Возвращаясь к теме обсуждения будущих поправок в действующее законодательство в области жилищных отношений обращаю внимание читателей, что в 2017 году никаких изменений в Закон РК «О жилищных отношениях» не будет.
Поэтому целесообразно со всей серьёзностью отнестись к документу выдержки из которого приводятся далее в статье.
Цитирую документ, который называется: «Концепция проекта Закона Республики Казахстан «О внесении изменений и дополнений в некоторые законодательные акты Республики Казахстан по вопросам жилищно-коммунального хозяйства».
Именно принятие концепции по внесению изменений в законы, прописывают наиболее важные направления для последующей законотворческой работы.
Сам законопроект в данной концепции разработан во исполнение поручений Премьер-Министра РК по итогам заседания Правительства РК от 23 мая 2016 года № 19 касательно проработки вопроса, связанного с выявленными фактами привлечения средств населения для приобретения жилья через потребительские кооперативы, и по недопущению создания финансовых пирамид, а также протокольных поручений Администрации Президента РК от 31 октября 2016 года и Первого Заместителя Премьер-Министра РК Мамина А.У. в части законодательного обеспечения деятельности местных исполнительных органов по государственному контролю за безопасной эксплуатацией опасных технических устройств на объектах ЖКХ.
Вопрос: Какие задачи решает принятие данного законопроекта?
Ответ: Законопроект направлен на урегулирование деятельности органов управления и содержания объектов кондоминиума, его порядка оформления, накопления денежных средств на капитальный ремонт общего имущества, участие в этих процессах самих собственников, в том числе с вовлечением непосредственно жилищной инспекции местных исполнительных органов с возможностью создания единой государственной информационной системы жилищно-коммунальной сферы, а также деятельности жилищных и жилищно-строительных кооперативов и прозрачности механизма приобретения жилья посредством вступления граждан в ЖК или ЖСК, в том числе устранение законодательных пробелов и коллизий в действующем законодательстве в сфере жилищного хозяйства.
Мнение юриста: Таким образом, можно предполагать, что законодатель действительно собирается дополнительно урегулировать вопросы управления и содержания объектов кондоминиума.
Также хотелось бы верить, что будут дополнительно прописаны механизмы именно накопления денежных средств на капитальный ремонт, так как в своём нынешнем виде этот процесс накоплением не является. Скорее доход от содержания накопительных счетов получают банки второго уровня, а сами собственники обзавелись ещё одной статьёй затрат на содержание дополнительных счетов.
Новшеством также является информация о создании единой государственной информационной системы жилищно-коммунальной сферы, о необходимости создания которой ходили слухи, но теперь они подтверждены и что это будет, покажет время.
В который раз будет предпринята попытка создания наиболее оптимальных условий для строительства жилья за счёт средств дольщиков и здесь опять перекроют лазейки позволяющие с регулярным постоянством заполнять новостные выпуски с информацией о недобросовестных застройщиках и несчастных гражданах поверивших в очередные посулы дешевого и качественного жилья.
Вопрос: Какие моменты являются важными в данном законопроекте?
Ответ: В целях установления порядка регистрации доли в общем имуществе предлагается на законодательном уровне определить требования, которые будут установлены для собствеников квартир на этапе возникновения права собственности на имущество, а также наделить акиматы компетенцией по изготовлению идентификационных документов на земельный участок под объектом кондоминиума и прилегающей территории по аналогии с изготовлением технических паспортов на дом, внести дополнительные условия для застройщиков, которые при вводе объектов в эксплуатацию будут подготавливаться расчеты долей в общем имуществе согласно утвержденным уполномоченным органом по делам архитектуры, градостроительства и строительства порядке и форме,предусмотреть в законодательстве и внести соответствующие изменения, по созданию объекта кондоминима МЖД после его регистрации.
Мнение юриста: Немаловажной проблемой в сфере управления жилищным фондом, является низкоэффективная деятельность органов управления МЖД, одним из распространенных форм которых, является кооператив собственников квартир(далее – КСК).
По данным МИО за 2016 год всего насчитывается 7 262 органов управления МЖД, из которых КСК всего лишь составляет — 2970 ед. или 22,6%.
Анализ правоприменительной практики показывает, что КСК используя недостатки законодательства в сфере жилищных отношений помимо управления МЖД, выполняют функции его содержания, тогда как данные функции законодательно должны реализовывать субъекты сервисной деятельности на основании договора, заключаемым с КСК.
К настоящему времени назрела острая необходимость реформирования сложившейся системы жилищных отношений и концепцией предлагается систематизировать механизм работы КСК с субъектами взаимоотношений, модернизировать систему накопительных счетов, определить основания для привлечения к ответственности руководителей органов управления и собственников помещений (квартир), оптимизировать формы органов управления, создать условия для развития сервисной деятельности по содержанию МЖД.
Вопрос: Какие ещё изменения планируются внести в законопроект?
Ответ: В целях установления целевого использования средств граждан планируется внести изменения касательно регистрации органа управления на каждом МЖД, порядка накопления и снятия средств со сберегательного счета органа управления, путем использования принципа «эскроу – счета», касательно исключения таких форм органов управления как управление объектом кондоминиума третьими (сторонними) лицами и иных форм, регламентации деятельности субъектов сервисной сферы, путем определения их прав и обязанностей.
Мнение юриста: Так как необходимость реформы назрела и это признаётся, давайте разберёмся по порядку.
Факт низкой эффективности органов управления общедомовым имуществом не подтверждён никакими цифрами и относится скорее к лозунгу о необходимости внедрить чего нибудь новое.
В настоящий момент в РК существуют и КСК и ПК, и сервисные компании и давая столь смелые диагнозы по отношению к одним формам управления разработчики Концепции уклонились от анализа сервисных компаний, механизм взаимодействия которых с собственниками только планируется прописать в предполагаемых поправках.
Вместе с тем, здесь есть что сказать и даже привести примеры.
Сервисное управление
В городе Алматы самой большой организацией занимающейся сервисным обслуживанием является государственное Товарищество с ограниченной ответственностью «Алматы тургын уй». Единственным учредителем которого, по состоянию на май 2017 г. являлось Управление Жилья и Жилищной инспекции г. Алматы, хотя быть может в настоящее время ничего не изменилось.
Вопрос: Какие задачи выполняет сервисная компания «Алматы тургын уй»?
Ответ: Данная сервисная компания обслуживает новые дома, построенные по различным государственным программам и доля собственности государства в данных объектах недвижимости высока, до момента продажи квартир.
Мнение юриста: Общее количество домов обслуживаемых данной организацией неизвестно, но составляет несколько сотен, что можно было увидеть из отчётов выставленных данной организацией.
Уставной капитал данной сервисной компании на конец года составлял 1 млрд. 400 млн.тнг (один миллиард четыреста миллионов тенге), но был увеличен до 1 млрд. 600 млн. тенге (один миллиард шестьсот миллионов тенге).
Насколько можно судить по документам уставной капитал сформирован за счёт государственных денежных средств.
При этом данная сервисная компания на момент сдачи номера в печать своего сайта не имела и чем она занимается знают только её учредители.
При этом количество жалоб на данное ТОО увеличивается год от года, но никакой открытой информации о положении дел и отчётах перед собственниками нам раздобыть не удалось.
При этом заметьте разницу, если дом управляется и обслуживается КСК, то он даёт отчёт по каждому дому, отчёт в КСК охватывающий 15 домов содержит до 30 листов информации, а иногда и больше.
Обобщив всю информацию, представленную на открытых сайтах, где ранее ТОО «Алматы Тургын Уй» размещало информацию для собственников удалось установить, что могут уложить отчёт о своей деятельности не более чем на 10 листах и при этом самое главное они не нарушают закон, потому что сервисная организация вообще никому ничего показывать не должна и от них никто не вправе потребовать отчёта.
Более того, представьте себе жителей недовольных деятельностью данной сервисной организации обратившихся в управление жилья и жилищной инспекции, с жалобами на беспорядок в домах, во дворах и далее, далее, далее. Какое объективное рассмотрение данных жалоб вообще возможно в данном случае если и сервисная организация и учредитель в данном случае вообще являются одним лицом, хотя и формально жилищная инспекция не вправе проверять субъектов сервисной деятельности.
Ситуация 1
В редакцию обратились жители, проживающие в микрорайоне обслуживаемым ТОО «Алматы Тургын Уй» и сообщили что данное ТОО заключил договор с другим ТОО «Отау Комек» (копия которого имеется в редакции) , где возлагает на неизвестное никому ТОО обязанности по проведению общего собрания собственников квартир по вопросу выбора субъекта сервисной деятельности.
Мнение юриста: Каким образом государственная организация может передавать данное право от собственников третьим лицам, ведь данное право принадлежит только собственникам квартир и жилищной инспекции.
Нами был направлен запрос СМИ на имя учредителя в котором просили предоставить информацию о том действительно ли заключён договор между ТОО «Алматы Тургын Уй» и ТОО «Отау Комек», а также дать информацию о том проводились ли проверки жилищной инспекции в отношении ТОО «Алматы Тургын Уй».
Мы получили ответ за подписью заместителя руководителя Т. Абилова от 09.06.2017 г. сообщает всем желающим получить информацию следующее:
«ТОО «Алматы тургын уй» (далее-ТОО) является независимым юридическим лицом, которое самостоятельно определяет и регулирует свою деятельность»….
Однако при этом его уставной капитал формируется из бюджета г. Алматы, а никаких документов о продажи данного ТОО в частную собственность Т.Абилов не представил, Также не было ответа о проводимых проверках в отношении данной независимой организации.
Возможно, если государство пришло всерьёз и надолго, то всегда есть возможность говорить о наведении порядка в сфере обслуживания общедомового имущества.
Некоторые граждане всегда говорят о том, что всю коммуналку надо снова отдать государству. Основной довод Порядка будет больше. Видимо ностальгия.
Однако если посмотреть в документы ТОО то убеждаешься, что крепкие государственные хозяйственники уже с 2013 года обслуживают дома и предоставляют их жителям разные услуги.
С государственным размахом работают, а посмотришь в интернет никаких информационных поводов для гордости за них нет. Где те специалисты и самое главное те результаты, по наведению порядка которые, нам обещают в концепции.
Если с изменением закона государственные сервисные организации также тихо будут продолжать пополнять учредительный капитал за счёт государственного бюджета — что поменяется ?
В данном случае всё стало только хуже, потому что для регистрации КСК собственники скидываются своими деньгами и рискуют самостоятельно.
А здесь для регистрации государственного ТОО «Алматы тургын уй» скинулись все горожане, а результаты работы этой организации известны только её учредителю и администрации.
Как быть и что делать в этой ситуации?
Необходимо предусмотреть возможность многообразия форм управления домом как равнозначно увеличить ответственность и прозрачность именно сервисных организаций.
При этом и права и обязанности по отношению друг к другу данные субъекты должны урегулировать законодательно, так как в противном случае договор на сервисное обслуживание будет кабальным и всегда в пользу сервисной организации, так как неграмотному председателю КСК можно внушить что угодно.
Новые старые председатели
Вопрос: Какие плюсы и минусы законопроекта?
Ответ: Предполагаемая реформа жилищных отношений увеличит кратно ответственность собственников квартир за содержание собственного жилья. При этом, в настоящее время никакой деятельности направленной на систематическое повышение правовой грамотности жителей не ведётся.
Мнение юриста: В настоящий момент всех руководителей КСК, ПК, ПКСК, ЖСК, ЖК и сервисных компаний вместе взятых выполняющих работу по содержанию и управлению общедомовым имуществом не более 8000 человек. Большая часть из них выбраны на собраниях.
Если реформе быть, то на каждый многоквартирный дом, надо будет избрать председателя, ответственного и неважно с какими пока ещё полномочиями, но собственника, который по смыслу предлагаемых поправок должен будет контролировать сервисную компанию и всех поставщиков коммунальных услуг соприкасающихся с домом, не говоря уже о государственных органах, которые также примут деятельное участие в работе этого председателя.
При этом вся ответственность за ошибки сразу ложиться на данного руководителя, а все материальные издержки выплачиваются за счёт денег собираемых жителями данного дома.
В данном случае многократно возрастаем фактор профессионализма данного руководителя.
Но где добыть столько профи, если сейчас их всего 8000 тысяч и это только арифметически, а не по факту, в то время как на республику нужно 30 000 тысяч тридцать.
В данном случае, если реформаторы серьёзны в своём намерении идти до конца, то здесь возможно ожидать социальных потрясений.
К сожалению, весь маразм происходящего пока не дошел до ответственных работников республиканского уровня и наше дело говорить и писать об этом, чтобы смысл дошёл до каждого собственника.
Капитальный ремонт
Вопрос: Какие положительные последствия в случае принятия законопроекта?
Ответ: Одной из актуальных проблем в данной сфере является ухудшение состояния жилищного фонда, которая требует капитального ремонта.
Всего из республиканского бюджета на эти цели в 2011-2015 годах местным исполнительным органам было выделено – 33,6 млрд. тенге. За счет выделенных средств, специализированные уполномоченные организации отремонтировали порядка 2 332 многоквартирных жилых домов.
Вышеуказанные меры позволят объединить всех жителей одного дома, как членов одного КСК с общим интересом – сохранить и улучшить свой дом, успешно соблюдать принципы демократического самоуправления – принимать основные решения на общем собрании, выбирать и контролировать деятельность правления и целевое использование денежных средств, а также выступать в качестве заказчика услуг и работ по управлению и обслуживанию жилищного фонда. Данная система позволит облегчить процедуру принятия решений, при этом решения будут приниматься не единолично председателем КСК, а значительным числом собственников помещений (квартир), а также будет минимизирована проблема подделки подписей. Все это позволит в значительной степени урегулировать взаимоотношения субъектов жилищных отношений и повысить их правовую дисциплину.
В Предпринимательском кодексе в области управления жилищным фондом предусмотрен контроль, а в области промышленной безопасности предусмотрен надзор, но в действующем законодательстве отсутствуют функции контроля или надзора за опасными техническим устройствами на объектах ЖКХ.
Мнение юриста: Необходимо введение контроля или надзора, которое позволит оперативно реагировать при нарушении требований безопасной эксплуатации опасных технических устройств на объектах ЖКХ, предотвратить вредное воздействие опасных технических устройств, возникающих при авариях, инцидентах на объектах жилищно-коммунального хозяйства, на персонал и население.
В случае принятия законопроекта предполагаются следующие положительные правовые и социально-экономические последствия:
- — повышение ответственности и эффективности собственников в сфере жилищных отношений, а также полномочии жилищной инспекции;
- — обеспечение кворума на собрании собственников квартир для принятия каких-либо решений по управлению и содержанию МЖД;
- — регистрация всех МЖД в стране как объекта кондоминиума;
- — единообразие форм управления МЖД;
- — регламентированный порядок открытия, ведения и закрытия текущего и сберегательного счетов для МЖД;
- — прозрачный ежемесячный тариф на управление и содержание МЖД;
- — повышение объективности и прозрачности деятельности ЖК и ЖСК;
- — исключение злоупотреблений застройщиками правами в отношениях, связанных с ЖСК;
- — исключение возможности создания ЖК, имеющие признаки финансовых пирамид.
При этом реализация норм проекта закона не потребует выделения средств из государственного бюджета, что несомненно должно порадовать собственников.
Директор газеты «Кондоминиум»
Рубцов А.А.
