В настоящее время строительство жилья осуществляется двумя основными способами: посредством жилищно-строительных потребительских кооперативов и долевым способом, в котором участвуют как физические, так и юридические лица.
Жилищно-строительные потребительские кооперативы, как правило, формируются из тех граждан, кто состоит на учете в списках нуждающихся в улучшении условий проживания по инициативе местных исполнительных органов, распорядительных организаций перед началом строительства новых домов, реконструкции уже сданных в эксплуатацию, приобретения жилых домов. При этом жилищно-строительные кооперативы создаются в целях строительства многоквартирных домов и их последующего использования и управления ими. Жилищный кооператив также может создаваться в целях приобретения не только новых, но капитально отремонтированных, полностью реконструированных жилых домов, их эксплуатации и управления ими.
С момента становления права собственности на жилые и (или) нежилые помещения в здании у двух и более собственников возникает совместное домовладение.
В соответствии с ныне действующим законодательством отношения по совместному домовладению в нежилых помещениях регулируются Законом Республики Беларусь «О совместном домовладении», отношения собственности совместного домовладения в жилищном фонде регулируются, в частности, Жилищным кодексом Республики Беларусь.
Основной характеристикой совместного домовладения является наличие общей долевой собственности, то есть каждому собственнику имущества (квартиры, жилого и нежилого помещения) наряду с принадлежащим ему помещением принадлежит также соответствующая доля в общих элементах здания, находящихся в совместном пользовании собственников.
Таким образом, при сдаче жилого дома в эксплуатацию участники домовладения обязаны на общем собрании принять сделать выбор о способе регулирования управления общим имуществом. Данное решение должно быть принято в течение 6 месяцев с момента начала совместного домовладения.
Эффективное функционирование совместного домовладения зависит от эффективности управления и владения общим имуществом совместного домовладения.
На сегодняшний день законодательством установлен исчерпывающий перечень способов управления и владения общим имуществом жилых совместных домовладений:
- лично участниками совместного домовладения (такой способ управления может быть избран только в случае, при условии, что в жилом доме располагаются не более пяти помещений, принадлежащих разным собственникам. В данном случае все участники общего домовладения заключают договор о совместном домовладении, типовая форма которого утверждена постановлением Совета Министров);
- товариществом собственников или организацией застройщиков (ЖСПК);
- уполномоченным лицом по управлению общим имуществом (многоквартирным домом), назначаемым местным исполнительным и распорядительным органом в соответствии с законодательством (Жилищно-ремонтно эксплуатационное объединение — далее ЖРЭО).
Члены ТСЖ (организации застройщиков) имеют право в любой момент изменить способ организации управления их общим имуществом, приняв на общем собрании решение об ином способе управления данным имуществом совместного домовладения. Порядок осуществления общего собрания по данному вопросу аналогичен порядку исполнения общего собрания участников единого домовладения по выбору порядка управления их общей недвижимостью.
В случае, если собственники не выбрали способ управления в установленный законодательством срок, местный исполнительный и распорядительный орган назначает ответственное (уполномоченное) лицо по организации управления общим недвижимым имуществом без проведения открытого тендера из числа государственных организаций, осуществляющих эксплуатацию жилищного фонда и (или) предоставляющих жилищно-коммунальные услуги.
Уполномоченное лицо может быть также назначено, если при общем домовладении не осуществляются сохранность и эксплуатация имущества, не организованна надлежащая работа органов управления, а также, в случаях когда истек срок полномочий назначенных органов управления, а усилия по их избранию отсутствуют или не дают утвердительных результатов.
Права и обязанности уполномоченного лица определены соответствующим Положением, утвержденным Постановлением Совета Министров Республики Беларусь. Основными задачами уполномоченного лица являются управление общей недвижимостью, организация технического обслуживания и ремонта жилого дома, а также создание условий обеспечения участников совместного домовладения услугами ЖКХ.
Порядок проведения общего собрания собственников по вопросу выбора способа управления общим имуществом совместного домовладения
Инициатором организации общего собрания сленов совместного домовладения по выбору метода управления их общим имуществом вправе выступить либо непосредственно участники совместного домовладения, либо местный исполнительный и распорядительный орган.
На стадии строительства жилого дома застройщик имеет право до ввода недвижимости в эксплуатацию инициировать создание и организацию товарищества собственников из числа имеющихся дольщиков, принимающих участие в строительстве жилого дома, которые будут обладать правом собственности на объекты имущества.
Для правомерного проведения собрания, инициатор, не позднее, чем за 20 дней до даты собрания, направляет каждому участнику совместного домовладения письменное уведомление о предстоящем проведении общего собрания (либо заказным письмом, либо вручает под расписку).
Если кто-либо из членов совместного домовладения не имеет возможности лично присутствовать или принять участие в общем собрании, он вправе проголосовать раньше даты назначенного собрания. В данном случае он направляет инициатору собрания письменное заявление, в котором высказывает свое мнение по вопросу выбора способа управления общим имуществом.
Общее собрание по вопросу выбора способа управления многоквартирным домом является правомерным только, если на нем присутствует более 2/3 участников совместного домовладения (или их представителей), обладающих более чем 2/3 голосов от общего числа голосов всех собственников.
В случае отсутствия единого решения проводится повторное общее собрание членов совместного владения имуществом. Повторное собрание можно считать правомерным, если его посетили более двух участников совместного владения недвижимостью, обладающих не менее чем одной четвертью голосов от общего числа голосов всех собственников (то есть не менее 25% от общего числа участников совместного домовладения).
Урегулирование вопроса общего собрания о выборе порядка управления общей недвижимостью, должно быть принято в установленном порядке и будет являться обязательным для всех собственников многоквартирного дома, в том числе для тех, которые не участвовали в голосовании либо голосовали против.
Данное решение может быть принято еще и способом проведения письменного опроса. Организация письменного опроса организовывается способом заполнения участником совместного домовладения опросного листа по всем указанным в нем вопросам.
Такой вид голосования тоже является правомерным, но только если на нем присутствовали участники совместного владения недвижимым имуществом, обладающие более чем 2/3 голосов от общего числа голосов всех членов совместного домовладения.
Товарищество собственников (организация застройщиков) считаются созданными и наделяются правами юридического лица после момента их гос.регистрации.
Созданные ТСЖ и организации застройщиков будут юридическими лицами, деятельность которых направлена непосредственно на содержание и управление совместным домовладением. Избрание способа управления общим имуществом посредством товарищества собственников либо организации застройщиков позволит собственникам, с целью повышения качества жилья и услуг ЖКХ, принимать на общем собрании решения по вопросам использования общего имущества, получения различного рода услуг, выходящих за рамки стандартного технического обслуживания (не включенных в жилищно-коммунальные услуги).
Общее собрание членов товарищества собственников (организации застройщиков)
В отличие от принятия решения о форме управления, для принятия решений, которые относятся к сфере влияния общего собрания, на общем собрании должны присутствовать члены товарищества собственников (организации застройщиков), имеющие не менее половины голосов от их общего количества.
В случае если в ТСЖ (организации застройщиков) более 50 членов, общее собрание вправе избрать состав уполномоченных. Общее собрание по избранию уполномоченных будет правомерным, если на нем присутствуют более 2/3 участников товарищества собственников жилья (организации застройщиков). Уполномоченные избираются из числа членов ТСЖ (организации застройщиков) исходя из учета, что на каждых пять участников товарищества собственников должен приходиться как минимум один уполномоченный. Уставом ТСЖ (организации застройщиков) может быть предусмотрено другое представительство.
Порядок проведения собрания уполномоченных аналогичен порядку организации общего собрания учатников ТСЖ (организации застройщиков). Собрание уполномоченных собственников жилья вправе рассматривать вопросы, отнесенные к исключительной ответственности общего собрания членов ТСЖ (организации застройщиков). Вместе с тем, собрание уполномоченных собственников не имеет права принимать решения, по следующим вопросам:
- внесение изменений и (или) дополнений в устав товарищества;
- установление размеров и сроков внесения взносов (оплата ТСЖ);
- установление порядка распределения жилых (нежилых) помещений между членами организации застройщиков;
- избрание уполномоченных, досрочное прекращение их полномочий;
- принятие решения по выбору способа управления общим имуществом;
- принятие решений о переорганизации и ликвидации.
На общем собрании товарищества собственников каждый участник (организации застройщиков) имеет такое количество голосов, которое пропорционально объему его доли в праве собственности на общую недвижимость (если если кто-либо из участников организации застройщиков не значится непосредственно собственником объектов недвижимости, он обладает правом одного голоса независимо от размера занимаемого объекта недвижимого имущества). На собрании уполномоченных каждый уполномоченный член товарищества имеет количество голосов, которое равно сумме его собственных голосов и голосов представляемых им членов ТСЖ (организации застройщиков). При этом за один голос всегда принимается самая малая доля в общем имуществе.
Общее собрание участников ТСЖ организовывается правлением товарищества собственников по мере надобности и возникновению вопросов, касающихся их сферы влияния. Однако собрания должны проводиться не реже, чем раз в год. Внеочередные собрания участников ТСЖ могут проводиться по решению правления, по предложению местного исполнительного органа или распорядительной организации, по письменно изложенному требованию ревизора (ревизионной комиссии ТСЖ) или участников ТСЖ (организации застройщиков), обладающих не менее чем 25 процентами голосов от их общего числа.
Такое письменное требование (предложение) с предполагаемой повесткой дня направляется в правление товарищества собственников (организации застройщиков), которое обязано в течение 7 дней принять решение и назначить созыв внеочередного собрания членов ТСЖ. В случае отказа правления, инициаторы вправе самостоятельно организовать внеочередное собрание членов ТС (организации застройщиков).
В случае необходимости, разрешение вопросов общего собрания участников товарищества собственников жилья (организации застройщиков) может проводиться путем организации письменного голосования или опроса.
Решения, принятые в установленном порядке, обязательны для исполнения всеми членами товарищества.
С целью улучшения качества обслуживания жилого дома, члены товарищества собственников (организации застройщиков) могут принимать на общем собрании различного рода вопросы, касающиеся технического обслуживания, предоставления дополнительных услуг ЖКХ и так далее.
Жилищным кодексом Республики Беларусь закреплена обязанность товарищества собственников многоквартирного дома (организации застройщиков) по обеспечению организации обслуживания объектов, принадлежащей им недвижимости и придомовой (окружающей его) территории, в том числе сохранности и эксплуатации многоквартирного жилого дома.
Содержание, техническое обслуживание и текущие ремонты общего имущества в многоквартирном жилом доме, а также содержание придомовой территории и другие услуги входящие или нет в перечень ЖКУ товарищество собственников (организация застройщиков) может по решению общего собрания осуществлять самостоятельно силами штатных работников товарищества, ЖСПК (дворник, слесарь-сантехник, электрик и др.). ТСЖ (организация застройщиков) может также оказывать платные услуги собственникам жилых помещений по обслуживанию и ремонту помещений, внутриквартирного санитарно-технического и иного оборудования.
Для решения задач, связанных непосредственно с предоставлением ЖКУ, собственники многоквартирного дома на общем собрании также могут принять решение о привлечении на договорных условиях организаций, осуществляющих эксплуатацию жилищного фонда и (или) предоставляющих услуги жилищно-коммунального хозяйства.
При осуществлении расчетов за основные жилищно-коммунальные услуги товарищества собственников и организации застройщиков обязаны применять тарифы для населения, установленные в соответствии с законодательством.
В случаях, когда фактическая себестоимость услуг за ЖКУ (в том числе техническое обслуживание, пользование лифтом) выше доходов, получаемых от населения по субсидируемым тарифам, товарищество собственников (организация застройщиков) вправе обратиться в местный исполнительный и распорядительный орган за возмещением части расходов из бюджета либо принять на общем собрании участников товарищества собственников (организации застройщиков) решение о возмещении убытков за счет дополнительных взносов членов этих организаций
Размер, состав и порядок внесения дополнительных взносов определяются уставом товарищества собственников. За несвоевременное или неполное внесение взносов члены товарищества собственников (организации застройщиков) уплачивают пеню в размере, который был установлен общим собранием либо собранием уполномоченных членов ТСЖ в соответствии с законодательством.
При этом, в соответствии с ЖК, вступительный, членский, целевой и дополнительный взносы должны уплачиваться способом передачи денег (наличных, чеков и т.д.) уполномоченному представитель правления ТСЖ или по желанию члена товарищества собственников путем перечисления денежных средств на расчетный (текущий) банковский счет этой организации.
Оказание основных и дополнительных жилищно-коммунальных услуг
Плата за услуги ЖКХ, оказываемые населению, включает в себя плату за основные(техническое обслуживание, текущий ремонт, капитальный ремонт, коммунальные услуги) и дополнительные ЖКУ. Кроме того отказ от заключения договора на оказание основных ЖКУ не освобождает их от внесения платы за фактически оказанные основные жилищно-коммунальные услуги. Плата за основные и дополнительные услуги формируется согласно тарифам на жилищно-коммунальные услуги.
Плата за дополнительные коммунальные услуги включает в себя плату за жилищно-коммунальные услуги, предоставляемые дополнительно к основным коммунальным услугам в соответствии с договорами на оказание дополнительных услуг ЖКХ.
В случае, когда участники совместного домовладения пользуются дополнительными услугами ЖКХ, на общем собрании членов товарищества должно быть принято решение об установлении порядка на эти услугу. Кроме того, каждый из участников совместного домовладения имеет полное право отказаться от предоставляемых ему дополнительных коммунальных услуг и не использовать их, а соответственно и не оплачивать.
Дополнительные услуги могут быть оказаны потребителю жилищно-коммунальных услуг и оплачены ими только после заключения договоров на оказание этих видов услуг. Вынуждение к оказанию дополнительных услуг жилищно-коммунального хозяйства, а также внесение дополнительных взносов в уведомление о размере платы за ЖКУ будет считаться нарушением настоящего законодательства.
Контрольно-ревизионные органы. Контроль за деятельностью
Для того, чтобы осуществлять контроль за финансово-хозяйственной деятельностью товарищества собственников (организации застройщиков) общее собрание выбирает ревизора или ревизионную комиссию ТСЖ из числа членов данного товарищества (организации застройщиков).
Ревизионная комиссия или отдельный ревизор обязуются отчитываться только общему собранию.
Без заключения и (или) отчета ревизионной комиссии товарищества собственников (организации застройщиков) или уполномоченного аудитора собрание (собрание уполномоченных) членов ТСЖ (организации застройщиков) не имеет права одобрять ни годовой отчет, ни годовой баланс товарищества собственников.
При выявлении грубых нарушений или недостатков в финансово-хозяйственной деятельности ТСЖ и (или) финансовых нарушений с позиции правления и (или) председателя данного правления товарищества ревизионная комиссия (ревизор) товарищества в течение 10 дней с момента, когда были обнаружены этих нарушений, обязуется затребовать организации внеочередного общего собрания членов ТСЖ.
Источник: gkx.by
