Ознакомившись с концепцией и проектом закона «О внесении изменений и дополнений в некоторые законодательные акты Республики Казахстан по вопросам жилищно-коммунального хозяйства», обсудив, мы, председатели КСК и жители г. Усть-Каменогорска, хотим поделиться своим мнением и организовать публичное обсуждение, для организации которого не нашлось заинтересованных органов. Самым заинтересованным является население, которому предстоят расходы на ликвидацию КСК и выплату пособий работникам, на процедуры юридической регистрации ОСИ, на удорожание платежей за содержание жилья в связи с изменением формы управления и открытием двух счетов. Итак, что мы обнаружили и что предлагаем?
Главным достоинством «революционного» изменения в законе «О жилищных отношениях» является стремление его авторов вовлечь членов кондоминиума в управление и содержание собственного имущества через создание ОСИ, как юридического лица, на каждом доме.
Не секрет, что средний процент оплаты эксплуатационных расходов по КСК составляет 60-65%, в текущих и отчетно-выборных собраниях участвует 5-10% владельцев помещений, для работы в правлении и ревизионной комиссии с большим трудом удается уговорить и набрать необходимое количество членов.
При такой пассивности и безответственности наших сограждан очевидны сложность проведения организационных процедур по реализации новшества и, что самое главное и наболевшее, назревшая необходимость принятия (в дополнение к имеющимся) правовых норм для привлечения к ответственности собственников помещений, уклоняющихся от выполнения обязанности по содержанию собственного имущества. Действующий судебно-правовой механизм не дает должного эффекта, не обеспечивает полного погашения задолженности.
Реализация закона позволит создать тысячи новых рабочих мест, как для управляющих домами, так и для работников малого и среднего бизнеса, занимающихся содержанием и ремонтом внутридомовых инженерных систем, строительных конструкций. В масштабах государства снизится безработица, расширится налогооблагаемое поле, а трудоустройство граждан будет решено без привлечения бюджетных и частных инвестиций, исключительно за счет средств населения, проживающего на свою беду в многоквартирных жилых домах, 75,8% которых обслуживаются КСК (на примере г.Усть-Каменогорска).
Но авторов закона не взволновало, что вопросы ценообразования и стоимости содержания жилья, контролируемые и сдерживаемые общим собранием и правлением КСК, теперь будут формироваться в зависимости от ценовых предложений на рынке услуг сервисных служб, а, значит, вырастут в несколько раз. И это в условиях кризиса и низкой платежеспособности жителей многоквартирных домов, в основной массе не относящихся к категории среднеобеспеченных и проживающих не в столицах, а в регионах нашего Казахстана с другим уровнем среднедушевого дохода.
Каковы же причины, побудившие авторов проекта к ликвидации КСК, и ожидаемые результаты реализации предлагаемых изменений, отраженные в «Концепции проекта закона…»?
Основываясь на анализе правоприменительной практики (то есть на анализе толкования нормативно-правовых актов в ходе судебных рассмотрений), авторы концепции отмечают, что КСК помимо управления домами выполняют функции их содержания, обслуживают более 10 домов (в действующем законе количество домов не ограничено), не открывают сберегательный счет, проводят формальные собрания жильцов, принимают решения на основании фиктивных подписей, не предоставляют отчеты о своей деятельности, при переизбрании председателя препятствуют его вступлению в должность. А что, перечисленные недостатки — характерная особенность всех КСК или только тех, которые проходили по судебным искам?
Обратите внимание: нет ссылки на какую-либо статистику и информацию от министерства жилищно-коммунального хозяйства о неудовлетворительном содержании и множестве аварий на внутридомовых инженерных системах, о систематическом несвоевременном выполнении заявок владельцев помещений, о срыве сроков подготовки домов к отопительному сезону, о плохом санитарном состоянии домов и территорий, о необходимости вмешательства местных исполнительных органов для наведения порядка. То есть отсутствуют обоснованные претензии к работе КСК по содержанию имущества. Все замечания относятся исключительно к сфере управления делами КСК, основанной на соблюдении владельцами помещений принципов демократического самоуправления, а именно: обязанность владельцев принимать участие и решать вопросы на общем собрании (5-10% фактическая явка), брать на себя обязанности и находить время для работы в правлении и ревизионной комиссии, контролировать целевое использование средств. Как видим, все перечисленные недостатки возникают там, где очень низка активность населения, а претензии должны быть адресованы самим владельцам помещений и законодательству, не предусматривающему хоть какую-нибудь ответственность владельцев помещений за невыполнение своих обязанностей.
Правовой мониторинг на соблюдение законов, по мнению авторов законопроекта, выявил недоверие, неудовлетворенность качеством обслуживания, отсутствие прозрачности. Это что «верю — не верю», «вижу — не вижу» теперь стали юридическими понятиями, критериями соблюдения законов? При этом собственно нарушений требований конкретных нормативно-правовых актов и их статей, характерных хотя бы для «плохих» КСК, не приведено. Следовательно, КСК соблюдают действующие законы, никаких нарушений правовых норм в сфере жилищно-коммунального хозяйства правовой мониторинг не выявил.
Похоже, что авторы просто заполнили подходящим, по их мнению, текстом соответствующие графы в типовой таблице, набрав хоть какой — то «криминал» в адрес КСК для обоснования задачи по их устранению и замене на ОСИ.
Правовым мониторингом отмечено «отсутствие основных обязанностей и ответственности органов управления объектом кондоминиума». Согласно п.7 ст.48 действующего закона «О жилищных отношениях» «Права и обязанности председателя кооператива определяются уставом», основанным на примерном (типовом) Уставе КСК, в свое время разработанном уполномоченным органом. Уставы действующих КСК прошли юридическую регистрацию в органах юстиции на их соответствие действующему законодательству. Если в действующих документах отсутствуют или недостаточно прописаны основные обязанности и ответственность органа управления, то устранить это уполномочены только законодательные органы.
В концепции справедливо указано на «одну из актуальных проблем» — «ухудшение состояния жилищного фонда, который требует капитального ремонта». Проблему предложено решить через открытие сберегательных счетов на каждый дом. С появлением в законе этого требования были проведены опросы жителей, которые категорически отказались от сберегательных счетов, поскольку в законе не был прописан механизм, гарантирующий сохранность, защиту от инфляции, ответственность за целевое использование средств и, не менее главное, за обязательное пополнение счета всеми членами кондоминиума. Последнее условие в новом законе также не предусмотрено, как и ответственность за его невыполнение. КСК нашли выход и организуют проведение капитального ремонта за счет добровольного и осознанного сбора самими жителями целевых средств.
Положение о сберегательном счете сможет, на наш взгляд, работать, если накопление средств будет персонифицироваться по квартирам (помещениям), их расходование только по согласию собственника, а счет открывается на условиях начисления премии государства и защиты от инфляции.
Предполагаемые разработчиками правовые и социально-экономические последствия в случае принятия проекта закона: повышение ответственности и эффективности собственников помещений, обеспечение кворума на собрании, прозрачный ежемесячный тариф. Насколько они реальны?
Сегодня правом выхода из КСК, предусмотренным п.7 ст.42 закона «О жилищных отношениях», образования своего отдельного кооператива либо применения иной формы управления объектом кондоминиума пользуются очень немногие жилые дома, в основном имеющие источник дохода (аренда подвальных помещений, коммерческие структуры на первых этажах). Причина одна — низкий процент сбора платежей. Люди боятся выходить из КСК и оставаться беспомощными перед неплательщиками, новый закон ситуацию не улучшает.
Если процедура принятия судебных решений по искам КСК к неплательщикам за последние годы доработана, упрощена и проводится в короткие сроки, то исполнение судебных решений значительно затягивается по множеству причин. Правовыми актами о порядке взимания и погашения задолженности конечные сроки не установлены. Размер и периодичность погашения определяет сам должник. Например, при задолженности 100 тыс. тенге должник вносит в кассу 1,5 тыс. тенге один раз в месяц, полного погашения можно ожидать только через 6 лет. В случае задолженности малообеспеченных граждан, не имеющих официального места работы, хотя явно имеющих неплохой уровень дохода, исполнение решения суда невозможно.
Разработчики проекта закона, изучив международный опыт управления МЖД, отмечают, что нарушения со стороны собственников квартир в ряде государств «жестко пресекаются». Так, собственник квартиры с длительной задолженностью по эксплуатационным расходам может быть лишен жилья в счет погашения долгов. В Киргизии такая норма закона внесена в Гражданский кодекс. В Казахстане задолженность за коммунальные услуги является обременением и сделка по продаже имущества не будет совершена без решения вопроса о погашении задолженности. Однако на задолженность по содержанию помещений в МЖД этот порядок не распространяется. В городе Усть-Каменогорске АО УКТС, используя возможность вынесения судом решения о продаже квартиры в счет погашения задолженности за услуги по теплоснабжению, решает таким образом вопрос снижения задолженности населения. Мы считаем, что порядок взимания и погашения задолженности по эксплуатационным расходам должен быть приближен к реальности и пересмотрен по поручению правительства соответствующими ведомствами в сторону его ужесточения для защиты добросовестных членов кондоминиума от недобросовестных. Пора перейти от практики уговаривания к строгому пресечению нарушений прав законопослушных граждан, что и является по сути функцией государства. Сам факт наличия в законодательстве возможности продажи квартиры для погашения задолженности по эксплуатационным расходам послужит мощным стимулом для сокращения задолженности и снижения количества судебных исков.
Внесение таких изменений в нормативно-правовые акты действительно «повысит ответственность и эффективность собственников помещений», как того ожидает Концепция, окажет реальную поддержку любой форме управления объектом кондоминиума, и КСК, и ОСИ. Людям нужны уверенность в защите их прав и имущества со стороны закона и работающие механизмы воздействия на должников. Тогда не нужно будет принудительно вводить предлагаемое Концепцией «единообразие форм управления МЖД», что, на наш взгляд, является нарушением конституционных прав и свобод человека (гражданина). Народ сам выберет из предусмотренных как, например, в действующем законе, нескольких форм управления ту, которая соответствует специфике имущества, в том числе управляющего на одном либо нескольких домах, ту форму, которая обеспечит прозрачность, возможность контроля, а, главное, возможность легкой смены неудовлетворяющего управленца. И будет ли это юридическое лицо создано на одном либо нескольких домах люди сами определят, исходя из экономических и управленческих критериев.
Одна из причин, по которой предлагается ликвидировать КСК, это создание ими, по мнению авторов, «барьеров для развития малого и среднего бизнеса в сфере сервисного обслуживания ЖКХ», поскольку КСК «выполняют функции содержания жилья, тогда как данные функции законодательно должны реализовывать субъекты сервисной деятельности на основании договора, заключаемого с КСК». Сегодня на рынке уже появились субъекты, оказывающие услуги по аварийному и текущему обслуживанию электросетей, по дезинфекции подвальных помещений, по сносу деревьев, по ремонту межпанельных швов, с которыми КСК заключают договора. Есть предложения и по обслуживанию сетей водопровода, канализации, теплоснабжения. Но более надежным и экономически выгодным остается содержание собственного подконтрольного персонала, заинтересованного в качественном выполнении работ, обеспечивающего кроме текущего содержания еще и сохранность общедомового оборудования и общедомовых приборов учета.
Опыт России, приведенный в Концепции проекта закона, свидетельствует, что из трех предусмотренных законом способов управления домами самостоятельное управление домом ТСЖ, кооперативом составляет всего 12% от общего количества многоквартирных домов. Наиболее развитой формой управления МЖД является управление управляющей организацией (45% домов). При этом ТСЖ, создаваемое в доме, заключает договор на управление и содержание МЖД с управляющей организацией, выполняя роль контрольно-надзорного органа, представляющего интересы собственников квартир. Благодаря СМИ мы знаем о недоступности для жителей российских городов отчетности управляющих организаций, о низком качестве работ, об огромных ценах на их услуги, о длительных судебных тяжбах при отказе от их услуг. При этом управляющие компании выступают только заказчиками, а обслуживание производится на основании договоров со специализированными подрядными организациями. По сравнению с КСК такая многоуровневая схема более затратная и сложна в управлении.
Создание ОСИ, найм управляющего, соответствующего по своему уровню профессиональной подготовленности сотруднику управляющей компании, который будет заключать договора с сервисными службами, осуществлять финансирование, нанимать специалиста для ведения бухучета и отчетности, приведет к увеличению затрат для каждого кондоминиума, дублированию тех функций, человеческих и материальных ресурсов, которые скооперированы в действующих КСК. А кооперация, как известно, дает рост производительности труда и снижение себестоимости работ. В отличие от КСК время прибытия работников сервисных служб для выполнения заявок на аварийные работы возрастет, что повлечет нарушение предусмотренных нормами кратчайших сроков устранения аварийных ситуаций, минимизирующих материальный ущерб владельцам имущества. Для обеспечения полной занятости и полноценного заработка управляющие домами будут заключать договора с несколькими ОСИ, набирать соответствующий штат, арендовать помещение, создавая по сути ИП с функциями управляющих компаний, нанимающие субъектов малого бизнеса для работ по обслуживанию.
Мы считаем, что эффективность государственного менеджмента состоит в создании нормативно-правовой базы, являющейся стимулом для развития общественных отношений и чутко улавливающей потребности общества. Судя по результатам опроса населения, нет потребности в ликвидации КСК, как формы управления. Но есть потребность в ужесточении нормативно-правовых актов для обеспечения полноты сбора эксплуатационных и целевых расходов, для защиты прав законопослушных граждан от недобросовестных членов кондоминиума. Необходимо откорректировать правила оказания жилищной помощи малообеспеченным группам населения для ликвидации их задолженности по эксплуатации жилья и возможности накопления средств на капремонт.
КСК должны быть сохранены с функциями по управлению, финансированию, содержанию общего имущества и обеспечения его сохранности. Исключить требование об открытии в банке текущих счетов на каждый объект кондоминиума, входящий в состав КСК.
Реформа, если ее авторы хотят успешного внедрения, должна быть вначале апробирована, должна иметь явные преимущества и стимулы для ее реализации, не разрушая безотказно действующую схему практически безаварийной эксплуатации жилья.
Хочется закончить постулатом: применение нормативных положений в сфере прав и свобод человека должно быть динамичным и гибким, отражающим не только эволюцию идей, но и мнений в обществе.
Авторы:
жители КСК Универсал
Щербатых Валентина Васильевна
Шишляков Константин Николаевич
