Что изменит Приказ №358: новые протоколы, новые требования и взгляд профессионального сообщества

Приказом Министра промышленности и строительства Республики Казахстан от 16 июля 2026 года № 358, внесены изменения в два важных нормативных акта:

1. Правила принятия решений по управлению объектом кондоминиума (приказ № 163 от 30.03.2020).
2. Порядок проведения капитального ремонта общего имущества объекта кондоминиума (приказ № 246 от 29.04.2020).

Наиболее значимым нововведением является официальное закрепление возможности проведения голосования с использованием цифровых объектов в сфере жилищных отношений и жилищно-коммунального хозяйства. Теперь результаты голосования, полученные посредством цифровой платформы, имеют такую же юридическую силу, как и результаты очного или письменного голосования, и учитываются при подведении общих итогов.

Это означает, что законодатель окончательно признает цифровые технологии полноценным инструментом управления многоквартирными домами. Для собственников это открывает возможность участвовать в принятии решений независимо от своего местонахождения, а для субъектов управления значительно упрощает организацию собраний и повышает вероятность достижения необходимого кворума.

Одновременно расширены способы уведомления собственников. Помимо традиционного размещения объявлений, допускается направление информации посредством электронной почты, мобильной связи и цифровой платформы при наличии соответствующих контактных данных.

Более четкая процедура проведения собраний. Изменения существенно конкретизируют порядок регистрации участников собрания. Теперь в регистрационных листах должны содержаться сведения не только о собственнике, но и о представителе, если он участвует по доверенности, а также информация о документе, подтверждающем полномочия представителя и срок их действия. Если одному собственнику принадлежит несколько квартир или нежилых помещений, регистрация осуществляется отдельно по каждому объекту недвижимости.

Такая детализация направлена на минимизацию споров относительно правомерности участия в голосовании и позволяет существенно повысить юридическую устойчивость решений общего собрания.

Расширена компетенция общего собрания. Одним из принципиальных изменений стало обновление перечня вопросов, относящихся к компетенции общего собрания собственников.

Помимо выбора формы управления и субъекта управления, собрание принимает решения по вопросам:

• избрания председателя ОСИ, членов совета дома и ревизионной комиссии;
• делегирования представителей для регистрации или перерегистрации КСК;
• найма управляющего многоквартирным жилым домом;
• выбора цифрового объекта в сфере жилищных отношений;
• выплаты вознаграждения членам совета дома и ревизионной комиссии;
• определения размера оплаты труда председателя ОСИ.

Фактически Правила приведены в соответствие с новой системой управления, сформированной изменениями жилищного законодательства последних лет.

Отдельное регулирование для парковочных мест и кладовых. Впервые подробно урегулирован порядок принятия решений собственниками парковочных мест и кладовых.

Именно они теперь самостоятельно принимают решения по вопросам утверждения размеров текущих и целевых взносов на содержание соответствующего имущества. При этом круг рассматриваемых вопросов ограничен исключительно содержанием парковок и кладовых.

Такой подход позволяет разграничить вопросы управления общим имуществом многоквартирного дома и вопросы содержания объектов, принадлежащих отдельной категории собственников.

Новые правила проведения заочного голосования. Значительно расширены способы проведения заочного голосования.

Если ранее основной формой являлся письменный опрос, то теперь листы голосования могут передаваться лично, посредством электронной почты или мобильной связи, а результаты электронного голосования фиксируются через цифровые платформы. Кроме того, допускается оформление самого протокола непосредственно в электронной системе с использованием электронной цифровой подписи.

Это существенно сокращает объем бумажного документооборота и делает процесс управления более оперативным.

Полностью обновлены формы документов. Приказом утверждены новые формы (все приложения ниже)

• листов регистрации участников;
• листов голосования;
• протоколов очных и заочных собраний;
• ежемесячной и годовой отчетности.

Практически во всех формах появились положения, предусматривающие возможность использования цифровых платформ и электронного голосования.

Это означает, что после вступления приказа в силу субъектам управления необходимо использовать именно новые формы документов, поскольку прежние уже не соответствуют действующим требованиям.

Усиление требований к финансовой отчетности. Не менее важные изменения затронули формы ежемесячного и годового отчетов.

Теперь отчетность предусматривает более детальное раскрытие информации о:

• движении денежных средств на текущем и сберегательном счетах;
• задолженности собственников;
• поступлении обязательных и целевых взносов;
• расходовании средств по каждому виду работ;
• подрядных организациях, выполняющих обслуживание дома;
• использовании накоплений на капитальный ремонт.

Подобная детализация направлена на повышение прозрачности финансовой деятельности субъектов управления и усиление контроля со стороны собственников.

Изменения в порядке капитального ремонта. Поправки затронули и порядок проведения капитального ремонта общего имущества.

Уточнены обязанности местных исполнительных органов по проведению технического обследования жилищного фонда, инвентаризации многоквартирных домов и организации капитального ремонта за счет бюджетных средств или бюджетных кредитов. Более подробно регламентирован порядок принятия собственниками решений об участии в таких программах и определении суммы расходов, приходящихся на каждую квартиру или нежилое помещение.

Изменения, внесенные Приказом № 358, являются логичным продолжением реформы жилищного законодательства. Они не меняют принципов управления многоквартирными жилыми домами, однако существенно модернизируют процедуры принятия решений, расширяют возможности использования цифровых технологий и повышают требования к прозрачности деятельности субъектов управления.

Для КСК, ОСИ и профессиональных управляющих это означает необходимость пересмотра внутреннего документооборота, перехода на новые формы документов, освоения цифровых инструментов проведения собраний и более ответственного подхода к раскрытию финансовой информации.

В ближайшие годы именно практика применения этих норм покажет, станет ли цифровизация эффективным инструментом развития системы управления многоквартирными домами или потребует дальнейшего совершенствования нормативной базы.

Ниже для удобства сравнения ДО и ПОСЛЕ приведен профессиональный сравнительный анализ изменений, внесенных Приказом Министра промышленности и строительства РК № 358 от 16 июля 2026 года в Приказ № 163 от 30 марта 2020 года. Анализ показывает не только, что изменилось, но и какие практические последствия это повлечет для ОСИ, КСК, субъектов управления и собственников помещений. Приказ вводится в действие после официального опубликования и направлен на приведение подзаконных актов в соответствие с последними изменениями Закона «О жилищных отношениях».

СРАВНИТЕЛЬНАЯ ТАБЛИЦА

Положение Приказа № 163 (2020)	Новая редакция (Приказ № 358 от 16.07.2026)	Практическое значение
Собрания проводились преимущественно в очной или заочной форме с письменным опросом.	Законодательно закреплено использование цифровых объектов в сфере жилищных отношений и ЖКХ для проведения голосования. Результаты электронного голосования суммируются с результатами очного и письменного голосования.	Впервые цифровое голосование становится полноценным способом принятия решений. Это повышает участие собственников и снижает риск срыва кворума.
Уведомление собственников осуществлялось традиционными способами.	Добавлены современные способы уведомления: электронная почта, мобильная связь, цифровая платформа ЖКХ (при наличии).	Упрощается организация собраний и уменьшается количество споров о ненадлежащем уведомлении.
Регистрация участников содержала ограниченный перечень сведений.	Уточнены сведения о собственнике или представителе, основания представительства, срок полномочий, контактные данные. При наличии нескольких помещений регистрация производится отдельно по каждому объекту.	Повышается достоверность подсчета голосов и уменьшается вероятность оспаривания решений.
Перечень вопросов собрания был уже.	Расширена компетенция собрания. Добавлены вопросы: выбор цифровой платформы, найм управляющего МЖД, выплата вознаграждения совету дома и ревизионной комиссии, делегирование представителей для регистрации (перерегистрации) КСК и др.	Правила приведены в соответствие с новой моделью управления многоквартирными домами.
Не было отдельного регулирования голосования собственников парковочных мест и кладовых.	Определены вопросы, по которым такие собственники принимают решения самостоятельно: текущие и целевые взносы на содержание парковок и кладовых.	Разграничиваются финансовые решения по жилым помещениям и объектам вспомогательной недвижимости.
Заочное голосование было ориентировано на бумажные листы опроса.	Допускается прием листов голосования лично, по электронной почте и посредством мобильной связи; электронные результаты оформляются через цифровые объекты ЖКХ.	Значительно упрощается проведение заочных собраний и повышается их оперативность.
Протоколы оформлялись в бумажной форме.	Предусмотрено электронное оформление протоколов с использованием ЭЦП.	Формируется полноценный электронный документооборот в сфере управления МЖД.
Формы документов были утверждены в редакции 2020 года.	Полностью обновлены листы регистрации, листы голосования, протоколы и формы отчетности.	Старые формы после вступления приказа в силу применять не рекомендуется.

Давайте будем честны: если мы говорим о диалоге и прозрачности, то необходимо учитывать не только формальные процедуры обсуждения, но и содержательную часть поступивших предложений. Мнения практиков — это не просто комментарии отдельных лиц, а концентрированный опыт отрасли, отражающий реальные последствия применения тех или иных норм.

Если анализировать изменения не с позиции государства, а с позиции практиков управления многоквартирными жилыми домами, то у Приказа № 358 есть не только преимущества, но и ряд серьезных рисков. Многие из них пока не урегулированы ни самим приказом, ни Законом «О жилищных отношениях».

1. Цифровое голосование может стать источником новых споров

Государство делает ставку на цифровизацию, однако остаются вопросы:

• каким образом будет подтверждаться личность собственника;
• как исключить голосование третьими лицами;
• что делать, если квартира находится в общей собственности;
• как проверить, действительно ли собственник голосовал самостоятельно.

Если механизм идентификации не будет надежным, результаты таких собраний могут стать предметом судебных разбирательств.

2. Неравные возможности для собственников

Не все собственники пользуются смартфонами, имеют электронную почту;

владеют цифровыми сервисами, обладают навыками работы с мобильными приложениями.  Особенно это касается пожилых людей. Возникает риск, что часть собственников фактически будет исключена из процесса управления.

3. Отсутствие единых требований к цифровым платформам

Приказ разрешает использовать цифровые объекты, но не отвечает на принципиальные вопросы:

• кто является владельцем платформы;
• кто отвечает за хранение данных;
• каким образом защищаются персональные данные;
• можно ли изменить результаты голосования после его завершения;
• кто проводит аудит платформы.

Без единых технических стандартов разные платформы могут работать по разным правилам, что приведет к неравномерной практике.

4. Дополнительная финансовая нагрузка

Использование цифровых платформ редко бывает бесплатным.

Возникают новые расходы: приобретение программного обеспечения,сопровождение платформ, техническая поддержка, обучение пользователей.

В конечном итоге эти расходы могут лечь на собственников помещений.

5. Увеличение объема документооборота

Несмотря на цифровизацию, количество обязательной информации существенно увеличилось.

Теперь необходимо:

• более подробно оформлять регистрацию участников;
• подтверждать полномочия представителей;
• вести новые формы отчетности;
• хранить значительно больший объем документов.

Для небольших ОСИ это означает увеличение административной нагрузки.

6. Не решена проблема кворума

Даже цифровое голосование само по себе не гарантирует участие собственников.

Основная проблема большинства домов остается прежней: низкая активность жителей,

отсутствие интереса к управлению, невозможность собрать необходимое количество голосов.

Цифровые технологии облегчают процедуру, но не устраняют саму причину отсутствия кворума.

7. Повышаются требования к председателям и управляющим

От руководителей теперь потребуется:

• знание цифровых сервисов;
• умение организовывать электронное голосование;
• ведение электронного документооборота;
• соблюдение требований по защите персональных данных.

Это требует дополнительного обучения и повышения квалификации.

8. Возможен рост количества судебных споров

Парадоксально, но переходный период может привести к росту количества судебных споров — как это уже происходило в 2020 году, на этапе перехода к новой модели управления через ОСИ. Недостаток разъяснений, правовая неопределённость и несогласованность действий участников процесса могут стать причиной новых конфликтов между собственниками, субъектами управления и обслуживающими организациями.

Причинами могут стать: ошибки при электронном голосовании, неправильное уведомление собственников, технические сбои, отсутствие доступа к цифровой платформе, сомнения в достоверности результатов.

Пока судебная практика не сформируется, многие вопросы останутся спорными.

9. Не урегулирована ответственность операторов цифровых платформ

В приказе практически отсутствуют ответы на вопросы:

• кто отвечает за сбой системы;
• кто несет ответственность при утрате данных;
• что делать, если сервер недоступен в день голосования;
• кто компенсирует ущерб при технической ошибке.

Без четкого распределения ответственности риски могут быть переложены на субъектов управления.

10. Формальный подход вместо решения системных проблем

Самый важный недостаток заключается в том, что приказ совершенствует процедуру, но практически не затрагивает ключевые проблемы управления многоквартирными жилыми домами.

Документ не отвечает на вопросы:

• как обеспечить собираемость обязательных взносов;
• как решать проблему домов без органов управления;
• как ликвидировать дефицит профессиональных управляющих;
• как обеспечить экономически обоснованный минимальный тариф;
• как повысить ответственность собственников за содержание общего имущества.

Иными словами, цифровизация делает процедуру современнее, но сама по себе не решает фундаментальные проблемы жилищной сферы.

Таким образом,Приказ № 358 — это важный шаг в развитии системы управления многоквартирными домами. Он делает процедуры более современными, прозрачными и технологичными. Однако его эффективность будет зависеть не столько от новых форм протоколов или цифрового голосования, сколько от того, будут ли созданы надежные механизмы идентификации собственников, единые требования к цифровым платформам, защита персональных данных и достаточная методическая поддержка субъектов управления. Кроме того, приказ не устраняет наиболее острые проблемы отрасли — недостаток квалифицированных кадров, низкую активность собственников, отсутствие экономически обоснованных тарифов и слабую мотивацию к участию в управлении общим имуществом. Поэтому его следует рассматривать как инструмент совершенствования процедур, а не как решение всех накопившихся проблем жилищной реформы.

Следует отметить, что представленные комментарии к проекту Приказа сформированы не как теоретические замечания, а на основе многочисленных обращений, вопросов и мнений практиков жилищной сферы: руководителей субъектов управления, специалистов по эксплуатации многоквартирных домов и представителей профессионального сообщества. Эти предложения отражают реальные сложности, с которыми ежедневно сталкиваются участники отрасли при применении уже действующих норм на практике.

Именно поэтому при дальнейшем совершенствовании требований важно обеспечить более широкое вовлечение представителей отрасли, обладающих практическим опытом управления и эксплуатации жилищного фонда.

Руководитель УЦ «ЖКХ-ИНФО»                             Алия БОГАЕВА