25 августа 2026 года после заседания Правительства Республики Казахстан вице-министр промышленности и строительства РК К. К. Кажкенов, отвечая на вопросы журналистов, сделал ряд публичных заявлений об ответственности за состояние многоквартирных жилых домов.
Эти заявления вызвали широкий общественный резонанс среди собственников жилья, председателей ОСИ, управляющих организаций и профессионального сообщества в сфере управления и содержания жилья. Особенно остро прозвучали утверждения о том, что после передачи дома в управление ОСИ, КСК или НСУ именно собственники и соответствующая форма управления «отвечают за состояние дома», а сам объект якобы «приходит на баланс» ОСИ, КСК или НСУ.
В СМИ были распространены, в частности, следующие высказывания вице-министра:
- «Когда законодателем написано, объект принимается, что председатель ОСИ или же КСК непосредственно, кто этим объектом управляет, они должны документацию эту принять. И когда принимают этот объект, они должны два раза в год, там четко в нормативах есть прописано, проходить осмотр визуальный».
- «Правильно вы отметили, этому объекту порядка уже двадцати лет, и дальше уже этот дом приходит на баланс или на тот момент КСК, ОСИ или НСУ, то есть эти собственники дальше отвечают за состояние этого дома».
- «В этом плане по сути дальше за этот объект сами жильцы или ОСИ или КСК несут ответственность».
Высказывания вице-министра были опубликованы, в частности, изданиями Ulysmedia, NewTimes и Inbusiness.
https://ulysmedia.kz/news/79424-smert-feldshera-pri-chem-zdes-predsedatel-osi
Однако важно отметить, что вопрос о границах ответственности ОСИ был поднят не только в профессиональном сообществе. Именно Instagram-аккаунт «ОСИ Көмек» одной из первых обратила внимание на прозвучавшие формулировки и поставила вопрос о том, действительно ли действующее законодательство позволяет возлагать на ОСИ ответственность за техническое состояние дома в том объеме, который прозвучал в публичном комментарии.
Именно этот вопрос, где заканчиваются полномочия ОСИ и начинается ответственность собственников, застройщика, специализированных организаций и других участников системы и требует не эмоциональной дискуссии, а точного обращения к нормам законодательства.
Однако эти формулировки вызвали закономерные вопросы.
Что означает «дом приходит на баланс» ОСИ с точки зрения действующего законодательства? Становится ли ОСИ собственником общего имущества? Где заканчивается обязанность председателя ОСИ по организации содержания дома и начинается ответственность специализированных технических организаций? Может ли визуальный осмотр два раза в год гарантировать выявление скрытых конструктивных дефектов? И вправе ли председатель ОСИ самостоятельно принимать решения о капитальном ремонте и расходовании средств собственников?
Поскольку речь идет не просто о терминологии, а о границах ответственности за безопасность многоквартирного дома, возникла необходимость получить официальную позицию уполномоченного государственного органа.
Что именно разъяснило Министерство, как его позиция соотносится с публичными заявлениями вице-министра, и кто на самом деле отвечает за состояние общего имущества многоквартирного дома, разбираем по существу.
Министерство промышленности и строительства РК дало официальный ответ, который заставляет еще раз разобраться в, казалось бы, простом вопросе: что именно получает ОСИ после создания, дом «на баланс» или полномочия по его управлению?
Этот вопрос далеко не терминологический. От того, как его понимать, напрямую зависит ответственность за техническое состояние многоквартирного жилого дома, фасады, инженерные системы, капитальный ремонт и деньги собственников.
И здесь позиция Министерства заслуживает внимания. (В приложение – ответ МПС)
Дом ОСИ не принадлежит
Начнем с главного. ОСИ не становится собственником многоквартирного жилого дома после своего создания. Квартиры и нежилые помещения находятся в индивидуальной собственности, а общее имущество объекта кондоминиума, это фасад, крыша, лестницы, инженерные системы и другие части дома принадлежит собственникам на праве общей долевой собственности.
ОСИ создается собственниками для управления объектом кондоминиума.
Следовательно, говорить, что «дом передан ОСИ на баланс», как минимум юридически некорректно.
Дом не становится собственностью ОСИ. ОСИ принимает объект кондоминиума в управление. И это принципиальная разница.
Потому что управление — это полномочия и обязанности, а не право собственности.
Откуда тогда взялся «баланс»?
Именно этот вопрос возникает после публичного высказывания о том, что после строительства дом «приходит на баланс» ОСИ, КСК или НСУ.
Теперь Министерство поясняет, что такую формулировку следует понимать в контексте передачи необходимой документации и возникновения у выбранной формы или субъекта управления обязанностей по управлению объектом кондоминиума.
То есть застройщик обязан передать необходимую документацию ОСИ, НСУ либо субъекту управления КСК, управляющей компании.
Но передача документации и объекта в управление, это не передача дома на баланс как собственного имущества ОСИ.
И здесь хотелось бы, чтобы в государственной политике и публичных заявлениях наконец использовалась точная терминология.
В ЖКХ и без того достаточно правовой путаницы. Зачем добавлять ее еще и словами, которых законодательство в данном значении не использует?
ОСИ отвечает за содержание. Но ОСИ не экспертная организация
Министерство одновременно подтверждает: ОСИ обязано организовывать содержание, эксплуатацию, техническое обслуживание и сохранность общего имущества.
Председатель ОСИ должен организовывать осмотры дома, совместно с советом дома фиксировать выявленные дефекты, контролировать выполнение работ и обеспечивать исполнение решений собственников.
Но здесь есть принципиальная граница.
Организовать осмотр не значит уметь определить скрытый дефект строительной конструкции.
В ответе Министерство прямо указывает, что выявление скрытых конструктивных дефектов фасадов не относится к обязанностям председателя ОСИ при обычном визуальном осмотре. Для этого необходимо специализированное техническое обследование с привлечением квалифицированных специалистов.
И это абсолютно логичная позиция.
Председатель ОСИ не является автоматически инженером-конструктором, экспертом по обследованию зданий или специалистом по диагностике строительных конструкций.
Нельзя требовать от него обнаружить то, что невозможно установить визуально.
Два осмотра в год, это не два технических обследования
Министерство также обращает внимание на необходимость проведения осмотров дома весной и осенью.
- Весной, чтобы оценить последствия зимнего периода.
- Осенью, чтобы подготовить дом и инженерные системы к отопительному сезону.
При общем осмотре проверяются конструкции, инженерное оборудование, отделка и внешнее благоустройство. Но здесь опять необходимо не смешивать понятия.
Визуальный осмотр это контроль состояния. Техническое обследование это уже профессиональная оценка технического состояния конструкций.
Если во время визуального осмотра обнаружена трещина, отслоение, разрушение или иной видимый дефект его необходимо зафиксировать.
А вот определить, насколько опасен скрытый дефект, какова причина его возникновения и представляет ли он угрозу несущей способности конструкции, должен соответствующий специалист.
Именно здесь должна проходить граница ответственности.
А капитальный ремонт кто будет решать?
Еще один принципиальный момент ответа Министерства касается денег.
Председатель ОСИ не является единоличным хозяином средств собственников.
Решение о капитальном ремонте общего имущества, утверждение сметы и расходование накопленных средств относятся к компетенции собрания собственников.
Следовательно, председатель не может самостоятельно решить:
«Я считаю, что фасад нужно ремонтировать, а значит, начинаем ремонт и тратим деньги». Нет. Сначала решение собственников,потом смета, далее предусмотренная законом процедура финансирования. И только после этого ОСИ организует выполнение принятого решения. Это не бюрократия ради бюрократии. Это механизм защиты денег собственников.А собственники следят за отчетами.
Но тогда возникает гораздо более серьезный вопрос. Если ОСИ отвечает за организацию содержания и сохранность общего имущества, но председатель не обязан выявлять скрытые конструктивные дефекты, возникает вполне закономерный вопрос — кто и когда должен определить реальное техническое состояние дома?
Особенно если речь идет о фасаде, межпанельных швах, балконах, кровле, инженерных сетях и других конструкциях, дефекты которых могут быть не видны при обычном осмотре. Нельзя ждать аварии, чтобы после нее выяснять, кто был обязан обследовать конструкцию. И здесь недостаточно просто сказать: «ОСИ отвечает за содержание».
Нужно четко определить:
- кто обязан инициировать техническое обследование;
- при каких обстоятельствах оно проводится;
- кто финансирует такое обследование;
- кто отвечает за его качество;
- какие организации вправе его проводить;
- какие действия должны быть предприняты после выявления опасных дефектов;
- и главное — кто несет ответственность, если опасный дефект существовал, но его невозможно было выявить обычным визуальным осмотром?
Вот это уже вопрос не терминологии, а безопасности людей.
Публичное заявление чиновника, это не норма закона
Отдельно обращает на себя внимание еще одна формулировка Министерства.
Ведомство указывает, что разъяснения Вице-министра необходимо рассматривать во взаимосвязи с применимыми нормами законодательства, а не как установление обстоятельств конкретного случая. Это правильный подход.
Потому что ни заявление на брифинге, ни комментарий журналистам, ни позиция отдельного должностного лица не могут создавать новые обязанности для собственников или ОСИ, если таких обязанностей нет в законодательстве.
В противном случае мы получаем опасную ситуацию,когда сегодня чиновник сказал одно, завтра собственникам предъявляют это как обязательное правило.
Так работать правовое государство не должно.
Главное перестать перекладывать все на ОСИ/КСК/УК
Сегодня ОСИ, как впрочем и другие субъекты управления КСК и УК зачастую пытаются сделать универсальным ответчиком практически по любому вопросу, связанному с домом.
Протек фасад, разрушается конструкция, необходимо обследование-ОСИ/КСК/УК.
Нужен капитальный ремонт, нет денег опять они же.
Но ОСИ/КСК/УК, это прежде всего формы и субъекты управления объектом, созданная самими собственниками.
Они не проектировало дом, не строило дом, не принимало решения о качестве строительных материалов, не проводило строительные работы, они не должно подменять собой специализированную организацию по техническому обследованию.
А руководители тем более не могут превращаться в универсального специалиста по строительным конструкциям, инженерным системам, финансам и праву одновременно.
Нам нужна не подмена понятий, а четкое распределение ответственности
Официальный ответ Министерства в целом подтверждает очевидную вещь:
собственность, управление, содержание и техническое обследование — это разные правовые и профессиональные категории.
Их нельзя смешивать.Собственники владеют общим имуществом. Формы и субъекты управления, управляет им и организует его содержание.
Председатель исполняет полномочия, установленные законом и решениями собственников. Специализированные организации проводят профессиональное техническое обследование. Собственники принимают решения о капитальном ремонте и расходовании соответствующих средств.
А застройщик должен передать предусмотренную законодательством документацию и исполнить свои обязательства.
У каждого своя зона ответственности.
Именно так должна работать система управления многоквартирными жилыми домами.
Не по принципу «назначим ОСИ/КСК/УК ответственным за всё», а по принципу:
- кто обязан тот и отвечает;
- кто обладает полномочиями
- тот принимает решение; кто имеет специальную квалификацию, тот проводит техническое обследование.
И, пожалуй, главное: дом не становится «ничейным» после создания ОСИ и не становится собственностью ОСИ/КСК/УК. Собственниками общего имущества остаются сами собственники помещений. Формы и субъекты управления их инструмент управления и содержания.
Поэтому, прежде чем предъявлять очередную претензию председателю ОСИ/КСК/УК, стоит задать простой вопрос:
«А действительно ли это входит в его полномочия и обязанности по закону?»
И если нет, то не пора ли наконец перестать превращать их в крайнего за всё, что происходит с многоквартирным жилым домом?
Руководитель
УЦ «ЖКХ-ИНФО» Алия БОГАЕВА
