Приказ и.о. Министра промышленности и строительства Республики Казахстан от 29 сентября 2025 года № 403, о внесении изменений и дополнений в приказ Министра индустрии и инфраструктурного развития Республики Казахстан от 15 апреля 2020 года № 205 «Об утверждении Типового устава объединения собственников имущества» —
главная идея которого, объединить объекты и субъекты управления многоквартирными жилыми домами под единым нормативным «зонтиком» приказа № 205, устраняет дублирование нормативных правовых актов, упрощает поиск и применение документов, а также подчёркивает равноправие объединения собственников имущества (ОСИ) и кооператива собственников квартир (нежилых помещений).
При этом каждый из утверждённых типовых уставов имеет свои особенности, и это не учтено в Уставе кооператива собственников квартир.
Кооперативу собственников квартир, согласно статье 51-4 Закона «О жилищных отношениях», придан статус субъекта управления объектом кондоминиума. Он может создаваться вновь либо пройти перерегистрацию в соответствии с требованиями законодательства. После этого их деятельность осуществляется на основании Типового устава.
Именно поэтому данный документ должен быть содержательным, юридически точным и соответствующим действующему законодательству.
Однако детальный анализ утверждённого Типового устава вызывает серьёзные сомнения: многие положения не соответствуют законодательству, не применимы на практике и в ряде случаев ограничивают права собственников. Фактически они лишаются возможности напрямую участвовать в управлении кооперативом, поскольку ключевые решения передаются через представителей, делегированных в так называемый Совет кооператива.
Согласно утверждённому Типовому уставу, в основу структуры КСК положен Совет кооператива, которому придан статус высшего органа управления.
- Однако в Законе РК «О жилищных отношениях» нет понятия «Совет кооператива». В статье 2 содержится лишь термин «Совет дома» (п.16-4), что свидетельствует о несоответствии терминологии Типового устава закону.
- Создание такого органа и наделение его функциями, включая те, что относятся к исключительной компетенции общего собрания, прямо противоречит действующему законодательству. (Согласно статье 23 Закона РК «О правовых актах»: «Термины и определения, используемые в нормативном правовом акте, должны соответствовать терминам и определениям, применяемым в вышестоящем акте, регулирующем однородные общественные отношения». (Источник: adilet.zan.kz/rus/docs/Z1600000480).
Кроме того, разработчики не учли, что деятельность КСК подпадает под действие Закона РК «О некоммерческих организациях». В соответствии со статьёй 39 этого закона, высшим органом НКО является собрание (общее собрание, съезд, конференция, учредитель, попечительский совет), как впрочем и в Законе РК «О жилищных отношениях». Только этот орган имеет право принимать решения по всем вопросам деятельности, а исполнительный орган лишь подотчётен ему.
При этом, в п.2.2 Типового устава указано:
«Решение Совета кооператива является обязательным для исполнения всеми органами управления Кооператива».
Таким образом, даже контрольный орган — Ревизионная комиссия (ревизор) — оказывается подчинённым Совету кооператива, что недопустимо.
В то же время статья 45 Закона РК «О жилищных отношениях» прямо закрепляет, что ревизионная комиссия (ревизор) является независимым органом, осуществляющим проверку финансовой документации по управлению объектом кондоминиума, а результаты проверки рассматриваются на собрании.
Следовательно, закрепление Совета кооператива как высшего органа — не просто неточность формулировки, а существенное нарушение принципа правовой определённости.
Передача исполнительному органу высших полномочий противоречит законодательству, дублирует функции председателя и создаёт риск признания решений Совета недействительными, что может привести к длительным судебным разбирательствам.
Вопрос к разработчикам:
На каком правовом основании и по какому принципу исполнительный орган был наделён полномочиями высшего органа управления? Какова цель подобных изменений?
Перерегистрация кооперативов: неполная формулировка
В п.1.4 Типового устава указано:
«Кооперативы собственников квартир (нежилых помещений) при перерегистрации в установленном порядке применяют настоящий Типовой устав».
Между тем, согласно пункту 2 статьи 2 Закона РК от 15 июля 2025 года № 207-VIII «О внесении изменений и дополнений…», перерегистрации подлежат все действующие кооперативы собственников квартир, включая потребительские.
Однако в Типовом уставе потребительские кооперативы собственников квартир не упомянуты, хотя закон прямо предусматривает их правопреемственность. Это — юридико-техническая ошибка, влекущая правовую неопределённость.
Вопрос к разработчикам:
Почему из формулировки исключены потребительские кооперативы, если закон прямо предусматривает их включение и преемственность?
Отсутствие регламентации собрания членов кооператива
Типовой устав не содержит порядка проведения собрания членов кооператива.
Это право фактически передано Совету дома, а членам кооператива предоставлено лишь право инициировать собрание.
Подобный подход может вызвать социальное напряжение и внутренние конфликты.
Кроме того, не ясно, могут ли кооперативы применять Правила принятия решений, утверждённые уполномоченным органом (в части обеспечения кворума, формата собрания, процедуры голосования и т.д.). В Типовом уставе этому не посвящён ни один раздел.
Следует также отметить, что в соответствии со статьёй 42 п.5 пп.5 Закона РК «О жилищных отношениях» к компетенции собрания относится принятие решений о найме управляющего многоквартирным жилым домом, что имеет существенное значение на практике.
Имущество и финансовые источники
В Главе 6 Типового устава указано, что кооператив может «иметь в собственности или в оперативном управлении обособленное имущество».
Однако отсутствует пояснение, из каких источников формируются доходы кооператива, что необходимо для соответствия статье 289 Налогового кодекса РК.
Без этого положения возникнет необходимость дополнительно доказывать соответствие её требованиям и правомерность формирования средств, что усложнит деятельность кооператива.
Полномочия председателя
В пункте 2.6 Типового устава перечислены функциональные обязанности председателя, однако отсутствует указание, что он вправе без доверенности представлять интересы кооператива во всех государственных органах, организациях и банках.
На практике это вызывает сложности, например, при открытии расчётных счетов, заключении договоров, покупке товаров и услуг.
Также не указаны полномочия председателя по заключению трудовых и сервисных договоров, что необходимо закрепить отдельно.
Порядок внесения изменений в Устав
Глава 11 Типового Устава Объединения собственников имущества (ОСИ) прямо регулирует порядок внесения изменений и дополнений в Устав — по решению Собрания.
В то же время в Типовом Уставе кооператива собственников квартир (КСК) аналогичная норма отсутствует. Между тем кооператив, в отличие от ОСИ, осуществляет деятельность по управлению несколькими многоквартирными жилыми домами, и на практике у него чаще возникают ситуации, не урегулированные Типовым Уставом.
Согласно пункту 8 статьи 22 Закона Республики Казахстан «О некоммерческих организациях», «изменения и дополнения в устав некоммерческой организации вносятся по решению её высшего органа (общего собрания, съезда, конференции, учредителей).
Таким образом, законодатель прямо предусматривает возможность изменения устава по решению высшего органа, а в типовом документе для КСК данное положение почему-то не отражено, что является явным пробелом в тексте.
Вопрос к разработчикам:
По какой причине в Типовом Уставе КСК не предусмотрен порядок внесения изменений и дополнений в Устав, хотя это требование прямо следует из Закона РК «Оо некоммерческих организациях» и применяется к любым юридическим лицам этой организационно-правовой формы?
Ликвидация кооператива и распределение имущества
Пункт 5.3 Типового устава вызывает вопросы:
«Имущество, оставшееся после ликвидации и расчётов с кредиторами, направляется на уставные цели».
Возникает закономерный вопрос — какие уставные цели может иметь ликвидируемый кооператив и почему имущество не распределяется между его членами?
Согласно статье 28 п.1 Закона «О некоммерческих организациях», имущество, оставшееся после удовлетворения требований кредиторов, направляется на цели, указанные в уставе, либо может быть передано иной НКО с аналогичными целями.
Следовательно, соответствующие формулировки в Типовом уставе должны быть уточнены и приведены в соответствие с законом.
Обращение профессионального сообщества: предложения по совершенствованию Устава остались без рассмотрения
В то же время представители профессионального сообщества, осуществляющего деятельность в сфере управления и содержания многоквартирных домов, направили в Министерство промышленности и строительства, АО «КазЦентр ЖКХ» и КДС через портал «Е-Отinish» предложения по внесению изменений и дополнений в Устав кооператива. Указанные предложения также были размещены в комментариях к проектам нормативных правовых актов, опубликованных для общественного обсуждения. Однако в ответ были получены формальные уведомления, не содержащие конкретных решений, при этом ответственность за рассмотрение предложений фактически перекладывалась между различными ведомствами. Согласно информации, предоставленной государственными органами, в указанный период на платформе общественного обсуждения наблюдался технический сбой, что затруднило размещение комментариев. Что вызывает обоснованную обеспокоенность, учитывая, что в последнее время на государственном уровне особое внимание уделяется вопросам цифровизации и развитию электронных сервисов по всей стране.
Итоговый комментарий
Типовой устав кооператива собственников квартир, утверждённый в развитие положений Закона «О жилищных отношениях», изначально должен был стать инструментом упрощения и систематизации управления многоквартирными домами. Однако проведённый анализ показывает, что документ содержит ряд концептуальных и юридико-технических ошибок, противоречащих действующему законодательству.
Главная проблема заключается в нарушении баланса между полномочиями органов управления и правами членов кооператива. Вместо укрепления принципов самоуправления и прозрачности, заложенных в законе, Устав фактически ограничивает участие собственников, концентрируя власть в руках исполнительного органа, не предусмотренного законодательством.
Такая конструкция не только ослабляет правовую защиту членов кооператива, но и создаёт риски дублирования функций, недействительности решений и, как следствие, затяжных судебных разбирательств.
Ошибки, допущенные при разработке Типового устава, требуют безотлагательного пересмотра. Необходимо привести его положения в полное соответствие с Законом «О жилищных отношениях», Законом «О некоммерческих организациях» и другими нормативными актами. Лишь после этого можно будет говорить о реальном укреплении института кооперативов собственников квартир и формировании прозрачной, устойчивой системы управления жилищным фондом — основанной на принципах законности, самоуправления и ответственности.
Отдельно стоит отметить, что на официальных порталах размещения открытых нормативных правовых актов (НПА) периодически наблюдаются технические сбои, в результате которых пользователи не могут ознакомиться с документами или оставить свои комментарии. Это подрывает саму идею открытости и общественного участия в разработке государственных решений.
Если нормативные правовые акты позиционируются как открытые, то и процесс их обсуждения должен быть действительно открытым — с обеспечением стабильного доступа, публикацией всех связанных документов (законов, приказов, методик, правил) и возможностью всестороннего общественного обсуждения. Только в этом случае можно будет говорить о подлинной прозрачности и доверии к проводимым реформам в сфере управления и содержания жильем в стране.
Настало время для разработчиков нормативных документов, уполномоченного органа и экспертного сообщества вернуться к обсуждению Типового устава, услышать профессиональное сообщество и устранить допущенные несоответствия. Лишь совместными усилиями можно создать документ, который станет не формальностью, а реальным инструментом эффективного управления и защиты прав собственников.
В материале использованы информация: https://adilet.zan.kz/rus/docs/Z970000094_ https://adilet.zan.kz/rus/docs/Z2500000207/history
https://zan.gov.kz/client/#!/doc/214943/rus
https://adilet.zan.kz/rus/docs/Z010000142_
https://adilet.zan.kz/rus/docs/Z1600000480
https://adilet.zan.kz/rus/docs/K1700000120
Руководитель УЦ «GHKH-INFO» Алия БОГАЕВА
Председатель ПКСК «ЧАЙКА» Любовь ГОРБУНОВА
