С 2009 года в Республике Казахстан законодательством предусмотрена возможность накопления средств на капитальный ремонт многоквартирных жилых домов. Если ранее для начала таких накоплений требовалось решение собственников, то с января 2020 года обязанность по накоплению уже закреплена в законе. Также установлена минимальная величина платежа — 0,005 кратного МРП.
Однако, несмотря на формальную возможность, за прошедшие годы этим механизмом воспользовались лишь отдельные дома в Алматы, частично — в Астане и лишь единичные региональные управляющие организации. Причины очевидны: ни государство, ни местные исполнительные органы не создали условий и не стимулировали собственников к накоплениям.
Периодически возникают предложения централизовать средства на капремонт, создав ещё один государственный фонд, где, как предполагается, честные чиновники будут контролировать их движение.
Также одной из новых инициатив стало предложение ввести административную ответственность за несоблюдение требований по открытию текущих и сберегательных счетов.
Так, в проекте поправок в статью 320 предлагается следующее:
«4. Нарушение юридическим лицом или ИП, управляющим объектом кондоминиума, сроков открытия текущего и/или сберегательного счета в банках второго уровня в установленных законом случаях – влечёт штраф в размере 50 МРП.
Примечание. Ответственность несёт лично руководитель юрлица или ИП. Штраф не может быть оплачен за счёт средств собственников с текущего или сберегательного счета дома».
На первый взгляд, всё выглядит логично: если обязанность есть — должны быть и последствия. Но в практике возникают проблемы.
Например, представитель «Halyk Bank», участвовавший в заседаниях с депутатами Мажилиса, официально сообщил, что данный банк не открывает накопительные счета для домов. И он не одинок — другие банки также отказываются от работы с такими счетами.
Это ставит управляющих в абсурдную ситуацию: они могут быть оштрафованы за неоткрытие счёта, который фактически невозможно открыть в большинстве банков. Им придётся искать другой банк, согласный работать с такими продуктами, что не всегда возможно.
Такая односторонняя ответственность — дискриминационна! Поэтому необходимо установить зеркальную административную ответственность и для банков второго уровня, отказывающихся открыть счет по запросу клиента. Рабочая группа Мажилиса вполне может включить соответствующую норму для повышения ответственности банковского сектора.
Другой, не менее важный вопрос — сохранность средств. Сегодня деньги, собранные на капитальный ремонт, не защищены: в случае банкротства банка они попадают в конкурсную массу. КСК, ОСИ или управляющая компания будут лишь одним из кредиторов. Это требует решения на уровне государственной гарантии или изменения законодательства о страховании данных средств.
Также следует учитывать экономическую реальность: обесценение денег снижает смысл долгосрочных накоплений. В условиях высокой инфляции, эффективное планирование ремонта ограничивается горизонтом максимум в один год.
И наконец, налогообложение. Закон требует от управляющих компаний открыть накопительный счёт, но Налоговый кодекс может расценить полученные средства как доход компании. Это создаёт риск налогообложения по ставке 16 % (НДС) и 20 % (КПН). Таким образом, более трети всех накоплений могут быть изъяты в виде налогов.
Очевидно, что собственники сами выбирают способ управления домом. Если они нанимают управляющую компанию — обязанность по накоплению возникает автоматически. Однако отсутствие чёткого разграничения статуса средств на капремонт может привести к массовому уходу управляющих компаний «в тень», что перечёркивает все усилия по профессионализации отрасли.
Председатель Ассоциации
КСК г. Алматы Аркадий РУБЦОВ
