Ответ на письмо 4137/24 от 17 апреля 2018 г.
Министерство по инвестициям и развитию Республики Казахстан, рассмотрев вышеуказанное письмо касательно замечаний и предложений к законопроекту «О внесении изменений и дополнений в некоторые законодательные акты Республики Казахстан по вопросам жилищно-коммунального хозяйства», сообщает следующее.
Касательно института КСК как органа управления объектом кондоминиума.
На сегодня жилищный фонд республики насчитывает более 78 тыс. многоквартирных жилых домов и сформировано порядка 1З тыс. единиц органов управления.
Анализ правоприменительной практики показывает, что КСК, используя недостатки законодательства в сфере жилищных отношений. помимо управления МЖД, выполняют функции его содержание, тогда как данные функции законодательно должны реализовывать субъекты сервисной деятельности на основании договора, заключаемого с КСК.
Также отсутствуют четко определённые механизмы взаимодействия собственников квартир и органов управления, что создают определенные проблемы по эксплуатации МЖД, влияют на техническое состояние жилого фонда и создают конфликтные ситуации, которые выгодны для нечистоплотных органов управления.
Кроме того, КСК, преследуя цель материальной выгоды, а также игнорируя нормы действующего законодательства, обслуживают более 10 МЖД, при этом открывая на них только один текущий счет, что привело к потере прозрачности расходования средств, предназначенных для содержания одного объекта кондоминиума. Также, в большинстве случаев КСК не открывают сберегательные счета на каждый объект кондоминиума, проводят формальные собрания жильцов, принимают решения на основании сборов фиктивных подписей. не предоставляют отчеты о своей деятельности, при переизбрании председателя препятствуют вступлению в должность вновь назначенному, новому председателю.
Также, некоторые застройщики, после завершения строительства домов, создают свои аффилированные управляющие организации с целью дальнейшего управления своими построенными домами без согласия собственников квартир.
Данная ситуация сформировала у большинства населения неудовлетворенность качеством обслуживания МЖД, что привело к снижению доверия населения к органам управления и отсутствием желания собственников квартир накапливать средства на проведение капитального ремонта дома, Таким образом. отказ от существующей формы как КСК связан с низкоэффективной деятельностью действующих органов управления.
В целях реформирования сложившейся системы жилищных отношений с учетом изучения международного опыта таких стран как Польша. Венгрия Австрия, Германия, Россия законопроектом предусмотрена новая форма некоммерческой организации для управления кондоминиумом – объединение собственников имущества (далее – ОСИ).
Приказом Министерства в октябре 2017 года была создана Рабочая группа по разработке проекта Закона Республики Казахстан «О внесении изменений и дополнений в некоторые законодательные акты Республики Казахстан по вопросам жилищно-коммунального хозяйства» в количестве 70 человек.
В состав Рабочей группы включены представители заинтересованных государственных и местных исполнительных органов, Национальной палаты предпринимателей «Атамекен», Программа развития Организации Объединенных Наций в Республике Казахстан и независимых ассоциаций, в том числе Ассоциаций кооперативов собственников квартир и помещений, Ассоциация финансистов Казахстана, РОО «Общественный защитник», ОЮФЛ «Мой дом», АО «КазЦентрЖКХ» Ассоциация застройщиков Казахстана («ВI Service», «Базисе-А», «ORDA INVEST») и т.д., то-есть в группу вошли представители всех субъектов жилищных правоотношений — от жильцов и бизнесменов, до органов власти и профессионалов коммунального хозяйства.
Согласно с вносимыми изменениями в статью 42 Закона «О жилищных отношениях» для управления многоквартирным жилым ломом собственники квартир и нежилых помещений обязаны создать юридическое лицо в особой форме некоммерческой организации — объединение собственников имущества или заключить индивидуальные договора с управляющей компанией, что дает собственникам как раз самостоятельного выбора формы управления своим имуществом. Тем более, в Послании Президента Республики Казахстан «Социальная модернизация Казахстана: Двадцать шагов к обществу труда» было озвучено о необходимости обеспечения собственнику квартиры возможности управлять своим домом.
Между тем на заседаниях Рабочей группы два раза большинством голосов (90 %) поддержано создание ОСИ, механизм его работы‚ также дальнейшие схемы управления и содержания МЖД.
Из международного опыта. В Германии одна форма управления — объединение собственников жилья, которое создается в каждом многоквартирном жилом доме. Согласно закону, дается жильцам право самим управлять своим имуществом либо передать функций управления управляющим компаниям Управляющие компаний работают с объединением собственников жилья на договорной основе.
Для развития бизнеса в рамках Законопроекта:
— дается понятие «управляющая компания — как коммерческая организация, созданная для управления и/или эксплуатации, технического, санитарного содержания многоквартирных жилых домов на основе возмездного договора с собственниками.
— предусмотрена возможность передачи функции управления от ОСИ управляющим компаниям, которые будут осуществлять свою деятельность на основании договоров, заключенных с ОСИ. При заключении договора с управляющей компанией о передаче ей функций управления, контроль за исполнением условий договора возлагается на собственников.
— предусмотрена возможность, при наличии у застройщика управляющей компании, заключение жилищной инспекцией с нею договора о передаче ей функций исполнительного органа, в сроки, не превышающие трёх лет с момента сдачи дома в эксплуатацию.
— также проект закона не запрещает управляющим компаниям совмещать функции управления и содержания многоквартирного жилого дома при наличии соответствующий штат менеджеров, квалифицированных работников сервисной службы и обслуживающего персонала, способные выполнять все виды работ по содержанию и эксплуатации дома, Касательно привлечения профессионалов для управления многоквартирными жилыми домами.
Данное предложение поддерживается.
Законопроектом предусмотрено, что собрание при избрании органа управления объединения собственников имущества, при отсутствии желающих из числа участников объединения собственников имущества может принять решение о заключении трудового договора на исполнение обязанностей Председателя с наемным физическим лицом — управляющим жилым домом.
Наёмным физическим лицом может выступать любой дееспособный совершеннолетний гражданин имеющий право на работу в Республике Казахстан и сертификат на исполнение функций по управлению и обслуживанию многоквартирного жилого дома.
Программа по обучению и порядок выдачи сертификата на исполнение функций по управлению и обслуживанию многоквартирного иного дома будет утверждаться Правительством Республики Казахстан.
Касательно усиления ответственности собственников квартир многоквартирного жилого дома.
В целях обеспечения выполнения обязанностей собственниками квартир или нежилых помещений по содержанию общего имущества объектов многоквартирного жилого дома проектом закона предусмотрено дополнить частями 7 и 8 статьи 320 Кодекса об административных правонарушениях, а именно:
«7. Невыполнение собственником квартиры или нежилого помещения, обслуживающими организациями обязанностей, предусмотренных Правилами содержания общего имущества многоквартирного жилого дома — влечет предупреждение.
8. Действия (бездействие), предусмотренные частью седьмой, совершенные повторно в течение года после наложения административно… взыскания — влекут штраф на физических лиц в размере одного, на юридических лиц — в размере десяти месячных расчетных показателей».
Касательно создания объединений имущества.
Одномоментное создание 78 тысяч органов управления не ожидается, так как в переходном положении Законопроекта предусматривается срок до одного для перерегистрации из кооператива собственников квартир и нежилых помещений в соответствии с установленным порядком.
При этом, местные исполнительные органы районов, городов областного значения, города республиканского значения, столицы должны оказывать всестороннюю помощь и содействие в создании объединения собственников имущества.
Более того, поскольку будет утверждаться Типовой устав ОСИ не будет необходимости представлять устав в регистрирующий орган, что дает возможность упростить и ускорить процедуры регистрации ОСИ.
Необходимо отметить, что на заседаниях Рабочей группы Ассоциациям и управляющим компаниям («BI Service», «Орда Инвест» и т.д.), как членам Рабочей группы, было предложено представить альтернативные варианты решения проблем, накопившихся в сфере управления и содержания жилого дома. Однако, в Министерство со стороны указанных организаций предложения к законопроекту так и не поступали.
Ожидается, что внедрение вышеуказанных предложений будет способствовать улучшению взаимоотношений субъектов, участвующих в управлении и содержании объекта кондоминиума.
