Чего только не пишут в статьях и комментариях относительно анализа ситуаций вокруг Закона РК «О жилищных отношениях». У нас «знатоков» закона всё больше и больше, использующих мало-мальски теоретические знания, уверенных в своей правоте и вещающих из разных источников СМИ, вводя в заблуждение и без того запутавшихся собственников.
Необоснованные нападки на практиков, обвинения в их адрес, что тормозят реформу.
Между тем хочу предоставить материал о становлении КСК в Республике Казахстан, который был опубликован много лет назад для коллег из МАМН из Беларуси. Материал предоставил – первый председатель Ассоциации КСК г. Алматы – Ш.Мендыгалиев.
Попробуйте найти отличия, год 1996 и год 2021? Что поменялось? Что нового и практичного внесли в закон? Где выиграли собственники? Разве не для благополучия собственников вносились изменения?
Примечание: на изменения и дополнения в Закон РК «О жилищных отношениях» было выделено из бюджета порядка 2 млн долларов (источники открытые)
Главный редактор Алия Богаева
История реформ в сфере ЖКХ г. Алматы (Казахстан)
Уважаемые, читатели! В адрес Ассоциации КСК г. Алматы в порядке обмена информации и опытом обратился исполнительный директор Международной ассоциации менеджмента недвижимости (МАМН) Геннадий Калёнов с просьбой представить некоторую информацию об обстоятельствах в сфере ЖКХ нашего города. Готовя ответную информацию, мне пришлось вспомнить всю историю становления Кооперативов Собственников Квартир (КСК) в городе. Которая, как я полагаю, будет интересна не только представителям МАМН, членом которой является наша Ассоциация КСК г. Алматы, но и для сотрудников – чиновников Центральных и Местных Исполнительных Органов власти Казахстана и парламентариям, постоянно занимающимся совершенствованием жилищного законодательства, а также другим членам МАМН и белорусским собственникам квартир.
Итак, уважаемый Геннадий Геннадьевич!
Даю ответы на Ваши вопросы:
- После всеобщей приватизации квартир, еще перед роспуском государственных домоуправлений, ЖЭКов, ЖЭСсов и образования КСК (кооперативов собственников квартир) с августа по декабрь 1996 года государственные дотации на содержание многоквартирных домов (МД) по всей республике Казахстан были отменены сразу же и полностью.
КСК организовывались под руководством и агитаций акиматовских (*акимат — аналог исполкома в Беларуси) сотрудников на организуемых ими общих собраний, сходов жителей сразу по несколько домов c разъяснением, что государство далее не в состоянии содержать многоквартирные дома (МД). Что после произошедшей приватизации, все жители обязаны сорганизоваться в кооперативы собственников квартир (КСК) и обеспечивать содержание домов за свой счет посредством ежемесячных целевых взносов. Для этих целей ими предложены типовой Устав КСК, образец учредительного списка собственников квартир, справки акиматов на адрес юридического лица с возможностью зарегистрировать его в управлении юстиции, статистическом управлении и налоговых службах, изготовления круглой печати и открытия счета в банке.
- С декабря 1996 года на все коммунальные услуги были резко повышены тарифы и их повышение в связи с инфляцией производилось в конце года ежегодно, вплоть по декабрь 2007 года. После такие повышения производились по два, а то и по три раза в год.
- Руководители КСК от имени своих жителей, приняв от домоуправлений инвентарные дела на дома, организовывали их обслуживание.
Следует отметить, что дома в кооперативы передавались в очень запущенном и плачевном состоянии:
— Скатная шиферная крыша домов представляла собой решето, мягкая кровля текла, проводимому ремонту латочным способом не поддавалась, течь не устранялась, подвалы с элеваторными помещениями были раскрыты, нигде никаких дверей не было.
— Многие окна в подвале и на лестничных площадках с разбитыми рамами без стекол, стены на площадках и снаружи обшарпаны, с осыпавшей штукатуркой, побелкой и покраской.
— Трубопроводы и запорная арматура отопления, горячего, холодного водоснабжения и канализации сгнившие, не работающие, текли, повалы залиты нечистотами, заселены расплодившимися комарами, блохами, завалены различным хламом и часто даже с трупами домашних животных.
— Вентиляционные шахты (вытяжка) во многих квартирах неработающие, забиты, прочистке не поддаются.
— Электрораспределительные общедомовые шкафы разграблены, без счетчиков на дежурное освещение подъездов, без предохранительных электрических вставок. Вместо них намотана обычная проволока, в том числе и из алюминиевых шашлычных палочек, проводка в шкафах перепутана с различными непонятными перемычками и полностью отгоревшими отдельными фазами в некоторых домах.
— Электрораспределительные шкафы на этажных, квартирных площадках также раскрыты с перепутанной проводкой, почти все электрические предохранительные пробки — с жучками. Из-за чего ежедневно в каждом доме по несколько раз в сутки выбивало электричество, перегорали электробытовые приборы, иногда даже дорогущий для жителей кабель, подводящий к дому электроэнергию.
— В таком же состоянии были бельевые и детские дворовые площадки с малыми архитектурными формами для детей.
— Подъезды к домам и придомовая территория, некогда бывшие с асфальтовым покрытием и арыками – разбиты, в ямах и ухабах.
Приняв в таком состоянии дома, только что организованные кооперативы никакой помощи от государства, кроме, как первоначально утвержденной для муниципального жилья сметы на содержание жилища, не получали. Только председатели КСК по любым жалобам собственников квартир, с подачи чиновников всегда и во всем признавались виновными.
В апреле 1997 года был принят Закон Республики Казахстан «О жилищных отношениях». Первоначальный его текст руководителям госорганов и собственникам нравился, так как был достаточно демократичен и хорошо регулировал почти все вопросы по организации и ответственности надлежащего содержания МД. Однако, как в период организации кооперативов, так и после этого на должность их руководителей по закону ни для кого никаких ограничений ни по образованию, ни судимости или чего-либо кроме, как доверие со стороны Общего собрания жителей домов не предусматривалось.
В соответствии с Законом при оформлении кондоминиума КСК имел право закреплять за собой придомовую территорию с включением бельевых, детских дворовых, спортивных и иных площадок, организовывать свой информационно-расчетный центр (ИВЦ) для распечатывания счетов-извещений (жировок) жителям на все коммунальные услуги и самим принимать платежи.
Свои ИВЦ в кооперативах способствовали получать для организации ремонтно-восстановительных работ в домах значительную прибавку средств за счет отчисления комиссионных поставщиками коммунальных услуг за распечатку и обработку счетов-извещений, производство последующих начислений и перечисление им собранных средств.
В тех КСК, в которых не было своих вычислительных центров, пользовались услугами городского ИВЦ, который до перестройки производил распечатку и обработку счетов по коммунальным услугам для государственных домоуправлений, ЖЭС и ЖЭК.
Самым большим недостатком было в начале и осталось по сегодняшний день то, что кооперативам не представлялось никаких помещений под офис. Наоборот, как в те времена, так и сейчас, многие чиновники стараются более или менее, пригодные к чему-либо помещения у КСК отобрать, передать или продать в пользу различных бизнес — структур. Если кому-то удавалось пробиться к бывшим помещениям домоуправлений, то они вынуждены платить за них значительные суммы арендной платы. Поэтому, в большинстве КСК руководители вынуждены были принимать жителей, проводить заседания правлений в своих квартирах. В последующем они приспосабливали под офисы помещения сквозных подъездов, подвальных, технических этажей домов, гаражах, вагончиках, устанавливаемых во дворах.
- В принятых разоренных и запущенных обслуживанием домах срочно требовалось чинить крыши, ремонтировать системы коммуникаций с трубопроводами, запорной арматурой и т.п. Однако, ограниченные размеры начисления платежей для жителей на содержание домов, семейный бюджет многих жителей, отсутствие уставного фонда, каких-либо предварительных накоплений средств, производственных помещений, материалов и средств производства, выполнять какие-либо работы не позволяли.
На первые месяцы существования КСК от поступления платежей собственников на содержание жилища денег хватало только для выплаты некоторой символической заработной платы дворникам, некоторое время спустя – слесарям, сантехникам, электрикам. Переживающий же за организацию надлежащее содержание домов председатель КСК стал получать также минимальную заработную плату лишь через 6 – 8 месяцев со дня организации кооператива. В течение года большинство КСК были вынуждены рассчитываться с образовавшимися долгами перед жителями и различными юридическими лицами за временно заимствованные у них средства для приобретения неотложно необходимых инструментов, материалов и оборудования. Заработная плата руководителей многих мелких КСК и на сегодня составляет от 50 до 100 долларов США, средних доходит до 200 – 300, а крупных, в которых количество домов 100 и более — до 500 долларов.
Учитывая, что платежи собственников квартир за все коммунальные услуги в 1997 – 1999 годах производились через расчетный счет КСК, многие руководители вынуждены были временно самостоятельно позаимствовать 1 – 2-х месячные платежи жителей, предназначенные для перечисления поставщикам услуг за тепло и горячую воду. На заимствованные таким образом средства КСК приобретали шифер, трубы, вентиля, задвижки и другие строительные материалы, организовывали неотложные ремонтные работы в МД.
Несмотря на то, что заимствованные кооперативами средства в течение 3-х – 6-ти месяцев поставщикам услуг были возвращены, тем не менее, местная власть с подачи монополиста – поставщика тепла и горячей воды всячески запрещала работу ИВЦ в КСК. А с 2000 года обработку платежей за коммунальные услуги перевела в организованное ею и монополистами ВЦ – ЗАО «Алсеко». С того времени все платежи потребителей стали распределяться строго по поставщикам услуг, минуя расчетные счета кооперативов. Комиссионные отчисления с них стало получать ЗАО, впоследствии — ОАО «Алсеко». Учитывая, что ранее оформленная под кондоминиум территория отдельными градоначальниками в последующем стала отчуждаться и продаваться в различные бизнес – структуры без компенсации затрат жителей, придомовая территория других МД при оформлении кондоминиума стала определяться только на ширину отмостки, предусмотренной техническим паспортом (инвентарным делом) на дом.
Учитывая, что тарифы за тепло и горячую воду в то время были сильно завышены, Агентство по регулированию естественных монополий в 1999 – 2000 годах взыскало с монополистов многомиллионные суммы штрафа и обязало вернуть переплату жителям, однако, многим ее так и не вернули.
- Крупные КСК, организовав свои производственные участки с квалифицированными специалистами, инженерами в области строительства, энергетики, экономики, сравнительно в короткие сроки привели свои дома в надлежащий порядок. Произвели капитальный ремонт кровли домов, общедомовых коммуникаций, фасадов, отмосток, подъездов, придомовой территории.
КСК же, состоящие из одного до нескольких домов из-за отсутствия возможности достаточной капитализации средств, приведение в надлежащее состояние домов заняло более продолжительное время. Организовать свои производственные участки они были не в состоянии, поэтому пользовались услугами сторонних сантехнических и строительных организаций, индивидуальных предпринимателей и бригад.
После того, как большинство домов было приведено в порядок, у отдельных граждан стали просыпаться некоторые низменные ценности, цинизм, алчность, лицемерие, вытесняющие совесть, порядочность, честность. В одних КСК с целью перехватить «бизнес», в других — из-за жадности, зависти и нежелания оплачивать образовавшиеся задолженности, стали инициироваться жалобы в местные исполнительные органы, исковые заявления в суды, где с действительно справедливыми, а где и откровенно с надуманными упреками и клеветническим измышлениями.
Результаты организованных проверок, в том числе и сплошной, проведенной сотрудниками прокуратуры в 2008 году в более 80 КСК, фактов грубого нарушения законодательства не выявили. За весь период существования более 730 КСК, имеющихся в городе только в 2-х или 3-х из них были обнаружены факты злоупотребления со стороны председателей КСК, связанных с присвоением и растратой общественных денежных средств, по которым виновные привлечены к уголовной ответственности. В основном же руководители кооперативов работали честно и добросовестно. Выявленные в ходе проверок нарушения оказались мелкими, неподлежащими взысканиям, в большинстве своем устранявшимися в ходе проверки.
- Тем не менее, жалобы в госорганы и суды по настоящее время несколько уменьшились, но совсем не прекращаются. Отдельные чиновники, эти обстоятельства решили объяснять тем, что органы управления кооперативов – КСК, якобы стали монополистами, монополизировавшими две функции: одну — управление домами и вторую – их содержание.
Отдельные чиновники также пытались переложить вину на руководителей КСК в том, что, якобы они бойкотируют государственную Программу «Модернизация ЖКХ 2011 – 2020» в соответствии с которой должны были быть проведены работы по капитальному ремонту и термомодернизации жилого фонда республики.
Мотивируя изложенным, в период с 2009 по 2011 год, в Закон «О жилищных отношениях» были инициированы нормы:
— регулирующие деятельность исполнительных органов власти с наделением функциями контроля и надзора местных органов;
— обязывающие членов многодомных КСК, (имеющих в своем составе два и более МД), раздробиться на раздельные дома – кондоминиумы.
Под предлогом прозрачности учета денежных средств, новые нормы обязывают собственников производить раздельную регистрацию кондоминиумов с открытием на каждый в банках второго уровня по два счета, расчетному (на содержание и текущий ремонт дома) и накопительному – сберегательному (на капитальный ремонт общего имущества кондоминиума) для будущего капитального ремонта дома. Так в части второй пункта 8 статьи 31 Закона стало написано:
«Орган управления объектом кондоминиума обязан открывать на каждый объект кондоминиума текущий счет в банке второго уровня, на который перечисляются взносы (платежи) собственников помещений (квартир) на содержание и текущий ремонт общего имущества данного объекта кондоминиума.
Собственники помещений (квартир) для накопления средств на капитальный ремонт общего имущества объекта кондоминиума обязаны ежемесячно вносить на сберегательный счет органа управления объектом кондоминиума сумму в размере, определяемом на собрании собственников помещений (квартир) , но не менее размера 0,02-кратного месячного расчетного показателя, установленного на соответствующий финансовый год законом о республиканском бюджете на один квадратный метр полезной площади жилого (нежилого) помещения.
Орган управления объектом кондоминиума обязан открыть на каждый объект кондоминиума сберегательный счет в банке второго уровня для накопления сумм на капитальный ремонт общего имущества данного объекта кондоминиума».
Месячный расчетный показатель на 2014 год – 1852,00 тенге (0,02 МРП — 37,04 тенге/м2).
Вот так. Теперь стало неважным, какая судьба может быть уготована тому или иному дому: Потребуется ли земля из-под него на государственные нужды, понадобится ли капитальный ремонт, поглотит ли накопления инфляция, но каждый собственник квартиры по закону обязан накапливать денежные средства для предстоящего в будущем капитальный ремонт в банке второго уровня на раздельном счете и, естественно, не тратить их ни на какие другие цели.
Анализируя происходящее, многие собственники обратили внимание на то, что понуждение открывать в банках второго уровня (Банки второго уровня являются частными — акционерными, их акционерами являются власть имущие граждане) фактически преследует цель организации экономической поддержки этих банков за их счет посредством ежемесячного удержания комиссионных из их счетов за их содержание. Большинство собственников с этим не согласно и поэтому на общих собраниях и в процессе проводимого письменного опроса бойкотируют регистрацию своих домов как кондоминиум, голосуют против открытия раздельных на каждый дом счетов, однако, прессинг со стороны МИО (Местных Исполнительных Органов), продолжается.
Получается, что с жителями решили поступить так же, как в армии с солдатами срочной службы: «Не умеешь, научим, не хочешь, заставим». С этой целью Комитет по делам строительства и ЖКХ в парламент под предлогом, «Формирования эффективного собственника» предлагает в законодательство об административных правонарушениях внести изменения, позволяющие налагать штрафы на таких «виновных лиц».
За нарушение сроков регистрации кондоминиума, открытия текущего и сберегательного счетов в банке второго уровня налагать штраф на физических лиц в размере от семи до десяти, на юридическое лицо в размере от пятнадцати до двадцати месячных расчетных показателей.
Принять – же другой способ организации капитального ремонта МД, менее обременительный для жителей, как, к примеру, организовать региональные Фонды Собственников Квартир, руководители центральных органов почему-то рассматривать не желают.
- Собственникам кондоминиумов, выведенных из КСК, предлагается на рынке находить Управляющие и Сервисные компании и с ними заключать договоры на организацию содержание и сервисное обслуживания МД. При этом, никого не волнует, что в настоящем рынке таких компаний пока еще нет. Имеющиеся же в крупных КСК квалифицированные штаты из числа инженеров в области строительства, энергетики, экономики, и руководителей, ранее работавших в серьезных крупных предприятиях и учреждениях, в расчет не берутся.
Также во внимание не берутся и мелкие кооперативы, состоящие из одного или нескольких МД, которые обслуживаются по договору сторонними сантехническими организациями. Не принимается во внимание и то, что часть выведенных из крупных КСК кондоминиумов, теперь стала возглавляться людьми, не имеющими достаточного образования в организации надлежащего содержания жилого здания, опыта в работе с людьми, проявления заботы о проживающих в нем семьях. Осознавшие это жители, вынуждены вновь принимать меры по переводу домов обратно в эти же или другие КСК.
Между тем, как считают специалисты общественности, основными причинами жалоб на КСК и чиновников государственных органов, прежде всего, являются:
- Высокая доля безработицы граждан.
- Менталитет граждан, не привыкших к мысли, что живут в капиталистической стране, что заботиться о своем жилище они должны только сами, не надеясь на государство.
- Не оправданно высокие и постоянно повышающиеся тарифы на коммунальные услуги, при этом народ успокаивается тем, что такое явление, якобы временное, пока не заменятся сгнившие общегородские коммуникации, процент которых почему-то никак не сокращается.
- Государственные органы, от которых граждане надеются получать защиту от произвола монополистов, постоянно растущих тарифов на коммунальные услуги, фактически их не защищают, а суды все чаще выносят решения в пользу власть имущих.
- Имеющие место, факты обмана собственников со стороны подрядных, экспертных и иных строительных организаций, привлекаемых сотрудниками местных исполнительных органов к проведению термомодернизации, капитального ремонта дома или его лифтов по госпрограмме «Модернизация ЖКХ 2011 – 2020».
- Стоимость содержания квартиры с учетом всех коммунальных услуг по тарифам в тенге по городу Алматы следующая:
*(1 тенге = 55 рублей РБ)
- Электроэнергия – 14,36 тенге/кВт
- Отопление без общедомового прибора учета тепла и горячей воды – 145,00 тенге/м2 отапливаемой площади помещения;
- Горячая вода без общедомового прибора учета тепла и горячей воды – 350,30 тенге/м3 по показаниям квартирного прибора учета воды;
- Канализация – 28,80 тенге/м3 от потребленной горячей + холодной воды;
- Холодная вода по показаниям квартирного прибора учета воды – 55,56 тенге/м3;
- Газ 221,40 тенге/человек – по утвержденной норме потребления на 1 человека;
- Вывоз твердых бытовых отходов (мусора) – 300,19 тенге/человек (по утвержденным нормам на 1 человека);
- Связь – телефон – 1006,39 тенге/номер телефона;
- Техническое обслуживание ВДГО (внутридомового газового оборудования) — газовой плиты – 50,00 – 80,00 тенге/плита;
- Содержание жилища – от 10 до 30 тенге/м2 по общей площади квартиры (25,00 тенге/м2 утверждено в 2009 году акиматом для муниципального жилья), в том числе на техническое обслуживание сетей тепло и водоснабжения, и канализации – 9,60 тенге/м2 по общей площади квартиры.
- Установка общедомового прибора учета тепла и горячей воды на 1 тепловой пункт (элеватор) – 400000,00 тенге/прибор.
- Ежемесячное обслуживание общедомового прибора учета тепла и горячей воды – 15000,00 тенге/прибор,
- Поверка 1 раз в 4 года общедомового прибора учета тепла и горячей воды – 80000,00 — 90000,00 тенге/прибор. (Через 12 лет общедомовой прибор подлежит замене).
Председатель Ассоциации КСК Алматы Шамиль Мендыгалиев
