Как известно, сейчас в Мажилисе Парламента РК рассматривается важный для каждого казахстанца законопроект «О внесении изменений и дополнений в некоторые законодательные акты РК по вопросам жилищно-коммунального хозяйства». Зачем нужны ОСИ? Станет ли система ЖКХ прозрачной, а платежи на капремонт жилья обязательными? Так ли страшно «голосовать метрами»? На этот и другие вопросы в интервью корреспонденту портала «Резонанс.kz» отвечает известный правозащитник, председатель «Ассоциации КСК г. Алматы» Аркадий РУБЦОВ.
– Аркадий Александрович, много шума вызвал пункт законопроекта, предписывающий открывать ОСИ (объединение собственников квартир) на каждый многоквартирный дом. Зачем нужно открывать такое большое количество юридических лиц, ведь их регистрация связана с лишними затратами для жильцов?
– Закон неплохой, но все нормы, касающиеся формы правления, вообще никуда не годятся. Потому что создавать такое количество юридических лиц – это нонсенс. Я много шутил на эту тему: наверное, законопроект разрабатывали в Министерстве труда и соцзащиты, чтобы быстро создать большое количество рабочих мест. Иначе это не назовешь! После введения закона в действие они смогут отчитаться: 40 тыс. рабочих мест мы создали.
Нынешняя реформа предполагает, что если есть 100 домов, то должны появиться 100 ОСИ, 100 председателей ОСИ, 100 зарплат для председателей, 100 бухгалтеров и т.д. Мы тоже не можем понять: зачем нам такое количество юридических лиц? В городе Алматы насчитывается 8 тыс. многоквартирных домов. Сейчас в городе работает 800 КСК, но их станет 8000 по новому закону! Что мы будем делать и где мы возьмем столько кадров? Ответов на эти вопросы мы не получаем.
Условно говоря, в Алматы родятся 2 тыс. ОСИ. Я уверен, что все 8 тыс. ОСИ не зарегистрируют. Даже 12-квартирный дом должен уже создать ОСИ. Они будут кормить председателя, платить налоги и все. На ремонт и обслуживание дома денег не останется. Для сравнения, сейчас на зарплату председателя КСК с одного многоквартирного дома собирается всего 1000-1500 тенге. Но придется поднимать тарифы, чтобы с одного дома собрать минимальную зарплату, которая составит с 2019 года 42 тыс. тенге. Это чревато социальной напряженностью.
40-50 квартирные дома, в целом, вторичка- это дело не потянет. Мы уверены, что ОСИ не смогут вести и содержать свое имущество. Значит, на смену ОСИ придут управляющие компании, но их роль никак не прописана в законе, они просто упоминаются. И вот тогда в сфере ЖКХ возникнет дикий хаос! И здесь существует огромная коллизия: куда пойдет этот рынок? К этому закону обязательно надо будет принимать новые законы, какие-то поправки в части регламента работы рынка управляющих компаний.
Основная цель ОСИ – собрать первое учредительное собрание из 2 человек. Кстати, почему из двух? Ладно, собрались два человека и создали ОСИ. Как только они создали ОСИ, получили юридическую легитимизацию, они могут на общем собрании принять решение о выборе управляющей компании, потому что сами жильцы фактически свой дом содержать не могут. И после того, как они приняли такое решение, они должны контролировать деятельность управляющей компании. Но контроль деятельности в рамках ОСИ опять-таки требует минимальной зарплаты хотя бы одному председателю. В итоге что будет?
Другой вариант развития событий – ОСИ будут писать заявления в Налоговый комитет о приостановлении деятельности. Я уверен, что таких заявлений будет несколько тысяч по республике, и в рамках Налогового кодекса РК их приостановят на 5 лет, а далее они закроются. И чего мы добьемся? Когда рассказываешь такую логику законотворцам, они начинают задумываться: а может, действительно, надо что-то исправить?
– Какие у Вас есть предложения? Чем можно заменить спорные нормы?
– У нас есть конкретные предложения. В закон нужно включить альтернативу: если жильцы хотят создать ОСИ – пожалуйста, а если они не хотят и не могут? 30-40 квартирному дому проще на общем собрании жильцов проголосовать за то, чтобы сразу уйти в ведение управляющей компании, и не кормить председателя ОСИ и не заниматься лишним оформлением документов. Это же всё деньги!
Пусть законодатели сразу дадут людям альтернативу, а не ограничивают очень жестко их выбор. Тем более, что существующее сейчас законодательство позволяет выбирать любую форму управления своим домом – хотите АО, ТОО, ИП, КСК, ПКСК…
Просто сложился негативный фон, что якобы КСК плохие. И сейчас решается вопрос так, что специалисты будут заниматься жилым фондом. Но как они будут работать, если кадры вы не готовили? 8 тысяч профессионалов не придут, а придут какие-то исполнительные директора, которые за председателей ОСИ будут делать работу там, где жители сами не решили этот вопрос. А исполнительный директор, к примеру, взял 300 домов, и он должен получить 300 минимальных зарплат? Ок, давайте скинемся ему на зарплату. Но ни штата, ни возможностей для работы он не имеет. В итоге он все это хозяйство опять-таки передаст управляющей компании.
– То есть панацея от проблем в вопросе выбора формы управления – это управляющие компании. Или с ними тоже не всё так гладко?
– С ними тоже есть вопросы. Регламентация их деятельности, как я уже говорил, равна нулю. Я знаю людей, которые говорят: я возьму такие-то дома, поуправляю ими и потом уеду спокойно жить за границу! И он, действительно, сможет написать в Жилищную инспекцию (ЖИ) Акимата заявление о том, что слагает с себя полномочия, скажем, заболел. Жилищная инспекция проведет тендер и выберет нового управляющего или компанию.
Эти управляющие – ноль, никто не знает, кто они. Как объяснить простому жителю, что он должен платить зарплату исполнительному директору, которого ему назначили из Управления жилья?
Впрочем, у нас есть профессиональные управляющие компании в жилищном секторе, но их мало. В Алматы они существуют с 1996 года на базе бывших советских ПТЖХ (Производственный трест жилищного хозяйства). Они ничего не развалили, у них есть своя аварийка, своя техника. Например, это ПКСК «Жансая», который держит в управлении 100 с лишним домов. То есть такой сегмент рынка есть, но очень малочисленный.
Я больше, чем уверен, что как только жилищный закон будет принят и пройдут шесть месяцев переходного периода, у нас начнутся поправки к закону. В этом виде закон не работоспособен, давайте сделаем его удобоваримым! Куда дальше зайдет ситуация? Надо все спрогнозировать и предусмотреть все меры. Поправки должны вноситься сейчас, должен восторжествовать здравый смысл. Поэтому мы будем ездить в парламент и хотели бы заручиться поддержкой депутатской фракции Коммунистической Народной партии Казахстана.
– Везде ли у нас созданы КСК? И как обстоят дела с государственной поддержкой жилого фонда?
– Например, в Синегорье в районе Борового две трети домов вообще не создали КСК, им что закон о жилищных отношениях, что закон, вводящий ОСИ – безразлично. Сейчас они стали членами нашей Ассоциации КСК, и мы пытаемся наводить там дистанционно порядок.
А в Шымкенте вообще нет КСК. В 2017 г. постановлением акима города зарегистрировалось одно-единственное КСК! В Шымкенте управляющие компании, уполномоченные Акиматом, управляют жилым фондом путем жесткого административного ресурса. Управляют ТОО де-юре частные, но на деле полностью выполняющие решения местной исполнительной власти. Если что-то случается, то управляющие компании делают ремонт за счет собственников квартир и социальной адресной помощи по линии ЧС.
Павлодар делает по-другому. Оформляют все коммунальные проблемы как чрезвычайную ситуацию и за счет акиматовских денег ремонтируют. Фактически, свой жилищный фонд они содержат вменяемо.
Особая ситуация в Алматы. Здесь давно заставили собственников квартир вкладывать свои деньги, включили именно рыночные механизмы. В Алматы за все платит собственник. И когда к нам приезжают из других регионов, то их первый вопрос: а что, акимат денег не дал? Нет, не дал. Сами собрали и сами сделали ремонт.
Законопроект говорит, что МИО теперь могут профинансировать работы. Там так хитро написано о том, что единый архитектурный облик города выполняет акимат, а про возмещение средств ничего не сказано.
Получается, что с 1997 года мы людей воспитали так, что за все надо платить самим. И если примут норму, что ремонт в части внешнего облика фасадов домов будут делать акиматы, то это будет неплохо.
– Много вопросов возникает по цифровизации коммунального сектора. На примере недавних сбоев в системе «Кунделик» мы видим, что цифровые базы данных несовершенны, не успевают вовремя обновляться, при этом у многих КСК в регионах нет самого главного – материальной базы, компьютеров, постоянного выхода в интернет. Что даст цифровизация коммунальной сферы?
– Мы говорим – цифровизация КСК. Но, к примеру, в Талдыкоргане почти 80 КСК, и всего у двух из них есть расчетные счета в банках и интернет. Мы им помогаем, публикуем их отчеты, которые они должны ежеквартально представлять.
Информационная система в том виде, в котором она есть сейчас, не заработает. Там будут отдельные окна, которые будут касаться ОСИ, жилья, отчетов и голосований. Как только мы поставим вопрос о прозрачности всех жилищно-коммунальных услуг, то в эту систему, скажем, ТОО «Алматинские тепловые сети» должно будет выложить всю свою базу данных, свои начисления. Что мы видим на деле? Сейчас вынесено предписание в адрес монополиста: оштрафовать на 1,5 млрд тенге, сделать перерасчет потребителям по 60 тенге с квадратного метра. Но они делают перерасчет по 23 тенге. Что делать информационной системе в данном случае? Это чистый конфликт интересов.
Деньги крутятся у монополистов огромные! Кроме тепловых сетей, есть еще и электрические станции, и другие монополисты, которые получают деньги. Мы их всех сделаем прозрачными? У нас этого не получится. Потому что учредители алматинского энергокомплекса имеют такие полномочия, что они просто закроют глаза на эту информационную систему и ни одного файла не дадут! Без иллюзий, не предоставят они информацию. Потому что тогда они должны будут показывать: а почему в ТОО были депозиты? Почему при огромном количестве задолженности деньги положили на такой-то депозитный счет? Возникнут другие неудобные вопросы.
Вот мы были в Узбекистане, каким образом обеспечивается там прозрачность? При Генпрокуратуре Узбекистана есть специальный уполномоченный орган, который контролирует и фактически получает все денежные средства от всех поставщиков коммунальных услуг по всей республике. На деньги ЕБРР там создана информационная аналитическая система, которая забивает данные не от этого несчастного жилья, от которого мы пошли, а от всех поставщиков коммунальных услуг. Потому что 95% коммунальных денег – у поставщиков! Мы были в Центральном диспетчерском управлении и видели, как работает эта электронная система. Пожалуйста, вот Самаркандская область – водоканал, дебиторы, поставщики, лицевой счет, полная информация. Также и по другим областям. В Генеральной прокуратуре, Администрации президента Узбекистана имеют доступ к этой системе.
Только такая электронная система заработает: если мы сквозным образом привяжем лицевые счета от всех поставщиков от и до.
А вот такая, которую предлагают здесь, не заработает. Это будет фрагментарное что-то, которое будет частично что-то показывать, но на работу коммунального хозяйства не повлияет вообще никак.
– В соцсетях пользователи возмущались также положением о том, чтобы «голосовать метрами»…
– Вот это не самое страшное зло, можно позволить голосовать метрами. Потому что большие площади можно заиметь только в новых жилых комплексах, а у нас большая часть жилого фонда – это старое советское жилье, где у всех равные площади. Нового жилого фонда относительно мало. То есть этот пункт будет работать в отношении собственников нового жилья.
В целом, закон, который сейчас принимают, он весь из «дыр». Как я уже сказал, ОСИ нежизнеспособны, как «обманка» какая-то, не будут они действовать, отойдут в сторону через год. Придут управляющие компании, куда государство вообще не вмешивается. Оно сделало вид, что этого не знает. Этот новый закон позволяет зарабатывать деньги.
Просто, чтобы вы понимали. КСК и председатели нынешней генерации занимаются тем, что получают деньги за содержание домов. А им говорит государство: мы сделаем из вас бизнесменов. Государство такой посыл дает и отдает все на откуп рынку. Так станет еще хуже.
С точки зрения нашего общественного сознания, закон должен не только позволять зарабатывать деньги, но и быть моральным! Может, лучше все-таки содержать дома, а бизнес – это что-то отдельное?
– Накопления на капремонт домов станут обязательными?
– Плата за капитальный ремонт жилья есть и в редакции закона от 2011 года, но пока все зависит от председателя КСК. Где воли побольше, там не платят. Общим собранием принимаются решения – мы против, и жильцы не платят накопления. Судебная практика нас в таком выборе поддержала, судьи говорят: раз на общем собрании жильцов проголосовали не собирать средства, то это воля жильцов, и это правильно.
А тут редакция нового закона предполагает не просто обязательные накопления на капремонт, но и изъятие этих денежных средств с банковских счетов ОСИ в специальный Фонд! Будет создана еще одна структура.
Мы смотрим на свой и разных стран опыт, и видим, что как только создаются разные фонды, им нужны здание, мебель, зарплаты сотрудникам фонда. Вот это все будет создано. Я не вижу в этом громоздком механизме смысла, ведь можно копить на капремонт по домам, на своем отдельном счету. Что будет делаться с фондом? И почему государственные чиновники должны лучше распоряжаться этими деньгами, нежели собственники жилья и плательщики?
Надеюсь, что нам и здесь оставят альтернативу. Обяжут не только в общий котел все деньги собирать, но и позволят оставить часть денег на счету, на которые мы сможем производить хотя бы мелкий ремонт жилого фонда. Мы сделаем все возможное, чтобы выбор появился, и у ОСИ была возможность копить на ремонт жилья на индивидуальных счетах.
– Насколько мы знаем, в законопроекте усиливается роль государства через Жилищные инспекции?
– Да, причем сейчас в законе прописали лишь часть предложений по усилению роли ЖИ. В результате нашей совместной работы часть обширных полномочий, которыми планировали наделить ЖИ, сократили. Ведь когда собственники сами решают свои вопросы – это хорошо.
Жилищная инспекция города Алматы поменяла четыре состава сотрудников, и уровень подготовки кадрового корпуса внушает огромные сомнения. В Управлении жилья должны быть экономисты, инженеры, сметчики, технадзоры. Но когда приходит грамотный председатель КСК, видно, что сотрудник инспекции не владеет необходимыми знаниями. Их надо обучать, там большая текучка кадров и маленький штат.
Сейчас действует такая норма закона: Жилищная инспекция контролирует всё, если это деньги из госбюджета. Новая редакция: ЖИ контролирует всё, и даже расходование денег жильцов! Кроме того, Жилищная инспекция будет согласовывать сметы расходов на проведение отдельных видов капитального ремонта, который будет проводиться за счет накопленных жильцами денег.
Согласование ремонта в Жилищной инспекции создаст волокиту и, по сути, это коррупционная схема. Эти вещи тянут назад, они не ведут вперед. И самое ужасное, что функции собрания жильцов сводятся к нулю! То есть собственники должны вложить деньги и не иметь при этом влияния на принятие решений относительно их жилья.
То же самое с другим пунктом – ЖИ будет рекомендовать председателя ОСИ. Но дело в том, что у нас нет людей, подходящих под прописанные квалификационные требования, согласно которым это должен быть чуть ли не магистр. Насколько я помню, за все годы Жилищная инспекция г.Алматы не рекомендовала ни одного специалиста на должность председателя КСК.
Зачем такой контроль? Подотчетность и так у КСК есть, председатели отчитываются перед ревизионной комиссией и жильцам раз в квартал. Иначе его «порвут». Я как вывешивал отчеты на нашем сайте, так и вывешиваю. Жильцы просматривают эти отчеты, я вижу это по количеству просмотров на сайте, и это реально сокращает количество глупых вопросов о том, куда ушли деньги. Система отчетности и так прекрасно работает.
– Так есть ли тогда необходимость в кардинальном реформировании системы ЖКХ?
– Мы высказывали свою точку зрения неоднократно: такая реформа не нужна. Можно настроить существующую жилищно-коммунальную систему, ее можно точечно изменить, не надо в жилищном секторе все менять глобально. Ту же самую цифровизацию можно включить без проблем в имеющуюся систему.
Источник: Резонанс.kz
Разия Абдыкадырова
