Последнее время мы получаем все больше писем с просьбами рассказать с чего начать тем, кто решил организовать самоуправление своим многоквартирным домом, контролировать качество и полноту оказываемых жильцам дома коммунальных и эксплуатационных услуг, правильность их оплаты.
Сразу хочется извиниться перед теми, кому наши ответы показались недостаточно полными. Причиной чаще всего является то обстоятельство, что лицами, представляющими жилищные объединения граждан в нашей Ассоциации ТСЖ и ЖСК, являются их председатели правления, т.е. люди на которых лежит колоссальная ответственность управления домами с количеством проживающих порой соразмерным с большим поселком (в цифрах это от 500 до 5000 человек в одном ТСЖ) и заниматься «ликбезом» у них порой просто нет времени. Штатных сотрудников у Ассоциации тоже совсем немного и перед ними также стоят совершенно определенные ежедневные задачи по защите интересов членов нашей Ассоциации.
Что же прежде всего надо сделать людям, поставившим перед собой цель самим управлять своим домом?
Наверное, прежде всего, стоит попытаться предельно честно ответить самому себе на ряд вопросов:
— существует ли в моем доме внушительная группа единомышленников, объединенная целью организации эффективного самоуправления?
— готовы ли Вы тратить существенную часть личного свободного времени на эту работу?
— есть ли у Вас это время?
— готовы ли Вы и Ваши соседи финансировать эту работу из собственных средств?
— кто лично возьмет на себя роль «локомотива Вашей «перестройки» и кому в дальнейшем все жители дома смогут доверить представление своих интересов и выбрать председателем Совета дома или Председателем правления ТСЖ?
Если Вас не испугали собственные ответы на заданные себе вопросы, и Вы по-прежнему полны решимости навести порядок в Вашем доме, то настало время собрать из жителей Инициативную группу и определиться что же Вы все-таки хотите создать – Совет МКД или ТСЖ?
Сразу надо отметить, что Совет дома не подлежит государственной регистрации, не является юридическим лицом, права его во многом ограниченны и по сути СД является некой суррогатной формой объединения жителей по каким-то причинам, не нашедшим в себе сил создать Товарищество Собственников Жилья (например, по причине некой ТСЖ-фобии у ряда наших сограждан, особенно пожилого возраста, возникшей из-за травли ТСЖ, которая развернулась в ряде СМИ).
Остановимся на ТСЖ, как более продвинутой форме самоорганизации собственников, которая, предоставляет максимум возможностей для управления их общим имуществом.
Следующим шагом будет уведомление всех собственников и жителей дома о существовании Инициативной группы собственников и созыве общего собрания.
Позволим себе отметить, что в этой заметке мы сознательно не отягощаем текст реквизитами нормативных актов и статьями ЖК РФ, ставя перед собой цель, показать сам порядок действий и направление приложений Ваших усилий при решении данной многотрудной задачи.
Очень действенным механизмом донесения Вашей позиции до соседей, а порой и обычного знакомства, является поквартирный обход. Надо так же заметить, что Вашим основным преимуществом, Вашим главным оружием в борьбе за честное ЖКХ в стенах Вашего дома является открытость, честность и поддержка Ваших действий жителями дома. Поэтому совет — начните Ваши действия по созданию ТСЖ с поквартирного обхода. Не бойтесь косых взглядов и неприятных вопросов, к сожалению наших людей, за последние 20 лет столько раз обманывали, что подозрение к любому новшеству — это нормально. Объясните своим соседям, откуда появилась такая идея, какие цели Вы преследуете. Будьте ярки и не тривиальны. Ведите за собой. Заставьте людей поверить, что просто необходимо самим решать, как жить в своем доме. И если у Вас это получится – не разочаруйте их, пожалуйста.
Следующим этапом для Вас будет проведение очного Общего собрания собственников. Для чего Вам будет необходимо уведомить всех путем почтового отправления в адрес каждого. Местом проведения может быть, как двор дома, так и предоставленное местными органами власти помещение.
Практика показывает, что на этом собрании кворума не будет. Это нормально, не стоит опускать руки и бежать топиться в соседний пруд. Ваше учредительное собрание решением присутствующих получает статус информационного.
На нем Вы устанавливаете порядок и сроки проведения заочного общего собрания, определяете его повестку.
При проведении очного общего собрания Вы получите еще один очень важный результат – Вы увидите тех соседей, которым не безразлична судьба Вашего дома. И на кого в первую очередь в дальнейшем Вы сможете опереться. Затем Вы в установленные Законом сроки проводите заочное голосование путем почтовой рассылки и сбора материалов для голосования по адресам собственников.
Надо хорошо продумать порядок сбора проголосовавших бюллетеней. Наиболее удобным является установка урн для голосования в холлах подъездов, но возможное противодействие со стороны сотрудников Вашей Управляющей компании или просто актов вандализма делает такой вариант достаточно рискованным. Возможен вариант сбора бюллетеней в урны, хранящиеся в квартирах заранее определенных старших по подъездам из числа членов инициативной группы.
В ходе проведения голосования нельзя забывать про агитацию, во всех формах призывающую Ваших соседей принять участие в решении судьбы Вашего дома.
Следующим этапом, если собрание состоялось и решение принято, будет подача документов в регистрирующий орган – для Москвы это Налоговая инспекция №46 УФНС по г. Москве. В доступных источниках достаточно много информации о подготовке документов для государственной регистрации ТСЖ, возможно так же обратиться в специализированную юридическую фирму. И в том и в другом случае эта процедура для ТСЖ будет не бесплатна, т.к. плату за нотариальное оформление и оплату госпошлины никто для ТСЖ не отменял. И вот счастливый день – пройдя через тернии учреждения и регистрации Председатель правления жилищного объединения граждан Вашего дома получает уставные документы ТСЖ.
С этого момента по сути для правления начинается та работа, ради которой собственно Вы все это и затевали. И опять эта работа начинается с созыва общего собрания, которое должно, прежде всего, определиться с формой управления МКД. Это может быть самоуправление или передача этой функции Управляющей компании, выбранной жителями на собрании. Функционирование дома, выбор формы управления им, наряду с такими чисто инженерно-строительными особенностями как год постройки, изношенность инфраструктуры МКД, особенностями проекта, в современных условиях очень сильно связанно и с социальным составом жителей. В большинстве случаев жилищные объединения граждан, созданные в домах, которые могут быть условно отнесены к экономклассу, т.е. домам, эксплуатирующийся по ставкам, устанавливаемым на год соответствующим Постановлением Правительства Москвы (на 2013год это № 671-ПП от 27.11.2012г. В этом случае дом через юридическое лицо, на которое жители возложили функции управления домом получает городскую субсидию. Те же дома (как правило, бизнес и премиум класса) которые, устанавливают ставки выше рекомендованных таких, субсидий лишаются, и все расходы по содержанию дома ложатся целиком на собственников. Как показывает практика, эффективно управлять домом самостоятельно (т.е. без привлечения других управляющих структур по договорам технического обслуживания МКД) по ставкам установленным Правительством Москвы жилищное объединение (ТСЖ, ЖСК, ЖК) может лишь в домах с численностью проживающих более 2000 человек. При меньшей численности затраты на обслуживающий персонал и накладные расходы становятся слишком велики.
Конечно, существует такая форма «самоуправления», когда ТСЖ или ЖСК заключает договор с энергоснабжающими организациями, с эксплуатирующей организацией (как правило это ГУП ДЕЗ района или другая подобная городским структурам – ГУП ЭВАЖД, ГУП «Жилкооперация» и т.д.) на техническое обслуживание, на расчетное обслуживание с ГКУ ИС района и пытается их контролировать. Однако, в большинстве случаев из-за малочисленности и низкой квалификации персонала ТСЖ/ЖСК это плохо удается. На наш взгляд для Председателя и бухгалтера «бюджетных» ТСЖ и ЖСК оптимальным является выбор сторонней УК и передачи ей функций управления МКД. Это могут быть как частные, так и государственные УК. В своей оценке в качестве оптимального выбора мы все же склоняемся к государственными компаниям, действующим на территории конкретного района (в Москве это система районных ДЕЗов и ГБУ «Жилищник»).
Почему именно они?
Из-за прямой связи с Управами районов и Префектурами округов, на территории которых они работают, появляется дополнительный рычаг давления со стороны ТСЖ на эти УК через административные ресурсы местных органов власти, понятная структура собственности, отсутствие внутренних конфликтов на местном уровне при получении МКД городских субсидий, выстроенная система диспетчеризации домов, наличие оперативного резерва аварийных служб и т.д.
Расчетное обслуживание возможно так же передать структурам ГКУ ИС района. Высвободившееся время и силы правление ТСЖ, штатные сотрудники должны направить на контроль качества выполнения договоренных обязательств со стороны выбранной УК и подрядных организаций, очень эффективным методом является привлечение экспертных организаций и предприятий для выборочного или полного контроля качества обслуживания дома, эффективности функционирования инженерных систем.
Отдельно хочется остановиться на уборке прилегающей к дому территории и ее благоустройству. Часто приходится встречаться с заблуждением, что средства на проведение работ заложены в сборы за ЖКУ. Это не так. Если земельный участок не включен в общедомовое имущество (а именно с ТСЖ не заключен договор аренды земельного участка, местным органом власти не выпущен распорядительный документ (в Москве эти Распоряжения ДГИ г. Москвы) в котором определены границы земельного участка и цель его использование размещение многоквартирного жилого дома установленной этажности) уборка и благоустройство придомовой территории осуществляется за счет средств городского бюджета, заказчиком выполнения этих работ является ГКУ ИС района. Значит ли это, что ТСЖ должно самоустраниться и не принимать участия в контроле за качеством и полнотой выполняемых работ? Конечно, нет.
Любые работы, выполняемые по государственному или городскому контрактам, подлежат общественному контролю, и работы по уборке Вашего двора не являются исключением.
На каждый участок уборки еще с советских времен работы ПРЭО и ПЖРЭО существуют карточки уборки в которых имеется детальное описание (с планом и установленными границами) участка уборки, типами убираемой территории (внутридомовой проезд, тротуар, газон и т.д.), от них зависит периодичность уборки и виды работ (например, уборка опавших листьев), категория уборки по степени механизации труда дворника (мех. уборка, уборка средствами малой механизации, ручная уборка) от этого напрямую зависит оплата труда дворника и предоставление ему работодателем инвентарь и расходные материалы.
Надо заметить, что участки уборки, закрепленные сейчас за каждым домом в качестве придомовой территории гораздо больше той территории земельных участков, которые передаются МКД по планам межевания, т.к. как правило, городские власти стараются передать жителям лишь участки, ненамного превышающие площадь застройки МКД. Это в последующем приведет, в том числе к тому, что ТСЖ все равно нужно будет осуществлять контроль за качеством уборки придомовой территории, отнесенной по итогам межевания в городской земле.
Как Вы успели заметить, работы у созданного Вами ТСЖ оказалось непочатый край и работа эта не ограничена конкретными временными рамками, пока стоит Ваш дом его необходимо качественно эксплуатировать. Отдельно стоит остановиться на теме взаимоотношений с городскими монополистами – компаниями — поставщиками ресурсов и услуг для Вашего дома. Традиционно взаимоотношения с ними тяжелы из-за несоответствия размеров потребителя и поставщика услуг, излишней бюрократии последнего и нежелание видеть в ТСЖ сторону для переговоров, желание поставщика перенести на потребителя все издержки, в том числе и по содержанию установленных систем и оборудования. Важным подспорьем в этом вопросе для ТСЖ является установка контрольной аппаратуры, применение счетчиков и энергосберегающих мероприятий, участие в профильных городских программах, использование для более эффективного взаимодействия с этими структурами административного ресурса городских властей.
Мы осознанно не использовали в своем рассказе специальных терминов; не утяжеляли его ссылками на нормативные акты и статьи жилищного кодекса. Целью было просто и честно объяснить не подготовленному человеку, желающему изменить жизнь в своем доме к лучшему как это сделать. Надеемся, что отчасти это у нас получилось. И если Вы все же решитесь пойти по этому непростому и подчас неблагодарному пути, то хочется помимо пожеланий успеха, сказать, что если специалисты ЖКХ говорят слишком заумно, если Вам не могут или не хотят объяснять что-то, то скорее всего именно в этом Вас хотят обмануть. Не стесняйтесь добиваться объяснений, будьте настойчивы и не удобны, пишите письма, требуйте, ходите на приемы к начальству. Это наши дома, наши дворы. И никто кроме нас не сделает их удобными для жизни нас и наших детей.
В добрый путь!
Источник: astropar.livejournal.com
