При несбалансированном регулировании количество арендодателей может сократиться, а цены на аренду вырасти.
О том, что в Казахстане намерены взять под контроль рынок арендного жилья, говорили еще в 2022 году. Сколько процентов сегодня в Казахстане занимает теневой рынок арендного жилья, сказать сложно, так как официальной статистики не ведется. Однако, по словам вице-президента Ассоциации риелторов Казахстана Елены Грива, рынок арендного жилья вместе с рынком риелторских услуг в Казахстане нужно брать под контроль и вводить госрегулирование. Но государство пока, к сожалению, не сделало больших шагов в этом направлении, сообщает корреспондент inbusiness.kz.
Права арендаторов будут защищены
По словам Елена Грива, введение госрегулирования поможет защитить права арендаторов, которые нередко сталкиваются с обманом при поиске жилплощади.
«Много поступает жалоб от арендаторов, которых обманывают арендодатели и информационные агентства. Информационное агентство подает объявление о том, что сдается квартира. Человек обращается в него, и агентство продает обратившемуся список квартир, которые сдаются в аренду. В среднем за покупку этого списка обращающийся платит 20 тыс. тенге. Начинает его прозванивать, в итоге выясняется, что либо этих квартир нет в аренде, либо они сданы или не соответствуют тому, что написано в списке. Это способ нечестного предоставления услуг. После введения госрегулирования большая надежда, что такого не будет», – сказала Елена Грива.
Эксперт отмечает, что при разработке закона или подзаконных актов для регулирования арендного жилья важно учитывать все факторы. Эффективное регулирование требует как тщательного баланса между защитой прав арендаторов, так и создания условий для здоровой инвестиционной среды, то есть защиты прав арендодателей.
По словам Елены Грива, легализация арендного рынка предполагает введение четких правил и стандартов, которые должны будут соблюдаться всеми участниками рынка. В первую очередь в эти стандарты может входить стандартизация договоров аренды с указанием сроков аренды, условий оплаты, обязанностей сторон. Прописанные в договоре условия послужат защитой прав арендаторов, в том числе от незаконного выселения и обеспечения качественных условий жилья. Также это может предотвратить необоснованное повышение цен, что особенно важно в период экономической нестабильности.
«Плюсы такого регулирования в защите прав как арендатора, так и арендодателя. Это даст предсказуемость рынка и повышение поступления денег от налогов при сдаче жилья. Минусом может быть снижение инвестиций, потому что излишне строгое регулирование может оттолкнуть частных инвесторов, что приведет к уменьшению предложений и повышению цен. Также минусом может быть бюрократизация процессов. Регулирование может увеличить количество бюрократических процедур и требований, усложняя процесс аренды для всех», – пояснила риелтор.
Цены отрегулировать невозможно, но они могут вырасти
Одной из причин роста цен на арендное жилье называют отсутствия регулирования на этом рынке. Но, по словам Елены Грива, в первую очередь на цены влияет спрос, а не наличие или отсутствие регулирования. При большем спросе стоимость жилья растет, а при меньшем, соответственно, падает.
«Если под государственным регулированием понимать, что государство будет выставлять цены на аренду, то сделать это невозможно, потому что в одном и том же доме квартиры одной и той же площади и комнатности имеют разное оснащение, ремонт, и, соответственно, у них будут разные цены. Я не вижу способа, как можно регулировать арендную плату. Если человек приобрел недвижимость, он имеет право выставлять свою стоимость, тем более мы живем при рыночной экономике», – считает эксперт.
Введение регулирования может привести к сокращению количества арендодателей. В этом случае цены будут повышаться, так как спрос останется на прежнем уровне, а количество предложений уменьшится. Также, если регулирование включит в себя требования по обслуживанию и управлению жильем, это может увеличить операционные расходы арендодателей, соответственно, дополнительные издержки частично перейдут на арендаторов в виде более высокой арендной платы.
«Таким образом, для достижения положительных результатов важно, чтоб регулирование было сбалансированным, учитывало интересы всех. Госорганы, конечно, могут вмешиваться с целью увеличения предложений жилья через строительство социального жилья или предоставления стимула частным застройщикам и арендодателям для увеличения жилой площади. Именно это поможет удержать стоимость аренды на доступном уровне, не снижая при этом инвестиционную привлекательность сектора», – считает Елена Грива.
Решения по легализации рынка
Для легализации рынка арендного жилья необходимо разработать систему, которая бы исключала возможность обхода установленных правил. Один из вариантов – запретить собственникам сдавать жилье напрямую и обязывать их делать это через агентства недвижимости, которые будут предоставлять информацию о сдаваемых объектах в госорганы. Другой путь, который уже осуществлен государством, – упрощение налоговых процедур для арендодателей, например, через систему патентов с минимальными процентами.
Однако, по словам Елены Грива, многие арендодатели не готовы выходить из тени даже при введении штрафов, поэтому необходимо участие агентов или других посредников, которые будут контролировать соблюдение новых правил.
«Я вижу, что навести порядок на рынке аренды жилья можно следующим образом. Чтобы сдать жилье, люди подают объявление, и тут нужно контролировать, чтобы те, у кого нет патента, не имели права сами подавать объявление на порталы. И при сдаче квартиры человек либо прикрепляет патент, либо сдает ее через агентство недвижимости. Деятельность агентства недвижимости тоже должна регулироваться. Оно должно работать легально, занесено в электронный реестр агентств недвижимости. При подаче объявления агентство предоставляет документы, что имеет право его подавать. Вот тогда можно будет хоть как-то контролировать рынок. А пока порталы принимают объявления от всех подряд, проконтролировать это невозможно», – поделилась видением риелтор.
Имплементация опыта
Экономист Бауыржан Шурманов поддерживает введение госрегулирования рынка арендного жилья и считает его введение необходимым. Он отмечает, что это даст возможность стабилизировать ситуацию на рынке жилья в целом.
«Основная причина, почему идет спрос на покупку собственных квадратных метров, – нестабильность условий аренды. Сейчас хозяин квартиры может в любое время уведомить и попросить съехать квартиранта. Это не комфортные условия, когда семья или просто один человек обустроил свой быт в этом районе. Из-за чего многие стараются залезть даже в самые невыгодные ипотечные программы, чтобы избежать таких ситуаций. Это, в свою очередь, стимулирует спрос на покупку и дорогие даже ипотечные программы», – отмечает экономист.
Бауыржан Шурманов привел пример, что в странах с развитым рынком аренды, таких как США, арендаторы защищены от подобных форс-мажоров, а арендодатели в таких случаях платят большие штрафы. В результате многие предпочитают долгосрочную аренду и не заинтересованы в покупке жилья. Это способствует стабильности рынка и более доступным ипотечным программам. Решение вопроса в Казахстане экономист видит в имплементации такого опыта.
Мария Галушко
