По статистике в РК 10-15% домов, это те, что займут ОСИ. Чем выгодно ОСИ?
ОСИ (объединение собственников имущества) – могут заниматься и управлением, и сервисной деятельностью, для тех сможет позволить себе подобного рода управление целесообразно будет создать ОСИ. Регистрацию кондоминиума государство взяло на себя, от дома достаточно 2 собственников, чтобы оформили дому кондоминиум.
В Законе «О жилищных отношениях» написано, что для регистрации ОСИ достаточно заявления 2-х и более собственников квартир, но при этом для избрания формы управления в лице ОСИ необходим протокол собрания, на котором должно присутствовать 50+1. Мы видим, что в будущем, когда ОСИ не сможет сводить концы с концами, будет снова собрание и будет регистрироваться Простое Товарищество.
Простое товарищество будет иметь успех именно там, где собственники платят достаточно вменяемые денежные средства. Государство помогать в этом не будет. В проектах подзаконных актов минимальный перечень, который будет утверждать местный исполнительный орган Маслихат вне зависимости с какого региона вы приехали будет отталкиваться от средней месячной заработной платы, которая есть по вашему региону, и он не будет увеличивать сумму расходов на РСЖ кратно, ну может % 20, вряд ли поднимут на больше. Поэтому тот, кто будет создавать ОСИ не должен отталкиваться от решения Маслихата, он должен думать сам и готовить своих собственников к правильному принятию решения, что его РСЖ будут выше.
Что предлагаем мы. Совместно с ТОО «ИВЦ» и ТОО «АЛСЕКО» подумать над схемой распределения денежных средств. А именно составить вменяемую повестку дня, создать единые стандартизированные документы, которые бы позволили решить вопросы перехода ответственности и перевода денежных средств. Потому, что для нас принципиально важно в связи с новым законом, не то каким образом будет происходить вопрос легитимизации, делегирование прав, а важно – каким образом и куда пойдут денежные потоки. К сожалению, Закон «О жилищных отношениях» регулирует только вопрос управления, так получилось, что сервисная деятельность выведена из закона вообще в никуда. И у нас получается, что сервисная деятельность это 70% доля, на которое будет уходить большое количество денежных средств осталась за рамками этого закона. Это однозначно минус закона.
Как же регламентировать вопросы сервисной деятельности. Неважно какую форму управления выбрать ОСИ или ПТ, важно, чтобы у собственника была горячая холодная вода итп вне зависимости, кто управляет домом. Должен быть прописан вменяемый путь оплаты за услуги сервиса. В данном конкретном случае ментальность Республики Казахстан, во всяком случае города Алматы основана и заточена на то, что главную «скрипку» играют потребительские кооперативы (ПК) собственников квартир, даже КСК созданы в форме ПК. Поэтому не меняя этой ментальности, мы предлагаем ПК уходить в сервис. Ведь закон о ЖКХ ничего не говорит про сервис. Да, ПТ и ОСИ заключают с ним договор. ПК – вменяемый контролируемый сервис.
Собственники квартир имеют возможность получения отчёта, как ежемесячного, так и ежегодного. Отчёт делать именно от сервисной организации. В действующем законе про сервис ничего нет. Необходимо показать и сыграть драйвером по изменению закона, показав, что сервисные организации в форме ПК – отчитываются и делают это лучше, потому, что просто сам по себе ОСИ, если это не крупный ЖК не потянет ежемесячную отчётность.
Нашей же целью является консолидация домов, в тех рамках, которых они состоят сейчас. На 9000 домов нам не надо 9000 ОСИ или ПТ, нам такая «дикая дивизия» в Алматы не нужна, по РК это несколько десятков тысяч руководителей. Мы бы не хотели, чтобы объединение жилых домов происходило под эгидой управляющих компаний. Потому, что г. Алматы имеет негативный опыт, когда управляющие компании, действующие согласно Закона РК «О товариществах с ограниченной ответственностью» недостаточно предоставляют информацию собственникам, и мы имели достаточно ясный и чёткий тренд несмотря на то, что местные исполнительные власти говорили нам, что управляющие компании открывают дороги и завоевывают высоты. Как только жилищный комплекс (ЖК) обживается жильцами он меняет управляющую компанию в лице ТОО на форму управления в лице ПК.
В городе Алматы много ЖК, которые работают именно по этому стилю и по этой схеме. И настоящие ПК, которые состоялись и занимаются и управлением, и сервисом, они должны продолжать свою работу, потому что в рамках ПК из сервиса собственник получит 100% информации.
Другой вопрос — что делать со счетами, многие задают этот вопрос. ПТ – обязано открыть счёт, накопительный и расчётный при этом, согласно налоговому кодексу его могут облагать налогом как самозанятого, все доходы, приходящие на счёт доверенного лица, тоже подлежат налогообложению. Поэтому, есть предложение наделить ПТ всеми полномочиями для того, чтобы он заключил договор с сервисной организацией, один раз открыл банковский счёт, но при этом по решению общего собрания всю совокупность денежных средств отправлял в сервисные организации и делегировал им собирать денежные средства на накопления денежные средства на предстоящий или будущий капитальный ремонт. Таким образом, выбранная форма управления будет полностью соответствовать тому, что мы сейчас имеем, она не попадает ни под какие нарушения, так как если мы где-то как-то будем отклоняться от закона, у нас жилищная инспекция, управление жилищной политики сделает нам предписание, если не исправили, то через год мы получим 100 МРП штрафа. Поэтому, ПТ оформлять логично во всём вторичном фонде, по простой письменной доверенности (нотариальную доверенность какому-то здравому смыслу отменили).
Поэтому напоминаю, что для регистрации ПТ, открытия счёта в банке, доверенности не требуют нотариального заверения, это будут исключительно простые формы доверенности. Доверенность может выдаваться от трех месяцев до года, но обратите внимание, что доверенное лицо избирается сроком на 1 год и здесь есть один «подводный камень», всё сделали, но доверенное лицо по истечению одного года должен снова собирать подписи. Если доверенное лицо не заключит договор в качестве субъекта сервисной деятельности сам с собой, то ему не нужно больше заниматься сменой первого руководителя. Все остальные собственники проверяют только денежные потоки, делегированные в собственный ПК.
Собственники квартир должны выбрать одну из форм управления, но здесь коллизии будут разрешать подзаконные акты, решение общего собрания по выбору формы управления, это не означает обязанность по её регистрации.
Вместе с тем, что если кто-то ещё питает иллюзии, что КСК после 1 июля 2022 года останутся, то примите к сведению, что КСК после указанной даты не получат никаких денежных средств от собственников квартир, поэтому просто сидеть и ждать не нужно.
Если мы заточены на передаче управления в управляющую компанию, то здесь может быть реальный конфликт. Чтобы избежать «дикого» передела мы предлагаем всё решать собственникам, потому что в рамках ПК всё решает общее собрание, так, как и рамках Закона «О жилищных отношениях» тоже решает общее собрание, протокол общего собрания будет бить любые иные решения, которые бы нарушали права и интересы собственников квартир. Для нас принципиально важно:
- Быть прозрачными
- Предоставлять всю полную информацию о сервисе
Мы как субъект сервисной деятельности занимаемся не извлечением прибыли, мы занимаемся надлежащим обслуживанием жилых домов.
Мы хотим развить потребительскую кооперацию в модели Советского Союза, потому что действующее законодательство нам это позволяет. У ПК есть выход не только в рамках обслуживания общедомового имущества, эти объединения основаны на воле собственников квартир и могут делать очень даже много каких-то интересных вещей, и в принципе руководители УК должны подумать о том, что ваша задача не только обслуживание общедомового имущества, это и клининг, это капремонт всех квартир, это и охрана, и благоустройство. В данном конкретном случае если, выполняя все эти мероприятия, вы будете предоставлять вменяемую отчётность, в отличии от ОСИ, заключившие договор с УК и которые физически не смогут предоставлять отчётность по сервису.
Продолжение следует…
Соучредитель портала
«Бюллетень собственника и предпринимателя ЖКХ
А. Рубцов
