Для постепенной трансформации структуры городской среды и построения модели управления, не подверженной в дальнейшем постоянным изменениям, необходимы время и усилия. Усилия прежде всего профессионального сообщества, затем государства в лице профильных министерств и ведомств. А послание гражданскому обществу, потребителям жилищно-коммунальных услуг, которые, в общем, и не должны глубоко разбираться в терминологии, может звучать примерно так: «Хватит бесконечно латать кафтан, пора менять на практичную вышиванку»! А вот «вышивать» мы ее должны все вместе, и так, чтобы потом не пришлось «латать».
Ведь если с одной стороны выступают представители разрозненных объединений собственников жилья и единичных кооперативов, никакого диалога с законодательной и исполнительной властью не получится. Должна организоваться и получить признание и уважение заинтересованная группа, которая будет восприниматься как адекватный партнер-собеседник для содержательного обмена мнениями. Сторона, представляющая исполнительную и законодательную власть, благодаря диалогу получает возможность услышать мнение заинтересованных групп в ходе разработки законопроектов и совместно очертить пути достижения оптимальных, реально выполнимых задач.
СОЗДАНИЕ И РАЗВИТИЕ РЕГИОНАЛЬНЫХ ЖИЛИЩНЫХ АССОЦИАЦИЙ
Под жилищными ассоциациями авторы подразумевают некоммерческие объединения юридических лиц (ОСМД, ТС, ЖСПК и управляющих, сервисных компаний). Члены региональных жилищных ассоциаций получают доступ к накопленному и обобщенному опыту отдельных своих членов и уже через год-два деятельности могут сформулировать проблемы в регионе. Иногда этот опыт уникален и отсутствует в свободном доступе.
Для решения главных проблем, связанных с изменением законодательства путем постоянного конструктивного диалога с властью (первостепенная задача), ассоциации могут объединиться в союз или делегировать право представлять их интересы во взаимодействии с государством одной из ассоциаций. Тогда проблемы всех регионов будут обобщены и учтены при разработке предложений по изменению законов.
В дальнейшем при развитии ассоциаций можно ввести правило, согласно которому членство возможно лишь при выполнении стандартов деятельности союза (ассоциации). Такие нормы характерны для ассоциаций с большим опытом работы, стремящихся повысить привлекательность своих членов в глазах клиентов (собственников квартир и арендаторов жилья). Высокие стандарты деятельности дают членам ассоциации преимущество на рынке услуг, но предусматривают высокую ответственность и более высокие затраты. Обмен опытом существенно ускоряет цифровизация — закрытая зона с паролем для членов союза (ассоциации), информационные бюллетени, электронная рассылка и т.д.
Коммуникативными, но при этом не менее значимыми задачами региональных жилищных ассоциаций являются:
– информирование собственников и нанимателей жилья, улаживание споров;
– издание газет и журналов, а также брошюр и книг для собственников и нанимателей жилья;
– организация бюро по работе с населением. При этом работу юристов, экономистов и других консультантов полностью или частично могут финансировать местные администрации (как это принято в ЕС, в частности в Польше и странах Балтии);
– исполнение роли третейского судьи в конфликтах между собственниками квартир, нанимателями, и объединениями собственников (в особых, резонансных случаях);
– публикация сборников материалов судебных дел (споров), имеющих большое значение для членов ассоциации;
– оказание СМИ экспертной помощи при подготовке публикаций, телесюжетов о правах и обязанностях собственников квартир и нанимателей жилья
— во избежание неверного толкования законодательства и сложившихся практик;
– содействие формированию доверия между собственниками квартир и управляющими путем создания информационных систем, что обеспечит прозрачность деятельности управляющих и качественную обратную связь;
– внедрение международных инноваций, информирование собственников жилья об успешных международных практиках.
Для устойчивого развития ассоциаций необходимо определение рамочных условий их деятельности на законодательном уровне. Последующие этапы:
– разработка устава на основе законодательства с учетом опыта других стран;
– помощь первым ассоциациям в создании материально-технической базы, в том числе, по возможности, с использованием средств доноров;
– привлечение внимания СМИ к успехам первых ассоциаций. Их достижения будут мотивировать организации, не вступившие в ассоциации, объединяться и добиваться таких же результатов;
– поиск ассоциациями региональной «изюминки» своей деятельности.
Это может быть помощь в энергоэффективной санации домовладений, создание своего расчетного центра (центра работы с населением), ресурсного центра и проч.;
– разработка стратегии на принципах устойчивого развития союза или ассоциации с учетом особенностей деятельности, региона.
При этом лидеры ассоциаций должны знать 17 Целей устойчивого развития ООН, способствовать включению в разрабатываемые местные СУР разделов, касающихся деятельности жилищных ассоциаций31; – помощь в присоединении вновь созданных ассоциаций к международной сети, что гарантирует их устойчивое развитие;
– учреждение региональными жилищными ассоциациями координирующего союза для переговоров с правительством по внесению изменений и дополнений в действующее законодательство;
– делегирование союзу полномочий участия в рабочих группах исполнительной и законодательной власти в качестве консультанта и квалифицированного эксперта в области отношений, связанных с управлением жильем;
– вовлечение ассоциаций в хозяйственную деятельность, задача которой — поступление доходов на цели, определенные уставом ассоциации, и которая может осуществляться также в кооперации с международными партнерами.
Очень полезный инструмент (практика) для жилищных ассоциаций — разработанное в Германии и адаптированное в Беларуси «Профессиональное приложение в сфере ЖКХ к Немецкому кодексу устойчивости». Это особый документ, разрабатываемый отдельно каждой организацией и включающий анализ деятельности организации, стратегию развития, индикаторы и отчетность. В Беларуси такую практику на 01.01.2020 г. применяли 9 региональных жилищных ассоциаций, Международная ассоциация менеджмента недвижимости. В 2021 году планируется передать опыт использования немецких практик взаимодействия жилищных ассоциаций и муниципальных управляющих компаний трем таким муниципальным компаниям в Минске, Мозыре, Пинске, а также одной украинской ассоциации (в рамках сотрудничества стран Восточного партнерства).
ОСНОВНЫЕ НАПРАВЛЕНИЯ РАЗВИТИЯ, ОБСУЖДАЕМЫЕ ПРОФЕССИОНАЛЬНЫМ СООБЩЕСТВОМ С ВЛАСТЬЮ С ЦЕЛЬЮ СОЗДАНИЯ «ДОРОЖНОЙ КАРТЫ» ДЛЯ ИЗМЕНЕНИЯ СТРУКТУРЫ УПРАВЛЕНИЯ ЖИЛЬЕМ
Следует сразу отметить, что мелкие, второстепенные вопросы лучше обсуждать внутри самих ассоциаций. Также не стоит обсуждать специфические региональные проблемы, решение которых зависит исключительно от местных органов власти, — такой диалог нужно вести именно с ними.
Главной целью изменений должно стать создание саморегулируемого рынка жилья, работающего по правилам, установленным государством. При этом с целью развития экономики необходимо изменить структуру городского жилья, создать равные условия для собственников жилья и арендаторов. Направления изменений, которые, по мнению авторов, требуют особого внимания:
– создание и развитие региональных жилищных ассоциаций с целью формирования профессионального сообщества;
– законодательное определение состава общего имущества в совместных домовладениях*; – законодательное определение процедуры землепользования для совместных домовладений*;
– законодательное определение услуги по управлению общим имуществом совместного домовладения, оказываемой на возмездной основе*;
– включение управляющего общим имуществом совместного домовладения в классификаторы и справочники профессий *;
– разработка и создание комплексной системы подготовки управляющих, базирующейся на бюджетном обучении молодежи в профессиональных училищах и техникумах, интегрируемых с ВУЗами, и включающей в себя повышение квалификации и переподготовку работников смежных профессий*;
– разработка профессиональным сообществом совместно с профильными министерствами стандартов деятельности управляющих (или отдельного закона);
– законодательное определение правил допуска к профессии управляющего;
– законодательное определение правил конкурса при выборе управляющих;
– запрет на использование счетов управляющих компаний для аккумулирования финансовых потоков от членов объединений собственников, за исключением услуги по управлению общим имуществом*;
– создание рамочных условий для объединений собственников, позволяющих им по их решению осуществить на рынке быстрый поиск услуги по профессиональному и недорогому управлению общим имуществом;
– законодательное закрепление за объединениями собственников жилья статуса юридического лица с частичной правомочностью для минимизации расходов и организации подомового учета затрат;
– цифровизация экономики недвижимости; – создание институциональных условий для строительства арендного жилья с целью изменения структуры городской среды*;
– возвращение в практику развития городов создания жилищных и жилищно-строительных кооперативов как некоммерческих организаций, которым законодательно запрещена трансформация в совместные домовладения (приватизация и продажа отдельных жилых помещений);
– законодательное обременение застройщиков объектов жилищного строительства обязанностью разрабатывать и утверждать «Декларацию о создании общего имущества совместного домовладения» и «Правила совместного домовладения» на этапе проектирования многоквартирного жилого дома, предназначенного для коммерческой продажи отдельных помещений;
– введение в практику для законченных строительством объектов (совместных домовладений) процедуры документального подтверждения кандидатами в правообладатели помещений в совместном домовладении обязательств выполнять и соблюдать правила.
* реализовано либо реализуется в Республике Беларусь
ВИДЕНИЕ БУДУЩЕГО В УПРАВЛЕНИИ СОВМЕСТНЫМИ ДОМОВЛАДЕНИЯМИ (ПЕРСПЕКТИВА — 2030 ГОД)
По мнению авторов, идеальная модель управления совместными домовладениями (не относится к социальному, арендному и кооперативному жилью) в Беларуси и Украине по состоянию на 2030 год должна предполагать соблюдение таких правил и практик:
– До начала строительства многоквартирного жилого дома (МЖД) застройщик разрабатывает «Декларацию о создании общего имущества совместного домовладения» и «Правила совместного домовладения», которые содержат как разграничение индивидуального и общего имущества, так и подробные нормы управления общим имуществом, описание обязательных платежей членов ОСЖ и иные правила.
– Каждый кандидат в правообладатели помещений в законченном строительством МЖД перед покупкой помещения знакомится с правилами, при оформлении сделки документально подтверждает свои обязательств выполнять и соблюдать их.
– При продаже первого помещения в МЖД третьему лицу в обязательном порядке образуется ОСЖ, которое является юридическим лицом с частичной правоспособностью (правомочностью).
– Законодательно закрепленные права и обязанности в отношении общего имущества МЖД возлагаются на ОСЖ (а не каждого члена ОСЖ). Договора с третьими лицами заключаются не отдельными собственниками, а ОСЖ как объединением всех собственников.
– ОСЖ должно иметь официальное название «Объединение собственников жилья» с указанием адреса, например: ОСЖ «Проспект Мира, 25, г. Киев».
– Первого управляющего общим имуществом ОСЖ (юридическое лицо, муниципальную или частную профессиональную управляющую компанию) назначает застройщик на срок не более 2 лет
. – ОСЖ выбирает из числа своих членов совет ОСЖ и председателя совета, действующих на общественных началах.
– В дальнейшем ОСЖ обязано выбрать профессиональную внешнюю управляющую организацию, в период отсутствия такой организации ее назначает суд (или местные органы власти).
– Совет ОСЖ организует конкурс по выбору управляющей организации и представляет общему собранию членов ОСЖ три кандидатуры для проведения дебатов и последующего тайного голосования.
– Председатель совета ОСЖ от имени ОСЖ подписывает с победителем срочный договор на возмездное оказание ОСЖ услуги по управлению общим имуществом ОСЖ на срок от двух до пяти лет.
– ОСЖ поручает управляющей организации открыть в банке два счета на имя ОСЖ (текущий и накопительный) на основании доверенности от ОСЖ.
– Управляющая организация обязана разрабатывать для утверждения общим собранием ОСЖ годовой финансовый план, годовой финансовый отчет (один общий для ОСЖ и один индивидуальный для каждого члена ОСЖ), организовывать общие собрания, выполнять решения ОСЖ, представлять ОСЖ в судах.
– Управляющая организация обязана иметь в своем штате не менее 1 сертифицированного менеджера-управляющего в пересчете на 50 ОСЖ, а менеджеры (управляющие домом), в свою очередь, обязаны иметь допуск к профессии.
– В случае недовольства деятельностью управляющей организации члены ОСЖ, обладающие более чем 25% голосов, имеют право подать заявление о созыве общего собрания, которое правомочно принять решение о расторжении договора на управление общим имуществом при доказанных фактах нарушений со стороны управляющей организации.
– Менеджеры управляющих организаций проходят базовое обучение в специализированных колледжах, интегрированных в ВУЗ, в рамках дуальной системы обучения с получением практического опыта в муниципальных и частных управляющих организациях. Управляющие обязаны в дальнейшем ежегодно повышать квалификацию (длительность программы — не менее 16–24 часов33) и подтверждать такое повышение квалификации.
– Управляющие организации, объединенные в ассоциации, разрабатывают стандарты деятельности управляющих и требуют от своих членов их соблюдения. – ОСЖ имеют право учредить обычное юридическое лицо (ОСМД или ТС). Для этого необходимо согласие членов ОСЖ, имеющих более 50% голосов от их списочного состава.
ВЫВОДЫ
Авторы, основываясь на сравнительном анализе менеджмента жилой недвижимости в Беларуси и Украине и сопоставлениях с соответствующим менеджментом в странах ЕС (Австрии, Германии, странах Балтии), выдвигают предположение, что таковое управление в Беларуси и Украины базируется на реальной политической, экономической и социальной ситуации в странах. Каждая страна постепенно изменяет законодательство, исходя из требований сегодняшнего дня. При этом лучшие мировые практики менеджмента, которые в Австрии и Германии не требовали законодательных изменений на протяжении почти 70 лет, остаются малоизученными, они непонятны государственным чиновникам и не востребованы у гражданского общества, собственников жилья, потребителей жилищно-коммунальных услуг Беларуси34 и Украины.
Самоуправление многоквартирными жилыми домами — когда управляющим является само объединение собственников жилья, а оперативные решения принимает один из собственников, не имеющий профессиональной подготовки, — возможно. И к таким собственникам, которые взвалили на себя бремя ответственности, прошли долгий путь самоорганизации и самообучения, необходимо относиться с должным уважением.
Но необходимо открыто и публично признать, что такое самоуправление во всех МЖД — совместных домовладениях невозможно и даже несет угрозу общественной безопасности. Развитые страны ЕС (Австрия, Германия, Финляндия, Франция и другие)35 сохранили для своих граждан возможность самостоятельно управлять небольшими МЖД, но сами граждане предпочли профессиональное управление на конкурентной основе. Во всех странах бывшего СССР есть лишь отдельные положительные примеры само- управления, и почти за 25 лет использования такой модели проблемы ненадлежащего технического состояния МЖД не решены. Менеджмент «любителей» и четвертая промышленная революция несовместимы, в какие бы красивые обертки не упаковывали самоуправление политики-популисты.
Необходимо на национальном уровне организовать постоянный диалог профессионального сообщества и власти с привлечением экспертов (представителей профессионального сообщества) из стран ЕС. Этот диалог должен быть устремлен в будущее, с горизонтом не менее 10 лет. Гражданское общество в результате такого диалога должно услышать понятный и простой сигнал: какие выгоды получат собственники жилья и потребители жилищно-коммунальных услуг от новаций, ориентированных на 2030 год.
При этом единственно правильная тактика изменений, по мнению авторов, такова. Рамочные условия деятельности действующих институций управления жильем (КУП ЖКХ, ТС, ЖСПК в Беларуси, ОСМД, управителей (ООО), ЖЭК в Украине) ухудшаться не должны. То есть не нужно ничего ломать, запрещать и отменять.
Авторы полагают, что к 2030 году необходимо постепенно создать новые рамочные условия для профессионального управления МЖД, основанного на системе подготовки управляющих, четко прописанных правилах их дальнейшего допуска к управлению МЖД на конкурентной основе, законодательных условиях и правилах, заранее известных гражданам до их вступления в объединения собственников, являющихся юридическими лицами с ограниченной правомочностью.
Безусловно, собственники жилья имеют право сделать выбор самостоятельно. Однако он должен быть осознанным, базироваться на всесторонней и объективной информации. Жилищная сфера — составляющая системы жизнеобеспечения граждан, одни из важнейших характеристик которой — безопасность и комфорт, а их способен обеспечить только квалифицированный и компетентный персонал.
Управление жилыми домами должно осуществляться исключительно на профессиональной основе — именно это правило ставят во главу угла специалисты, занятые в сфере управления жильем Беларуси и Украины.
