Почему новой формы Акта приемки объекта в эксплуатацию недостаточно?
С 1 июля 2026 года в Казахстане вступила в силу новая форма Акта приемки строительного объекта в эксплуатацию, утвержденная приказом Министра промышленности и строительства Республики Казахстан от 9 июня 2026 года № 291. Ссылка:
https://adilet.zan.kz/rus/docs/V2600038940
Документ принят во исполнение нового Строительного кодекса Республики Казахстан и заменил форму, действовавшую с 2017 года.
Изменения носят технический характер, обновлен бланк, уточнены реквизиты, расширен перечень сведений. Однако за этими изменениями просматривается более глубокая тенденция: государство стремится сделать процесс ввода объектов в эксплуатацию более прозрачным, обеспечить полноту технической информации о построенном объекте и повысить ответственность всех участников строительства.
Это, безусловно, позитивный шаг.
Но одновременно новая форма Акта заставляет задуматься над вопросом, который до сих пор остается вне поля зрения законодательства:
Что происходит с домом и всей накопленной о нем технической информацией после подписания Акта приемки?
Именно здесь заканчивается строительное законодательство и начинается жизнь многоквартирного дома.
Акт приемки стал значительно содержательнее
Новая форма Акта приемки существенно отличается от прежней не только объемом, но и подходом к фиксации сведений о построенном объекте.
В Акт включаются данные о правовых основаниях строительства, земельном участке, проектной документации, сроках выполнения строительно-монтажных работ, заключениях технического и авторского надзора, декларации подрядчика, а в предусмотренных случаях заключении о соответствии требованиям пожарной безопасности. Кроме того, отражаются основные технико-экономические показатели объекта, характеристики инженерных сетей, сведения о сметной стоимости, класс энергоэффективности здания и подтверждение соответствия объекта утвержденному проекту и требованиям строительных норм.
Особое значение имеют приложения к Акту.
Для многоквартирных жилых домов предусмотрено детальное описание конструктивных элементов здания, инженерных систем, благоустройства территории, распределения площадей, технических характеристик помещений, экспликаций, поэтажных планов и иных сведений, необходимых для понимания устройства объекта.
Фактически речь идет о формировании полного технического досье многоквартирного жилого дома.
Где заканчивается строительство и начинается управление?
До момента подписания Акта отношения регулируются Строительным кодексом.
После ввода объекта в эксплуатацию начинает действовать уже Закон Республики Казахстан «О жилищных отношениях».
Меняются участники правоотношений.
На смену заказчику, подрядчику, техническому и авторскому надзору приходят собственники квартир, органы управления объектом кондоминиума, управляющие компании, КСК, ОСИ или НСУ. Именно они будут обеспечивать содержание общего имущества, эксплуатацию инженерных систем, проведение текущего и капитального ремонта на протяжении десятилетий.
Однако именно на этом этапе возникает законодательственный пробел.
Строительное законодательство подробно регулирует процесс создания объекта и его приемки. Жилищное законодательство регулирует порядок управления уже существующим многоквартирным жилым домом.
Но практически отсутствует правовой механизм передачи объекта из строительной сферы в сферу эксплуатации.
Передается дом. Но передаются ли информация о доме?
На практике собственникам передаются квартиры, оформляется объект кондоминиума, создается орган управления. Однако очень часто оказывается, что вместе с домом не передается весь объем технической информации, накопленной в процессе строительства.
У управляющих организаций отсутствуют исполнительные схемы инженерных сетей, сведения о скрытых работах, паспорта оборудования, результаты испытаний, материалы исполнительной документации, информация о гарантийных обязательствах, а в перспективе и электронные данные, формируемые в процессе строительства.
В результате уже в первые годы эксплуатации возникают сложности при обслуживании инженерных систем, устранении аварий, в дальнейшем проведении капитального ремонта и предъявлении претензий застройщику или подрядным организациям.
Получается парадоксальная ситуация.
Государство требует собрать огромный объем информации о доме при его строительстве и вводе в эксплуатацию. Но дальнейшая судьба этой информации законодательством определена недостаточно четко. И это проблема с которой сталкиваются управляющие и собственники. Причем собственники уверены, что управляющие скрывают эту информацию и не передают…
Цифровизация строительства должна иметь продолжение
Особого внимания заслуживает положение новой формы Акта, предусматривающее использование электронного модуля исполнительной технической документации.
Это свидетельствует о переходе строительной отрасли к цифровому сопровождению объектов.
Однако возникает закономерный вопрос. Если исполнительная документация создается в цифровом формате, кто становится ее владельцем после ввода дома в эксплуатацию? Должна ли она оставаться у застройщика? Или являться обязательной частью документации, передаваемой собственникам и органу управления многоквартирным домом?
На сегодняшний день законодательство не дает исчерпывающего ответа.
Между тем именно цифровая исполнительная документация в ближайшие годы станет одним из важнейших инструментов эксплуатации зданий.
Настало время говорить о жизненном цикле многоквартирного дома
Современный многоквартирный жилой дом нельзя рассматривать исключительно как результат строительной деятельности.
Это объект с длительным жизненным циклом, который включает проектирование, строительство, ввод в эксплуатацию, многолетнюю эксплуатацию, текущие ремонты, капитальный ремонт, модернизацию и последующую реконструкцию.
Каждый следующий этап невозможен без информации, накопленной на предыдущем этапе.
Следовательно, ввод дома в эксплуатацию не должен означать завершение жизненного цикла строительной документации.
Напротив, именно в этот момент должна обеспечиваться ее передача тем, кто будет отвечать за безопасную и эффективную эксплуатацию общего имущества.
Представляется целесообразным рассмотреть вопрос о законодательном закреплении обязанности застройщика одновременно с передачей общего имущества передавать органу управления многоквартирным домом полный комплект исполнительной, технической и эксплуатационной документации, включая документы в электронной форме.
Такой подход позволит:
- обеспечить непрерывность управления жизненным циклом здания;
- сохранить техническую информацию об объекте;
- повысить качество эксплуатации общего имущества;
- сократить расходы собственников при проведении ремонтов;
- обеспечить эффективную реализацию гарантийных обязательств;
- снизить количество судебных споров, связанных со строительными недостатками.
РЕЗЮМЕ: Новая форма Акта приемки строительного объекта в эксплуатацию безусловно важный шаг в развитии строительного законодательства.
Она делает процесс приемки более прозрачным, повышает требования к оформлению технической информации и создает основу для дальнейшей цифровизации строительной отрасли.
Однако настоящая эффективность этих изменений будет достигнута лишь тогда, когда вместе со стенами, инженерными сетями и оборудованием собственникам будут передаваться и вся информация о доме.
Современный многоквартирный жилой дом — это не только бетон, металл и инженерные коммуникации. Это огромный массив технической информации, без которого невозможно обеспечить его безопасную, экономически эффективную и долговечную эксплуатацию.
Поэтому следующим логичным этапом развития законодательства должно стать создание непрерывной системы передачи технической документации от застройщика к собственникам, а затем к органу управления многоквартирным жилым домом.
Только в этом случае можно будет говорить о полноценном управлении жизненным циклом многоквартирного жилого дома, где строительство и эксплуатация являются не двумя разрозненными этапами, а единой системой, работающей в интересах собственников жилья и сохранности жилищного фонда страны.
Фото: Сгенерировано ИИ
Руководитель УЦ «ЖКХ-ИНФО» Алия БОГАЕВА
