуг, возможно, управляющей компании? Как сдать жилье в аренду и сколько на этом можно заработать?
Стоимость содержания недвижимости в Израиле складывается из нескольких составляющих: коммунальных платежей, платы за обслуживание здания и арноны – муниципального налога на недвижимость. Коммунальные платежи зависят от потребления, все начисления идут исходя из показаний счетчиков. Арнона также сумма не фиксированная – зависит от площади квартиры, города и района, в котором расположен дом.
Налоги на недвижимость
Собственники недвижимости в Израиле выплачивают муниципальный сбор — арнону. Величина налога зависит не только от площади недвижимости, но и её расположения. Поэтому в разных городах страны она может существенно отличаться. В крупных городах арнона выше, в более мелких и удаленных – ниже.
Оплачивать муниципальный налог можно двумя способами: разделить общую сумму на шесть частей и выплачивать каждые два месяца, либо единовременно оплатить всю сумму. С финансовой точки зрения выплатить налог одним платежом выгоднее, так как в таком случае сумма будет меньше. В среднем в месяц в рамках муниципального сбора начисляется около $60 (200 шекелей).
Некоторые категории граждан имеют право претендовать на скидки на арнону.
Коммунальные платежи
Домовой комитет
Домовй комитет в Израиле — аналог общеизвестного Товарищества собственников. Большинство израильтян и иностранцев имеют квартиры в домах, находящихся в их совместной долевой собственности. Согласно израильскому закону «О недвижимом имуществе», все совладельцы квартир в доме обязаны провести общее собрание и избрать Домовой комитет (vaad-ha-bait), который впоследствии будет заботиться о совместном имуществе, выбирать обслуживающую компанию. Члены Домового комитета обязаны раз в полгода представлять общему собранию отчет о деятельности и расходах.
На общем собрании устанавливается размер оплаты каждым из совладельцев общедомовых расходов. В зависимости от качества дома и района, в котором он расположен, сумма ежемесячных взносов колеблется от 50 (около $15) до 500 шекелей (около $140). Как правило, платеж начисляется каждый месяц вне зависимости от того, пустует квартира или используется. Ответственность за оплату несёт собственник квартиры, даже если жильцом является квартиросъёмщик. И если последний вовремя не вносит платежи, то решать проблему должен собственник.
Домовой комитет не имеет права предоставлять скидку по оплате какому-либо из собственников жилья. Так как уменьшение платы одного, автоматически возмещается за счёт увеличения платы для всех остальных собственников. Поэтому подобное решение может быть принято только на общем собрании собственников. При этом Домовой комитет может самостоятельно увеличить или уменьшить сумму установленного платежа до 15%, в зависимости от обстоятельств. Например, при увеличении/уменьшении цен на услуги, отмену поливки сада/газона и так далее.
• В соответствии со ст. 58 закона «О недвижимом имуществе» оплата взносов в Домовой комитет – это обязательный сбор для жильцов.
Электричество
Как и в большинстве стран, электричество, вода и газ (если в доме централизованная подача газа) оплачиваются по счётчикам. Поэтому счёт напрямую зависит от потребностей и привычек хозяина недвижимости.
Плата за электроэнергию – обычно самая большая статья расходов. В среднем она составляет около 0,5 шекеля ($0,15) за 1 кВт*ч. Конечно, если расходовать электричество экономно, можно уложиться и в 100-200 шекелей (около $30-55) в месяц. Но с учётом жаркого климата и необходимости в дополнение ко всему использовать кондиционеры, средний счёт для семьи составляет 400-500 шекелей ($100-135). Зимой немного меньше, несмотря на то, что отапливается квартира, если есть необходимость, с помощью кондиционера.
Счет за электричество оплачивается раз в два месяца, поэтому все названные суммы умножаем на два.
Водоснабжение
В Израиле воду берегут. Здесь совершенно обычная практика делать минимальный напор воды, пока намыливаешься в душе или вспениваешь моющее средство на грязных тарелках. Именно поэтому большие счета на неё здесь редкость. Но если вы привыкли лить воду почём зря, то сумма расходов может приблизиться к размерам счетов по электричеству.
В Израиле установлены квоты на расход воды. Норма потребления для частных лиц — 3,5 м³ в месяц на человека и не менее 7 м³ на единицу жилья. Расход воды, который превышает квоты, оплачивается по более высокому тарифу. Соответственно, существует «низкий» и «высокий» тарифы на воду:
• 6,5 шекелей ($1,7) за 1 м³
• 12,3 шекеля ($3,36) за 1 м³
Счёт приходит раз в два месяца и на одного человека в среднем составляет 50 шекелей. Если речь идёт о семье, то сумма возрастает до 200-250 шекелей.
Газ
В Израиле газ в дома проводят частные компании. Поэтому в счёт, который будет приходить раз в 2 месяца, будет включена не только стоимость самого газа, но и оплата услуг поставщика. Услуги компании обходятся примерно в 15-30 шекелей в месяц. Тариф на газ – 11-38 шекелей за кубометр. В среднем счёт за 2 месяца составляет около 100 шекелей (около $30).
Если в доме нет централизованной подачи газа, то часто используется газ в баллонах. Баллона на 12 кг хватает в среднем на 6-8 месяцев. Его цена — 150 шекелей.
Интернет, ТВ, телефон
Наиболее крупные операторы связи в Израиле: Cellcom, Orange и Pelephone. Ежемесячная плата за безлимитную мобильную связь и 1-3 гигабайта интернета – около 100 шекелей.
Домашний телефон пока тоже не ушёл в прошлое, но зачастую идёт «в пакете» и оплачивается вместе с домашним интернетом. На это уходит 150-200 шекелей в месяц. ТВ-пакет прибавит к счёту ещё от 120 до 250 шекелей в месяц.
Страхование недвижимости
Собственники недвижимости в Израиле сами выбирают, страховать им жильё или сэкономить на этом. В случае страхования на сумму от $30 000 до $60 000, взносы составят $180-$300 в год.
- Оплатить счета за коммунальные услуги в Израиле можно двумя способами. По старинке – в отделении почты, или воспользоваться современными благами цивилизации – оплатить по карте через интернет на сайте местного муниципалитета.
Пример расчёта налогов и коммунальных платежей
Квартира площадью 100 кв. м недалеко от центра города стоимостью $465 000. Семья из трёх человек живет в течение 3 месяцев в году.
• Ежегодный налог (ориентировочно) $720
• Домовой комитет (обслуживание дома) $800
• Вода на 3 человека (около $50 в месяц) $150
• Электроэнергия, включая отопление (около $100 в месяц) $300
• Газ (при централизованной подаче) $40-50
• Страховка на квартиру (по желанию собственника) $150
Итого расходов в год: $2160
Сдача в аренду
Государство никак не ограничивает иностранцев в заработке на сдаче недвижимости. Таким образом власти страны стимулируют рынок аренды, что способствует решению жилищного вопроса.
Не забывайте, что с полученного дохода необходимо платить налоги в Израиле. Система начисления государственных сборов достаточно сложная. Если коротко, то заработав на аренде 6000 шекелей, придется отдать государству примерно 1980 шекелей. Подробнее о расчётах налога на прибыль с аренды можно узнать на сайте налоговой службы Израиля (сайт на иврите).
В среднем месячная стоимость аренды жилья в Израиле:
• Однокомнатная квартира в центре города – от 2500 до 3800 шекелей ($690-1050)
• Однокомнатная квартира в спальных районах города – от 1900 до 3200 шекелей ($520-880)
• Трехкомнатная квартира в центре города – от 4500 до 6700 шекелей ($1200-1850)
• Трехкомнатная квартира в спальных районах города – от 3200 до 5500 шекелей ($880-1500)
Доходность от сдачи жилья в аренду зависит от его расположения и качества недвижимости, но в среднем по стране составляет около 4-5% годовых.
Управляющие компании
Для того чтобы вовремя оплачивать налоги, «коммуналку», успешно сдавать жильё в аренду и получать оплату, удобнее всего обратиться в управляющую компанию (УК).
Обычно компании, которые управляют недвижимостью в Израиле, берут за свои услуги 10-15% от суммы аренды. В их работу входит: уборка и уход за квартирой, устранение мелких поломок, реклама квартиры, заселение и выселение клиентов, взимание с них денег.
Стоимость жизни в стране
Израиль — благополучная страна. Согласно данным рейтинга «Cost of Living Index» от Numbeo, она занимает 11 место в мире по стоимости жизни.
По итогам года средняя зарплата в Израиле после вычета налогов составила порядка 10 000 шекелей (около $2700), что является вполне приличной суммой. Но с учётом цен на товары и услуги, аренду и содержание жилья, становится ясно, что приятные излишества себе может позволить не каждый.
Продажа недвижимости
Израильский рынок недвижимости ориентирован, в первую очередь, на внутреннего покупателя. Хотя, иностранцы, особенно состоятельные, играют на нём немалую роль и с удовольствием приобретают местное жильё. Ведь оно постоянно растёт в цене.
Несмотря на замедление роста – в последние годы не более 1-1,5% годовых, – рынок недвижимости страны остаётся в положительной динамике. А это говорит о его стабильности и перспективности вложений в местную недвижимость.
Налоги при продаже
Иностранцы освобождены от уплаты налога на прирост стоимости имущества при продаже единственного жилья и его последующих продажах раз в четыре года.
Другие расходы при продаже
В Израиле услуги риэлтора оплачивает та сторона, которая его наняла. Поэтому вполне возможно, что этой стороной окажется именно продавец, которому необходимо срочно продать квартиру. Стандартная ставка составляет 1-2% от суммы сделки +НДС. Столько же придётся отдать и за услуги адвоката, без которого в стране не проходит ни одна сделка.
Резюме: это надо запомнить
• Собственники выплачивают муниципальный сбор — арнону. Величина налога зависит не только от площади недвижимости, но и её расположения. Поэтому в разных городах страны она может существенно отличаться.
• Аналогом Товарищества собственников в Израиле является Домовой комитет, который имеет широкий круг полномочий, начиная от решения, поливать или не поливать газоны у дома, и заканчивая выбором обслуживающей компании с определёнными тарифами на предоставление услуг.
• Доходность от сдачи жилья в аренду зависит от его расположения, но в среднем по стране составляет около 4-5% годовых.
• Стоимость недвижимости в Израиле стабильно растёт. Хоть в последние годы этот процесс и значительно замедлился — до 1-1,5% в год.
Главный редактор
Алия Богаева
Источник: prian.ru
