Inbusiness.kz начинает серию обзорных материалов по строительному сектору южной столицы, выясняя, почему действующие в Алматы строительные компании не желают прислушиваться к мнению населения и насколько безопасны новые здания, построенные на тектонических разломах.
Часть I.
Сегодня мы затронем лишь верхнюю часть вершины айсберга в системе застроек самого крупного города, расположенного на юго-востоке Республики Казахстан. Ведь именно в Алматы было несколько протестных акций и петиций со стороны населения по поводу строительства так называемых человекочайников. Почему строительные корпорации в погоне за прибылью игнорируют запросы граждан и к каким последствиям может привести их деятельность, разбирался inbusiness.kz.
Под предлогом реновации число новых жилых комплексов растет в геометрической прогрессии. Порой под тяжелую гирю демолятора попадают здания, которые дороги сердцу алматинцев.
- «Как коренной алматинец, не могу согласиться с возведением крупного жилого дома на месте исторического здания ТЮЗа на проспекте Абылай-хана, а также огромной гостиницы на улице Кабанбай-батыра – рядом с сосновым парком. Огромная гостиница стоит. Все загородила, все испортила, – отмечал президент Касым-Жомарт Токаев во время совещания по вопросам развития города. – Также со сносом кинотеатра «Алатау». Зачем надо было сносить здание кинотеатра? Тоже знаковое здание для Алматы. Причем столько времени и усилий пришлось потратить на снос этого очень капитального сооружения».
По мнению главы государства, следует запретить плотную застройку в центральных частях Алматы и увеличивать количество парковых зон. Но, увы, дом сталинской эпохи на пересечении проспекта Назарбаева и улицы Кабанбай-батыра постигла та же участь, что и старое здание ТЮЗа и Дворца школьников, на месте которого стоит тот самый дорогой отель, упомянутый Токаевым.
Дом, где жил легендарный Бауыржан Момышулы
В центре Алматы, на пересечении проспекта Назарбаева и улицы Кабанбай-батыра, возобновлено строительство здания.
Сказать, кто в настоящий момент является владельцем этого «строительного пятна», не представляется возможным. Ни на окружающем стройку заборе, ни на воротах перед ней нет никаких информативных данных, позволяющих идентифицировать застройщика. Не знают о том, кто ведет строительство под лозунгом «Возрождаем исторический облик центра Алматы», и жители соседних домов. В беседе с inbusiness.kz пожилая женщина, живущая в соседнем доме и представившаяся Людмилой Алексеевной, заметила, что ни она сама, ни ее соседи так и не смогли выяснить «хозяев стройки».
- «Эти строители явно торопятся. У них нет ни выходных, ни праздников. Со стройки все время шум идет. Поэтому мы и пошли попросить, чтобы рабочие по воскресеньям и праздникам приостанавливали свою деятельность. Но из ворот выскочил здоровенный охранник и нас попросту прогнал. Строителей, похоже, наше мнение не интересует», – поделилась своими наблюдениями живущая более 40 лет в соседнем со стройкой доме пенсионерка.
При этом она особо обратила внимание на несоответствие рекламного изображения нового здания с тем домом, который стоял на перекрестке до 2006 года.
- «Он совсем не похож на дом, в котором жил легендарный Бауыржан Момышулы. Это будет совсем другое здание», – подчеркнула собеседница inbusiness.kz.
Напомним, речь идет об участке, вокруг которого в декабре 2019 года разгорелся конфликт. Тогда представители городской общественности, среди которых были такие известные лица, как Асанали Ашимов, Рашид Нугманов, Бибигуль Тулегенова, Роза Рымбаева и Нагима Ескалиева, выступили против возведения на месте снесенного старого многоквартирного жилого дома появившегося в 2006 году небольшого сквера, нового жилого комплекса «Опера».
Поскольку история получила большой общественный резонанс, владеющая спорным участком на Назарбаева – Кабанбай-батыра компания Exclusive Qurylys не без давления со стороны акимата Алматы строительство на тот момент приостановила. При этом руководители строительной компании пообещали пересмотреть проект в сторону понижения этажности возводимого здания. В течение 3 лет никаких работ на этом участке не наблюдалось. Но, видимо, время прошло и строительство началось вновь.
Inbusiness.kz поинтересовался у акимата Алматы: кто сегодня является владельцем данного участка, на котором ведется строительство, и почему была возобновлена стройка? На журналистский запрос от управления городского планирования и урбанистики поступил ответ, согласно которому «земельный участок севернее ул. Кабанбай-батыра, восточнее пр. Н. Назарбаева, принадлежит частному лицу – г-ну Арипову Р. О. (основание: правовая сделка в 2017 г.)».
Также в ответе сообщается, что «для соблюдения баланса интересов горожан и владельца участка управление провело переговоры с застройщиком по корректировке эскизного проекта согласно Правилам формирования архитектурного облика Алматы. Измененный эскизный проект согласован в мае 2022 года. В проекте с учетом требований правил к застройке в центре города:
этажность снижена с 9 до 4-5 этажей;
внешний вид здания соответствует общему архитектурному стилю данного квадрата улиц.
- «Напомним, что в 2019 году возникло социальное напряжение – жители выступили против строительства 9-этажного жилого комплекса на участке. Управление отозвало предпроектную документацию, выданную в 2018 году (до принятия правил). Застройщик обратился в суд.
Суды первой и апелляционной инстанций восстановили права застройщика. Постановлением Верховного суда РК решения судов оставлены без изменений», – говорится в ответе управления городского планирования и урбанистики.
Многоэтажки на суглинке и тектонических разломах
Опасение алматинцев вызывает и строительство новых жилых комплексов, которое в настоящее время строительные корпорации осуществляют под благовидными предлогами реновации и «револьверной методики»
К примеру, уже многие обратили внимание на начало «освоения» застройщиками расположенных в восточной части города территорий «Татарки» и «Компота», самых старых районов Алматы, которые оставались неприкосновенными на протяжении более 100 лет.
Удивляет этот факт и доктора наук, профессора, одного из ведущих сотрудников Казахского научно-исследовательского института почвоведения Фариду Козыбаеву. По ее словам, из-за особенностей состояния грунта и почв в этих районах строить там высотные многоэтажные дома никогда не рекомендовалось.
- «Последствия катастрофических по своим масштабам селей 1887 и 1921 годов в этих районах долгие годы напоминали о себе. Вся территория на месте нынешнего Дворца Республики и за ним была покрыта огромными валунами. Вплоть до улицы Казачьей (ныне ул. Потанина – Прим.) вниз и Подгорной (ныне ул. Кастеева – Прим.) на восток были занесены илом, глиной и камнями, – говорит профессор Козыбаева. – Дело в том, что в этом районе залегает лессовидный суглинок, особенность которого заключается в том, что в нем образуются макропоры, в большом количестве впитывающие влагу. Но на суглинок сильное влияние оказывают и микроземлетрясения, которые постоянно происходят в Алматы, но мы их даже не замечаем. Тем не менее эти микроземлетрясения дают большие нагрузки на колебания грунта и вызывают его подвижку».
Состояние почвы в этом районе подтверждается и картой зон ограничений по инженерно-геологическим условиям (типы грунтов и разломы) на территории г. Алматы, размещенной на сайте ЧС-ник.kz.
Согласно данной карте выделенные зеленым цветом (сейсмичность 9 баллов) и розовым цветом (сейсмичность 10 баллов) зоны, как раз где возводятся новые жилые комплексы, имеют «частую смену литологического типа разреза, значительный размах колебаний глубины залеганий уровня грунтовых вод (от 10-15 мм до 3 м), наличие глинистых грунтов с показателем консистенции более 0,5. А также сверху – просадочные (I тип) глинистые грунты, ниже – галечник с прослоями из суглинка и песка. В зоне розового цвета грунтовые воды залегают на глубинах 5-10 м.
По этой причине у профессора Института почвоведения нет уверенности в устойчивости фундаментов появившихся в «Компоте» и «Татарке» многоэтажных жилых комплексов.
Между тем у жителей города вызывают опасение и огромные комплексы, которые лет 8-9 назад были возведены близ озера Сайран некогда гремевшей на всю страну строительной корпорацией «Куат», а также действующим и в настоящее время застройщиком Global Building Contract.
Фото: ЖК «Уштобе», компании Global Building Contract
Жильцы ЖК «Уштобе», а также ЖК «Каусар», ЖК «Алтын Булак 1», ЖК «29 квартал» и ЖК «Алтын булак 2» не раз жаловались на щели и трещины в домах и писали письма в редакции разных СМИ, надеясь достучаться до властей.
Люди опасались того, что дома находятся на линии разлома.
Объекты, которые мы привели в пример в данном материале, находятся в разных частях города, примерно в 10-16 км друг от друга. Но в обоих случаях людей беспокоят тектонические разломы, на которых возведены жилые комплексы.
О чем говорят карты по тектоническим разломам, почвам и грунтовым водам
К слову, за последние 10 лет в казахстанских СМИ опубликовано множество различных официальных карт, где указаны не только состояние грунтов, но и сейсмические разломы на территории Алматы. Даже беглое ознакомление с ними позволяет понять, что старые городские районы «Малой станицы», «Компота», «Татарки», рощи Баума и «Рабочего поселка» и даже относительно новые районы, такие как «Сайран», имеют неблагоприятные условия для строительства высотных зданий.
На этой карте наглядно отражено наличие тектонических разломов, как раз в районе рассматриваемых нами строительных объектов. Если увеличить карту, то видно, что опасения жителей жилых комплексов вокруг Сайрана небеспочвенны.
Территория, где построены эти жилые комплексы, согласно предыдущей карте разломов, относится к зоне с сейсмичностью 8 баллов и имеет галечники и гравийные грунты с продчиненными прослоями песков, супесей, суглинков при залегании грунтовых вод на глубине менее 5 м.
Что же касается строительных объектов, расположенных в районе «Компота», то здесь ситуация еще более серьезная. Данная территория относится к зоне с 10-балльной сейсмичностью.
И строительство новых зданий приходится как раз на темно-коричневую зону, где при возведении зданий в обязательном порядке требуется уточнение сейсмичности в связи с частой сменой условий, определяющих сейсмический эффект.
В комментариях inbusiness.kz управляющий директор по производству КАЗНИИСА Ералы Шокбаров рассказал, что строительство любой этажности жилого дома определяется на основании технических условий. Там прописываются требования, особенно если дом находится на разломе.
- «Проектирование новых зданий начинается с инженерно-геологических изысканий. Прежде чем что-то строить, нужно проверить – у нас по г. Алматы разработана карта сейсмомикрозондирования. Любой проектировщик, прежде чем проектировать здание, открывает эту карту и смотрит площадку строительства. Это необходимо, потому что город расположен в сейсмоопасном регионе», – объяснил Ералы Шокбаров.
Затем, по его словам, проектировщик заказывает инженерно-геологические изыскания.
«Это необходимо для того, чтобы определить балльность, категорию грунта на площадке строительства. После чего, собственно, и начинается само проектирование, которое в сейсмоопасных регионах регламентируется нормами СП РК «Строительство в сейсмоопасных зонах». В этих правилах прописаны все требования по сейсмобезопасности при строительстве зданий, – говорит Ералы Шокбаров. – По требованиям норм 9 баллов разрешается возводить 12 этажей. Если никаких нарушений нет, проектировщики просто разрабатывают проект. Далее проект проходит экспертизу, и затем начинается строительство. На тектонических разломах разрешается строительство 9 этажей».
Однако если исходить из данных, указанных в официальных картах, и объяснения представителя КАЗНИИСА, то получается, что в строительстве жилых объектов, возводимых компанией Exclusive Qurylys, уже наблюдаются нарушения.
Ведь даже сейчас, несмотря на то, что строительство объектов еще не завершено, наглядно видно, что в зоне с 10-балльной сейсмичностью возводятся здания явно не 9-этажные, а здание в 12 этажей.
К слову, согласно официальной информации ЧС, 9 баллов предусматривают опустошительное землетрясение. От действия такого землетрясения возникает паника. Дома разрушаются. Серьезно повреждаются плотины и борта водохранилищ. Рвутся подземные трубопроводы. На земной поверхности появляются значительные трещины.
10 баллов считается уничтожающим землетрясением. Большая часть построек разрушается до основания. На земной поверхности появляются многочисленные трещины, некоторые из них имеют ширину около 1 м. Возникают большие провалы и крупные оползни. Приходят в движение песчаные и глинистые грунты. Слегка изгибаются рельсы на железных дорогах.
Два года назад inbusiness.kz писал о предположениях сейсмологов. Конечно, пока ученые не могут угадать ни место, ни время, ни магнитуду колебаний, но на основе постоянных наблюдений они пришли к выводу, что по закону повторяемости такие землетрясения, как верненское (1887 года), могут повториться в период от 100 до 140 лет.
- «Можно говорить, что здесь было затишье и может произойти землетрясение такого уровня», – отмечала тогда заведующая лабораторией региональной сейсмичности Института сейсмологии Алла Садыкова.
Другой взгляд: строить можно везде
Впрочем, как утверждает почетный архитектор Казахстана, академик Международной академии архитектуры стран Востока (МААСВ) Болат Куспангалиев, строить можно везде.
- «Важно, из каких конструкций здание построено, какие материалы применены, какие условия были сделаны для укрепления фундамента – это, во-первых. Во-вторых, надо знать геологию участка. Но вообще строить можно везде. Даже на болоте, в любых условиях. Но все зависит от того, как строить», – заметил он в комментариях inbusiness.kz.
В свою очередь управляющий директор по производству КАЗНИИСА Ералы Шокбаров в комментариях inbusiness.kz также рассказал, что, помимо упомянутого им ранее свода правил «Строительство в сейсмоопасных зонах», с 2020 года в Казахстане действуют еврокоды – европейские нормы в строительстве.
- «В частности, еврокод 8 – это сейсмостойкие конструкции. К ним разработаны нормативно-технические пособия, и на основании этого проектировщик разрабатывает проект нового здания, делает расчеты и затем проект проходит экспертизу», – отметил представитель КАЗНИИСА.
Это значит, что все строительные объекты в стране должны возводиться в соответствии с еврокодами. По словам специалистов, в этой связи требования к проектным организациям стали намного жестче. Но в целом новые правила позволят применять инновационные стройматериалы и технологии, а также повысят сейсмоустойчивость зданий.
Откуда может возникнуть социальная напряженность
Стоит отметить, что в старых районах южной столицы РК, к которым относятся районы «Компота», «Татарки» и Малой станицы, имеются давние проблемы с коммуникациями – узкие улицы, устаревший водопровод, плохо развитая канализация, периодически сбои с подачей электроэнергии.
Местные жители рассказывают, что канализационные трубы здесь не менялись несколько десятков лет. Но, похоже, что взявшийся за освоение того же «Компота», хорошо знакомые жителям Алматы компании BI Group с его жилым комплексом ART Residence по улице Бегалина, уже упомянутой компании Exclusive Qurylys c отстроенным на Кабанбай батыра Exclusive Residence и ее почти готовым к сдаче ЖК Exclusive Star по Кармысова за Дворцом Республики, не особо задумываются над проблемами, с которыми позже могут столкнуться жильцы этих жилых комплексов.
Есть и еще одна проблема данного района, о которой много говорят, но никак не решают.
К примеру, крайне слабым местом 8 высоток ART Residence является низкая пропускная способность улиц Бегалина, Бекхожина и Кастеева, на которых расположен жилой комплекс от корпорации BI Group. На каждой из них едва-едва разъезжаются легковые автомобили. Очевидно, что по окончанию возведения жилых комплексов, улица может вообще встать из-за увеличившегося автопотока.
А в случае возникновения какой-либо чрезвычайной ситуации, подъезд к ЖК спецтехники (пожарных машин, скорой помощи и пр.) будет крайне затруднен, а то и невозможен. Почему на это обстоятельство не обратили внимания при одобрении проекта жилого комплекса комиссией, остается только догадываться.
Заметен ряд недостатков и у жилого комплекса Exclusive Star. Главная из них – выезд с территории ЖК. Он один и ведет на довольно узкую в две полосы, но оживлённую улицу Кармысова, которая в северном направлении становится улицей Калдаякова, а в южном плавно перетекает в улицу имени Луганского. Поскольку в сдающемся в эксплуатацию в конце текущего года жилом комплексе имеется пять 12-этажных корпусов с 364 квартирами и подземный паркинг на 250 автомобилей, можно смело предположить – пробки на этой узкой дороге гарантированы.
Гостиница «Казахстан» и Дворец Республики со стороны ул. Луганского, находятся почти напротив строящегося Exclusive Star. В гостинице, во дворце, а также на площади перед самим Дворцом Республики довольно часто проводятся различные массовые мероприятия с большим скоплением людей и машин. Здесь же находится и посадочная станция, откуда желающие могут в вагончиках отправиться на гору Кок-Тюбе. Все это, по очевидным причинам, также не способствует улучшению безопасности района.
Конечно, в новом плане по застройке города предусматривается расширение этих узких дорог. Но дело в том, что новые жилые комплексы будут возведены и заселены гораздо быстрее, чем воплотится в реальность план по расширению дороги.
Впрочем, стоит отметить, что власти Алматы на текущий момент действительно взялись за чистку незаконно построенных и опасных объектов.
Этаж элитного ЖК Pinе Hill снесут в предгорье Алматы (в мкр. Ерменсай пер. 7 уч. 8/1), поскольку было установлено, что застройщик ведет строительство третьего жилого этажа незаконно. Разрешительные документы выданы только на 2 этажа. В ноябре прошлого года управлением был подан иск на снос, в котором было отказано. Апелляционная жалоба была рассмотрена положительно. Решение суда о сносе третьего этажа вступило в законную силу и находится на исполнении в Департаменте юстиции.
Под снос попадает и строящийся жилой комплекс «Жайсан» в Наурызбайском районе. Ранее по объекту была проведена проверка, заказчика привлекли к административной ответственности по ст. 316 ч.1, 321, 463 ч. 1 КРКоАП.
По информации пресс-службы акимата г.Алматы, теперь алматинцы смогут узнать о строящихся объектах по телефону. ГАСК запустил горячую линию: +7 (727) 229-81-36, которая позволит жителям получить информацию по строящимся объектам на наличие пакета документов, чтобы избежать рисков потери средств при покупке недвижимости в незаконно возводимых жилых комплексах.
В заключение хотелось бы отметить, что упомянутые в данном обзоре моменты – это лишь малая часть проблем. И все еще остаются вопросы как к строительными компаниями, так и к государственным структурам, которые выдают разрешение на реновационную застройку города новыми жилыми зданиями. В следующих обзорах мы затронем вопрос по точечной застройке мегаполиса, выясним чем могут быть опасны новостройки вблизи школ мегаполиса, почему строительные компании освобождены от НДС и какие налоги при этом у них возникают?
Зарина Козыбаева
